Kada nuomotojas gali nutraukti nuomos sutartį?

Nuomos sutartis - tai susitarimas, kuriuo viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja suteikti kitai šaliai (nuomininkui) turtą laikinai valdyti ir naudotis už užmokestį. Tačiau kartais situacijos klostosi taip, kad sutartį reikia nutraukti anksčiau laiko. Šiame straipsnyje aptarsime, kada nuomotojas turi teisę nutraukti nuomos sutartį, kokios yra nuomininko teisės ir ką daryti, jei kyla ginčų.

Nuomos sutarties esmė ir nutraukimo pagrindai

Prieš gilinantis į sutarties nutraukimo sąlygas, svarbu suprasti pačią nuomos sutarties esmę. Nuomos sutartis nustato abiejų šalių - nuomotojo ir nuomininko - teises ir pareigas. Nuomotojas įsipareigoja suteikti nuomininkui tinkamas patalpas naudotis, o nuomininkas - laiku mokėti nuomos mokestį ir tinkamai prižiūrėti patalpas.

Teisininkai atkreipia dėmesį, kad nuomininkai dažnai susiduria su sunkumais, trukdančiais vykdyti nuomos sutarties įsipareigojimus, o tai gali baigtis iškeldinimu. Tad, kaip elgtis ir ką svarbu žinoti apie iškeldinimą tiek nuomotojui, tiek nuomininkui?

L. paaiškina: „Įstatyme nustatyta, kad nuomotojas gali nutraukti sutartį, kai nuomininkas 3 mėnesius nemoka nuompinigių ar už komunalines paslaugas arba gadina nuomojamo būsto kokybę“.

Kai nuomos sutartis yra neterminuota, nuomotojas gali vienašališkai nutraukti sutartį, įspėjęs nuomininkus prieš pusmetį.

Norėdamas nutraukti nuomos sutartį ir iškeldinti asmenis, nuomotojui reikia turėti tam pagrindą ir planus pranešti nuomininkui. Geriausia pranešimą įteikti į rankas arba siųsti registruotu paštu. Laiko terminas, skirtas išsikeldinti, gali skirtis. Neterminuotos sutarties atveju, nuomininkui suteikiamas 6 mėnesių laikotarpis išsikelti.

Sutartį pripažinti negaliojančia gali tik teismas. „Nesusitarus geruoju reikėtų visais atvejais kreiptis į teismą“, - mini L.

„Nuomininkas visais atvejais gali inicijuoti sutarties nutraukimą, nesvarbu, kokia tai sutartis ir kokio termino.

„Tokia pati iškeldinimo procedūra galioja ir šeimoms, turinčioms vaikų. Niekas nesikeičia, nebent teismo požiūris į tos šeimos iškeldinimą. Teismo sprendimu gali būti suteiktas kiek ilgesnis terminas iškeldinti. Tai gali būti 6-8 mėnesiai nuo teismo sprendimo įsigaliojimo“, - mini L.

„Tai vykdo ne policija, o tik antstoliai, gavę vykdomąjį raštą. Jeigu antstolis, informavęs apie iškeldinimą, sulaukia bute esančio nuomininko pasipriešinimo, kviečia policiją.

Dauguma verslininkų, atsižvelgdami į susiklosčiusią ekonominę padėtį, mažina patiriamas išlaidas.

Priešingai nei neterminuotos sutartys, kurias galima nutraukti nenurodžius nutraukimo pagrindo ir įspėjus bent prieš tris mėnesius (jeigu nuomojamas nekilnojamas daiktas), terminuotą sutartį nuomininkas gali nutraukti tik CK 6.498 str.

Nuomininkas, pageidaujantis nutraukti terminuotą nuomos sutartį, turėtų įvertinti ir sutartyje numatytas galimybes. Kartais šalys susitaria dėl nuostatų, leidžiančių sutartį nutraukti ir nesant kitos šalies kaltės ar numatančių kitokius sutarties nutraukimo pagrindus, nei numatyti CK.

Pabrėžtina, kad nuomininkui nederėtų neprotingai plačiai interpretuoti įstatyme ar sutartyje numatytų pagrindų sutarčiai anksčiau termino nutraukti.

