Lietuvos nekilnojamojo turto rinka pastaraisiais metais išgyvena akivaizdžius pokyčius, kuriuos lemia įvairūs vidiniai ir tarptautiniai veiksniai. Nekilnojamasis turtas sudaro didžiąją dalį nacionalinio turto, todėl nekilnojamojo turto rinkos modelio sudarymas yra svarbus uždavinys visos šalies mastu.
Aptarkime svarbiausius turto vertės veiksnius, kurie lemia nekilnojamojo turto kainą.
Bendros rinkos tendencijos
2023 metais Lietuvoje nekilnojamojo turto rinka patyrė nemažai pokyčių, kuriuos lėmė tiek vietiniai, tiek tarptautiniai veiksniai. Viena iš ryškiausių tendencijų buvo didėjanti gyvenamojo nekilnojamojo turto paklausa. Pardavimų aktyvumas šiemet padidėjo, ypač didžiuosiuose miestuose kaip Vilnius, Kaunas ir Klaipėda.
Augantis gyventojų skaičius ir urbanizacijos procesai laikė paklausą butams ir namams, ypač naujos statybos, stabiliai. Komercinio nekilnojamojo turto segmentas taip pat rodo atsigavimo ženklų. Nors pandemijos poveikis vis dar jaučiamas, verslai prisitaiko prie naujų darbo modelių, ir biurų patalpų paklausa pradeda atsigauti. Lietuvos vyriausybė aktyviai remia nekilnojamojo turto rinką, siūlydama paramos programas jaunoms šeimoms ir pirmiesiems pirkėjams.
Nepaisant to, nekilnojamojo turto rinka Lietuvoje lieka patraukli tiek vietiniams, tiek užsienio investuotojams. Tačiau rinkoje išlieka ir iššūkių, pavyzdžiui, brangstantys statybiniai atlyginimai, kurie gali paveikti naujų projektų plėtrą ir kainas.
Pirkėjų elgsena ir nauji projektai
Didžiuosiuose miestuose, tokiuose kaip Vilnius, Kaunas ir Klaipėda, pirkėjai vis labiau domėjosi būstais. Pirkėjų elgsena keitėsi - vis daugiau žmonių ieškojo ne tik nuolatinio gyvenimo vietos, bet ir investicinių galimybių. Nauji projektai, siūlantys modernius ir energetiškai efektyvius butus bei namus, sulaukė didelio susidomėjimo.
Nuomos rinka
Nuomos rinka stabiliai augo, ypač trumpalaikė nuoma, kurią skatino turizmo sektoriaus atsigavimas po pandemijos. Didesnis turistų srautas ir verslo kelionės paskatino nuomojamų butų paklausą, todėl nuomos kainos kilo.
Finansavimo sąlygos
Finansavimo sąlygos taip pat turėjo įtakos rinkai. Nors palūkanų normos šiek tiek padidėjo, bankai vis dar siūlė patrauklias hipotekos sąlygas, ypač pirmą kartą perkantiesiems.
Investicijų rinka
Investicijų rinka taip pat keitėsi. Vis daugiau investuotojų ieškojo galimybių komerciniame nekilnojamajame turte, ypač biuruose ir prekybos centruose.
Paklausa ir pasiūla
Paklausa nekilnojamajam turtui Lietuvoje, ypač didžiuosiuose miestuose kaip Vilnius, Kaunas ir Klaipėda, išlieka stabili. Jaunos šeimos ir specialistai vis labiau ieško pirmo būsto, todėl nuosavybės įsigijimo tendencijos rodo augimą. Kalbant apie pasiūlą, naujų statybų projektai, ypač daugiabučių, vis dar aktualūs. Tačiau statybinių medžiagų kainų augimas ir darbo jėgos trūkumas gali atidėti projektų įgyvendinimą. Tai gali sukelti pasiūlos ribojimą, o tai savo ruožtu gali lemti kainų didėjimą.
