„Mano Būstas“ ir Daugiabučių Administravimo Iššūkiai: Apžvalga ir Atsiliepimai

Daugiabučių namų administravimas Lietuvoje susiduria su įvairiais iššūkiais, pradedant teisiniu reguliavimu ir baigiant gyventojų lūkesčiais. Šiame straipsnyje apžvelgsime daugiabučių administratorių veiklą, atsiliepimus apie „Mano būstas“ ir susijusias problemas, taip pat aptarsime NT pirkėjų patirtis ir investicijas į nekilnojamąjį turtą.

Daugiabučių Administravimo Teisiniai Aspektai

Dabar Lietuvoje nėra specialaus įstatymo, kuris reguliuotų daugiabučių administratorių veiklą. M. Žvinklis įsitikinęs, kad vienintelis būdas sugriežtinti daugiabučių administratorių veiklą - licencijavimas: „Trys pažeidimai ir išbraukimas iš sąrašų, šalinimas iš rinkos bent vieneriems metams. Tikrai ženkliai padidintų jų atsakomybę.

M. D. teigia: „Atskirti ypatybes tų bendro naudojimo objektų valdytojų, kur yra savininkų tam tikra savivalda, bendrija ar jungtinės veiklos sutartis ir diferencijuotai pažiūrėti į administratorių veiklą kaip jau į valstybės ar savivaldybės skiriamų asmenų, siekiančių pelno ir neturinčių tiesioginių interesų tame name, negyvenančių ten ir neturinčių turto.

„Skeptiškai žiūriu į tai, kad rudenį projektas pasieks Seimą.

„Mano Būstas“: Veikla ir Pajamos

„Mano būstas“ turi 1620 daugiabučių Vilniuje ir preliminariai gauna 140 tūkst. eurų pajamų vien iš administravimo.

NT Pirkėjų Patirtys: Istorijos iš Pirmų Lūpų

„Delfi būstą“ pasiekė informacija apie finansiškai nukentėjusius NT pirkėjus, kurie įsigijo būstus iš NT vystymo bendrovių, galimai susijusių su tuo pačiu NT verslininku. Redakcija pateikia dviejų pirkėjų istorijas.

Manto Istorija: Būstas Projekte „Aukštupis“

Mantas pasakoja, kad sprendimą įsigyti būstą su žmona priėmė 2019 metais po judviejų vestuvių. Kadangi pora gyveno Vilniaus miesto centre, nuosavo buto ieškojo Senamiesčio teritorijoje. Pasak Manto, jų šeimos interesus ir lūkesčius atitiko projekto „Aukštupis“ būstai. Šį projektą jie surado vienoje NT skelbimų internetinėje svetainėje, o būstą pirko per tarpininką.

„Pamatėme, kad dar yra likę įdomiai suplanuotų butų, kaina pasirodė gana tinkama. Ieškojome individualumo, kad namas nebūtų komplekse. Mus šis būstas patraukė tuo, kad vystomas nedidelis daugiabučių kompleksas, kad tai yra daugiabutis kaip vienas namas, jis išskirtinis dėl savo geresnės vietos, ir pats butas mums pasirodė geras. Tad nusprendėme įsigyti, palikti užstatą, sudaryti preliminarią sutartį“, - prisimena Mantas.

Pašnekovas tęsia, kad tuo metu statybų aikštelėje buvo iškilęs vienas daugiabučio aukštas, antras aukštas tuo metu jau buvo statomas, tačiau iš esmės šeima butą pirko iš brėžinių ir remdamasi pardavėjo rodytomis būsimo pastato iliustracijomis. „Mes visą statybų eigą matėme, nes gyvename netoli ir laukėme, kada namas bus pastatytas. Laukėme apie metus. Tuomet pasisamdėme dizainerę, iš karto susitarėme su vystytoju, kad jis mums įrengs pertvaras, įves komunikacijas, vandentiekio ir elektros taškus, įvadus. Su dizainere susibraižėme buto suplanavimo projektą, nusiuntėme jiems per tarpininką. Tuo metu bendrauti sekėsi visai gerai, mes paprašydavome kokių nors korekcijų ar individualių sprendimų ir problemų dėl to nekildavo“, - pažymi Mantas.

