Šiame straipsnyje išnagrinėsime, kuo skiriasi nuomos ir panaudos sutartys, kokie teisės aktai jas reglamentuoja, bei aptarsime kitus svarbius aspektus, susijusius su šeimos ir valstybės turtu.
Pagrindiniai teisės aktai
Pagrindiniai teisės aktai, reglamentuojantys valstybinės žemės pirkimo-pardavimo, nuomos ir panaudos klausimus, yra šie:
- Lietuvos Respublikos Konstitucijos 47 straipsnio 3 dalies įgyvendinimo Konstitucijos įstatymas
- Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas
- Lietuvos Respublikos žemės įstatymas
- Poįstatyminiai teisės aktai, kuriais vadovaujantis rengiami žemės nuosavybės dokumentai, žemės nuomos ir panaudos sutartys
Žemės sandoriai
Žemės pirkimo-pardavimo sutartis yra notarinės formos bei registruojama Nekilnojamojo turto registre. Sutartyje nurodomi pagrindiniai duomenys apie perkamą iš valstybės žemės sklypą, taip pat jo pardavimo kaina. Pilietis pirkdamas valstybinę žemę gali sumokėti visą sumą iš karto arba pirkti ją išsimokėtinai. Žemės sandoriams sudaryti turi būti parengtas nekilnojamojo turto objekto - žemės sklypo planas.
Nuosavybės teisės į žemę pirkėjui pereina nuo valstybinės žemės sklypo perdavimo. Žemės sklypo perdavimas ir jo priėmimas įforminamas pardavėjo ir pirkėjo pasirašytu priėmimo-perdavimo aktu.
Piliečiai, kurie nepageidauja išsipirkti žemės, gali ją nuomoti. Žemės nuomos terminas nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu, bet ne ilgiau kaip 99 metams. Kai išnuomojama žemės ūkio paskirties žemė, žemės nuomos terminas negali būti ilgesnis kaip 25 metai.
Šeimos turtas
Šeimos turtas laikomas būtina materialiąja šeimos gyvavimo prielaida, o šio instituto tikslas - apsaugoti nepilnamečių vaikų bei silpnesnio ekonominiu požiūriu sutuoktinio teisėtus interesus. Turtinių sutuoktinių teisių ir pareigų sričiai būdingas didesnio teisinio apibrėžtumo poreikis, siekiant apsaugoti tiek sutuoktinių, tiek trečiųjų asmenų teisėtus interesus.
LR Civilinis kodeksas (toliau CK) turtinius sutuoktinių santykius reglamentuoja gana plačiai. Įstatymo nustatytas teisinis režimas sutuoktinių turtui taikomas tuomet, kai jie nėra sudarę vedybų sutarties. Šeimos turto teisinis režimas taikomas tiek tuo atveju, kai yra sudaryta vedybų sutartis, tiek tuomet, kai sutuoktinių turtinius santykius reglamentuoja įstatymas. Tai reiškia, jog CK 3.84 str. 2-3 d. nurodytas turtas įgyja šeimos turto statusą neatsižvelgiant į tai, kurio sutuoktinio nuosavybė jis buvo prieš sudarant santuoką ar ją sudarius. Vadinasi, šeimos turtas nėra alternatyvi asmeninės ir bendrosios nuosavybės forma.
Šeimos turto kategorijos
CK numato tris pagrindines šeimos turto kategorijas:
- Šeimos gyvenamoji patalpa: Patalpa laikoma šeimos gyvenamąja, jei šeima joje iš tikrųjų gyvena. Tai gali būti ne tik butas ar namas, bet ir kitokia patalpa, kurioje gyvenama (sodo namelis, gyvenamasis vagonėlis ir pan.). Jei šeima turi du butus, tačiau viename iš jų negyvena, o jį nuomoja, toks butas nebus pripažįstamas šeimos turtu. Šeimos turtu visais atvejais pripažįstama sutuoktinių vienintelė gyvenamoji vieta, nesvarbu, koks jos faktinis statusas (tai gali būti netgi viešame registre kaip gyvenamasis namas neįregistruotas sodo namelis).
