Pastatų atnaujinimas yra sudėtingas procesas, apipintas įvairiais mitais. Kauno senųjų mikrorajonų gyventojai kviečiami į susitikimus su KBMA specialistais, kur gali išsamiau gilintis į pastato atnaujinimo temą, užduoti konkrečius klausimus ir išsakyti pastebėjimus. Seminaro metu pranešėjai dalijasi žiniomis apie daugiabučių namų defektus ir ilgaamžiškumą, kuriamo Pastatų duomenų banko rezultatus ir jų įtaką pastato modernizacijos procesui. Dalyviai taip pat sužino apie namo atnaujinimą administraciniu požiūriu ir galimas naudas bei rizikas.
Renovuotas daugiabutis namas - pavyzdys, kaip atnaujinimas pagerina pastato išvaizdą ir energinį efektyvumą.
Daugiabučių namų defektai ir ilgaamžiškumas
Kauno technologijos universiteto Architektūros ir statybos instituto mokslininkas dr. Mindaugas Augonis pabrėžia, kad svarbiausia rasti namų defektų priežastis. „Atsiradę defektai gali būti sutvarkomi namo atnaujinimo metu. Modernizuojant daugiabutį sustabdomas sienų plyšimas, sienos apsaugomos nuo išorinio poveikio.“ Dr. J. teigia, kad pastatai turėtų tarnauti 50 metų.
Parama ir būsto vertė
Daugiabučių namų bendruomenių atstovams suteikiama informacija apie pastato atnaujinimą administraciniu požiūriu. „Daugiabutis namas - privati nuosavybė. Neretai žmonės mano, kad jų butas priklauso jiems, tačiau tai, kas už jo ribų, priklauso kažkam kitam.“ Parama nuolat keičiasi, vyksta pertvarkos, tačiau tendencija tokia, kad parama nedidėja. Natūralu, kad visi žmonės nori, jog jų būsto vertė augtų, o prireikus butą būtų galima parduoti už itin gerą kainą.
„Būstų pirkimas pandemijos metu buvo sumažėjęs, tačiau šiuo metu jis vėl yra išaugęs. Tačiau galima išskirti, kad naujai sutvarkytas butas, nors ir senos statybos, visuomet yra brangesnis.“ Vis dėlto statistika rodo, kad tik 13 proc. Anot jo, taip yra todėl, kad sutvarkytą būstą modernizuotame name žmonės yra rečiau linkę parduoti. „Svarbi ir pastato modernizacija. Jei namas neatnaujintas, žmonės klausia, ar tai bus daroma ir kada“, - dalijosi P.
Daugiabučio renovacijos etapai - nuo idėjos iki įgyvendinimo.
Individualios konsultacijos
Individualios konsultacijos yra geriausias būdas kiekvienam dalyviui skirti maksimaliai daug laiko. Juk jų nedomina kitų gyventojų ar namų bėdos, jie nori pasikalbėti apie save. KBMA specialistai konsultacijų metu atsako į daugybę klausimų, pataria ar nurodo kreiptis į kitas institucijas, jei jos gali padėti išspręsti jų problemas. Aktyvius Kauno miesto gyventojus raginama visuomet, turint klausimų, kreiptis į KBMA specialistus ir aktyviai bendradarbiauti.
Valstybės parama individualiems namams atnaujinti
20 milijonų litų buvo numatyta individualiems gyvenamiesiems namams atnaujinti ir dar 12 milijonų - atsinaujinantiesiems energijos šaltiniams (saulės, vėjo, biomasės, geoterminės energijos) panaudoti individualiuose gyvenamosios paskirties pastatuose. Tiek lėšų buvo numatyta nuosavų namų savininkams šių metų Klimato kaitos specialiosios programos sąmatoje. Sąmata buvo patvirtinta balandį, tuo pat metu priimti ir paramą reglamentuojantys teisės aktai.
