Būsto (buto ar namo su sklypu) nuomos sutartis - tai dviejų šalių sandoris, kuomet viena šalis perduoda kitai šaliai valdyti ir naudoti nekilnojamojo turto objektą už sąlyginai nedidelį mokestį per mėnesį. Šiame straipsnyje aptarsime buto nuomos sutartis Lietuvoje, jų tipus, svarbiausius aspektus ir kaip išvengti dažniausiai pasitaikančių klaidų.
Nuomos Sutarties Tipai ir Forma
Supaprastinta arba standartinė buto nuomos sutartis gali būti terminuota arba neterminuota. Sudarant terminuotą sutartį, privaloma laikytis rašytinės formos, nepaisant, kas yra tokios sutarties šalys. Rašytinė buto nuomos sutartis laikoma sudaryta, kai šalys ją pasirašo. CK leidžia buto nuomos sutartį tarp fizinių asmenų sudaryti žodžiu.
Vis dar pasitaiko atvejų, kai šalys vengdamos mokesčių valstybei ar dėl klaidingų įsitikinimų nesudaro nuomos sutarties, tačiau nuoma vyksta. Taip gali būti, tačiau rašytinė nuomos sutartis padės išvengti ginčų. Be to, teisės aktų tvarka ilgesnė nei 1 metų nuomos sutartis privalo būti rašytinė.
Sutartis privalo būti sudaryta valstybine kalba. Tačiau esant poreikiui, pavyzdžiui, nuomojant butą užsieniečiui, sutartis gali būti sudaroma ir kitomis kalbomis.
Nuomos sutartis gali būti sudaryta ir patvirtinta notaro arba sudaroma be notaro (didžioji dalis nuomos sutarčių netvirtinamos notaro). Taip pat šios sutartys gali būti užregistruotos Registrų centre. Paprastai to reikia norint deklaruoti gyvenamąją vietą ar apsaugoti savo interesus prieš trečiąsias šalis.
Buto nuomos sutartis paprastai pasirašoma tada, kai šalys susitaria dėl visų esminių sąlygų (nuomos kaina, terminas, atsiskaitymo tvarka, depozitas) ir butas perduodamas nuomininkui naudotis. Jei susitariama, kad nuomininkas apsigyvens tik po 1-2 savaičių ar mėnesio, dažnu atveju pirmiausia pasirašoma buto rezervacijos sutartis, kurioje numatomas rankpinigių palikimas kaip garantas. Tačiau niekas netrukdo iš karto sudaryti pilnavertę buto nuomos sutartį, aiškiai nurodant, jog faktinis naudojimasis prasidės vėliau - po sutarto laikotarpio.
Buto nuomos sutartis yra svarbi apsaugos priemonė tiek nuomotojui, tiek nuomininkui - ji aiškiai apibrėžia šalių teises ir pareigas bei sumažina riziką kilti ginčams. Praktikoje pasitaiko atvejų, kai nuomininkas nesumoka nuomos, pažeidinėja tvarkos taisykles ar išsikrausto nesilaikant nuomos termino, bet lygiai taip pat - kai pats nuomotojas vėliau keičia susitarimo sąlygas: didina nuomos kainą ar pradeda reikalauti apmokėti renovacijos išlaidas, kurios nuomininkui nepriklauso. Net jei sutartis nėra registruota Registrų centre, ji vis tiek yra teisėtai galiojantis dokumentas, kuriuo galima remtis ginčo atveju.
NT brokeris Ignas Zabarauskas pasakoja, kad sunku rasti atvejų, kuomet būstai būtų nuomojami be sutarčių. Jis teigia, kad sutartis apsaugo ir nuomotojus, kurie nori išnuomoti savo būstą, ir nuomininkus, kurie nuomojasi. Ji visais atvejais yra reikalinga.
