Planuojant statybas Lietuvoje, svarbu žinoti, kokie reikalavimai taikomi skirtingiems statiniams, ar reikalingas projektas ir leidimas statybai, ir kaip išvengti klaidų. Šiame straipsnyje aptarsime vienbučių ir dvibučių namų skirtumus, statybos leidimus, projektus ir kitus svarbius aspektus.
Ar Statybai Reikalingas Projektas ir Leidimas?
Iš senų laikų labai gajus mitas, kad statyti namą iki 80m2 ploto leidimas nereikalingas. Ir taip, ir ne. Yra niuansų. Ar statybai reikalingas projektas ir leidimas? Kada jis pradėtas statyti? Juos apibrėžia - STR 1.01.03:2017 „Statinių klasifikavimas“ 5 įstatymo skyrius.
Statinių Klasifikavimas
Pagal LR Statybos įstatymo 2 straipsnio 28 punktą, neypatingasis statinys - statinys, nepriskiriamas prie ypatingųjų ir nesudėtingųjų statinių. Tai yra dažniausiai pasitaikantys paprasti namai, kurių kvadratūra jau viršija 80m2. 100-200m2 gyvenamas namas - klasikinis tokios kategorijos statinys. Plačiau žiūrėsime į šią kategoriją.
Būtent čia ir “gyvena” tie paprastai ir nesudėtingai be leidimų statomi statiniai. Nesudėtingi statiniai apibrėžti tiksliai. STR 1.01.03:2017 „Statinių klasifikavimas“ 6 įstatymo skyrius. Taigi, jau žinome kokios kategorijos statinį norime statyti.
Svarbūs Įstatymai ir Datos
Dar vienas mums dažnai sutinkamas įstatymas - STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas. Statybos pagal neteisėtai išduotą statybą leidžiantį dokumentą padarinių šalinimas“.
Trumpai apibendrinant, jeigu jūs turėjote sklypą ir pradėjote statyti dar iki 2017 metų - užregistruoti jį supaprastinta tvarka galima ir šiandien. Tiesa, verta turėti įrodymus, kad statyta tikrai tuo metu. Registrų centras nesudėtingai gali patikrinti nuo kada statytojas valdo sklypą, pažiūrėti nuotraukas darytas iš kosmoso. Jeigu ten 2017-2018 metais nesimatė jokio statinio - gali tekti pasistengti įrodyti. Pateikti statybų rangos sutartį, medžiagų pirkimo kvitus, foto ar pan.
Dažniausiai Užduodami Klausimai
- Ar galiu Vilniaus rajone statyti gyvenamą namą iki 80m2 be leidimo? Ne. Nuo 2017 metų statant bet kokius gyvenamuosius namus leidimas privalomas. Verta paminėti, kad projektas ir derinimo tvarka tokio dydžio namų yra paprastesnis.
- Sodų bendrijoje statomas nedidelis sodo namas. Ar reikia leidimo? Taip. Jeigu tokio sodo namo aukštis neviršija 8,5m, o bendra kvadratūra (rūsio plotas neskaičiuojamas) neviršija 80m2 - statyti ir registruoti galima be leidimo. Tiesa reikia išlaikyti reikalingus atstumus nuo sklypo ribų, nepažeisti trečiųjų asmenų interesų ir pan.
- Noriu pastatyti šiltnamį prie tvoros su kaimynu. Vilniuje, Žvėryne. Ar galiu tiesiog statyti ir užregistruoti? Šiltnamiai iki 80m2 priskiriami I grupės nesudėtingiems statiniams. Taigi ir kaime ir mieste juos galima statyti neturint leidimo. Jeigu norima statyti neišlaikant 3m atstumo nuo sklypų ribos - būtinai reikia ir kaimyno sutikimo. Žvėryno rajonas tikėtina priskiriamas kultūros paveldo zonai.
- Turiu 1ha žemės ūkio paskirties sklypą su tvenkiniu. Noriu pastatyti pirtelę. Ar reikia leidimo? Jeigu pirtelė yra iki 80m2 - leidimo ir projekto kaip ir nereikėtų. BET. Sklypas turi turėti bent jau suteiktą adresą. Adresų ŽŪ paskirties sklypams dažniausiai savivaldybės šiaip sau neduoda. Sklype turėtų būti suformuota užstatymo teritorija. Tai gali būti senos sodybos teritorija arba suformuota nauja.
