Pavasariui įsibėgėjant, šalies būsto rinka paprastai perjungia aukštesnę pavarą - nuo planų gyventojai pereina prie darbų. Tie, kuriems bent kartą gyvenime teko pirkti būstą, žino, koks kompleksiškas gali būti jo įsigijimo procesas. Todėl ypač dažnai sulaukiu klausimo, kokie yra tie, pagrindiniai, buto pirkimo žingsniai? Perkant būstą, kaip ir parduodant, reikia kruopščiai planuoti savo veiksmus ir žinoti ar dabartinė buto pirkimo eiga - tinkama.
Šiame straipsnyje išsamiai aptarsime visus etapus, kuriuos reikia įveikti norint sėkmingai įsigyti butą Lietuvoje. Aptarsime nuo ko pradėti, kaip įvertinti savo finansines galimybes, kaip pasirinkti tinkamą būstą ir kokie dokumentai reikalingi sėkmingam sandoriui.
Pirmieji Žingsniai Prieš Pradedant Būsto Paiešką
Prieš ieškant būsto visuomet patariu klientams pasidaryti namų darbus, po kurių procesas visoms pusėms bus lengvesnis. Nemaža dalis būsimųjų pirkėjų, ieškodami savo svajonių būsto, skuba pasinerti į nekilnojamo turto skelbimų portalus arba naujų būsto projektų tinklalapius. Tačiau naujo būsto paieškas geriausia pradėti nuo individualių ir šeimos poreikių įvardijimo bei įvertinimo, kaip jie galėtų pasikeisti ilgesnėje, pavyzdžiui, 10 metų perspektyvoje.
Naujo būsto paieškas geriausia pradėti nuo individualių ir šeimos poreikių įvardijimo bei įvertinimo, kaip jie galėtų pasikeisti ilgesnėje, pavyzdžiui, 10 metų perspektyvoje. Jei artimiausiu metu planuojate šeimos pagausėjimą, galbūt iš karto verta rinktis didesnio ploto būstą ramesniame rajone. Arba jei pagrindinį dėmesį artimiausiais metais ketinate sutelkti į savo karjerą, jums greičiausiai bus patogesnis mažesnis būstas, esantis arčiau centro.
Finansinių Galimybių Įvertinimas
Įsivertinkite savo finansines galimybes. Jei planuojate būstą pirkti su paskola, kreipkitės į kreditavimo įstaigas, užpildykite paraiškas ir pasikonsultuokite apie tai, kokią sumą kredito galėtumėte gauti jei būstą pirktumėt rytoj. Nors bankas neduos konkretaus atsakymo, prašys pradžioje išsirinkti turtą, tačiau bent jau sumos gaires tikrai sužinosite.
Kitas svarbus dalykas yra jūsų pajamų ir visų finansinių įsipareigojimų santykis. Būsto paskolos įmokos kartu su kitais finansiniais įsipareigojimais, jeigu tokių yra, negali viršyti 40 proc. mėnesio pajamų. Jei įsigyjamas mažiau likvidus būstas, pradinis įnašas gali būti ir didesnis nei 15 proc., o paskolų įmokos turėtų neviršytų 30 proc.
Šalia būsto kainos, kurią turite sumokėti pardavėjui, taip pat įtraukite ir su turto vertinimu, sutarties ir notaro mokesčiais susijusias išlaidas. Jei būstui įsigyti lėšų skolinatės iš banko, nereikia pamiršti ir palūkanų. Be to, jei perkate neįrengtą būstą ar tokį, kuriam reikalingas remontas, tam taip pat turite numatyti lėšų iš anksto.
Pagrindinių Būsto Kriterijų Nustatymas
Kai jau žinote savo finansines galimybes, galite paprasčiau įsivertinti, ką galite už tokią sumą įsigyti ir ateina laikas susidėlioti mintis apie pagrindinius būsto kriterijus: būsto lokacija ir būsto dydis. Ar svarbu gyventi miesto centre? Galbūt reikalinga ramybė, todėl reikėtų žvalgytis būsto priemiestyje? Optimaliai įvertinti ateities planus ir laiką, kurį ruošiatės gyventi įsigytame turte.
Pirmiausiai apsvarstykime klausimus dėl būsto įrengimo: Kiek turite laiko ir noro būsto įrengimui? Ar tuo rūpinsitės patys? Galbūt geriau norėtumėte jau pilnai įrengto būsto?
Atsakius į šiuos klausimus, žinosite kokio būsto ieškoti, kokiame rajone. Pavyzdžiui, vieta, plotas, įrengimo lygis, statybos metai, kambarių skaičius, aplinka, susisiekimas ir komunikacijos, kaina ir išlaikymo išlaidos.
