Nekilnojamo turto nuoma šiuo metu itin populiarus sprendimas tiek didžiuosiuose, tiek mažesniuose miestuose. Planuojate įsigyti būstą ir pradėti trumpalaikės nuomos verslą? Iš pirmo žvilgsnio tai gali atrodyti kaip svajonių verslas - kelios valandos prie kompiuterio, gražios nuotraukos, malonūs svečiai ir pastovios pajamos. Tačiau realybė šiek tiek kitokia. Štai patarimai, kuriuos verta žinoti prieš pasineriant į trumpalaikės nuomos pasaulį.
Pagrindiniai aspektai prieš pradedant nuomos verslą
1. Pelnas? Galbūt… bet ne iš karto
Pirmi metai dažnai nebūna pelningi. Kodėl? Didžioji dalis pajamų grįžta atgal į būsto tobulinimą - nusipirksite papildomų pagalvių, pakeisite užuolaidas, atnaujinsite nestilingą spintelę ar investuosite į geresnę patalynę. Net ir po kelių mėnesių nuomos vis dar atsiras naujų „smulkmenų“, kurias norėsite pataisyti ar patobulinti. Kitaip tariant, svajonė apie greitą uždarbį dažnai virsta investicijų maratonu.
2. Poilsis? Tik svečiams
Galvojate, kad tai bus ir jūsų poilsio vieta savaitgaliais ar švenčių dienomis? Tikėtina, kad būtent tomis dienomis bus daugiausia užsakymų. Ir jei norite uždirbti - šiuo laikotarpiu geriau nuomoti, o ne ilsėtis. Tiesą sakant, dažnai labiau apsimoka išsinuomoti kitą būstą sau, nei blokuoti pelningas datas.
3. Nuosavas būstas = amžinas projektas
Mintis apsilankyti savo nuomojamame būste skamba smagiai? Tik iki tol, kol suprantate, kad kiekviena viešnagė virsta darbų sąrašo sudarymu. Perdegusi lemputė, ne vietoje padėtas nuotolinio valdymo pultas ar trupiniai stalčiuje - tai tik keli dalykai, kurie lauks jūsų vos atvykus. Vietoje ramaus savaitgalio dažnai tenka tvarkyti, tikrinti ir planuoti kitus atnaujinimus.
4. Tikroji vertė - ne nuomoje, o turte
Jeigu svajojate apie turtus iš nuomos, prisiminkite: dažniausiai pelnas nueina į priežiūrą ir atnaujinimus. Ir paskolos gražinimui, jei pirkta su paskola. Tačiau ilguoju laikotarpiu galite stipriai išlošti dėl būsto vertės augimo. Jei investuojate protingai - pirkdami būstą besivystančiame rajone - ilgainiui galėsite panaudoti sukauptą nuosavą kapitalą kito turto įsigijimui. Ir čia prasideda tikrasis uždarbis.
5. Bendravimas su svečiais - paprasčiau nei atrodo
Vienas iš dažniausių klausimų - kiek laiko atima bendravimas su svečiais? Atsakymas gali nustebinti - ne tiek ir daug. Dauguma svečių neturi ypatingų prašymų, o atsakyti į žinutes įprastai trunka vos keletą minučių per dieną. Ypač jei dauguma žinučių yra automatinės ar šabloninės. Ilgainiui tai tampa natūraliu dienos ritmu ir tik retkarčiais tenka spręsti sudėtingesnes situacijas. Vienintelis niuansas - atsakyti reikia greitai. Tad gyvenimo būdas, kuomet telefonas pusdienį guli numestas kampe išjungtu garsu, baigėsi.
Ką reikia žinoti prieš nuomojant būstą?
Yra daug nekilnojamojo turto savininkų, norinčių išnuomoti savo esamus butus, ir daug žmonių nori šiuos butus išsinuomoti. Tačiau viskas nėra taip paprasta, kaip atrodo iš pirmo žvilgsnio. Norint, kad viskas vyktų sklandžiai ir išvengtume neišspręstų ginčų ar nemalonių klausimų, būtina suprasti, kaip legaliai išnuomoti ar išsinuomoti butą ir gauti abipusę naudą.
Kaip legaliai išnuomoti butą?