Anot pašnekovo, situacija ėmė keistis artėjant pirkimo ir pardavimo sutarties pasirašymo dienai. Prieš atliekant šias procedūras, Mantas ir jo žmona atvyko apžiūrėti buto ir pamatė, kad dalis apdailos buvo atlikta ne taip, kaip tartasi. „Pavyzdžiui, kai kurie taškai padaryti ne vietoje, kai kur sienose paliktos pragręžtos skylės, kondicionieriaus įvadas ne visai toje vietoje buvo padarytas, izoliacinė plėvelė vienoje sienoje pažeista. Mes paprašėme, kad perdarytų. Tuomet jie kreipėsi į savo subrangovus, šie pradėjo taisyti, bet po dviejų savaičių nebuvo sutvarkyta“, - prisimena Mantas.

Pašnekovo teigimu, atėjus laikui pasirašyti pirkimo ir pardavimo sutartį bei buto perdavimo ir priėmimo aktą, ne visi pageidauti darbai buvo atlikti. Tačiau pora vis vien pasirašė dokumentus, kuriuose pardavėjas buvo įpareigotas iki nurodytos tam tikros datos pašalinti trūkumus. Galų gale, pasak Manto, ne viskas buvo sutvarkyta, tačiau pora nusprendė nebegaišti laiko ir trūkumus susitvarkyti patys, kad galėtų greičiau pradėti remontą.

„Sudarius sutartį, kol darėmės remontą, mūsų santykiai su vystytoju buvo nutrūkę. Buvome užsiėmę savo reikalais. Vėliau, kai jau susibūrė daugiau gyventojų, nusprendėme pasidaryti susirinkimą. Pirmasis susirinkimas įvyko gal rugsėjo mėnesį, o sutartį mes pasirašėme liepos pirmomis dienomis. Na, ir to susirinkimo metu buvo vienas iniciatyvus žmogus, kuris pasisiūlė būti bendrijos pirmininku ir pasakė, kad darbai nevyksta. Bendri namo darbai nedaromi“, - teigia Mantas.

Vyras vardija, kad vis dar nebuvo įregistruota katilinė, nebuvo baigtas stogas, ant kurio turėjo būti bendra terasa, automobilių stovėjimo aikštelė iki galo nebaigta (nesužymėtos vietos), nebaigta elektros instaliacija, priešgaisrinė sistema, nesutvarkyta aplinka. Taip pat iki 2020 metų, Manto teigimu, maždaug lapkričio mėnesio, gyventojams nebuvo suteikta galimybė šildytis būstų, nes nebuvo iki galo sutvarkyta bendra šildymo sistema.

„Spaudėme vystytoją ir jis galų gale įjungė šildymą butuose, bet jau lapkričio mėnesį. Mes turėjome rekuperatorių, bet kai kurie žmonės, nors už jį ir sumokėjo, neturėjo. Taip pat nebuvo įrengtos kolektorinės spintelės, skirtos šildyti. Žmonėms tai reikėjo padaryti už savo lėšas“, - tikina pašnekovas.

Pasak Manto, vystytojas su gyventojais bendravo vis mažiau, o galų gale informavo, kad bendrovė susiduria su finansinėmis problemomis. „Mums pasirodė įdomu, kad jie liepos mėnesį labai skubėjo su visais pirkėjais sudaryti pirkimo ir pardavimo sutartis. Liko vienas laisvas butas, tai jį perrašė kitos įmonės vardu, tačiau joje taip pat figūruoja to paties vystytojo vardas ir pavardė“, - tikina Mantas.

Pašnekovas pažymi, kad, pasirašant sutartį, joje buvo nurodyta, jog namas bus baigtas 100 proc. iki 2020 gruodžio 31 d.. Dabar baigtumas yra 86 proc., namas nėra įregistruotas. „Aišku, dalis gyventojų dar remontuoja butus. Mes tikėjomės, kad vystytojas įvykdys savo įsipareigojimus, bet ir toliau su juo susikalbėti nepavyksta. Jis nėra paskelbęs bankroto“, - teigia pašnekovas.