- Kilnojamieji daiktai: Skirti šeimos namų ūkio poreikiams tenkinti. Baldai, buitinė technika, kiti namų apyvokos daiktai (CK nepateikia baigtinio tokių daiktų sąrašo). Prie šeimos turto nepriskiriami meno kūriniai, įvairios kolekcijos, namų bibliotekos, ginklai, transporto priemonės, brangūs papuošalai. Tačiau kiekvienu konkrečiu atveju norint nustatyti, kokie daiktai naudojami šeimos namų ūkio poreikiams tenkinti, reikėtų atsižvelgti į faktines šeimos gyvenimo aplinkybes. Pavyzdžiui, automobilis gali būti priskirtas prie tokių daiktų, jei jis atokiai gyvenančiai šeimai yra vienintelė susisiekimo priemonė nugabenti vaikus į mokyklą.
- Teisė naudotis šeimos gyvenamąja patalpa: Ši teisė gali atsirasti nuomos, panaudos ar uzufrukto pagrindu. Tai yra tie atvejai, kai nė vienas iš sutuoktinių neturi nuosavybės teisės į patalpą, kurioje gyvena (pvz., gyvena tėvams priklausančiame name, nuomoja butą ir pan.).
Šeimos turto teisinį statusą jis įgyja nuo santuokos įregistravimo dienos, tačiau sutuoktiniai šį faktą prieš sąžiningus trečiuosius asmenis gali panaudoti tik tuo atveju, jei nekilnojamasis daiktas yra įregistruotas viešame registre kaip šeimos turtas.
Šeimos turto apsauga
CK 3.85 str. nustato, jog tais atvejais, kai vienintelės šeimos gyvenamosios patalpos savininkas yra vienas sutuoktinis, savo nuosavybės teisę į šią patalpą jis gali perleisti, įkeisti ar kitaip ją važyti gali tik gavęs kito sutuoktinio rašytinį sutikimą. Jei sutuoktinis nedavė sutikimo sudaryti tokį sandorį ar vėliau jo nepatvirtino, jis turi teisę reikalauti pripažinti sandorį negaliojančiu, tačiau tik tuo atveju, jei ginčijama gyvenamoji patalpa viešame registre buvo nurodyta kaip šeimos turtas.
Jei tai nebuvo padaryta, sandoris gali būti pripažintas negaliojančiu tik įrodžius, kad kita sandorio šalis buvo nesąžininga, t.y. žinojo arba turėjo žinoti, jog gyvenamoji patalpa yra šeimos turtas, nors viešame registre tai ir nebuvo nurodyta. Negaliojančiu jokiais atvejais negalima pripažinti atlygintinio sandorio, kurio kita šalis buvo sąžininga. Šiuo atveju preziumuojama, jog iš tokio sandorio gaunamos pajamos skiriamos šeimos poreikiams tenkinti.
CK 3.85 str. 3d. nustato garantiją, saugančią šeimos turtą nuo kreditorių išieškojimų. Iš šeimos turto negali būti išieškoma, jei kreditoriai žinojo ar turėjo žinoti dvi aplinkybes: kad sudarytas sandoris nesusijęs su šeimos poreikių tenkinimu ir kad jis prieštarauja šeimos interesams.
Normos, reglamentuojančios šeimos turto teisinį režimą, yra imperatyvios, o tai reiškia - sutuoktiniai sutartimi jo pakeisti negali (negalima, pvz., susitarti, jog vienintelė šeimos gyvenamoji patalpa nelaikoma šeimos turtu ar kad jai įkeisti nereikia kito sutuoktinio sutikimo).
Valstybės ar savivaldybės turto panauda
Sprendimą dėl valstybės turto perdavimo pagal panaudos sutartį priima Vyriausybė arba jos įgalioti turto valdytojai Vyriausybės nustatyta tvarka. Sprendimą dėl savivaldybės turto perdavimo pagal panaudos sutartį priima savivaldybės taryba ar jos įgaliota institucija.