Pirma, turėtumėte aiškiai apibrėžti savo biudžetą. Skelbime nurodyta kaina dar ne visa, nes vienuose skelbimuose komunaliniai mokesčiai neįskaičiuoti, kituose įskaičiuoti į nuomos kainą. 30% mėnesinių pajamų „į rankas“ rekomenduojama skirti nuomai, tad jei jūsų pajamos yra 1500 Eur, nuomos mokesčio nereikėtų mokėti daugiau nei 500 eur (su komunaliniais mokesčiais).
Paprastai žmonės pirmiausiai ieško atitinkamo dydžio buto, o antroje vietoje žiūri į mikrorajoną, kuriame namai yra. Visgi mes patartume didelį dėmesį kreipti į visus paminėtus kriterijus, nes darydami kompromisus, ilgainiui vis tiek nebūsite patenkinti. Vidutiniškai būstą išnuomoti trunka apie 20-40 dienų, todėl galite panašiai laiko skirti paieškai ir neskubėti.
Primygtinai rekomenduojama pasirašyti nuomos sutartį, kurioje turi būti nurodytos ne tik svarbiausios pareigos ir atsakomybė (Jūsų ir nuomininko), bet ir atlyginimo dydis, ginčų sprendimo tvarka ir kiti svarbiausi niuansai. Tokios sutartys turėtų būti sudaromos su brokerio ar advokato pagalba. Tradicinių šablonų gali nepakakti. Žodiniais susitarimais pasitikėti nereikėtų, nes praktika rodo, kad kilus ginčams jų sprendimai būna painūs.
Nuomojant butą svarbu žinoti kokias pareigas ir atsakomybes turite jūs ir nuomininkai. Negalite nevykdyti savo įsipareigojimų, bet tuo pačiu negalite leisti, kad savo pareigas, numatytas sutartyje, pažeistų butą besinuomojantys asmenys.
Keičiasi nuomininkai! Keliam nuoma! Kaip įvertinti kiek vertas tavo butas?
Nuomos sutartis - būtina
Jeigu išsirinkote būstą, metas pasirašyti sutartį. Sutartis yra būtina, nes ji suteikia teisę į būstą bei joje apibrėžiamos visos nuomos sąlygos. Jeigu būstą nuomojatės per brokerį, paprašykite, kad jis supažindintų arba atsiųstų sutartį. Atidžiai išsiaiškinkite ar sutartyje yra visos svarbiausios sąlygos - nuo kada iki kada nuomositės būstą, nuomos suma, mokėjimo terminai. Nuomos sutartį pasirašykite ant kiekvieno lapo apačioje, tiek jūs tiek savininkas nurodykite kontaktinius duomenis.
Išsprendę teisinius niuansus galite kurti skelbimus portaluose ir/ar socialiniuose tinkluose ir pradėti rengti vitrinas. Geriausią kainą nustatysite pagal esamas rinkas ir panašių objektų skelbimus, tačiau labiau patyrę rinkos ekspertai yra tikslesni - tai padaryti padės brokeris/tarpininkas.
Verslo liudijimas: ar verta imti?
Labai svarbus dalykas, ką reikia žinoti nuomojant butą - ar verta imti verslo liudijimą? Čia reikia skaičiavimo. Paprastai, kuo didesnę sumą uždirbate, tuo labiau apsimoka imti verslo liudijimą. Tarkime, jeigu per mėnesį iš nuomos stabiliai uždirbate 400-500€, tikrai drąsiai galima imti verslo liudijimą. Bet, kadangi kiekviename mieste taikomi vis kitokie mokesčiai, vertėtų pasinaudoti VMI skaičiuoklėmis ir naujausia informacija, kad žinotumėte kaip legaliai išnuomoti butą palankiausiomis sąlygomis.
Būsto apžiūra: ką svarbu žinoti?
Būsto apžiūra - vienas iš svarbiausių etapų, kuriam reikia šiek tiek atidumo ir nedidelio pasiruošimo. Atvykę apžiūrėti sutarto būsto neskubėkite, ramiai apžiūrėkite visus kambarius, buitinę techniką bei daiktus. Būsto apžiūrai skirkite šiek tiek pasiruošimo, savininkui ar brokeriui paruoškite svarbiausius ir jums aktualiausius klausimus - klausimai gali būti apie būsto mokesčius, nuomos sąlygas (pavyzdžiui jeigu turite, arba ateityje planuojate įsigyti augintinius išsiaiškinkite, ar nuomos sąlygos to nedraudžia). Jeigu aktualu, galite pasidomėti apie kaimynus, būste esamus baldus ar buitinę techniką.
