Daugiabučių Namų Savininkų Bendrijų (DNSB) Teisiniai Klausimai: Konsultacijos ir Sprendimų Priėmimas

Daugiabučių namų savininkų bendrijos (DNSB) yra svarbi priemonė užtikrinant tinkamą gyvenamojo namo priežiūrą ir valdymą. Tačiau, norint efektyviai valdyti bendriją, būtina žinoti balsavimo tvarką, savininkų teises ir atsakomybes. Šiame straipsnyje aptarsime esminius klausimus, susijusius su balsavimu bendrijose, dažniausiai kylančias problemas ir jų sprendimo būdus.

Bendrijos Sprendimų Priėmimas ir Balsavimo Tvarka

Sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo, taip pat dėl naujų bendrojo naudojimo objektų sukūrimo ir disponavimo jais klausimų, priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, jeigu įstatymuose nenustatyta kitaip.

Kiekvieno buto ir kitų patalpų savininkas turi vieną balsą. Jeigu butas ar kita patalpa nuosavybės teise priklauso keliems savininkams, jiems jų susitarimu atstovauja vienas asmuo, kuris turi vieną balsą.

Planuojant steigti bendriją, daugeliui aktualus klausimas būna finansinis. Buhalterinės apskaitos ir konsultacijų paslaugas bendrijoms teikiančios bendrovės „Skaidri apskaitos sistema“ direktorius Remigijus Nemira paaiškina, kad įmokas privalo mokėti visi butų ir kitų patalpų savininkai.

Bendrijos kasmet turi pasitvirtinti pajamų ir išlaidų planą (biudžetą) ir kaupiamųjų lėšų tarifą. Patartina nedelsti patvirtinti ir ilgalaikį (dvejų ir daugiau metų) darbų planą.

Vadovaujantis šiais dokumentais priskaitomi mokesčiai savininkams, tačiau kiekvienos bendrijos biudžetas ir vienam savininkui priskaitomų mokesčių dydis nebus vienodi. Tai priklauso nuo namo būklės, to namo savininkų poreikių ir kitų dalykų.

Kvorumas ir Balsų Skaičiavimas

Visų butų ir kitų patalpų savininkų susirinkime vienas NT unikalus numeris = vienas savininkas, vienas dalyvis ir vienas balsas. Tai reiškia, kad asmuo, nuosavybės teise valdantis, pavyzdžiui, du NT objektus, registruojasi dalyvių sąraše du kartus.

Tam, kad būtų galima priimti sprendimus, bendrijos narių susirinkime privalo dalyvauti daugiau nei pusė visų bendrijos narių, o visų savininkų susirinkime turi dalyvauti daugiau kaip pusė visų savininkų (įprastai - dar daugiau žmonių, nes nebūtinai visi savininkai tampa bendrijos nariais).

Bendrijos narių susirinkimo kvorumas - ne daugiau nei 1/4 bendrijos narių, bet daugiau nei 1/2 bendrijos narių, tik tuomet galima priimti sprendimus (žr. Bendrijų įstatymo 11 str.

Be to, sprendimus dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo turi priimti ne bendrijos narių susirinkimas, bet visų savininkų susirinkimas (savininkų dažniausiai būna daugiau nei bendrijos narių), žr. Civilinio kodekso 4.85 str. 1 dalį ir Bendrijų įstatymo 12 str., už...

Svarbu: Sprendimai dėl daugiabučio namo (daugiabučių namų) ar kitos paskirties pastato (pastatų), kuriame (kuriuose) yra įsteigta bendrija, butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų bendrų interesų tenkinimo (karšto vandens tiekėjo, šilumos paskirstymo metodo, pastato (pastatų) šildymo būdo, atsiskaitymo tvarkos pasirinkimo, tiekimo vartojimo ribos nustatymo, patalpų (pastatų) savininkų sutarčių su paslaugų teikėjais sudarymo ar nutraukimo ir pan.), taip pat dėl priemonių, nesusijusių su pastato (pastatų) naudojimo ir priežiūros privalomųjų reikalavimų įgyvendinimu, dėl pastato (pastatų) atnaujinimo, lėšų šiam tikslui kaupimo ar skolinimosi ir kredito sutarčių sąlygų priimami visų to daugiabučio namo...