Būsto Paieškos Etapas
Įsivertinus finansines galimybes ir nusprendus dėl būsto dydžio, įrengimo lygio ir lokacijos, pereikime prie būsto paieškos. Numatykite kur pradėsite ieškoti butų? Būsto paieška dažniausiai reikalauja skirti daug laiko tiek naujų objektų sekimui internete, tiek kiekvieno jų apžiūrėjimui gyvai. Įsivertinkite ir ar galite kompetentingai įvertinti būsto būklę bei realią kainą.
Pradėję paieškas, naudokitės pagrindiniais būsto pardavimo portalais, juose pasirinkimas yra bene didžiausias. Paieškų metu filtruokite pasirinkimus įvesdami pageidaujamą miestą, mikrorajoną ar net gatvę, kambarių skaičių, plotą, namo tipą, šildymo būdą. Kuo daugiau galvosite apie tai, ko norite, tuo lengviau bus. Vartykite skelbimus ir kurkite prioritetų sąrašą: tai padės lengviau suprasti, kas jums patinka, kokie yra esminiai dalykai ir be ko galite gyventi.
NT paieška gali pasirūpinti pats pirkėjas, bet rekomenduotina tai pavesti šios srities specialistui - NT brokeriui, kuris atsižvelgdamas į pirkėjo poreikius suras ir pasiūlys geriausią variantą už priimtiniausią kainą. Jei norėtumėte sužinoti daugiau informacijos apie būsto pirkimo procesą, rekomenduojame kreiptis patarimo į nekilnojamojo turto brokerį susijusias su nekilnojamuoju turtu.
Svarbūs Aspektai Apžiūrint Būstą
Pirmos apžiūros metu galima apžiūrėti kelis butų variantus, o į antrą eiti jau konkrečiai išsirinkus kelis variantus ir juos palyginti. Jeigu apžiūra trunka kelias savaites - tai yra normalus procesas. Dabar pirkėjas turi galimybę apžiūrėti būstą, įvertinti savo galimybes ir galų gale apsispręsti.
Būtina neskubėti ir aplankyti bent 5 projektus. Reikia patikrinti ne tik, ar turtas atitinka dabarties poreikius, bet ir susirasti kuo daugiau informacijos apie plėtojamų projektų privalumus. Dažniausiai, žmonės žino, kokio ploto, kelių kambarių būstas turėtų būti, kuriame aukšte norėtų gyventi, tačiau nepakankamai išanalizuoja technologinius ir socialinius sprendinius: energinio efektyvumo klasę, šildymo technologijas, gyvenimo ir laisvalaikio komforto sprendinius.
Žingsniai Iki Sėkmingo Sandorio Sudarymo
Suradote patinkantį butą ar namą? Keliaukime prie sekančių žingsnių iki sėkmingo sandorio sudarymo.
Dokumentų Tikrinimas
Išsirinkus turtą ar linkstant link preliminarios sutarties pasirašymo labai svarbu patikrinti ar būsto dokumentai yra tvarkingi, ar nėra skolų, ar turtas nėra areštuotas arba nėra kitų suvaržymų. Tai būtina padaryti prieš bet kokią būsto rezervaciją.
Svarbi ne tik faktinė būsto būklė, bet ir jo teisinė registracija, tad prašykite pardavėjo pateikti Registrų centro Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašą, turto įsigijimą patvirtinančius dokumentus, kadastrinę bylą, informuoti apie turto nuosavybės formą (aktualu, jei turtas priklauso keliems savininkams ir / ar sutuoktiniams, nes šiais atvejais reikalingi papildomi dokumentai), patikrinkite, ar turtas nėra areštuotas, įkeistas, nuomojamas, ar nėra kitų suvaržymų arba apribojimų bei išsiaiškinkite visas turto išlaikymo išlaidas.
Vertinimas Ir Derybos
Išsirinkę turtą optimaliai įvertinkite, kokia gali būti padaryta nuolaida, kurią dar reikės ir argumentuoti. Siūlau argumentuoti savo kainos pasiūlymą, nes tik dėl to, kad jūsų nuomone turtas yra tiek vertas, vargu ar pavyks išpešti norimą nuolaidą.