Kaip sumažinti sąskaitas už komunalinius ir sutaupyti pinigus?
Šildymo sistemos priežiūra
Spalio pradžioje startavo šildymo sezonas Lietuvoje. Kada Jūsų mieste bus įjungtas šildymas galite matyti savivaldybių internetinėse svetainėse. Norime priminti, kad greičiau sušilti Jūsų namams padės vienas iš paprasčiausių būdų - susikaupusio oro išleidimas iš radiatorių.
Kaip išleisti orą iš radiatorių?
Pasiimkite 0,5 l talpos dubenį ir atsuktuvą. Įrankio pagalba pasukite nuorintojo varžtą arba rankenėlę ir išleiskite orą iki vandens bėgimo pradžios. Jei Jūsų radiatorius senas - orą išleiskite čiaupo pagalba.
Daugelyje daugiabučių šildymo sistemos yra automatizuotos - jos išsijungia, kai lauko temperatūra pakyla virš 12 °C, ir vėl įsijungia atvėsus.
Patarimai, kaip apsisaugoti nuo nuomos rizikų
Matote defektą? Fotografuokite
Iš pirmo žvilgsnio viskas tobula: butas šviesus ir jaukus, kaina patraukli, o nuomotojas malonus ir paslaugus. Deja, tačiau kartais tai - tiesiog per gerai, kad būtų tiesa: geriau įsižiūrėjus „išlenda“ sienų apibraižymai, grindų nutrynimai, buitinės technikos gedimai. Būtent todėl dar prieš pasirašant nuomos sutartį svarbu užfiksuoti būsto faktinę būklę. Tai padės išvengti ginčų ateityje ir apsaugos jus nuo nepagrįstų pretenzijų dėl būsto nudėvėjimo.
Labai atidžiai apžiūrėkite būstą ir padarykite nuotraukų ar nufilmuokite, o medžiagą pridėkite prie sutarties. Jei nuomotojas siūlo pasirašyti savo nuomos sutarties projektą, būtina patikrinti šalių patvirtinimus ir įsitikinti, kad jie yra teisingi - pavyzdžiui, pasirašydami sutartį nepatvirtinkite, kad būsto sienos yra naujai nudažytos, jei matomi apibraižymai.
Būsto būklės dokumentavimas - ne šiaip formalumas. Nuotraukos ar vaizdo įrašas tampa įrodymu, kaip atrodė būstas jūsų įsikraustymo dieną, o vėliau tai gali būti argumentu, apsaugančiu nuo nepagrįstų reikalavimų padengti žalą, kurios nesukėlėte.
Ne kiekvienas nuomotojas turi teisę nuomoti
Vasaros laikotarpiu naujo būsto palankia kaina ieško šimtai būsimų studentų ir pirmą kartą iš tėvų namų išsikraustančių jaunuolių. Tad radus patinkantį variantą dažnam norisi veikti greitai - rezervuoti, pervesti depozitą ir taip „apsidrausti“, kad niekas kitas nespėtų įsikelti greičiau už jus. Tačiau toks skubėjimas - pavojingas.
Prieš pasirašant nuomos sutartį, o juo labiau - prieš mokant depozitą, būtina įsitikinti, kad sutartyje nurodytas nuomotojas yra būsto savininkas arba turintis teisę būstą išnuomoti. Galima paprašyti Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašo, iš kurio matysite, kas yra būsto savininkas, ir nuomos sutarties su į ją įtraukta sąlyga apie subnuomos galimumą kopijos ar savininko sutikimo, jei būstą nuomotojas pernuomoja. Nuomos sutartį sudarius su neturinčiu teisės būstą išnuomoti asmeniu, galite likti ir be sumokėto depozito, ir be būsto, Jūsų sudaryta sutartis gali būti pripažinta negaliojančia.
Tad net jei nuomotojas atrodo patikimas ir geranoriškas, reikalauti įrodymų dėl teisės nuomoti būstą privaloma. O jei juos pateikti nuomotojas vengia ar delsia - tai gali būti ženklas, kad verta ieškoti kito svajonių būsto.