Valstybės ir savivaldybių ilgalaikis materialusis turtas gali būti perduotas panaudos teise ne ilgesniam kaip 10 metų laikotarpiui, jeigu įstatymai nenustato kitaip.
Sprendime turi būti nurodytas panaudos sutarties terminas ir turto panaudojimo paskirtis, taip pat gali būti nurodytos kitos panaudos sąlygos. Šios sąlygos privalo būti įrašytos į panaudos sutartį.
Valstybės ar savivaldybės turto panaudos sutartyje turi būti nustatyta pagal panaudos sutartį perduodamo turto naudojimo paskirtis, panaudos gavėjo pareiga savo lėšomis atlikti nekilnojamojo daikto einamąjį ar statinio kapitalinį remontą, kito ilgalaikio materialiojo turto remontą, apmokėti visas turto išlaikymo išlaidas ir kitos Civiliniame kodekse nustatytos panaudos sąlygos.
Panaudos davėjas privalo nutraukti panaudos sutartį, jeigu panaudos gavėjas nevykdo veiklos, dėl kurios buvo perduotas valstybės ar savivaldybės turtas, arba šį turtą naudoja ne pagal paskirtį. Panaudos davėjas gali nutraukti panaudos sutartį, jeigu panaudos gavėjas nevykdo įsipareigojimų savo lėšomis atlikti nekilnojamojo daikto einamąjį ar statinio kapitalinį remontą arba kito ilgalaikio materialiojo turto remontą. Panaudos gavėjui, pagerinusiam pagal panaudos sutartį perduotą turtą, už turto pagerinimą neatlyginama.
Panaudos sutarties ypatumai
Panauda (neatlygintinis naudojimasis daiktu) - panaudos davėjo perduota teisė panaudos gavėjui sutartą laiką neatlygintinai valdyti ir naudoti turtą. Panauda yra neatlygintinas sandoris, kadangi negaunama jokio atlygio (užmokesčio). Perduoti daiktą neatlygintinai naudotis kitam asmeniui turi teisę tik to daikto savininkas arba kiti įstatymų ar daikto savininko įgalioti asmenys.
Panaudos davėjas privalo perduoti daiktą panaudos gavėjui tokios būklės, kuri atitinka sutarties nustatytas sąlygas ir daikto naudojimo paskirtį. Daiktas perduodamas panaudos gavėjui kartu su daikto priklausiniais ir jo dokumentais (naudojimo instrukcija, techninis pasas ir kt.), jeigu sutartis nenumato ko kita.
Panaudos davėjas atsako už perduoto neatlygintinai naudotis daikto trūkumus, kurių jis tyčia ar dėl didelio neatsargumo neaptarė sutarties sudarymo metu, ir už panaudos gavėjui dėl šių trūkumų padarytą žalą. Panaudos gavėjas, nustatęs neaptartus jam perduoto daikto trūkumus, savo pasirinkimu turi teisę reikalauti, kad panaudos davėjas juos neatlygintinai pašalintų arba atlygintų trūkumų šalinimo išlaidas, arba nutraukti sutartį ir atlyginti tiesioginius nuostolius.
Panaudos gavėjas privalo išlaikyti ir saugoti jam pagal sutartį perduotą daiktą, taip pat daryti turto einamąjį ir kapitalinį remontą bei apmokėti visas daikto išlaikymo išlaidas, jeigu sutartis nenumato ko kita. Panaudos gavėjas privalo naudoti jam perduotą daiktą tik pagal sutartyje numatytą paskirtį. Be išankstinio rašytinio panaudos davėjo sutikimo panaudos gavėjas neturi teisės duoti gautąjį daiktą naudotis trečiajam asmeniui.