- Prie pilnai registruoto namo noriu pastatyti priestatą/garažą. Sklypas priklauso miesto teritorijai. Ar reikia leidimo? Mieste privalu gauti statybą leidžiantį dokumentą ūkiniams pastatams, kurie priskiriami II nesudėtingų statinių grupei. Taigi, jei garažas bus iki 50m2 - leidimo nereikia. Jeigu didesnis - reikia.
Verta atkreipti dėmesį į priestato konstrukcijas. Jeigu priestatas taps bendra namo dalimi (bendras stogas, patekimas į namą iš garažo ir pan.) - tai traktuojama kaip namo sudedamoji dalis - rekonstrukcija.
VTPSI Komentaras Apie Statinius, Kuriems Nereikalingas Statybos Leidimas
SLD privalomumas naujo statinio statybos atveju priklauso nuo statinio kategorijos. Pagal kategorijas statiniai skirstomi į nesudėtinguosius, neypatinguosius ir ypatinguosius. Ypatingųjų ir neypatingųjų statinių statybai SLD visada privalomas.
Primename, kad nesudėtingųjų statinių kategorijai priskiriamas paprastos konstrukcijos pastatas, kurio didžiausias aukštis yra 8,5 metro, visų aukštų, antstatų, pastogės patalpų ir naudojimo paskirtimi susietų priestatų plotų suma - ne didesnė kaip 80 kvadratinių metrų ir kurio rūsys (pusrūsis) yra ne didesnis kaip vieno aukšto.
SLD statyti naują I grupės nesudėtingąjį statinį nėra privalomas, jei žemės sklypas nepatenka į šias teritorijas: kultūros paveldo objekto teritoriją, kultūros paveldo objekto apsaugos zoną, kultūros paveldo vietovę, kurortą, Kuršių neriją, magistralinio dujotiekio vietovės klasių teritorijas, esančias 200 metrų atstumu abipus magistralinio dujotiekio vamzdyno ašies.
SLD statyti naują II grupės nesudėtingąjį statinį neprivalomas, jei žemės sklypas nepatenka į šias teritorijas: miestą, konservacinės apsaugos prioriteto ar kompleksinę saugomą teritoriją, kultūros paveldo objekto teritoriją, kultūros paveldo objekto apsaugos zoną, kultūros paveldo vietovę, gamtos paveldo objekto, valstybinio parko, valstybinio rezervato, draustinio ar biosferos rezervato buferinės apsaugos zoną, magistralinio dujotiekio vietovės klasių teritorijas, esančias 200 metrų atstumu abipus magistralinio dujotiekio vamzdyno ašies.
Atstumai Nuo Sklypo Ribų
Statinių išdėstymo namo sklype gretimų sklypų atžvilgiu reikalavimai vienbučių ir dvibučių namų statyboms nustatyti statybos techniniame reglamente (STR) STR 2.02.09:2005 „Vienbučiai ir dvibučiai gyvenamieji pastatai“.
Trijų metrų atstumu nuo sklypo ribos statinio (pastato ar stogą turinčio inžinerinio statinio) bet kurių konstrukcijų aukštis, skaičiuojant jį nuo žemės sklypo ribos žemės paviršiaus altitudės, negali būti didesnis kaip 8,5 m; didesniais atstumais statinių konstrukcijų aukštis gali būti didinamas išlaikant reikalavimą - kiekvienam papildomam virš 8,5 m aukščio metrui atstumas didinamas po 0,5 m.
Pavyzdžiui: 1 m atstumu nuo sklypo ribos pastato ar stogą turinčio inžinerinio statinio bet kurios konstrukcijos aukštis (matuojamas nuo žemės paviršiaus ties sklypų riba (žemesniojo paviršiaus, jei ties sklypų riba yra aukščių skirtumas)) gali būti 1 m. 1,5 m atstumu - 1,5 m. 2,5 m atstumu - 2,5 m. 2,9 m atstumu - 2,9 m. 3 m atstumu - 8,5 m. 3,5 m atstumu - 9,5 m. 4 m atstumu - 10,5 m ir t.t.
Projekto Viešinimas Statant Individualų Namą
Nuo 2022 m. gegužės 1 d. įsigaliojo statybų dokumentų rengimo pasikeitimai, liečiantys ir individualius namus statančius asmenis. Pagal juos, visuomenę privaloma informuoti apie numatomą visuomenei svarbių statinių ir statinių dalių projektavimą.
Visuomenei svarbūs statiniai:
- Naujai statomi ir rekonstruojami vieno ir dviejų butų gyvenamieji pastatai, kai naujo pastato ar po rekonstravimo darbų pastato bendras plotas didesnis kaip 300 m2.