Nelaimingi nutikimai nuomojamame būste - kas atsakingas?
Net jei butas naujai įrengtas, jaukus ir tvarkingas, tai dar neapsaugo nuo jame galinčių įvykti nelaimingų nutikimų - pavyzdžiui, sugedusios skalbimo mašinos, sprogusio vamzdžio ir užlietų kaimynų ar vagystės. Būtent todėl dar prieš įsikeliant verta išsiaiškinti, ar būstas apdraustas turto ir civilinės atsakomybės draudimu.
Turto draudimas padengia nuostolius, jei nukentėtų pats būstas ar jame esantis turtas (kilimai, baldai, buitinė technika). Civilinės atsakomybės draudimas - jei žalą patirtų kaimynai ar trečiosios šalys.
Rekomenduoju išsiaiškinti, ar būstas ir būsto valdytojo civilinė atsakomybė yra apdrausti, o jei ne - aptarti su nuomotoju, kuri šalis pasirūpins draudimais ir kuri šalis mokės draudimo įmokas.
Jei paaiškėja, kad būstas nėra apdraustas, svarbu aiškiai susitarti, kas apdraus ir kieno sąskaita. Draudimu turėtų būti suinteresuotos abi nuomos sutarties šalys.
Rašytinė sutartis - kone vienintelis būdas apsisaugoti
Ginčai tarp nuomininko ir nuomotojo dažnai kyla dėl to, kad tam tikri klausimai buvo aptarti žodžiu, tačiau neužfiksuoti raštu. Įvykus nesusipratimui, kiekviena pusė prisimena savaip, o tiksliau - taip, kaip naudinga jai. Kur reikėtų brėžti ribą tarp žodinių ir rašytinių susitarimų? Ar kiekvieną detalę - nuo, pavyzdžiui, augintinio laikymo ar buitinės technikos gedimo - turėtume fiksuoti raštu?
Pagal galiojantį reglamentavimą, jei nuomos sutartis sudaroma fiksuotam terminui, privaloma rašytinė forma. Kitais atvejais, kai nuomotojas - fizinis asmuo, galima ir žodinė nuomos sutartis.
Tačiau žodiniai susitarimai, net jei ir leidžiami įstatymų, praktikoje dažnai tampa galvos skausmu. Tarp šalių dažnai kyla ginčai nesant rašytinės sutarties ar dėl raštu neužfiksuotų sąlygų - kiekviena šalis įrodinėja buvus jai naudingas sąlygas. Todėl savo klientams visada rekomenduoju sudaryti būsto nuomos sutartis raštu ir kuo išsamesnes.
Kuo išsamesnes - tai reiškia ne tik būsto adresą ar nuomos kainą, bet ir smulkmenas, kurios vėliau gali tapti nesutarimų židiniu: būste esantys baldai ir įranga, naudojimosi bendromis patalpomis sąlygos (pvz., ar galima laikyti dviratį laiptinėje), nuomos mokesčio mokėjimo tvarka, terminai, atsiskaitymas už komunalines paslaugas, net gyvūnų laikymas.
Jei būste ketinate laikyti gyvūną, siūlyčiau tai aptarti sutartyje ir gauti nuomotojo sutikimą, kad būste gyvens katė ar šuo. Kita dažnai pasitaikanti problema - smulkūs remonto darbai. Jei šalys nesusitarė kitaip, nuomininkas privalo išlaikyti būstą, atlyginti būsto išlaikymo išlaidas, savo lėšomis daryti einamąjį remontą.
Kitaip tariant, jei nesusitarsite kitaip, jums teks keisti perdegusias elektros lemputes, taisyti sugedusią buitinę techniką, rūpintis vandens nutekėjimu ar silpnai veikiančiais čiaupais. Norite, kad tokiais atvejais pasirūpintų nuomotojas? Reikia tai įrašyti į sutartį.
Tuo tarpu už kapitalinį remontą atsakingas nuomotojas: Kapitalinis remontas - tai remontas, kai yra stiprinamos ar keičiamos susidėvėjusios laikančiosios konstrukcijos, pvz., avarinės būklės sienos, lubos, keičiamos ar įrengiamos inžinerinės sistemos.