Jeigu vykdomi bendrojo naudojimo objekto atnaujinimo darbai, kurie nėra privalomi pagal įstatymuose ir kituose teisės aktuose nustatytus pastato ar atskiro bendrojo naudojimo objekto naudojimo ir priežiūros reikalavimus, jeigu tai tik bendrojo naudojimo objekto neprivalomas pagerinimas, dėl to sprenimą priima ne bendrijos narių susirinkimas, o visų butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimas.

Balsavimas Raštu ir Elektroniniu Būdu

Konsultantė G. Janiškienė primena, kad sprendimus galima priimti ir balsuojant raštu, tuomet balsavimui skiriama daugiau laiko, žmonėms lengviau prisitaikyti ir atlikti pareigą. Žinoma, nepamirštant Bendrijų įstatymo išimtinės nuostatos, draudžiančios raštu balsuoti dėl bendrijos valdymo organų rinkimo ar atšaukimo, bendrijos įstatų tvirtinimo, bendrijos reorganizavimo ir likvidavimo.

Ji taip pat atkreipia dėmesį į papildomą galimybę paprastos rašytinės formos sutartimi perleisti bendrijos nario balsavimo teisę kitam asmeniui ir vis plačiau taikomą elektroninį balsavimą, pasirašant balsavimo biuletenį sertifikuotu elektroniniu parašu.

Visuotiniame butų savininkų susirinkime nubalsavome reikiama dauguma dėl balsavimo raštu dėl mažosios renovacijos - šiluminio punkto modernizavimo, kainą pasinkome preliminarią, kurią su komerciniu pasiūlymu gavome, su valstybės parama. Jokio projekto nedarėme, tai kaip tas balsavimas gali vykti, ar tai labiau apklausa, nes paskui oficialus balsavimas bus dėl konkrečios sumos, kai bus investicinis projektas.

Bendrijos Pirmininko Rolė ir Atsakomybė

Bendrijos pirmininkas organizuoja bendrijos veiklą, įgyvendindamas bendrijos tikslus, jis atsako už bendrijos veiklos organizavimą ir jos tikslų įgyvendinimą ir kitus dalykus (žr.

Kadangi bendrijos pirmininkas yra atsakingas už bendrijos veiklos organizavimą, taip pat ir už bendrijos narių sąrašo tvarkymą, o bendrija įgyvendina visų savininkų teises ir pareigas, susijusias su bendrosios dalinės nuosavybės objektų valdymu, naudojimu ir priežiūrą, jis, pavyzdžiui, netgi privalo ne rečiau kaip kartą per metus patikrinti, ar nepasikeitė savininkai, ar nepasikeitė jų butų (patalpų) plotai, pagal kuriuos proporcingai skaičiuojami mokesčiai (įnašai)...

Bendrijos pirmininkas organizuoja bendrijos veiklą, jai atstovauja ir atsako už jos tikslų įgyvendinimą. Bendrijos pirmininkas turi rūpintis bendrojo naudojimo objektais ir turi prie jų prieiti ir turi suteikti priegą darbuotojams, kai to reikia.

Bendrijos pirmininkas bet kuriuo atveju turi pateikti atsakymus į raštu pateiktus klausimus. Jeigu klausimas kartojasi, galima nurodyti, kad į jį buvo atsakyta. Jeigu asmuo skubiai nori kažkokios informacijos, jis turėtų aiškiai nurodyti teisėtą tikslą, kam jam tos informacijos reikia, kur ją naudos (duomenų apsauga).