„Klimato kaitos programos fonde šiemet buvo numatyta 200 milijonų litų. Šias lėšas tikėjomės gauti pardavę perteklinius Lietuvos taršos leidimus. Lietuva pagal Kioto protokolą nepanaudoja visų taršos leidimų - mūsų šalis į aplinką išmeta kur kas mažiau anglies dvideginio nei daugelis išsivysčiusių valstybių. Taršos leidimus turime teisę parduoti, tačiau gautas lėšas privalome panaudoti tik taršai mažinti”, - aiškino Aplinkos ministerijos Taršos prevencijos departamento Klimato kaitos ir hidrometeorologijos skyriaus vyriausioji specialistė Julija Kuklytė.
Aplinkos ministerijos specialistai pabrėžia, kad daugiausia pinigų bus skiriama viešiesiems pastatams tvarkyti. Tačiau neabejotinai dalis atiteks ir gyventojams, norintiems atnaujinti savo namą ar įsirengti, pavyzdžiui, saulės kolektorius, geoterminį šildymą, granulinį kietojo kuro katilą. Iki šiol alternatyvius atsinaujinančiuosius energijos šaltinius gyventojai diegdavo vien iš ekonominių paskatų ir jokios valstybės paramos negalėjo tikėtis - kitaip nei daugelyje Europos valstybių, kur brangios alternatyvios energijos technologijos yra dotuojamos.
Darnus būstas ir energetinio efektyvumo didinimas pastatuose
M. Šimkaus įžvalgos
„Gyventojai saulės kolektorius ar geoterminį šildymą diegė neturėdami kito pasirinkimo, pavyzdžiui, negalėdami šildyti būsto dujomis. Alternatyvios energijos technologijos yra brangios. Žmogus renkasi, ar jam dabar išleisti didelę pinigų sumą ir po to kasmet sutaupyti, ar iš pradžių sutaupyti ir paskui kiekvienais metais brangiau mokėti už kurą. Šiaip alternatyviais energijos šaltiniais lietuviai labai domisi, o valstybės parama, jei ji bus svari, gyventojus turėtų paskatinti”, - įsitikinęs bendrovės „Miesto renovacija”, atliekančios pastatų auditą, vadovas Mindaugas Šimkus.
M. Šimkus teigia: „Europos šalyse parama buvo svari. Tai skatino gyventojus galvoti apie aplinkos taršą. Svarbu, kad parama būtų ženkli ir skatintų gyventojus investuoti. Pavyzdžiui, daugiabučių renovavimo projektas nelabai atitinka gyventojų lūkesčių, todėl ir nejuda.”
Paramos dydis ir supaprastintos sąlygos
Aplinkos ministerija individualių namų atnaujinimą priskyrė prie mažų projektų, kurių vertė neviršija 50 tūkst. litų. Buvo numatyta, kad parama negali viršyti 30 proc. visos projekto vertės. Klimato kaitos specialios programos kūrėjai numatė, kad mažiems projektams, kurių vertė neviršys 50 tūkst. litų, bus taikomos supaprastintos paramos teikimo sąlygos. Gyventojams nereikės patiems užsakyti audito, studijų, kiek kokie įrenginiai sumažins taršą. Šiuo metu konsultacijų bendrovė „COWI Lietuva” rengia standartinius skaičiavimus, kurie bus taikomi mažiems projektams.
Planuojama, kad kitais metais Klimato kaitos specialios programos lėšų naudojimo sąmatoje bus numatyta parama pasyviosios energijos namams statyti. Jeigu gyventojai į individualių namų modernizavimą ketina investuoti daugiau nei 50 tūkst. litų, mažų projektų reikalavimai jiems nebus taikomi. Tuomet reikės samdyti ekspertus, kurie apskaičiuos, kiek pastato atnaujinimas padės sumažinti taršą. Už kiekvieną sutaupytą CO2 kilogramą bus skiriama 0,5 lito, bet paramos dydis negalės viršyti 30 proc. projekto vertės.
Termoviziniai tyrimai
Bendrovės „Miesto renovacija“ vadovas Mindaugas Šimkus sako, kad termoviziniai tyrimai atliekami specialiu fotoaparatu, kuriuo fotografuojamas pastato paviršius ir vidus. Termovizorius užfiksuoja skirtingas temperatūras, kurios atspindi skirtingomis spalvomis. Raudona spalva žymi šiltesnę temperatūrą, mėlyna - šaltesnę.