Jei nuomos laikotarpiu išryškėja defektai, įvyksta incidentas ar kyla nesutarimų - apie tai visada informuokite nuomotoją raštu. Tinka ir žinutės - svarbu, kad liktų įrodymai.
Depozitas, tarpininkavimo mokestis - būtina ar ne?
Agentūros arba tarpininkavimo mokestis - dar viena išlaidų rūšis, kurią vis dažniau patiria būsto ieškantys žmonės. Tačiau šio mokesčio pagrįstumas - abejotinas. Jei būsto paieškos paslaugą iš brokerio ar tarpininko užsako būsto nuomininkas, mokestis logiškas. Tačiau kitu atveju jis neturėtų būti privalomai imamas iš nuomininko.
Kitaip tariant, jei brokerį samdė buto savininkas, o ne jūs, paslauga laikytina suteikta būsto savininkui ir būsto savininkas turėtų už ją susimokėti.
Dar viena dažna rizika - skubotas depozito pervedimas. Rekomenduojama depozitą mokėti tik pasirašius nuomos sutartį. Jei tai darote anksčiau - būtina įsitikinti, ar nuomotojas turi teisę būstą išnuomoti.
Tad taisyklė paprasta: jei mokate - turite tiksliai žinoti, už ką, kam ir kodėl.
Pirmojo būsto nuoma dažnai tampa ir vienu pirmųjų savarankiško gyvenimo žingsnių, kuriems prireiks ne tik finansinio, bet ir teisinio sąmoningumo: būtina atidžiai perskaityti jums pateiktą pasirašyti sutartį, suprasti savo kaip nuomininko teises ir pareigas, ir įsipareigoti sutarties sąlygų laikytis, o sprendimus grįsti ne vien intuicija, tačiau ir sutartimi. Tad jei artimiausiu metu žengiate į savarankišką gyvenimą, nepamirškite - būstas yra ne tik vieta gyventi, bet ir teisinis veiksmas, kurį atlikti turite atsakingai.
Lūkesčiai ir realybė: kas lemia nuomos kainas?
Kylant įsigijimo, remonto, baldų bei buitinės technikos kainoms, kyla ir nuomos kainos, o bekaitaliojami ir didinami nuomos ir nekilnojamojo turto mokesčiai tik dar labiau paspartina šį procesą. Vis dėlto, augančios nuomos kainos kelia ir nuomininkų lūkesčius, todėl „pasyvios“ pajamos dažnai tampa aktyviu darbu.
Nuomininkai tikisi gerai įrengto buto, kokybiškų paslaugų ir greito problemų sprendimo - tenka ne tik spręsti klausimus su būsto administratoriumi ar kaimynais, bet ir daug bendrauti su pačiu nuomininku. Jie sutinka mokėti didesnes nuomos kainas, bet nori, kad varvantį dušą sutvarkytumėt šiandien, užsikimšusią kanalizaciją - „vakar“, o girgždančias duris, atšokusią plytelę - bent per kelias dienas. Ir dar - meistras turėtų atvyktų arba tada, kuomet nuomininkai yra namuose (po darbo ir tikrai ne savaitgalį), arba jūs patys atvyktumėte ir užtikrintumėte sklandų procesą. Dažnai tenka tvarkyti ir nesumokėtas sąskaitas ar kitus formalumus, tad savininkas dažnai jaučiasi dirbantis „visų reikalų administratoriumi“.
Be didesnių problemų, pasak pašnekovo, nuomos administravime netrūksta ir kasdienių smulkmenų. „Nuomininkas rūko balkone, laiko šunį, organizuoja vakarėlius ar šiukšlina. Atrodytų, smulkmenos, bet jų visada atsiranda ir su jomis reikia tvarkytis.“
Kaip spręsti nuomos problemas?
Nuomotojai, suradę tvarkingus, laiku nuomą, savarankiškai komunalinius mokesčius sumokančius nuomininkus, kurie dar ir patys pasirūpina smulkiais remontais, išties turi kuo džiaugtis. Natūralu, kad išlaikyti tokius nuomininkus norisi kuo ilgiau. Tačiau nuomininkai dažnai pradeda tuo naudotis ir nesutinka peržiūrėti nuomos mokesčio arba sutinka tik su labai minimaliu nuomos mokesčio pakėlimu.