Linos Istorija: Būstas Projekte „Visų Šventųjų 7“

Lina susidūrė su dar keblesne situacija. Moteris „Delfi būstui“ pasakoja, kad jiedu su vyru ieškojo buto Senamiestyje investicijai. „Ieškojome nedidelio, patrauklaus butuko, kad būtų patogus susisiekimas su oro uostu, stotimi ir pan. Ir kaip tik turiu bičiulę, kuri mane supažindino su savo kolege, o ši aprodė nedidelį butą. Jis mums patiko, tad nusprendėme įsigyti. Namas jau buvo pastatytas, tačiau butas dar nebuvo sutvarkytas, bet pasirašytas įsipareigojimas, kad, atėjus laikui, terminui pasibaigus, jis bus pabaigtas, kaip ir namas, 100 proc. bei įregistruotas“, - pažymi pašnekovė.

Šeima nusprendė įsigyti projekto „Visų Šventųjų 7“ būstą. Kai Lina ir jos vyras pasirašė pirkimo ir pardavimo sutartį, namo baigtumas buvo 82 proc., o vystytojas sutartimi įsipareigojo namą įregistruoti 100 proc. baigtą iki 2019 metų gruodžio 31 dienos.

„Mes įsigijome, po truputį pagal galimybes įsirenginėjome patys, elementarius darbus ir jie padarydavo, kai vyras labai reikalaudavo. Bet iš esmės nusprendėme nebelaukti, nes matėme, kad viskas gali tęstis labai ilgai, patys darėmės darbus. Butą pabaigėme praėjusių metų kovą. Šildymas, elektra, karštas vanduo buvo sutvarkyta už mūsų lėšas, nors turėjo būti vystytojo įsipareigojimas, likome nukentėję, nes, prasidėjus rudeniui, likome be karšto vandens, mat vystytojas nesumokėjęs, įsiskolinęs. Paskui mes su gyventojais įsteigėme bendriją, tai patys už savo lėšas pabaigiam šitą projektą, nes liko labai daug nepadarytų dalykų“, - pasakoja moteris.

Lina pateikė sąrašą, kuriame įvardijo dalį darbų, kuriuos turėjo atlikti vystytojas, tačiau tai padaryti teko arba dar teks patiems gyventojams:

• Liftų naujausia saugumo technika, liftai buvo įrengti, tačiau neveikiantys, vystytojas liko skolingas už jų įrengimą, tad žmonės neturėjo galimybės jais naudotis;
• Šildymo sistemos įjungimas eksploatuoti. Teko patiems įsigyti buto šilumos mazgą, kuris skirtas aprūpinti butą šiluma ir karštu vandeniu;
• Elektros skaitikliai nebuvo įrengti - teko patiems gyventojams įsirengti;
• Netvarkinga gaisro signalizacija - teko tvarkytis patiems;
• Neįvestas interneto kabelis;
• Negavome jokių brėžinių, kaip yra išvedžiota elektros instaliacija bute;
• Dėl rangovo nesumokėtų mokesčių buvo atjungtas šildymas žiemą, todėl teko statyti boilerį, kad turėtume karšto vandens bei šildymą bute;
• Neatlikti fasado remonto darbai;
• Neįrengtos laiptinės;
• Neužbaigtos terasos;
• Neįrengta bendra saugumo sistema - nėra vaizdo kamerų;
• Neįrengta vaikų žaidimų aikštelė.

„Manau, kitų butų, kuriuose dar žmonės negyvena, savininkai galėtų daugiau papasakoti. Beje, vandentiekio sistema buvo įrengta ne pagal reikalavimus, ją visą reikėjo perdaryti. Žodžiu, turėjo būti nuostabus projektas, o išėjo šnipštas - labai džiaugiuosi puikiais ir iniciatyviais gyventojais, dėl kurių šį projektą visgi baigsime, tik labai gaila, kad už savo papildomas investicijas“, - teigia pašnekovė.

Pasak Linos, gyventojai keletą kartų siuntė vystytojui laiškus, tačiau sugrįžo, taip ir nepasiekę adresato, - bendrovė jau yra paskelbusi bankrotą. Gyventojai planuoja ruošti kolektyvinį ieškinį.

Reikėtų pabrėžti, kad gyventi neįregistruotame daugiabutyje yra nelegalu.