„Net jeigu būstą žmogus nuomoja giminaičiui ir atrodo, kad dėl visko pavyks susitarti, vis tiek patariu pasirašyti sutartį. Žodžiu aptartos sąlygos gali labai greitai pasimiršti, todėl ir patariu pasirašyti sutartį“, - komentuoja NT brokeris.
Anot jo, sutartyse dažniausiai nuomotojai ir nuomininkai susitaria dėl kainos, depozito dydžio, termino, nuo kada iki kada nuomojamas būstas. „Svarbu aptarti, kaip vyks atsiskaitymas - grynaisiais pinigais ar pavedimu. Dar svarbu susitarti dėl turto naudojimo, jo perdavimo, grąžinimo sąlygų“, - pataria NT brokeris.
Svarbūs Sutarties Punktai
Kuo išsamesnė ir pilnesnė sutartis, tuo mažiau erdvės interpretacijoms ar nesusipratimams. Štai keletas esminių punktų, kuriuos būtina įtraukti į sutartį:
- Nurodyti terminą, kuriam laikui turtas nuomojamas. Būna ir neterminuotų sutarčių, tačiau mes visada rekomenduojame apibrėžti nuomos laikotarpį.
- Nurodyti nuomos kainą. Aptarti ir kitus mokėjimus (mokesčius valstybei, komunalinius mokesčius), mokėjimo formą (grynais ar pavedimu) ir periodiškumą (paprastai tai mėnesinis mokestis). Pasibaigus nuomos terminui, nuomos kaina gali būti peržiūrima ir keičiama.
- Nurodyti nuomos užstatą (depozitą).
- Nuomininkas gali deklaruoti savo gyvenamąją vietą nuomojamame bute ar name tik gavęs savininko sutikimą.
Pavyzdinė lentelė: Esminiai nuomos sutarties punktai
| Punktas | Aprašymas |
|---|---|
| Nuomos terminas | Konkretus laikotarpis, kuriam nuomojamas turtas. |
| Nuomos kaina | Mėnesinis mokestis už naudojimąsi turtu. |
| Komunaliniai mokesčiai | Atsakomybė už mokesčius (kas moka ir kokius). |
| Užstatas (depozitas) | Suma, kurią nuomininkas sumoka kaip garantą. |
| Remontas | Kas atsakingas už kapitalinį ir einamąjį remontą. |
| Gyvūnai | Ar leidžiami naminiai gyvūnai. |
| Gyventojai | Kas leidžiama gyventi nuomojamame būste. |
Remontas ir Nesutarimai
Kieno pareiga atlikti kapitalinį ir einamąjį remontą? Esant poreikiui, kapitalinį remontą turi atlikti savininkas. Paprastai tai apima esmines buto ar viso pastato konstrukcijas (stogą, sienas, pamatus, langus ar inžinerinius įrengimus). Smulkų remontą gali atlikti ir nuomininkas, ir nuomotojas, priklausomai nuo susitarimo ir nuo to, kodėl atsirado tokio remonto poreikis.
Dažnas klausimas būna, kas turi dengti sugedusios buitinės technikos remonto ar keitimo nauja įranga išlaidas. Bendra taisyklė yra tokia - jei buitinė technika sugedo dėl senumo, tuomet išlaidas kompensuoja nuomotojas, tačiau jei sugedo dėl netinkamo naudojimo - be abejo, kompensuoja nuomininkas.
Priėmimo-Perdavimo Aktas ir Fotofiksacija
Taip pat prie sutarties įprastai pridedamas ir priėmimo-perdavimo aktas, kuriame raštiškai užfiksuojama perduodamo turto būklė (tvarkingas, išvalytas ir pan.), inventorius, užfiksuojami skaitliukų parodymai, aprašomi defektai ir kt. Dar geriau, jei padaromos turto nuotraukos (fotofiksacija) ir pridedamos prie priėmimo-perdavimo akto. Tai padeda išvengti interpretacijų bei nesusipratimų nuomos termino pabaigoje.