Turime net kelis klientus, kurių istorijos labai panašios. Ar tikrai vertėjo mažesnį kiekį problemų iškeisti į tokią negautų pajamų sumą? Jei nuomos kaina būtų peržiūrėta kasmet, tai būtų leidę stipriai papildyti šeimos biudžetą, gal net vaiko studijoms užsienyje būtų užtekę.
Pirmas žingsnis, kaip išvengti daugumos problemų, dar prieš joms atsirandant - pasirašyti labai aiškią nuomos sutartį. Nereikia bijoti, kad nuomininkas išsigąs ir nesinuomos. Jūs atiduodate į jo rankas SAVO TURTĄ, kuris dažnu atveju kainuoja daugiau nei 100 tūkstančių eurų. Visiškai normalu reikalauti, kad turtas būtų saugomas ir prižiūrimas. Sutartis turi būti aiškiai suprantama, nurodanti, kas leidžiama, o kas draudžiama. Svarbu aptarti komunikacijos formas, patalpų priėmimą ir perdavimą, kokios baudos grės už triukšmingus vakarėlius ir rūkymą balkonuose, būtina numatyti ir sutarties nutraukimo/nuomininko iškraustymo atvejus, perspėjimo terminus.
Atsiradus nuomininkui reiktų tiesiog ramiai viską paaiškinti, paprašyti, kad įsigilintų į sutartį. Kuomet iš pat pradžių vyksta atvira komunikacija, sumažinsite tikimybę paryčiais gauti kaimynų žinutę apie jūsų bute vis dar vykstantį vakarėlį.
Sutartyje taip pat svarbu apsirašyti, kaip bus mokama nuoma, kas mokės komunalinius mokesčius ir, labai svarbu, kas grės vėluojant vykdyti savo finansinius bei kitus įsipareigojimus. Taip pat svarbu iš savininko pusės labai tvirtai pačiam laikytis sutarties sąlygų. Jeigu parašėte, kad nesumokėjus skaičiuojami delspinigiai, tuomet nepatingėkite juos ir skaičiuoti. Prirūkė bute - reikalauti sutartyje numatytos baudos sumokėjimo. Jei nuo pat pradžių principingai laikysitės sutarties normų, gerokai sumažės rizika ateityje vėl ir vėl sulaukti analogiškų problemų.
Komunaliniai mokesčiai - labai svarbi nuomos proceso dalis. Būtinai aiškiai sutarkite, kas ir kaip nurašo, deklaruoja skaitiklių parodymus bei apmoka komunalinius mokesčius. Jeigu komunalinius mokesčius apmokate jūs, patartina kiekvieną mėnesį siųsti ataskaitą ar bent jau informuoti nuomininką elektroniniu laišku, kiek tiksliai komunalinių mokesčių buvo priskaičiuota. Šis veiksmas itin padeda vėliau deklaruojant pajamas.
Taip išvengsite painiavos, jei jūsų sutartyje yra nurodyta nuoma įskaitant komunalinius mokesčius, pvz., „nuoma - 700 eurų per mėnesį su komunaliniais“. Valstybinė mokesčių inspekcija (VMI) gali interpretuoti, kad gyventojų pajamų mokestį (GPM) reikia mokėti nuo visos 700 Eur sumos, neišskiriant komunalinių.
Patarimai sprendžiant problemas
- Komunaliniai mokesčiai: Aiškiai sutarkite, kas ir kaip deklaruoja skaitiklių parodymus bei apmoka mokesčius.
- Remontas: Iš anksto susiraskite patikimus meistrus (elektriką, santechniką, dailidę).
- Nemokūs nuomininkai: Imkite 3 mėnesių depozitą.
- Būsto draudimas: Apdrauskite viską ir nemeluokite draudimo kompanijai, kad būstas nebus nuomojamas.
Pabaigai
Trumpalaikė nuoma gali būti puikus būdas išnaudoti nekilnojamąjį turtą ir užsidirbti papildomai. Tačiau tai - ne pasyvus verslas. Reikia laiko, kantrybės ir pasiruošimo. Geriausia pradėti turint realistiškus lūkesčius - pirmi metai bus investicinis etapas, savaitgaliai praeis ne poilsiaujant, o tobulinant, o tikroji grąža dažnai pasireiškia ne per pelną, o per turto vertės augimą.