Termovizinė nuotrauka - vizualizacija, parodanti šilumos nuostolius pastate.
„Prieš modernizaciją termoviziniai tyrimai paprastai neatliekami, nes jei bendrija nutarė renovuoti pastatą, tai, ar jame dagiau plyšių, ar mažiau, nieko nekeičia. Tyrimas atliekamas nebent svarstant, ar verta daryti modernizaciją, ar ne. Tuomet nuotraukoje bus matomos probleminės namo vietos. Geriausia termovizinį tyrimą atlikti prieš priimant darbus iš rangovų, nes jis labiausiai išryškina statybų broką, jei, pavyzdžiui, angokraščiai nėra apšiltinti, ar konstrukcinės siūlės neteisingai įrengtos“, - pataria M. Šimkus.
Būtina sąlyga - lauko ir vidaus temperatūrų skirtumas turi būti bent 15 laipsnių. Jei pastato viduje yra 20 laipsnių, tai lauke turėtų būti ne daugiau kaip 5 laipsniai. Termoviziniai tyrimai atliekami tik šaltuoju metų laiku.
Aplinkos viceministrė Daiva Matonienė įsitikinusi, kad termovizinės nuotraukos yra naudingos, nes parodo namo sveikatą. „Nuotraukos daromos ir prieš, ir po renovacijos. Labai rekomenduočiau jas daryti prieš priimant atliktus darbus iš statybininkų, tiesiog pasižiūrėti, ar visi darbai yra atlikti kokybiškai, ar nėra vietų, kur prarandama šiluma. Jei termoviziniai tyrimai yra įtraukiami į modernizacijos investicinį projektą, tuomet valstybė kompensuoja tyrimus. Nuotraukos paprastai kainuoja kelis šimtus litų, tai nėra jau tokie dideli pinigai“, - įsitikinusi D. Matonienė.
Šimkus įvardijo ir tai, kad išlaidos bendrijai kompensuojamos tik įgyvendinus projektą - vadinasi, jo įgyvendinimo metu bendrija suinteresuota taupyti ir nesirinkti brangininkų.
Estijos patirtis
Estija yra viena sėkmingiausiai renovacijos modelį įgyvendinančių šalių, o tai lėmė, kad renovuojama vis daugiau daugiabučių. „Iš praktinės pusės esame pastebėję, kad butų kainos padidėja po renovacijos, tačiau tai logiška - išauga viso pastato kokybė. Be to, rinkoje yra skepticizmo dėl nekilnojamojo turto bumo laikais, 2005-2008 m., statytų daugiabučių. Kai kurie žmonės mano, kad šių pastatų kokybė yra prasta, nes statytojai norėjo kuo greičiau užsidirbti ir skyrė mažiau dėmesio kokybei“, - mano T.
„Neabejotinai renovacija turi įtakos būsto kainoms. Poveikis akivaizdžiai skiriasi priklausomai nuo namo buvimo vietos. Sovietmečiu statytų namų kokybė dabar yra prasta, tad pokyčiai sumažinant sąskaitas už komunalines paslaugas yra stipriu argumentu, kodėl renovuotas būstas kainuoja brangiau, - sako jis. A. „Renovacija sulėkė „atgimimą“ miegamuosiuose rajonuose. Šie rajonai vėl tampa paklausiais, nes gyventi renovuotame daugiabutyje - pigiau. Be to, rajonas atrodo gražesnis ir spalvingesnis. Dauguma jaunų šeimų savo pirmąjį būstą perka blokiniame name. Paklausa yra didelė, o kainos - ūgtelėjusios“, - paaiškina R.