Pasitaiko atvejų, kai konkrečius nuomotojo veiksmus bandoma „pakišti” po sutarties pažeidimu ir reikalauti sutartį nutraukti prieš terminą. Tokiam ginčui pasiekus teismą, nuomininkas turėtų įrodyti ne tik pažeidimo, numatyto įstatyme ar sutartyje, faktą, bet ir tai, jog pažeidimo būta esminio.

Jeigu nėra CK ir/ar sutartyje numatytų pagrindų nuomos sutarčiai nutraukti, nuomininkui belieka kreiptis į nuomotoją su pasiūlymu dėl nuomos sutarties nutraukimo ir derėtis dėl kompromisinių sutarties nutraukimo sąlygų.

Nuomininkui nepavykus susitarti su nuomotoju dėl nuomos sutarties nutraukimo anksčiau termino, svarstytina galimybė kreiptis į jį dėl sutarties pakeitimo.

Tokią teisę numato CK 6.204 str., reglamentuojantis sutarčių vykdymą tais atvejais, kai vienai šaliai įvykdyti sutartį tampa sudėtingiau negu kitai šaliai.

Pagal nurodytą normą, sutarties vykdymo suvaržymu laikomos aplinkybės, atitinkančios CK numatytus kriterijus, kurios iš esmės pakeičia sutartinių prievolių pusiausvyrą, t.y. arba iš esmės padidėja įvykdymo kaina, arba iš esmės sumažėja gaunamas įvykdymas.

Formaliai atrodytų, kad nuomininkas, mokantis didesnį mokestį už nuomą nei vyraujančios nuomos kainos, neturi pagrindo prašyti nuomotoją nuomos mokestį pakeisti.

Viena vertus, nuomininkas terminuotą nuomos sutartį sudarė veikdamas savo rizika ir savo interesų naudai. Užsitikrindamas, kad už nuomojamas patalpas ilgą laiką bus mokamas fiksuoto dydžio nuomos mokestis, jis galėjo įvertinti riziką, kad nuomos kainos gali kristi.

Kita vertus, viso pasaulio ekonomiką supurtęs šokas yra toks veiksnys, kurio niekas nenumatė ir į kurį negalima neatsižvelgti. O reikalavimas nuomininką ir toliau mokėti nepagrįstai didelį nuomos mokestį prieštarautų teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principams.

Šių sutarčių vienašalis nutraukimas yra kur kas paprastesnis, o nutraukimo pasekmės mažiau skaudžios. CK nustato, jog tiek vykdant, tiek ir nutraukiant tokias sutartis, būtina vadovautis kliento interesų prioriteto principu.

Atlygintinų paslaugų sutarties vienašališką nutraukimą reglamentuoja specialioji teisės norma (CK 6.721 str. 1 d.), pagal kurią klientas turi teisę vienašališkai nutraukti sutartį, nepasydamas to, kad paslaugų teikėjas jau pradėjo ją vykdyti.

Kliento teisė atsisakyti bet kuriuo momentu nuo teikiamų paslaugų aiškinama tuo, kad paslaugos gali būti teikiamos tik esant kliento sutikimui. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas savo jurisprudencijoje yra ne kartą pažymėjęs, jog paslaugos gavėjo teisė vienašališkai nutraukti paslaugų sutartį yra viena iš paslaugos gavėjo interesų apsaugos garantijų.

Minėta specialioji įstatymo norma viso labo numato kliento pareigą, vienašališkai nutraukus atlygintinų paslaugų sutartį, sumokėti paslaugų kainos dalį, proporcingą suteiktoms paslaugoms, t.y. už tas paslaugas, kurios yra faktiškai suteiktos, ir atlyginti protingas išlaidas, kurias turėjo paslaugų teikėjas, norėdamas įvykdyti sutartį, t.y.

Dažnai pasitaiko, kad sudarant sutartį paslaugų teikėjas suteikia nuolaidas paslaugoms ar įrangai, kurios pagalba vėliau bus teikiamos paslaugos.

Pažymėtina ir tai, kad paslaugų teikėjai sutartyse nustato netesybas už vienašališką sutarčių nutraukimą. Tačiau pernelyg didelės netesybos tiesiog neatitinka kliento interesų prioriteto principo.