Vystytojo Komentaras ir Teisinė Perspektyva

Manto ir Linos istorijos panašios tuo, kad projektai, kurių būstus jie įsigijo, nebuvo baigti iki 100 proc., vystytojas neįvykdė numatytų įsipareigojimų. Linos atveju projektą „Visų Šventųjų 7“ vykdė UAB ADPF, ši įmonė jau yra paskelbusi bankrotą. Manto atveju projekto „Aukštupis“, pašnekovo teigimu, vystytojas yra UAB „SENAMIESČIO TURTAS“, ji vis dar egzistuoja.

Rekvizituose šios įmonės direktorius nurodytas vienas asmuo, tačiau, abiejų pašnekovų teigimu, galimai pagrindinis UAB „ADPF“ ir UAB „SENAMIESČIO TURTAS“ figūruojantis asmuo - Saulius Pavarinis. Viešai prieinamais duomenimis, šis asmuo galimai susijęs ir su daugiau bendrovių, pavyzdžiui, UAB „Real Capital Baltic“, UAB „Ergus“ (direktorius).

Redakcija susisiekė su R. Samulioniu ir pateikė keletą klausimų:

• Kaip Jūs susijęs su minėta UAB „Senamiesčio būstas“?
• Ar galite pakomentuoti susidariusią situaciją dėl „Aukštupio“ projekto? Kodėl vis dar nepadaryti darbai? Iki kada vystytojas žada tai daryti ir kaip gyventojams bus atlyginti nuostoliai?
• Kaip su įmone susijęs Saulius Pavarinis?

R. Samulionis informavo, kad jis UAB „Senamiesčio turtas“ direktoriumi nebedirba nuo 2020 m. rudens ir kad bendrovei atstovauja advokatų kontora „Constat“, kuri ir atsakys į pateiktus klausimus.

Teisininkų prašymu pateikiame visą jų atsakymą (kalba netaisyta):

„Advokatų profesinė bendrija „Constat“ buvo informuota dėl Jūsų pateiktų klausimų apie UAB „Senamiesčio turtas” vykdomą projektą „Aukštupis“. Atstovaudami UAB „Senamiesčio turtas” pateikiame sekančią informaciją apie Jūsų užduodamus klausimus.

UAB „Senamiesčio turtas“ yra parengęs kadastrinių matavimų bylą, kurioje užfiksuotas 100% pastato statybų baigtumas, užsakyti energetinio naudingumo matavimai, atliekami baigiamieji darbai. Gyventojams buvo perduota parengta kadastrinių matavimų byla susipažinimui.

Tačiau buvo pastebėta, jog gyventojai savavališkai atliko projekto sprendinių pakeitimus, o kai kurie gyventojai laiku ir iki galo nebuvo atlikę būtinųjų apdailos darbų, tam, jog pastatas galėtų būti įregistruotas 100 % baigtumu.

Tačiau UAB „Senamiesčio turtas“ deda maksimalias pastangas, jog kuo greičiau pastatas būtų įregistruotas 100 % baigtumu.

Atsakydami į klausimą, kaip susijęs Rimvydas Samulionis, pažymime, jog pastarasis buvo UAB „Senamiesčio turtas“ direktoriumi nuo 2016 m. rugsėjo iki 2020 m. lapkričio. Tuo tarpu, Saulius Pavarinis, dėl vienintelio UAB „Senamiesčio turtas“ akcininko sunkios ligos (akcininkas mirė 2021 m. sausį), buvo įgaliotas atlikti tam tikrus veiksmus. Žinoma, akcininko liga ir mirtis taip prisidėjo dėl įmonės įsipareigojimų vėlavimo.

Investavimas į NT: Kaip Atpažinti Vertės Augimo Užuomazgas?

Investavimas į NT yra laikomas viena iš saugiausių ilgalaikių investicijų formų, kurią apsprendžia net ir teisinė sistema. Civilinis Kodeksas garantuoja nuosavybės teises ir suteikia teisinę apsaugą, užtikrinant, kad savininkai gali pasitikėti savo turtu ir juo disponuoti pagal savo valią. Tai suteikia stabilumą ir pasitikėjimą, kad investicijos į NT yra apsaugotos ir nebus lengvai pažeistos.