Tokiu atveju labai gelbsti būsto perdavimo metu daroma buto ar namo būklės fotofiksacija. Tada visoms šalims nekyla klausimų, kas ir kaip atrodė perdavimo metu ir kaip yra dabar - turtą grąžinant.
Dažniausios Klaidos Sudarant Nuomos Sutartį
Viena iš dažniausių klaidų - neįvardijamos visos esminės sąlygos, dėl ko vėliau kyla nesusipratimai. Sutartyje neparašoma, kurią dieną turi būti atliekamas mokėjimas, neaišku, ar nuomininkas moka už praėjusį ar einamą mėnesį, o kartais išvis neaptariamas joks mokėjimo grafikas. Taip pat dažnai pasirašoma neterminuota sutartis, neįtraukiant sąlygų dėl nutraukimo termino ar šalių įspėjimo tvarkos, o tai sukelia neapibrėžtumą tiek nuomininkui, tiek nuomotojui. Trūksta aiškumo ir dėl komunalinių išlaidų - nepriskyrus atsakomybių, sąskaitos gali virsti ginčų priežastimi. Neįvardijami visi asmenys, kurie gyvens bute, arba nenurodoma, kad gyventi gali tik sutartyje įrašyti asmenys. Neaptariamas naminių gyvūnų laikymas, o jų atsiradimas be sutikimo gali sukelti konfliktų ar nuostolių.
Visų šių klaidų lengva išvengti, jei naudojamasi aiškiu, pilnu ir teisiškai patikrintu sutarties šablonu.
Teisė Nuomoti ir Turto Draudimas
Jei nuomojamas turtas yra įkeistas kreditoriams, tokiu atveju turi būti banko/kreditoriaus sutikimas nuomoti.
Nuomininkui svarbu pasidomėti, ar nuomojamas būstas ir jame esantis turtas (baldai, buitinė technika, kt.) yra apdrausti.
Gyvūnų Laikymas ir Teisiniai Aspektai
Taip nutiko vilnietei Evelinai (tikras vardas ir pavardė - redakcijai žinomi), kuri tv3.lt portalui papasakojo, kad ieškodama, kur apsigyventi su šunimi, rado namą, kurio mažesnė dalis - nuomai, o likusioje gyvena patys savininkai. Pasak Evelinos, nuomotojai pažadėjo, kad laisvai galima atsivežti šunį, kad yra kiemas, kur šuo galės bėgioti ir pan.
„Atsivežus šunį nuomotojai nieko nesakė, bet po to pradėjo priekaištauti, kad šuo - per didelis, kad į kiemą jam negalima, kad per garsiai loja ir t. t. Per Velykas šunį buvau nusivežusi pas tėvus, kad palakstytų kieme, nes čia niekad neleidžia. Kai po švenčių atsivežiau šunį atgal, nuomotojas pamatė ir privertė išvežti - neleido įsivesti į butą ir liepė niekad nebeatsivežti. Nors čia su šuniu gyvenome pusę metų ir viskas buvo gerai“, - pasakojo vilnietė. Ji nurodė, kad sutartyje apie augintinius nieko nėra užsiminta - nei kad leidžiama, nei kad draudžiama.
Evelina teiravosi, ar nuomotojai gali taip imti ir pakeisti sąlygas, kurios jiems tiko net pusę metų. „Tai dabar nežinau, ką daryti - kur likusius pusę metų tą šunį laikyti? O ir išsikraustyti anksčiau baisu, nes turbūt negrąžins 550 eurų depozito“, - tv3.lt portalui rašė mergina.
Evelina pridūrė, kad šuo tikrai nėra piktybinis ar triukšmingas, būna, kad paloja, bet taip, anot jos, daro visi šunys.
Ką reiškia, jei sutartyje - nei leidžiama, nei draudžiama?