Daikto atsitiktinio žuvimo ar sugedimo rizika panaudos gavėjui taip pat tenka, jeigu jis naudojasi daiktu pasibaigus panaudos sutarties terminui arba jeigu, atsižvelgiant į konkrečias aplinkybes, jis galėjo išgelbėti daiktą šiam tikslui panaudodamas savo turtą, bet to nepadarė. Jeigu panaudos gavėjas, siekdamas išsaugoti jam perduotą daiktą, sunaikina ar leidžia sunaikinti nuosavą daiktą, tai jis turi teisę reikalauti iš panaudos davėjo kompensuoti padarytas būtinas ir neatidėliotinas išlaidas perduotam daiktui išsaugoti.
Sutarčių registravimas ir jo svarba
Sutarčių registravimas prisideda prie nekilnojamojo turto rinkos skaidrumo ir efektyvesnio gyventojų pajamų mokesčio surinkimo į valstybės biudžetą. Įregistruota turto nuomos (panaudos) sutartis padeda apsaugoti tiek savininkų, tiek nuomininkų interesus - savininkas atsakomybę už komunalinių mokesčių mokėjimą bei tretiems asmenims padarytą žalą iškart perkelia nuomininkams, o pastarasis gali būti tikras, kad savininkas be jo sutikimo nenutrauks sutarties anksčiau laiko.
Jeigu tarp nuomininko ir nuomotojo kyla ginčas, teisme ar kitose institucijose galima remtis tik įregistruota sutartimi.
Sudaryti ir įregistruoti nekilnojamojo turto nuomos (panaudos) sutartį patogiausia nuotoliniu būdu, Registrų centro savitarnoje. Prisijungus savininkams ir nuomininkams siūlomas teisininkų patikrintas nuomos (panaudos) sutarties šablonas, kuriame reikia tik įrašyti abiejų šalių duomenis, pridėti (pagal poreikį) papildomas sutarties sąlygas bei pasirašyti dokumentą e. parašu.
Įregistruoti nuomos ar panaudos sutartis taip pat galima atvykus gyvai į Registrų centro klientų aptarnavimo padalinį, siunčiant el. paštu ar įprastu paštu.
Sutuoktinių teisės ir pareigos
Jeigu sutuoktiniai gyvena gyvenamojoje patalpoje pagal nuomos sutartį, tai sutuoktinis, sudaręs nuomos sutartį, be kito sutuoktinio rašytinio sutikimo neturi teisės nutraukti nuomos sutarties prieš terminą, subnuomoti gyvenamosios patalpos arba perleisti teises pagal nuomos sutartį. Sutuoktinis, kuriam šeimos gyvenamoji patalpa nuosavybės teise priklauso jam vienam, neturi teisės be kito sutuoktinio rašytinio sutikimo šios gyvenamosios patalpos perleisti, įkeisti ar išnuomoti. Šios taisyklės taikomos ir uzufrukto (t. y. naudojimosi svetimu turtu) atvejais.
Šeimos turto teisinis režimas baigiasi sutuoktiniams pradėjus gyventi skyriumi (separacijos atveju). Savaime suprantama, jog šeimos turto teisinis režimas taip pat baigiasi vienam iš sutuoktinių mirus ar teismo sprendimu paskelbus jį mirusiu. Atkreiptinas dėmesys, jog išvardintais atvejais šeimos turto teisinis režimas pasibaigia sutuoktiniams, tačiau lieka galioti nepilnamečių vaikų atžvilgiu.
Nuomos ir panaudos sutarčių palyginimas
Daikto savininkas gali jam priklausantį daiktą perduoti laikinai naudotis kitam asmeniui nuomos arba panaudos pagrindu.
Nuomos sutartis - tai susitarimas, pagal kurį viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja duoti kitai šaliai (nuomininkui) daiktą laikinai valdyti ir naudotis juo už užmokestį, o nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos mokestį. Nuomos sutartis, kuri sudaroma ilgesniam kaip 1 metų terminui, turi būti įforminta rašytinėje formoje (popierinėje arba elektroninėje). Nekilnojamųjų daiktų nuomos sutartis, sudaryta ilgesniam kaip 1 metų terminui, prieš trečiuosius asmenis gali būti panaudota tik tuo atveju, jeigu ji įstatymų nustatyta tvarka įregistruota viešame registre.