- Trys ir daugiau sublokuoti (blokuoti) vienbučiai (vieno buto) gyvenamieji pastatai.
- Du ir daugiau sublokuoti (blokuoti) dvibučiai (dviejų butų) gyvenamieji pastatai.
Jei vienbutis ar dvibutis gyvenamasis namas nepatenka į visuomenei svarbių statinių sąrašą, bet žemės sklypui neparengti vietovės lygmens teritorijų planavimo dokumentai, statytojas turi informuoti visuomenę apie planuojamą statybą per 5 darbo dienas nuo techninės užduoties pasirašymo dienos įrengiant stendą.
Informacija Stende
Stende turi būti nurodyta:
- Statinių statybvietės adresas ir žemės sklypo kadastrinis numeris arba statinių geografinės koordinatės.
- Statinių esama ir (ar) numatoma pagrindinė naudojimo paskirtis, statinių tipai, statinių išdėstymo sklype su gretima urbanistine aplinka vizualizacija.
- Žemės sklypo esama pagrindinė naudojimo paskirtis ir būdas.
- Projektinius pasiūlymus parengusio projektuotojo ir architekto kontaktiniai duomenys.
- Statytojo kontaktiniai duomenys.
Jeigu sklypas yra teritorijoje, kuri neturi vietovės lygmens teritorijų planavimo dokumentų (detaliojo plano), gali tekti atlikti būsimo namo projekto viešinimo procedūrą.
Kvartalinis Detalusis Planas
Vilniaus miesto savivaldybė kai kuriais atvejais reikalauja kvartalinių detaliųjų planų norint gauti leidimą individualiam namui. Tai reiškia, kad gali tekti parengti kvartalinį detalųjį planą net ir tiems, kurie ketina statyti namą jau urbanizuotoje teritorijoje, turinčioje kelius, inžinerinę infrastruktūrą.
Kvartalinio detaliojo plano reikia įsigaliojus naujam Vilniaus miesto savivaldybės teritorijos bendrajam planui. Reikalavimas skamba taip: „Statybos leidimai naujų gyvenamųjų pastatų statybai teritorijoje gali būti išduodami tik visam kvartalui parengus vietovės lygmens kompleksinio TPD. Kompleksinio TPD teritorijos dydį nustato Miesto plėtros departamentas.“
Jei turite sklypą, kuriam priskirtas šis reglamentas ir planuojate gyvenamąją statybą, jūsų laukia ilgas ir nelengvas detaliojo plano rengimo procesas. Įvertinti reiktų kelis aspektus: kokio dydžio yra kvartalas, kiek kitų sklypų į jį patenka.
Savivaldybė konkrečių atsakymų nepateikė, tačiau patikslino, kad „Kvartalinio detaliojo plano prašome ten, kur nėra suplanuota infrastruktūra - gatvės, želdynai, socialinė infrastruktūra. Toks reikalavimas yra teritorijų planavimo įstatyme, o Vilniaus miesto bendrasis planas nurodo, kuriose vietose planavimas būtinas“.
Ar sklypui reikia kvartalinio detaliojo plano, pasitikrinti reikia galiojančiame bendrajame plane. Jeigu minėto reglamento nėra, reiškia visa reikiama infrastruktūra suplanuota ir detaliojo plano nereikės.
Vienbučio ir Dvibučio Namo Projekto Pavyzdys
Šį projektą sudaro du gyvenamieji namai. Vienas yra vienbutis (individualus), kitas - dvibutis. Vieno buto plotis vienbučiame name yra 140 kvadratinių metrų, dvibučiame - 113 kvadratinių metrų. Kiekvienas butas turi po du aukštus ir dar vieną cokolinį aukštą.
Namai pasižymi išskirtine išvaizda. Formos modernios, išdėstytos įvairiai, dominuoja stačiakampio forma, stogas - plokščias. Projekte numatytas fasadas atrodo itin jaukiai, nes yra su medžio spalvų apdaila.
Pastato fasade vyrauja gamtos formos, tačiau jo formos - modernios, aštrios, todėl namas puikiai atrodys tiek urbanizuotame, tiek gamtiniame kraštovaizdyje.
| Savybė | Vienbutis Namas | Dvibutis Namas |
|---|---|---|
| Buto plotas | 140 m2 | 113 m2 |
| Aukštų skaičius | 2 + cokolinis | |
| Stilius | Modernus, stačiakampio formos | |
| Fasadas | Medžio spalvos apdaila | |