Investicija į būstą, siekiant jį parduoti pelningai po kelerių metų, reikalauja duomenimis grįsto mikrorajonų vertinimo. Vertės augimą, mano įsitikinimu, lemia trys pagrindiniai veiksniai:

• vystymosi potencialas - infrastruktūra, verslo investicijos ir darbo vietos, švietimo įstaigos;
• konkurencinė aplinka - pasiūlos dydis ir dinamika;
• rinkos ciklas - būsto kainų pokytis per tam tikrą laikotarpį.

Tokie klausimai padeda į investicijas žiūrėti strategiškai, o ne iš trumpalaikės perspektyvos.

Vilniaus NT Rinka: Lyderiai ir Besikeičiantys Rajonai

Pavyzdžiui, pagal „Citus“ analitikų turimus duomenis, 3 labiausiai iki šiol vertę auginę mikrorajonai yra Vilkpėdė, Užupis (įskaitant Paupį) ir Šnipiškės. Tuo tarpu mikrorajonai, kurie, tikėtina, ateityje vertę augins ribotai, yra Antakalnis, Žvėrynas, Naujoji Vilnia.

Vilniaus mieste vis labiau ryškėja teritorijos, kurios ateityje, tikėtina, turės didžiausią NT vertės augimo potencialą. Tarp jų - Naujamiestis, Žirmūnai ir Naujininkų šiaurinė dalis.

Kauno NT Rinka: Augimo Tendencijos

Per pastaruosius 4,5 metų Žaliakalnio būsto kainos pakilo apie 63 proc. - nuo maždaug 2 050 Eur/kv. m 2021 m. pradžioje iki 3 350 Eur/kv. m 2025 m. gegužę. Kauno centras per tą patį laikotarpį patyrė apie 60 proc. kainų augimą. Tuo tarpu Šančiai per tą patį laikotarpį pabrango apie 53 proc.

Tarp rajonų, kurių vertė augo lėčiausiai, išsiskiria Dainava, Šilainiai ir Aleksotas.

Klaipėdos NT Rinka: Tyliai Vykstanti Transformacija

Klaipėda ilgą laiką buvo vertinama atsargiai dėl seklesnės, mažiau dinamiškos NT rinkos. Tačiau pastaruoju metu matyti aiški struktūrinė transformacija: plėtra koncentruojasi centrinėje ir pietinėje miesto dalyse, kur vystomi modernūs daugiabučių projektai, o paklausa kyla dėl artimo atstumo iki centro ir patogios infrastruktūros.

Šiuo metu rinkos aktyvumą palaiko tiek palūkanų mažėjimo lūkesčiai, tiek pirkėjų įsitikinimas, kad būsto vertė ir toliau augs. Tai leidžia daryti prielaidą, kad 2025 m. antroji pusė išliks aktyvi.

Seimo Narės L. Girskienės Veikla ir Daugiabučių Namų Valdymas

Seimo narių siūlomi teisės aktų pakeitimai yra stebimi pro didinamąjį stiklą, valstietės 42 metų L.Girskienės pasiūlymai - ne išimtis. Politikė gana greitai ėmėsi rengti įstatymų pakeitimus, tiesiogiai susijusius su daugiabučių namų valdymu.

Kadencijos miesto taryboje metu daugiausia klausimų kildavo būtent dėl L.Girskienės darbo daugiabučių namų administravimo srityje. Dėl to ji buvo sulaukusi ir Vyriausiosios tarnybinės etikos komisijos dėmesio - 2017-aisiais buvo nuspręsta, kad L.Girskienė pažeidė Viešųjų ir privačių interesų derinimo valstybinėje tarnyboje įstatymo reikalavimus.

Taigi, be visuomeninių pareigų, L.Girskienė plėtojo ir daugiabučių namų priežiūros verslą.

Pernai spalio 25-ąją L.Girskienė buvo išrinkta Seimo nare ir pasirengė tam, kad jos, kaip politikės, veikla prasilenktų su buvusiąja.

Valstiete į CK įtraukė nuostatą, susijusią su draudimu administratoriams pirkti prekes, paslaugas ir darbus iš susijusių asmenų. Politikės registruoti Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitų patalpų savininkų bendrijų įstatymo pakeitimai taip pat kelia abejonių dėl asmeninio suinteresuotumo.