Būsto kainų pokyčiai didmiesčiuose. Šaltinis: Lietuvos bankas
Kainų tendencijos
Kainų tendencijos rodo, kad nekilnojamojo turto vertės nuolat auga, ypač didžiuosiuose miestuose. Vilniuje ir Kaune vidutinės būsto kainos per pastaruosius kelerius metus išaugo beveik 10-15 procentų. Tai greičiausiai lemia didėjanti paklausa ir ribota pasiūla.
Investicijų srityje užsienio kapitalo srautai vis labiau patenka į nekilnojamojo turto rinką. Investuotojai siekia stabilios grąžos, todėl komercinis nekilnojamojo turto sektorius, ypač logistikos ir sandėliavimo srityse, sulaukia didelio susidomėjimo.
Vis dėlto, rinkoje egzistuoja ir tam tikros rizikos. Ekonomikos nestabilumas, auganti infliacija ir galimas palūkanų normų didėjimas gali neigiamai paveikti nekilnojamojo turto sektorių.
Gyvenamųjų patalpų sektorius
Lietuvos gyvenamųjų patalpų sektorius pastaraisiais metais patyrė didelių pokyčių. Šiuos pokyčius lėmė ne tik ekonominė situacija, bet ir demografiniai veiksniai bei visuomenės poreikiai. Vienas iš ryškiausių aspektų - didėjanti nekilnojamojo turto paklausa didžiuosiuose miestuose. Vilnius, Kaunas ir Klaipėda išlieka populiariausiomis vietomis. Dėl migracijos iš mažesnių miestų ir kaimų, gyventojų skaičius urbanizuotose vietovėse auga, o tai sukuria didelį gyvenamųjų patalpų poreikį.
Reaguodami į šiuos pokyčius, nekilnojamojo turto plėtotojai siūlo projektus, atitinkančius šiuolaikinių gyventojų lūkesčius. Modernūs butų kompleksai su papildomomis paslaugomis, tokiomis kaip bendros poilsio ir darbo erdvės, sporto salės ir žaliųjų zonų, tampa vis populiaresni.
Būsto kainų augimas ir nuomos rinka
Būsto kainų augimas - dar viena svarbi tema. 2023 metais kainos Lietuvoje toliau kilo, o prognozės rodo, jog 2024 metais šis augimas gali tęstis. Nuomos rinka taip pat aktyvėja. Vis daugiau žmonių renkasi nuomą, o ne pirkimą, ypač augant būsto kainoms. Tai skatina nuomos kainų didėjimą, ypač populiariose vietovėse ir naujuose kompleksuose.
Socialinis būstas
Kitas svarbus aspektas - didėjantis dėmesys socialiniam būstui. Valstybės ir savivaldybės stengiasi spręsti socialinio būsto trūkumą ir padėti mažas pajamas gaunantiems gyventojams.
Klaipėdos NT rinka
Klaipėdos NT rinka demonstruoja vieną sparčiausių augimo tempų šalyje. Yra vertinimų, kad kainos uostamiestyje per metus pakilo beveik 15 procentų, o sandorių skaičius išaugo penktadaliu. Remiantis Registrų centro duomenimis, per pirmuosius aštuonis šių metų mėnesius Klaipėdoje įregistruota daugiau nei 2,1 tūkst. butų pardavimų - tai apie 22,5 proc. daugiau nei tuo pačiu laikotarpiu pernai.
Pasak A. A. Bružas prognozuoja, kad NT kainos augs ir kitais metais, tačiau šįkart kainoms kaip niekada daug įtakos turės įvairūs veiksniai.
Naujos statinių mokestinės vertės
Masinį visos šalies NT vertinimą atlikęs Registrų centras atkreipia dėmesį, kad nuo kitų metų įsigaliosiančios naujos statinių mokestinės vertės bus aktualios mokant NT mokestį už 2026 ir vėlesnius metus, o mokant mokestį už 2025-uosius dar bus naudojamos senosios vertės.