Nedidelės netesybos už sutarties vienašališką nutraukimą galėtų būti priteisiamos, jeigu jos neviršytų paslaugų teikėjo nuostolių dėl sutarties nutraukimo - išlaidų, kuriaspaslaugų teikėjas padarė norėdamas įvykdyti sutartį iki pranešimo apie sutarties nutraukimą gavimo.

Nuomos sutartis turi įvairių aspektų. Svarbus aspektas yra nuomotojas ir jo įsipareigojimai nuomininkui.

Nuomotojo įsipareigojimų atskaitos taškas yra „naudojimas, kurio nuomininkas gali tikėtis pagal nuomos sutartį“.

Konkrečiai kalbant, šis atskaitos taškas reiškia du svarbius nuomotojo įsipareigojimus. Visų pirma, BW 7:203 straipsnio pareiga suteikti daiktą nuomininkui.

Be to, nuomotojui taikoma išlaikymo prievolė, kitaip tariant, trūkumų reglamentavimas Nyderlandų civilinio kodekso 7:204 straipsnyje.

Kalbant apie pagrindinę nuomotojo prievolę, Nyderlandų civilinio kodekso 7: 203 straipsnyje nustatyta, kad nuomotojas privalo nuomininkui suteikti nuomojamą turtą ir palikti jį tiek, kiek reikia sutartam naudojimui.

Nuomos sutartyje svarbu aiškiai aprašyti, dėl kurio naudojimosi šalys susitarė. Juk atsakymas į klausimą, ar nuomotojas įvykdė savo prievolę, priklausys nuo to, ką šalys aprašė nuomos sutartyje dėl nuomojamo turto paskirties.

Šiame kontekste kalbama, pavyzdžiui, su pagrindiniais patogumais, kurie būtini norint naudoti nuomojamą turtą konkrečiu būdu. Pavyzdžiui, naudodamas pastatą kaip prekybinę patalpą, nuomininkas taip pat gali numatyti galimybę turėti prekystalį, stacionarias lentynas ar pertvaras ir visiškai kitokius reikalavimus nuomojamai patalpai, pavyzdžiui, skirtai makulatūrai ar metalo laužui laikyti.

Antrosios pagrindinės nuomotojo pareigos kontekste Nyderlandų civilinio kodekso 7:206 straipsnis numato, kad nuomotojas privalo ištaisyti defektus.

Kas turi būti suprantama kaip trūkumas, išsamiau paaiškinta Civilinio kodekso 7:204 straipsnyje: trūkumas - tai tokia turto būklė ar savybė, dėl kurios turtas negali suteikti nuomininkui to malonumo, kurio jis gali tikėtis.

Šiuo klausimu, pasak Aukščiausiojo Teismo, mėgavimasis apima ne tik nuomojamo turto būklę ar jo materialines savybes. Kitos mėgavimąsi ribojančios aplinkybės taip pat gali būti defektas, kaip apibrėžta BW 7:204 straipsnyje.

Nors tai plati sąvoka, apimanti visas aplinkybes, kurios riboja nuomininko malonumą, tačiau nuomininko lūkesčiai neturėtų viršyti vidutinio nuomininko lūkesčių. Kitaip tariant, tai reiškia, kad nuomininkas negali tikėtis daugiau nei gerai prižiūrimo turto.

aplinkybė, priskirtina nuomininkui dėl kaltės ar rizikos. Su nuomininku asmeniškai susijusi aplinkybė. Jei nuomotojas negali visiškai ar iš viso laiku pateikti nuomininkui nuomojamo turto, tuomet nuomotojas turi trūkumų. Tas pats pasakytina ir apie defektą. Laikymasis. Tuomet nuomininkas gali reikalauti iš nuomotojo, kad nuomojamas turtas būtų prieinamas laiku, visiškai ar iš viso, arba būtų pašalintas trūkumas. Tačiau tol, kol nuomininkas nereikalauja, kad buto savininkas būtų suremontuotas, savininkas negali ištaisyti trūkumo. Tačiau, jei teisių gynimo priemonė yra neįmanoma arba nepagrįsta, nuomotojas to neturi daryti.