Taipogi, reikia atsižvelgti į turto vertintojo nuomonę, nes perkant su kreditu, bus reikalinga turto vertinimo ataskaita. Suradus patinkantį NT ir apsisprendus dėl jo pirkimo rekomenduojamas NT vertinimas, kuris turėtų būti atliekamas prieš pasirašant preliminariąją sutartį. Kiekvienas bankas turi jiems priimtinų vertintojų sąrašą, kurie NT vertinimo ataskaitą paprastai pateikia per 1-5 dienas. NT vertinimo ataskaitos preliminari kaina priklausomai nuo vertinamo turto tipo 300-600 Lt.
Preliminarios Sutarties Pasirašymas
Svarbiausias momentas rezervuojant turtą yra aiški ir profesionali preliminari pirkimo-pardavimo sutartis. Preliminarioji sutartis turi būti rašytinės formos. Dažniausiai, tai padaryti pasiūlys pats pardavėjas, nes kiekvienas yra suinteresuotas turėti garantiją, kad po žodinio susitarimo seks realūs veiksmai.
Šio etapo sutartis garantuoja, kad pardavėjas jūsų išsirinkto būsto neparduos kitam pirkėjui, o jums parduos už sutartą kainą. Visada ją sudarykite. Pasirašius preliminariąją sutartį reikia pasiruošti pagrindiniam notariniam sandoriui - turto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui.
Notarinio Sandorio Organizavimas
Kitas labai svarbus žingsnis - notarinio sandorio organizavimas. Užsakius sandorį notaras pateikia visą sąrašą dokumentų, kurie turi būti privalomai pateikiami norint sudaryti pagrindinę pirkimo - pardavimo sutartį.
Pagrindinė pirkimo - pardavimo sutartis pasirašoma pas notarą, kuomet nekilnojamojo turto pardavėjas turi visas reikalingas pažymas, leidimus ir kt. dokumentus sandoriui sudaryti, o pirkėjui yra išduotas banko garantinis raštas dėl paskolos suteikimo arba jau yra pasirašyta kredito sutartis. Pirkimo-pardavimo sutarties tvirtinimo pas notarą kaina 0,45-0,5 proc. nuo sandorio sumos (pirkimo-padavimo kainos sutartyje), papildomai už sutarties projektą, duomenų sandoriui užsakymą ir patikras registruose.
Notarui reikia pateikti:
- visų pirkėjų asmens dokumentus;
- kredito įstaigos išduotą raštą dėl kredito suteikimo;
- vedybų sutartį (jei pirkėjai yra santuokoje ir tokia sutartis sudaryta);
- įgaliojimą, jei pirkėją atstovauja įgaliotas asmuo;
- mokėjimo nurodymą, kuriuo patvirtinamas pradinio įnašo (kainos dalies) sumokėjimo faktas;
- kitus dokumentus pagal individualią situaciją.
Nuosavybės Įregistravimas
Įregistruoti nuosavybę. Pasirinkti laikotarpį, per kurį norite įregistruoti nuosavybę (1-10 d.d.) Po nuosavybės įregistravimo turėsite apdrausti perkamą turtą.
Registruojant nuosavybės teisę į įsigytą NT pasirenkate terminą, per kurį pageidaujate, kad turtas būtų įregistruotas (galimi terminai - 1, 3, 5 arba 10 darbo dienų). Įregistravus nuosavybės teisę į įsigytą turtą, Jums bus išduotas nuosavybės teisę patvirtinantis registro išrašas. Mokesčio už nuosavybės teisių įregistravimą ir pažymėjimo išdavimą dydis priklausys nuo registruojamo turto rūšies, vidutinės NT rinkos vertės ir Jūsų pasirinkto termino.
Nuosavybės teisės į naujai įsigytą būstą vieno langelio principu registruojamos elektroniniu būdu - iš karto po sandorio sudarymo. Prašymas pateikiamas notarui, o notaras perduoda jį Registrų centrui. Todėl nenustebkite, kai sąskaitoje už notaro paslaugas rasite ir papildomų išlaidų, kurios nėra skirtos notarui.
Įkeitimas
Turėsite pateikti banko prašomus dokumentus hipotekos lakštui paruošti. Jei turite mažamečių vaikų ir tai bus turtas, kuriame gyvens vaikai, tuomet prireiks teismo leidimo Pasirašyti kredito sutartį su banku bei įkeisti hipotekos lakštą pas notarą. Hipotekos lakštą reikia įregistruoti Hipotekos skyriuje.
Perkamą butą, namą, žemės sklypą ar kitą nekilnojamąjį turtą su banko paskola, turėsite įkeisti jį bankui. Kad sandoris būtų pilnai įvykdytas, yra privalomas turto įkeitimas bankui. Turto įkeitimas atliekamas taip pat pas notarą.