Nuomos sutartyje privaloma numatyti sąlygas, leidžiančias identifikuoti konkretų daiktą, kurį ketinama išnuomoti. Nuomos sutartį gali sudaryti ne tik daikto savininkas, bet ir kitas asmuo, kuris valdo daiktą teisėto sandorio pagrindu ir turi teisę išnuomoti daiktą.
Panaudos sutartis - tai susitarimas, kuriuo nesiekiama gauti materialinės naudos. Panaudos gavėjas naudojasi daiktu neatlygintinai, t.y., nemokėdamas jokio mokesčio. Tačiau, kaip taisyklė, panaudos gavėjas turi rūpintis daiktu ir jį išlaikyti. Pasibaigus panaudos sutarčiai ir grąžinus daiktą panaudos davėjui, jis turi būti tokios pat būklės, kurios buvo prieš jį perduodant panaudos gavėjui, išskyrus normalų daikto nusidėvėjimą (t.y., daikto įbrėžimai, defektai, gedimai ir pan., kurie atsiranda naudojant daiktą, kai daiktu naudojamasi rūpestingai, laikantis visų daikto eksploatavimo reikalavimų, laikomi normaliu daikto nusidėvėjimu). Panaudos sutartis, kuri sudaroma ilgesniam kaip 1 metų terminui, turi būti rašytinė.
Pagrindinis skirtumas tarp nuomos ir panaudos sutarčių yra atlygintinumas. Nuomos sutartis sudaroma tais atvejais, kai iš daikto siekiama gauti materialinės naudos (pajamų). Nuomininkas moka nuomotojui nuomos mokestį. Paprastai jis mokamas pinigais ir jo dydis priklauso nuo laikotarpio, kurio metu naudojamasi daiktu (diena, savaitė, mėnesis ir pan.).
Žemiau pateikiama lentelė, kurioje apibendrinami pagrindiniai nuomos ir panaudos sutarčių skirtumai:
| Savybė | Nuomos sutartis | Panaudos sutartis |
|---|---|---|
| Atlygintinumas | Atlygintinė (mokamas nuomos mokestis) | Neatlygintinė (nemokamas mokestis) |
| Tikslas | Gauti materialinę naudą (pajamas) | Nesiekiama gauti materialinės naudos |
| Mokesčiai | Nuomotojas gauna pajamas, kurios apmokestinamos | Panaudos gavėjas nemoka mokesčių už naudojimąsi daiktu |
| Sutarties forma | Rašytinė (jei ilgesnė nei 1 metai) | Rašytinė (jei ilgesnė nei 1 metai) |
Sudarius nuomos sutartį galite būti tikri, kad naudotis daiktu galėsite iki pat nuomos termino pabaigos, kuris numatytas nuomos sutartyje. Jeigu nuomotojas, nepasibaigus nuomos terminui, neleis arba trukdys naudotis daiktu, tai bus laikoma nuomos sutarties pažeidimu. Nuomotojas privalės atlyginti nuomininko nuostolius, kuriuos pastarasis patyrė dėl negalėjimo naudotis daiktu arba įgis teisę į netesybas (baudą ar delspinigius), jeigu tokios numatytos sutartyje.
Civilinis kodeksas numato, kad panaudos davėjas turi teisę reikalauti nutraukti panaudos sutartį, jeigu dėl nenumatytų ir nepaprastų aplinkybių tas daiktas yra skubiai ir neišvengiamai reikalingas pačiam panaudos davėjui.
Straipsnyje aptarti pagrindiniai nuomos ir panaudos sutarčių aspektai, teisės aktai ir šeimos turto ypatumai. Tikimės, kad ši informacija padės jums geriau suprasti šių sutarčių skirtumus ir priimti teisingus sprendimus.