Nekilnojamojo turto projektų ir vietokūros kompanijos „Citus“ teisininkas Silvestras Sušickis nurodė, kad skirtingose teisės šakose vyrauja skirtingi principai. Pavyzdžiui, baudžiamosios teisės doktrina teigia, kad „viskas yra leidžiama, kas nėra uždrausta“.
O civilinėje teisėje, kuri apima ir būsto nuomos klausimus, yra atvirkščiai: „viskas yra draudžiama, kas nėra leidžiama“. „Civilinėje teisėje sutartis ją pasirašiusioms šalims turi įstatymo galią. Todėl, mano nuomone, apsigyvenimas nuomojame būste su gyvūnu, jei tokia galimybė nėra numatyta būsto nuomos sutartyje, traktuotinas kaip sutarties pažeidimas iš nuomininko pusės.
Vertinant galimybę nuomojamame būste gyventi su gyvūnu, prioritetas yra teikiamas tokios sąlygos buvimui nuomos sutartyje. Žodinis neminėjimas ar neprieštaravimas dėl gyvūno teisiniu požiūriu nėra reikšmingas“, - aiškino teisininkas.
Advokatų kontoros „Žiemelis, Valys, Rugys ir partneriai“ advokatas Karolis Rugys paminėjo, kad tokiais atvejais yra svarbus visas nuomos sutarties tekstas - kokias teises ir pareigas šalims sutartis numato.
„Konkrečios sąlygos dėl gyvūnų laikymo ar draudimo jį laikyti gal ir nėra, tačiau, aiškinant sutartį sistemiškai, galbūt būtų galima rasti ir šalių susitarimą dėl gyvūno laikymo, kuris kiltų iš bendrųjų sąlygų ar sutarties vykdymo principų. Taigi, bet kokiu atveju, kilus nuomininko ir nuomotojo ginčui, pirmiausia reikia atidžiai ir sistemiškai analizuoti sudarytą sutartį“, - komentavo advokatas.
Jo vertinimu, kai nė viena sąlyga nenumato bendros ar kitokio pobūdžio tvarkos, yra reikalingas nuomotojo sutikimas, kadangi paprastai nuomos sutartis numato, kam yra suteikiama teisė gyventi bute ir jį naudoti. Nebent būtų nurodytos išimtinės sąlygos, kurios leistų tokio ar panašaus pobūdžio sprendimus nuomininkui priimti savo nuožiūra.
Nuomotojas sutarties sąlygų keisti negali
Jei būsto nuomos sutartyje būtų aiški sąlyga dėl galimybės gyventi su gyvūnu, be abejo, nuomotojas neturėtų teisinio pagrindo be rimtų priežasčių to neleisti, nurodė S. Sušickis. Kadangi sutartis, anot jo, yra kelių asmenų susitarimas, tai ir jos sąlygos gali būti keičiamos tik šalių susitarimu, o kai kuriais atvejais - teismu.
K. Rugys draudimą gyventi su gyvūnu, kai sutartis tai leidžia, irgi įvardijo kaip sutarties sąlygų pakeitimą. „Nuomininkas su tokiu pakeitimu turi teisę nesutikti ir reikalauti nuomos sutartį tęsti tokiomis pačiomis sąlygomis. Arba kreiptis į tokio pobūdžio ginčus nagrinėjančias institucijas, pvz., Valstybinę vartotojų teisių apsaugos tarnybą (VVTAT)“ - vardijo advokatas.
Pati tarnyba tv3.lt portalui paantrino, kad sutartyje numatytas leidimas gyventi su augintiniu negalėtų būti vienašališkai keičiamas. „Jei problemos tarpusavyje išspręsti nepavyksta, vartotojas turi teisę kreiptis į VVTAT dėl ginčo sprendimo ne teismo tvarka. Vartotojas kartu su prašymu turėtų pateikti nuomos sutartį, mokėjimą patvirtinančius dokumentus ir visus turimus įrodymus, reikalingus ginčo nagrinėjimui“, - vardijo VVTAT.