Priežiūrą, kaip ir visą kitą bendrijos veiklą, organizuoja bendrijos pirmininkas (valdyba) - vadovaujantis patvirtintu biudžetu samdomi takų šlavėjai, žolės pjovėjai, želdinių genėtojai ir pan.

Jeigu bendrijos pirmininkas nereaguoja į savininkų keliamas problemas, dėl to, kad jis nevykdo teisės aktais jam priskirtų pareigų, skundą galima parašyti savivaldybei - darbuotojai atliks patikrinimą, gal...

Svarbu: Jeigu manote, kad bendrijos pirmininkas pažeidžia jūsų teises ir teisės aktus, siūlytume pirmiausiai kreiptis į jį raštu - paprašyti jo paaiškinimo ir jums aktualios informacijos, pareikalauti nesielgti netinkamai. Taip pat galite į tai atkreipti bendrijos valdybos narių dėmesį, jeigu manote, kad reikia - ir bendrijos revizoriaus.

Jeigu per protingą laiką (per dvi savaites nuo prašymo įteikimo) negaunate jokio paaiškinimo arba jeigu paaiškinimas jūsų netenkina...

Kada Sprendimas Steigti Bendriją Pasiteisina?

Visi daugiabučiai ir juose esantys bendrojo naudojimo objektai turi būti prižiūrimi, o vienas iš jų valdymo būdų - bendrija. Taip pat galima pasirašyti jungtinės veiklos sutartį paskiriant įgaliotą asmenį arba valdytoją (administratorių) gali paskirti savivaldybė.

„Namo valdymą organizuojant patiems savininkams, sprendimai dėl paslaugų ir jų tiekėjų priimami racionaliau, atsižvelgiant į rinkoje vyraujančias kainas ir norimą kokybę. Bendrijos gali pačios spręsti, kam ir kiek lėšų skirti, o jeigu bendrijos pirmininkas yra ir vienas iš to namo savininkų, jis tikrai bus suinteresuotas gyventi patogiau, gražiau ir taupiau“, - tvirtina Kaune besikuriančio „Piliamiesčio“ namų kvartalo bendrijos pirmininkas Martynas Andriejavas.

Konsultantės G. Janiškienės teigimu, su platų paslaugų spektrą siūlančiomis verslo organizacijomis sutartis dažniausiai pasirašo naujos statybos namų bendrijos, didelius namus arba ne vieną, bet daugiau namų valdančios bendrijos, o mažosios (būna, kad bendrijoje - vos keli nariai) dažniausiai ieško taupesnių pasirinkimų. „Bendrijose žmonės patys renkasi ir keičia paslaugų teikėjus, ir tai yra svarbus jų demokratinės savivaldos privalumas“, - sako G. Janiškienė.

Pasak A. Kleizos, didelių statybų bendrovių patirtimi ir ištekliais pasinaudoti gali ne tik jų pastatytų namų savininkų, bet ir kitos bendrijos, taip pat ir bendrijų neįsteigusių namų savininkai, kai renkasi arba keičia savo namo valdytoją (administratorių).

„Renkantis verslo organizaciją pagalbininku namo priežiūrai, reikėtų įvertinti jos patirtį ir patikimumą, įsitikinti, kad atstovauti skiriamas darbuotojas išmano darbo specifiką. Verta turėti omenyje, kad mažiausią kainą siūlantieji vėliau kiekvieną smulkų darbą gali apmokestinti papildomai. Patartina sutarti, kad bendradarbiavimas vyks laikantis iš anksto suderinto darbų plano ir iš anksto suderintų įkainių, kad bus laikomasi sutartų darbo terminų, kad bus teikiamos konsultacijos, tinkamai ir taupant lėšas prižiūrėti turtą“, - pataria A. Kleiza.

Dažniausiai Kylantys Ginčai ir Problemos

Klausimų žmonėms kyla įvairių - apie mokesčius, priimtus sprendimus, vykdomus arba nevykdomus darbus, kartais nuogąstaujama, ar darbai bus atlikti už mažiausią kainą, ar bus tinkamos kokybės.