Nuomos sumažinimas. Tai yra alternatyva nuomininkui, jei nuomotojas laiku ar visiškai nepateikia nuomojamo turto arba yra trūkumų. Dėl nuomos mokesčio sumažinimo reikia kreiptis į teismą arba nuomos mokesčio nustatymo komitetą. Pretenzija turi būti pateikta per 6 mėnesius po to, kai nuomininkas praneša savininkui apie trūkumą. Nuo to momento įsigalios ir nuomos mokesčio sumažinimas.

Nuomos sutarties nutraukimas, jei dėl nuomos trūkumo naudotis visiškai neįmanoma. Jei trūkumas, kurio nuomotojas neprivalo pašalinti, pavyzdžiui, dėl to, kad jo neįmanoma ištaisyti, arba reikalauja išlaidų, kurių iš jo pagrįstai negalima tikėtis esant tam tikroms aplinkybėms, tačiau dėl to malonumas, kurio nuomininkas galėjo tikėtis, tampa visiškai neįmanomas. nuomotojas nutraukia nuomos sutartį. Abiem atvejais tai gali būti padaryta neteisminiu pareiškimu.

kompensacija. Ši pretenzija tenka nuomininkui tik tuo atveju, jei trūkumą, pvz., Trūkumo buvimą, taip pat galima priskirti nuomotojui. Taip yra, pavyzdžiui, jei defektas atsirado sudarant nuomos sutartį ir gali būti priskirtas nuomotojui, nes, pavyzdžiui, jis nepakankamai prižiūrėjo nuomojamą turtą.

Ar esate nuomininkas ar nuomotojas, dalyvaujantis ginče dėl to, ar nuomotojas atitinka sąlygas? O gal norite sužinoti daugiau apie, pavyzdžiui, sankcijų taikymą nuomotojui? Tada susisiekite Law & More. Mūsų nekilnojamojo turto teisininkai esate nuomos teisės ekspertai ir mielai suteiksime jums teisinę pagalbą ar patarimus.

Nuomos sutarties nutraukimas gali būti inicijuotas tiek nuomotojo, tiek nuomininko. Gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis yra nuomos sutarties rūšis, kurią nuomininkas - fizinis asmuo, sudaro savo, taip pat savo šeimos narių gyvenimui išsinuomotose patalpose. Tuo tarpu nuomotojas gali būti tiek fizinis, tiek ir juridinis asmuo. Nuomos objektu gali būti butas, visas namas arba tiesiog kambarys.

Svarbu žinoti, kad jeigu būstą nuomoja juridinis asmuo, gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis turi būti sudaroma raštu. Jeigu būsto nuomos sutartį sudaro fiziniai asmenys, t. y. nuomotojas taip pat yra fizinis asmuo, gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti sudaryta ir žodžiu. Gyvenamųjų patalpų nuomos sutarties nutraukimas turi savo specifiką. Svarbiausia žinoti, kad nuomininkas turi teisę nutraukti tiek neterminuotą, tiek terminuotą buto nuomos sutartį įspėjęs nuomotoją prieš vieną mėnesį. Tokią teisę nuomininkui suteikia LR civilinio kodekso 6.609 straipsnio nuostatos.

Praktikoje yra ne kartą tekę susidurti su situacijomis, kai nuomotojas parengia ir pateikia nuomininkui pasirašyti terminuotą buto nuomos sutartį su itin ribotomis galimybėmis ją nutraukti prieš terminą. Neretai tokia nuomininko teisė yra lydima didžiulių baudų, kurios taikomos, jei nuomininkas pageidauja būsto nuomos sutartį nutraukti prieš terminą. Yra tekę matyti baudų, lygių netgi visam nuomos mokesčio dydžiui likusiam nuomos sutarties galiojimo laikotarpiui.

Taip pat praktikoje dažna situacija, kai buto nuomos sutartyje tiesiog nutylima apie nuomininko teisę nutraukti terminuotą nuomos sutartį prieš terminą, aptariant tik sutarties nutraukimo atvejus, kada būsto nuomos sutartį galima nutraukti dėl nuomotojo kaltės.