Registrų centro vertintojai, atlikę visos šalies NT masinį vertinimą, iš viso įvertino 6,3 mln. NT objektų, kurių preliminari vidutinė vertė siekia 196 mlrd. eurų. Iš jų tik statinių įvertinta 3,7 mln. objektų, jų bendra vidutinė rinkos vertė siekia 147 mlrd. eurų. Palyginti su ankstesniu mokestiniu laikotarpiu - 2021 m. sausio 1 d. Per penkerių metų laikotarpį butų vertė išaugo maždaug du kartus. Didžiausias (apie 120 proc.) augimas fiksuojamas Palangos, Kauno miestų ir Birštono savivaldybėse, mažiausias (apie 40-50 proc.) - Kalvarijos, Kelmės, Jurbarko, Pakruojo, Joniškio, Skuodo rajonų ir Pagėgių savivaldybėse.
Pasak A. Bružo, vertinimų pokyčiai yra reikšmingi, o kai kur net drastiški. „Koreliacija su rinka yra, bet iki šiol Registrų centras nebuvo pakankamai atnaujinęs duomenų. Ankstesnės vertės jau atsiliko nuo realių rinkos kainų. Dabar jos priartėjo prie realesnių, artimesnių rinkai skaičių“, - komentuoja A. Bružas.
Pačioje Klaipėdoje apmokestinamosios vertės augo ne taip sparčiai kaip kurortuose, tačiau ypač pastebimas komercinių patalpų įvertinimo šuolis. Bus apmokestintos ir tos patalpos, kurios anksčiau nebuvo apmokestinamos. Tai taikoma ne tik biurams ar parduotuvėms, bet ir įvairiems sandėliams, sandėliukams, garažams. Kai kuriose vietose vertės išaugo šimtu procentų ar dar daugiau“, - sako A.
NT rinkos dinamika Vilniuje ir Kaune
Lietuvos nekilnojamojo turto rinka išlieka dinamiška, su skirtingomis tendencijomis Vilniuje ir Kaune. Pirminėje sostinės butų rinkoje stebimas išsibalansavimas dėl augančios pasiūlos, nedidėjančios paklausos ir stabilių kainų. Tuo tarpu antrinėse rinkose kainos yra dinamiškesnės, o konkurencija - stipresnė.
Būsto kainos Vilniuje ir Kaune
Gegužės mėnesį Vilniuje vidutinio 50 kv.m. buto su daline apdaila kaina siekė 167 000 eurų, o vidutinė kv.m. kaina buvo 3340 eurų. Tuo tarpu Kaune antrinėje būstų rinkoje fiksuotas kainų augimas. Gegužės mėnesį vidutinė pilnai įrengto buto kv.m. kaina Kaune buvo 1855 eurų, ir lyginant su balandžiu, pakilo 4 proc.
Gegužę vidutinė parduoto buto su pilna apdaila kaina Vilniuje buvo 130 000 eurų arba 2500 eurų už kv.m. Vidutinis parduoto buto plotas 52 kv.m. Lyginant su balandžio mėnesiu buvo fiksuotas kainos mažėjimas.
Pasiūla ir paklausa
Gegužės mėnesį Vilniaus pirminėje butų rinkoje buvo parduoti 215 butų, tačiau fiksuoti net 69 nutraukimai, tad bendras pokytis (kiek būstų išėjo iš sandėlio) buvo 146. Palyginti su 2022 m., pirmą kartą po kelių mėnesių mažėjo naujos statybos butų pasiūla. Tačiau pagrindinė to priežastis - šį mėnesį rinkai pasiūlyti vos 42 butai. Šiuo metu Vilniuje galima rinktis iš 3750 butų su daline apdaila.
Lyginant su 2022 m. „Rinkoje vis dar stebimas išsibalansavimas. Pasiūlai didėjant, o pardavimams stagnuojant būtų natūralu tikėtis kainų korekcijos. Tačiau kol kas rinkoje matome tik akcijas - siūloma nuolaidos įrengimui, sandėliukas ar virtuvė dovanų ir pan.“ „Kaune, lyginant su Vilniumi, būsto įperkamumas yra gerokai didesnis, todėl ten būsto rinka išlieka aktyvesnė.“
Nuomos rinka
Vidutinė išnuomoto buto kaina (mediana) Vilniuje gegužės mėnesį buvo 550 Eur. Lyginant su balandžio mėnesiu, kaina paaugo 4 proc. Kaune vidutinė nuomos kaina taip pat augo. Gegužės mėnesį fiskuota vidutinė išnuomoto buto kaina siekė 430 eurų ir buvo 7,5 proc. Nuo metų pradžios stebimas nuoseklus nuomojamų butų pasiūlos mažėjimas. Lyginant su sausio mėnesiu Vilniuje nuomos pasiūla sumažėjo apie 20 proc., Kaune - 14 proc.