Paslaugas bendrijoms teikiančios statybų bendrovės „YIT Lietuva“ atstovo A. Kleizos teigimu, problemų kyla, kai bendrijos pirmininkas netinkamai atstovauja gyventojams ar neturi tvirtos pozicijos. Jo manymu, atstovauti skirtingus interesus ir lūkesčius - nelengvas, tačiau labai svarbus uždavinys.

Specialistas paaiškina, kad labai svarbu parengti detalų bendrojo naudojimo objektų aprašą ir patvirtinti jį bendrijos narių susirinkime, tuomet bus lengviau paaiškinti ir kils mažiau ginčų, kas turi mokėti už tam tikrus remonto darbus - buto savininkas asmeniškai, ar visgi bendrija (visi savininkai arba jų dalis).

Vadovaujantis Civilinio kodekso nuostatomis, butų ir kitų patalpų savininkai turi apmokėti išlaidas namui išlaikyti ir išsaugoti, jie privalo įstatymuose nustatyta tvarka mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas. Mokesčių dalis savininkui priskaitoma proporcingai, pagal jam nuosavybės teise priklausančių patalpų naudingojo ploto ir namo naudingojo ploto santykį.

„Sklandžiai ir sėkmingai daugiabučių namų bendrijos veiklai labai svarbus atsakingas gyventojų požiūris ir įsitraukimas. Butų savininkai turi suprasti, kad jų turto dalis - ne tik butas, bet ir visas namas, kuriame jie įsikūrę“, - pabrėžia A. Kleiza.

Pavyzdys: <...> susirinko 1/4 bendrijos narių ir neženkliai laimėjo variantas pašalinti parkingo vietas visoje gatvėje ir statyti draudžiamuosius ženklus. Daugiabutis pačiame Vilniaus centre, tad parkavimo vietų yra labai nedaug, o požeminio parkingo vietų nebebuvo perkant butą. Ar galima kaip nors ginčyti šį sprendimą?

Į el. paštą negavau biuletenių (pasirodo jie buvo įdėti Bendrijos FB grupėje ir prašyta atsispausdinti), o informacija apie nubalsuotą variantą nebuvo niekur skelbiama viešai (o tik paprašius).

Kaip Spręsti Iškilusias Problemas?

Jeigu bendrijos valdymo organai nesiima reikalingų veiksmų, sprendimus gali priimti aukščiausias organas - bendrijos narių visuotinis susirinkimas,...

Pirmiausia kreiptis ir aiškintis situaciją reikėtų su bendrijos pirmininku ir valdyba (neaišku, kokia buvo pasirašyta rangos sutartis, ar numatyti taisymo darbai, ar galioja garantija...). Darbų kokybę įvertinti gali tik tos srities specialistai, gali būti atlikta eilinė arba neeilinė pastato apžiūra pateikiant apžiūros aktą.

Jeigu asmuo skubiai nori kažkokios informacijos, jis turėtų aiškiai nurodyti teisėtą tikslą, kam jam tos informacijos reikia, kur ją naudos (duomenų apsauga).

Svarbu: Jeigu manote, kad bendrijos pirmininkas pažeidžia jūsų teises ir teisės aktus, siūlytume pirmiausiai kreiptis į jį raštu - paprašyti jo paaiškinimo ir jums aktualios informacijos, pareikalauti nesielgti netinkamai. Taip pat galite į tai atkreipti bendrijos valdybos narių dėmesį, jeigu manote, kad reikia - ir bendrijos revizoriaus.

Bendrijos pirmininką, už tai, kad nevykdo savo pareigų, galima apskųsti savivaldybei (įteikti laisvos formos rašytinį skundą). Daugiabučių namų bendrijos susiduria su įvairiais teisiniais iššūkiais - nuo įstatų pakeitimų ir kasdienių dokumentų iki sudėtingų ginčų su gyventojais, rangovais ar kaimynais.