Net jeigu pasirašėte tokią buto nuomos sutartį, nepasiduokite. LR civilinio kodekso 6.609 straipsnyje nuomininkui suteikta teisė nutraukti buto nuomos sutartį prieš terminą turėtų būti vertinama kaip imperatyvioji teisės norma. Tai reiškia, kad buto nuomos sutartyje ši nuomininko teisė neturėtų būti apribota ar pakeista tokiu būdu, kad nuomininko padėtis, lyginant su įstatymu, pablogėtų.

Buto nuomos sutartį galima nutraukti ir anksčiau negu įspėjus nuomotoją prieš vieną mėnesį, tačiau tokiu atveju reikia žinoti, jog nuomotojas gali teisėtai pareikalauti dėl to susidariusių nuostolių atlyginimo. Tokią teisę nuomotojui taip pat suteikia LR civilinio kodekso 6.609 straipsnis. Kokie tai galėtų būti nuostoliai?

Įprastai nuomotojas turėtų teisę į nuostolius, lygius nuomos mokesčio dydžiui, kurį jis būtų gavęs, jeigu nuomininkas apie būsto nuomos sutarties nutraukimą nuomotoją būtų įspėjęs laiku, t. y. bent prieš vieną mėnesį iki nuomos sutarties nutraukimo.

LR civilinio kodekso 6.614 straipsnis numato, kad nuomotojas neterminuotą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį gali nutraukti įspėjęs nuomininką prieš 6 mėnesius. Tuo tarpu, jeigu nuomos sutartis yra terminuota, nuomotojas ją gali nutraukti tik dėl nuomininko kaltės. Bet tai galėtų būti padaryta tik teismo tvarka, kadangi tiek gyvenamosios patalpos nuomos sutarties nutraukimui, tiek nuomininko iškeldinimui būtinas teismo sprendimas.

Kokiais atvejais nuomotojas gali nutraukti būsto nuomos sutartį dėl nuomininko kaltės? Pirmiausia tokius atvejus reikia pasitikrinti šalių sudarytoje sutartyje, kurioje įprastai detaliai aptariami šie atvejai. Pagal įstatymą, nuomotojas tokią teisę turėtų, jeigu:

• Nuomininkas nuolat (ne mažiau kaip 3 mėnesius, jeigu sutartis nenumato ilgesnio termino) nemoka buto nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas;
• Nuomininkas ar kiti kartu su juo gyvenantys asmenys ardo ar gadina gyvenamąją patalpą arba ją naudoja ne pagal paskirtį;
• Nuomininkas ar kiti kartu su jais gyvenantys asmenys netinkamu elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas kitiems kartu arba greta gyventi.

Kitaip tariant, nuomotojas turėtų įrodyti, kad nuomininkas iš esmės pažeidė būsto nuomos sutartį.

Teisę nutraukti būsto nuomos sutartį dėl nuomininko kaltės nuomotojas turi tiek terminuotos, tiek neterminuotos nuomos sutarties atveju. Tačiau Nuomotojas privalo laikytis nuomos sutarties nutraukimo tvarkos. Tokią teisę nuomotojas turi tik po to, kai jis nusiuntė nuomininkui rašytinį įspėjimą apie sutarties pažeidimus, o nuomininkas per protingą terminą šių pažeidimų nepašalino.

Nuomos sutarties nutraukimas: Nuomotojo teisės ir nuomininko apsauga

Apibendrinant, nuomotojas gali nutraukti nuomos sutartį, jei nuomininkas pažeidžia sutarties sąlygas arba įstatymus. Tačiau svarbu atsiminti, kad nuomininkas turi teisę į įspėjimą ir galimybę ištaisyti pažeidimus. Jei nuomotojas pažeidžia įstatymus ar sutarties sąlygas, nuomininkas gali kreiptis į teismą.

Žemiau pateiktoje lentelėje apibendrinami pagrindiniai aspektai, susiję su nuomos sutarties nutraukimu:

Atminkite, kad kiekviena situacija yra unikali, todėl, jei turite klausimų ar abejonių dėl nuomos sutarties nutraukimo, visada geriausia pasikonsultuoti su teisininku.

tags: #lr #ck #nuomotojas #nutraukia #sutarti