„Išaugus EURIBOR, įmoka mokama bankui tapo didesnė, nei nuoma už tokį patį būstą. Todėl dalis pirkėjų nusprendė neskubėti įsigyti nuosavo būsto ir liko nuomos rinkoje.
Toliau pateikiama lentelė, apibendrinanti nuomos rinkos duomenis:
| Miestas | Vidutinė nuomos kaina (gegužė) | Pokytis lyginant su balandžiu | Nuomos pasiūlos sumažėjimas (nuo sausio) |
|---|---|---|---|
| Vilnius | 550 Eur | 4% | 20% |
| Kaunas | 430 Eur | 7.5% | 14% |
Ekonomikos poveikis
2023 metais Lietuvos ekonomika traukėsi 0,3 proc., tačiau 2024-aisiais prognozuojamas 1,5 proc. augimas. 2023 metais teigiamai nustebino atliktų statybos darbų pokytis. Lyginamosiomis kainomis Lietuvoje jų buvo atlikta 11,9 proc. daugiau negu 2022-aisiais.
Sąlyginai neblogai atsilaikiusią nekilnojamojo turto rinką stimuliuos augantis gyventojų skaičius, mažėjančios palūkanos ir gerėjantis įperkamumas. Vienu didžiausiu iššūkiu būsto rinkai gali tapti suspausta paklausos spyruoklės, kuriai „iššovus“ rinka vėl prarastų balansą.
Nekilnojamojo turto rinka Lietuvoje. Šaltinis: vz.lt
Demografiniai pokyčiai
Demografija - pagrindinis nekilnojamojo turto (NT) rinkos variklis. Remiantis išankstiniais Valstybės duomenų agentūros duomenimis, 2023 metais nuolatinių šalies gyventojų skaičius išaugo 1 proc., iki 2 886 515. Nemaža dalimi - dėl karo pabėgėlių iš Ukrainos.
„Vertinant rinkos aktyvumo ir gyventojų prieaugio santykį galima daryti prielaidą, kad formuojasi paklausos spyruoklė, kuriai rinka gali būti ne pilnai pasiruošusi. Vangi rinka neskatina siūlyti daugiau projektų, o pradėtų ir leistų statyti būstų santykis išlieka neigiamas. Prie to pridėjus keletą tūkstančių karių ir jų šeimų narių iš Vokietijos galima vėl susidurti su būsto pasiūlos trūkumu.
Teisėkūros pokyčiai
„Kaip įprasta, teisėkūros procesas 2023 metais, ypatingai antrojoje pusėje, buvo aktyvus. Statybos įstatymas ir vėl buvo populiarus pokyčių taikinys. Reikšmingi pakeitimai, įsigaliosiantys nuo lapkričio 1 d., žada jei ne perversmą, tai bent jau turbulenciją projektavimo procese.
Pakeitimais stiprinama projektinių pasiūlymų stadija, vietoje buvusių trijų projektavimo etapų pasiūlomi du - projektinių pasiūlymų ir techninio darbo projekto. Esminių statinio architektūros reikalavimų patikslinimas teikiant nuorodą į Architektūros įstatymą nuteikia labiau optimistiškai ir žada didesnį skaidrumą lyginant su iki šiol buvusia įstatymo formuluote, paliekančia derinančioms institucijoms subjektyviai nuspręsti, ar techninio projekto sprendiniai dera prie kraštovaizdžio.