Kada sąlygos dėl gyvūnų gali būti keičiamos?
Kontoros „Žiemelis, Valys, Rugys ir partneriai“ atstovas įvardijo, kad paprastai gyvūno laikymo uždraudimas ar leidimo panaikinimas yra susijęs su gyvūno keliamu triukšmu, higienos pažeidimais, kaimynų skundais ir pan.
„Gavus priekaištus dėl gyvūnų laikymo, yra svarbu įvertinti pagal konkrečios sutarties sąlygas ir reikalavimus, ar pretenzijos yra pagrįstos, ar tam tikri veiksmai gali būti pripažinti pažeidimais ir pan. Jeigu sutarties šalys skirtingai vertina kilusią situaciją ir veiksmus, tuomet ginčą sprendžia teismas arba kitos vartotojų ginčus nagrinėjančios institucijos“, - komentavo K. Rugys.
Anot jo, jeigu pagal sutartį gyvūnui yra leidžiama gyventi nuomos objekte ir nebuvo jokių pažeidimų, pvz., naminių gyvūnų laikymo sąlygų pažeidimo, nuomos sutarties pažeidimų ir pan., tai draudimas laikyti naminį gyvūną vėlgi būtų laikomas nuomos sutarties sąlygų pakeitimu.
„Citus“ teisininkas įvardijo, kad neleisti nuomojamame būste gyventi su gyvūnu, nors tai yra leista sutartyje, galima dėl šių priežasčių: nuomininkas naudojasi daiktu ne pagal sutartį ar daikto paskirtį; nuomininkas tyčia ar dėl neatsargumo blogina daikto būklę; nuomininkas nemoka nuomos mokesčio; nuomininkas nedaro remonto tais atvejais, kai pagal įstatymus ar sutartį privalo jį daryti; kiti nuomos sutartyje numatyti pagrindai.
S. Sušickis pabrėžė, kad nuomininkas yra atsakingas už savo gyvūną, tad bet kokios gyvūno veiksmų pasekmės, atitinkančios išvardintus kriterijus, gali būti priežastimi nutraukti būsto nuomos sutartį. „Todėl atvejai, kai gyvūnai gadina turtą, garsiai loja (trikdo ramybę), pažeidžia trečiųjų asmenų (kaimynų) teises ir teisėtus interesus, gali būti įstatymine priežastimi neleisti nuomojamame būste gyventi gyvūnui ir nutraukti būsto nuomos sutartį“, - kalbėjo pašnekovas.
Depozitą pavyktų atgauti ne visada
Paklausus, ar, nuomotojams staiga uždraudus laikyti šunį, nuomininkai galėtų nutraukti sutartį neprarasdami depozito, K. Rugys atsakė, kad reikėtų analizuoti sutartį ir įvertinti, kam yra skirtas depozitas, kokie yra numatyti jo grąžinimo atvejai, kas yra laikoma esminiu sutarties pažeidimu ir pan.
S. Sušickis papildė, kad depozitas gali atlikti įvairias funkcijas: kaip išankstinis būsto nuomos apmokėjimas; kaip užtikrinimo priemonė paskutiniojo būsto nuomos mėnesio apmokėjimui; kaip garantas galimai žalai atlyginti; kaip bauda dėl galimo įsipareigojimų pagal būsto nuomos sutartį nevykdymo ir pan.
„Taigi, mergina turi įvertinti, ar sutartyje yra sąlygos, leidžiančios teisėtai nutraukti sutartį ir reikalauti depozito grąžinimo. Jeigu sutartyje yra punktas, kuris numato, kad sąlygų pasikeitimas yra pagrindas nutraukti sutartį, tuomet ji tokia teise galėtų pasinaudoti. Nuomotojui atsisakant grąžinti depozitą, ji turi teisę kreiptis į VVTAT ir prašyti įpareigoti nuomininką grąžinti depozitą“, - aiškino K. Rugys.