Galutinis Atsiskaitymas Su Pardavėjais
Šis nepelnytai užmirštas žingsnis yra labai svarbus, nes ateityje gali turėti pasekmių. Pirkėjui galutinai ir tinkamai atsiskaičius su pardavėju (nepaisant to, ar atsiskaitoma asmeninėmis, ar skolintomis lėšomis), pardavėjas turi tai patvirtinti. Pareiškimo pagrindu notaras išduoda liudijimą apie galutinį atsiskaitymą pagal pirkimo-pardavimo sutartį.
Galutinis atsiskaitymas su pardavėjais. Nekilnojamojo turto pardavėjui gavus pinigus iš banko, jis turi nuvykti į notarų biurą ir patvirtinti apie tinkamą pirkėjo atsiskaitymą pagal sutartį. Pardavėjas turi kreiptis į notarą, kuris patvirtino pirkimo - pardavimo sutartį. Notaras patvirtins visišką Jūsų įsipareigojimų įvykdymą pardavėjui ir išduos liudijimą. Šį liudijimą turite pateikti VĮ Registrų centrui, o liudijimo kopiją banko vadybininkui.
Pardavėjas gavęs visą pinigų sumą, privalo atvykti į notarų biurą, kuriame pasirašė pirkimo - pardavimo sutartį ir pasirašyti dokumentą, patvirtindamas, kad visus pinigus gavo. Tuomet panaikinama žima apie nepilną atsiskaitymą registrų centre.
Turto Priėmimas-Perdavimas
Faktinio turto priėmimo-perdavimo aktas. Šiuo aktu pirkėjui aktualu užfiksuoti faktinę perduodamo turto būklę, perduodamus baldus, buitinę techniką, patekimo į turtą prietaisus (raktus, pultelius ar pan.) ir skaitiklių rodmenis. Jo sudarymo esmė - šalių susitarimas ir patvirtinimas, nuo kurio momento pirkėjas privalo mokėti už komunalines paslaugas, gali laisvai disponuoti daiktais ar, tarkim, pasikeisti spynas. Taip pat reikia nepamiršti savo vardu sudaryti sutartis su komunalinių paslaugų įmonėmis.
Patarimai Ir Rekomendacijos
Siekiant susidaryti išsamų vaizdą, reikėtų atsižvelgti ir į situaciją NT rinkoje. Tai nereiškia, kad turite laukti rinkos nuosmukio, bet veikiau vertinti bendrą būstų pasiūlą ir įsitikinti, kad rinktis yra iš ko. Jeigu tinkančio varianto neaptikote, nepulkite pirkti jūsų esminių reikalavimų neatitinkančio varianto. Tyrimai rodo, kad lietuviai būstą yra linkę keisti itin retai. Tad tikėtina, kad jame gyvensite ne vienerius metus − tai ilgalaikis pirkinys.
Paskutinis patarimas, galiojantis visais atvejais, kuomet reikia priimti reikšmingus sprendimus - neskubėkite. Visi be išimties specialistai akcentuoja, kad būstą reikia rinktis pagal poreikį ir pirkti ne tada, kada visi perka, kaip tai vyko, pavyzdžiui, 2020 m. pabaigoje ir 2021-aisiais, o tada kai yra toks poreikis bei galimybės.
Jei nepaleidžia abejonės, ar išsirinktas būstas bus tinkamas, abejonės dėl finansinių įsipareigojimų arba pačių pokyčių ir laukiančių darbų masto, teisininkė rekomenduoja duoti sau laiko ir mintyse grįžti į proceso pradžią. Dar kartą pergalvokite savo tikslus, poreikius ir motyvus. Galbūt apžiūrėkite daugiau projektų. Jei sprendimą priėmėte vedami aiškiai suprantamo bei apibrėžto poreikio, jį pasitvirtinsite ir tai leis tvirčiau jaustis. Pasakykite sau, kad nuo šiol judėsite tik į priekį - savo svajonių namų kryptimi.
Šiandien linkėdamas gero žmonėms patariu iš kredito įstaigos neimti maksimalios suteikiamos sumos ir pasilikti rezervo. Dar vienas svarbus aspektas: neskubėti mokėti avanso prieš rezervuojant perkamą būstą, nes, kaip pabrėžia ekspertas, jūsų kreditingumo problemos nėra pardavėjo problema.
Sveikiname! Buto, kotedžo ar namo pirkimas yra malonus, tačiau sudėtingas procesas. Kaip jau turėjote suprasti skaitydami šiuos žingsnius, turto pirkimo procesas tikrai nėra pats lengviausias procesas.