Pagrindiniai nekilnojamojo turto vertės veiksniai
Būsto rinka visuomet yra judri ir kiekvienas, kuris susiduria su naujo būsto pirkimu, žino, kad kainą lemia daugybė veiksnių.
- Makroekonominė aplinka.
- Vietovės, kurioje randasi turto objektas, aplinkos charakteristikos, infrastruktūra.
- Nagrinėjamojo nekilnojamojo turto sektoriaus rinkos tendencijos, t.y. pasiūlos/paklausos.
- Individualių turto objekto techninių ir ekonominių charakteristikų ir kt.
Tarp įvardintų aspektų yra dalykai, kuriuos konkretaus turto objekto savininkas gali keisti savarankiškai ir yra aplinkybės, kurias pakeisti gali tik konkrečioje vietovėje gyvenančių žmonių bendruomenės pastangos.
Vietovės įtaka
Pagrindiniai turto vertės veiksniai yra vieta, vieta, vieta. Vieta pagal atstumus iki svarbių objektų, infrastruktūrų, parduotuvių ir kitų. Vieta pagal aplink parduoto turto sandorių vertę, vietos rinkoje patrauklumas. Turto vieta pastate ar vietovėje, vaizdai iš turto, kiti faktoriai priklausomai nuo vertinamo turto. Tai pat lemia turto būklė, išplanavimai ir kiti faktoriai, bet vieta išlieka vistiek svarbiausias faktorius.
Vienas svarbiausių veiksnių nustatant naujo būsto kainą yra jo vietovė. Butai pageidautinose miesto dalyse paprastai būna brangesni dėl savo strategiškai patogios padėties, artumo prie parkų ar upių. Mikrorajonas ne tik apsprendžia gyvenimo kokybę ir aplinkos saugumą, bet ir tiesiogiai įtakoja būsto vertę.
Kiti veiksniai
Į kainos nustatymą žymiai įtakos turi būsto dydis ir išplanavimas. Didėjant kambarių skaičiui ar būsto plotui, proporcingai didėja ir galutinė kaina. Naujos statybos butai, kuriuose naudojamos aukštos kokybės medžiagos ir šiuolaikinės technologijos, pavyzdžiui, grindinis šildymas ar energiją taupantys liftai, gali turėti didesnes išlaidas, o tai atsispindi galutinėje kainoje. Sudėtingesnis statybos kompleksiškumas, įskaitant aukštą pastatų energinį efektyvumą ir išskirtiną architektūrą, taip pat didina būsto kainą.
Kaina naujų butų rinkoje yra tiesiogiai susijusi su infrastruktūros aspektų, tokių kaip viešųjų erdvių bei transporto įrenginių, kokybe.
Kultūros paveldo objektų specifika
Tačiau kultūros paveldo objektai turi daug bruožų, kuriais jie skiriasi nuo paprastų, ne kultūros vertybių statinių. Dabartiniai teisės aktai, reglamentuojantys kultūros paveldo objektus ypač stipriai riboja jų paskirties pakeitimą, nes pritaikant statinį kitam naudojimui dažnai reikia keisti ar įstatyti naujoje vietoje langus, keisti fasado detales, perkelti ar išgriauti vidines pertvaras.
Teisinė struktūra šiuo metu veikia kaip kultūros vertybės vertę mažinantis veiksnys. Tačiau kita vertus, visi atlikti pakeitimai dažniausiai menkina pastato kaip kultūrinės vertybės architektūrinę, istorinę ar meninę vertę. O pastaroji vertė labai svarbi, kaip išskirianti objektą iš kitų ir suteikianti ypatingą statusą tarpe viso nekilnojamo turto.
Apribojimai, susieti su jų naudojimu, perdavimu, naudojimo paskirties pakeitimu, modernizavimo darbais turbūt savaime aišku - kultūros paveldo vertę mažina. Nes esant tokiems apribojamams dažnai neįmanoma naudoti nuosavybės pagal jai nustatytą maksimalų ir geriausią panaudojimą. O tai labai svarbu įsigyjant kultūros vertybę.
tags: #kulturiniai #veiksniai #nekilnojamajam #turtui