O S. Sušickis atkreipė dėmesį, kad įstatymas nedraudžia nuomos nutraukti šalių susitarimu. „Akivaizdu, jei kyla rimtas konfliktas tarp nuomotojo ir nuomininko, nė vienai šaliai nebus malonu tęsti nuomos santykių. Todėl verta pagalvoti apie sutartinį būsto nuomos sutarties nutraukimą, atitinkamai išspręsti ir susijusius klausimus, tarp jų - ir sumokėto depozito. Koks sumokėto depozito likimas būtų minimu atveju, šalys gali nuspręsti bendru sutarimu arba remiantis būsto nuomos sutarties sąlygomis“, - nurodė pašnekovas.
Remiantis merginos istorija, kur gyvūno laikymas nuomojame būste sutartimi nebuvo numatytas, būsto nuomos sutarties nutraukimas, anot teisininko, gali būti vertinamas kaip įvykęs dėl merginos kaltės ir depozitas galėtų likti nuomotojui.
Ar pavyktų įrodyti žodinį susitarimą?
„Citus“ teisininko vertinimu, aptariamu atveju, kai dėl gyvūno laikymo nebuvo sutarta sutartyje, būtų sunku įrodyti, kad nuomotojai apie gyvūną žinojo ar kad buvo žodinis susitarimas.
Vis tik „Žiemelis, Valys, Rugys ir partneriai“ advokatas paminėjo, kad apie šunį nuomotojas žinojo prieš sudarant sutartį ir tam neprieštaravimo. Be to, jam buvo žinoma ir tai, kad šuo objekte gyveno daugiau nei pusę metų, kas reikštų, kad nuomotojas savo konkliudentiniais veiksmais sutiko ir neprieštaravo šuns gyvenimui name. O tai galėtų būti pagrindas nuomininkei įrodyti, kad faktiškai leidimas buvo suteiktas.
„Visgi svarbu įvertinti, ar nebuvo pažeidimų dėl šuns laikymo, pvz., kaimynų skundų dėl triukšmo, nepriežiūros ir pan. Nes, net jeigu leidimas būtų suteiktas ir raštu, nuomotojas galėtų reikšti pretenzijas“, - pridūrė K. Rugys.
Ir pabrėžė - kuo sutartis aiškesnė ir išsamesnė, tuo yra mažesnė rizika, kad kils panašaus pobūdžio konfliktai.
Kompensacijos už būsto nuomą
Gyvenamąją vietą būste deklaravę arba būstą nuomojantys bendrai gyvenantys asmenys arba vienas gyvenantis asmuo turi teisę į kompensacijas, jeigu kreipimosi dėl kompensacijų metu atitinka visus šiuos reikalavimus:
- Bendrai gyvenančių asmenų arba vieno gyvenančio asmens nuosavybės teise turimo turto, nurodyto Piniginės socialinės paramos nepasiturintiems gyventojams įstatymo 14 straipsnyje, vertė neviršija turto vertės normatyvo.
- Siekiantys gauti kompensacijas būstą nuomojantys bendrai gyvenantys asmenys arba vienas gyvenantis asmuo turi būti su nuomotoju raštu sudarę gyvenamųjų patalpų nuomos sutartį ir ją įregistravę viešame registre.
Asmuo, turintis teisę į kompensacijas deklaruotos gyvenamosios vietos ir nuomojamame būste, ar bendrai gyvenantys asmenys, turintys teisę į kompensacijas ir deklaruojantys gyvenamąją vietą skirtinguose būstuose, privalo pasirinkti vieną iš būstų, už kurį būtų teikiamos kompensacijos.
Prašymą-paraišką ir reikalingus dokumentus galima pateikti iš anksto užsiregistravus ir atvykus į Socialinių išmokų ir kompensacijų skyrių, elektroniniu būdu www.spis.lt arba atsiųsti paštu adresu Tilžės g. 170, Šiauliai.