Pasak Seimo nario Remigijaus Žemaitaičio, asmeninė veiklos patirtis teisės aktų pakeitimus rengiantiems ir juos registruojantiems parlamentarams gali pakišti koją.

Dariaus ir Girėno g. 19 Namo Renovacija: Skaidrumo Klausimai

Pradėsiu nuo to, kad labai neaiški ir pati konkurso eiga, nors APVA ir pabrėžia, kad Elektroninių pirkimų centro (EPC) sistemoje gali dalyvauti tik patikimi rangovai, o ne bet kas. Kad paslaugų teikėjai atrenkami vertinant jų kvalifikacinius aspektus, statusą, mokumą ir kt.

Kaip pavyzdį aprašysiu Dariaus ir Girėno g. 19 (administratorius UAB „Daugiabučių administravimo centras“) namo renovaciją, kurioje UAB „Inžinerijos servisas“ kažkodėl EPC sistemoje paskelbtame konkurse dėl daugiabučio Dariaus ir Girėno g. 19 atnaujinimo (modernizavimo) 2023 m. rugpjūčio 9 d. nepateikė noro dalyvauti, tačiau jau spalio 25 d. konkurse, kurį savo tinklapyje paskelbė APVA, UAB „Inžinerijos servisas“ dalyvauja ir kaip vienintelė įmonė pateikia savo konkursinį pasiūlymą.

Namo administratoriui Rimvydui Rameikai, matyt, galimai ir nebuvo paranku, kad kažkas iš gyventojų dalyvautų tose derybose, kadangi pats Daugiabučių administravimo centras administratorius R. Rameika nuo 2018 m. spalio iki 2020 m. spalio 27 d. APVA kažkodėl nematė ir nesilaikė principo dėl PATIKIMO RANGOVO statuso, nors namo butų savininkai ir pareikalavo skelbti naują konkursą, pareikšdami nepasitikėjimą šia įmone, kurios mokumo reitingas - AUKŠČIAUSIA RIZIKA, bankroto reitingas - AUKŠTA rizika.

Ir kas gali paneigti, kad nebuvo abipusio susitarimo? Netikėtai UAB „Daugiabučių administravimo centre“ atsiranda buvęs Klaipėdos rajono savivaldybės meras, vicemeras, tarybos narys Kęstutis Cirtautas, kuris ir vadovauja visam renovacijos paradui.

Suprantama, kodėl tokios aukštos darbų kainos. Įmonė, laimėjusi konkursą, faktiškai nevykdo renovacijos darbų (gyventojams net nežinoma, kokius darbus vykdo laimėjusi įmonė), bet samdo subrangovus. Tai yra įprastas dalykas, bet mokančiam akivaizdu, kad pagrindinis rangovas UAB „Inžinerijos servisas“ kaip tarpininkas ir visi subrangovai turi gauti pelną. Savo dalį turi galimai gauti ir namą administruojanti UAB „Daugiabučių administravimo centras“.

Namo butų savininkams pateikiant balsavimo raštu biuletenius dėl daugiabučio namo atnaujinimo (modernizavimo) pritarimo šiame name buvo „presuojami“ gyventojai, jų atžvilgiu vykdomas šantažas.

Administratoriai aktyviai imasi įvairių priemonių, kad tik namas būtų renovuojamas.

Taigi, be jokio derinimo bei viešo aptarimo su namo butų savininkai, UAB „SUNPROJEKTAI“ savavališkai 2024 m. birželį parengtame TDP panaikina butų savininkų sprendimą (nors darbai pradėti pagal pakeistą projektą, kurio gyventojai nematė), savo nuožiūra pakeičia fasado ir cokolio šiltinimo medžiagas į toksiškas, degias, sveikatai pavojingas putplasčio plokštes.

Gyventojai šiuo klausimu kreipėsi į APVA, Valstybinę teritorijų planavimo ir statybos inspekciją, Priešgaisrinės apsaugos ir gelbėjimo departamentą.

Na, o apie namo cokolio ir fasado darbų kokybę sunku ir kalbėti - brokas lengvai paslepiamas po putplasčio plokštėmis.

tags: #mano #bustas #rimvydas