Teisinė Pagalba DNSB

• Dokumentų rengimas ir valdymas:
  • Įstatų atnaujinimas ir įregistravimas Juridinių asmenų registre
  • Susirinkimų šaukimų, protokolų ir sprendimų paruošimas
  • Vidaus taisyklių rengimas dėl bendrosios nuosavybės naudojimo, triukšmo, tvarkos
• Teisinė pagalba valdybai ir pirmininkui:
  • Kasdienės teisinės konsultacijos sprendimų priėmimui
  • Bendravimas su Registrų centru, savivaldybe, VMI, notarais
  • Sprendimų vertinimas dėl techninės priežiūros, modernizacijos, renovacijos
• Ginčų sprendimas:
  • Įsiskolinimų išieškojimas iš gyventojų
  • Gyventojų skundai, prieštaravimai, piktybinis elgesys
  • Atstovavimas teismuose ir ikiteisminėse institucijose
• Rangovų ir paslaugų teikėjų santykiai:
  • Sutarčių su rangovais, valymo, priežiūros, šildymo tiekėjais rengimas ar peržiūra
  • Pretenzijos dėl netinkamai atliktų darbų ar vėlavimų
  • Derybos, teisminis atstovavimas

Dažniausiai Užduodami Klausimai DNSB

1. Ar bendrija gali išieškoti įsiskolinimus iš gyventojų?

   Taip. Pagal Civilinį kodeksą ir DNSB įstatus, nariai privalo mokėti bendrijos nustatytas įmokas. Esant skolai: Pirmiausia siunčiama rašytinė pretenzija; Jei nereaguojama - bendrija gali kreiptis į teismą dėl skolos išieškojimo; Sprendimą vykdo antstolis.

2. Ar įstatai privalo būti keičiami pagal naujausią teisinį reguliavimą?

   Taip. Jei keičiasi Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymas ar kiti teisės aktai, įstatai turi būti atnaujinti. Taip pat juos rekomenduojama peržiūrėti, jei: Keičiasi valdymo struktūra ar įmokų sistema; Pradedami didesni projektai (pvz., renovacija). Teisininkas padeda parengti naują redakciją ir užtikrinti registraciją Juridinių asmenų registre.

3. Ar galima reikalauti, kad gyventojas pašalintų neteisėtai pastatytą statinį ar įrenginį (pvz., sandėliuką, tvorą)?

   Taip. DNSB ar kiti gyventojai gali: Pateikti rašytinį reikalavimą; Kreiptis į statybos inspekciją; Galiausiai - į teismą dėl pašalinimo ir žalos atlyginimo.

4. Ar DNSB gali pasitelkti teisininką nuolatiniam bendradarbiavimui?

   Taip. Galime pasiūlyti: Vienkartines paslaugas (pvz., konsultacijos, dokumentų parengimas); Atstovavimą konkrečiuose ginčuose; Mėnesinę teisinę priežiūrą, kuria rūpinamasi visais teisiniais klausimais (planuojama, prognozuojama, ekonomiška).

5. Kaip spręsti ginčus su paslaugų teikėjais (rangovais, valymo įmonėmis, šilumos tiekėjais)?

   Svarbu turėti: Aiškiai suformuluotas sutartis; Raštiškus pretenzijų įrodymus (nuotraukas, protokolus, raštus); Profesionalią teisininko pagalbą derybose arba teisme. Sprendimas gali būti greitesnis pasitelkiant ikiteisminę mediaciją.

6. Ką daryti, jei gyventojas nuolat trikdo viešąją tvarką ar pažeidžia taisykles?

   DNSB gali turėti vidaus taisykles (dėl triukšmo, rūkomų patalpų, automobilių statymo ir kt.); Įspėti gyventoją raštu, Kviesti policiją dėl pažeidimų.

7. Ar DNSB turi teisinę pareigą rengti metinius susirinkimus ir ataskaitas?

   Taip.

tags: #konsultacijos #daugiabuciu #namu #savininku #bendrijoms #dnsb