„Lietuvoje renovuoti būstai, žinoma, brangesni, bet konkurencijos su naujais kol kas nejaučiame, nes renovacijos mastai tiesiog smarkiai per maži. O šiuo metu dalis lietuvių pirkėjų, pakilus lūkesčiams, perka būstus labiau investicijai ar gerinasi gyvenimo sąlygas sau, todėl renkasi naujus būstus, kurie dabar parduodami tikrai gerai. „Žinoma, kad gerai renovuoti būstai iš dalies gali sudaryti konkurenciją ekonominės klasės būstui -pavyzdžiui, kokybiškai renovuotas būstas šalia miesto centro ir naujas miesto pakraštyje. Tačiau artimiausiu metu to tikriausiai nenutiks, nes renovacijos įsibėgėjimo dar tik laukiame“, - mano M.
Projektų rengimo kainos
Šiemet gegužę Vyriausybei paskelbus apie papildomo finansavimo mechanizmą daugiabučius namus modernizuojantiems gyventojams, atidesnės bendrijos pastebėjo: namų modernizavimo projektų rengimas brangsta. Valstybė šiuo metu kompensuoja 100 proc. projekto rengimo išlaidų. Yra prielaidų nuogąstauti, kad kai valstybė kompensuoja tam tikras išlaidas, gali atsirasti norinčiųjų pasipelnyti.
BUPA direktorius tai sieja su pakitusiais techninių projektų reikalavimais. Esą iki praėjusių metų spalio, kai įsigaliojo nauja Statybos įstatymo redakcija, techniniai projektai būdavo paprastesnio formato, primenantys eskizus, kuriuose būdavo numatyta, kas turėtų būti daroma, bet nedetalizuojama kaip. A. Čepas aiškino, kad įsigaliojus naujai įstatymo redakcijai techninių projektų vertė padidėjo: „Šiuose projektuose atsirado naujas turinys ir nauja kokybė, dabar tai rimtas dokumentas. Tad pirmoji priežastis, kodėl jie brangsta - sudėtingesnis dokumentas, jį rengiant įdedama daugiau darbo.“
Daugiabučių namų modernizavimo projektų kaina šiuo metu svyruoja nuo 20 iki 40 tūkst. litų. Ji priklauso nuo to, koks namas renovuojamas - vienos, dviejų ar daugiau sekcijų, paprastos ar sudėtingesnės architektūros. Kaina priklauso ir nuo to, kokie technologiniai sprendimai priimami.
Bendrijų patirtis ir galimybės sutaupyti
Virginija Remeikienė, vieno Šiaulių daugiabučio namo bendrijos pirmininkė, kalbėjo tiesiai šviesiai: valstybės parama, Europos Sąjungos lėšos visuomet yra tas katilas, iš kurio nesąžiningi rinkos veikėjai tikisi pasipelnyti. „Bendrijų pirmininkai turi turėti daug patirties, kad organizuodami pirkimus neapsigautų. Nesąžiningos bendrovės susitaria tarpusavyje ir pakelia kainas. Neretai bendrija už didelius pinigus perka katę maiše. Negalime būti tikri, kad konkursą laimėjusi įmonė darbus atliks kokybiškai“, - teigė V. Remeikienė.
BUPA vadovas A. Čepas išvardijo būdus, kaip bendrija galėtų taupyti organizuodama daugiabučio būsto modernizavimą. Viena sričių, kurioje renovacijos kaina gali kiek padidėti - projekto įgyvendinimo administravimas (šias išlaidas valstybė irgi kompensuoja 100 proc.). Jei rengiant projektą drauge su projektuotoju dalyvauja ir namą administruojanti bendrovė, projekto administravimo išlaidos didėja. Tad sutaupyti galima, jei pirkimo konkursus organizuoja pati bendrija.
A. Čepas taip pat siūlo pasinaudoti galimybe jau parengiamajame projekto etape samdyti techninės priežiūros specialistą - šios išlaidos irgi kompensuojamos. Pagaliau dar viena galimybė sutaupyti - BUPA parengti tipiniai techniniai daugiabučių gyvenamųjų namų atnaujinimo (modernizavimo) darbo projektai. Tokių projektų šiuo metu yra 41, kiekvieno jų rengimas atsiėjo apie 20-25 tūkst. litų.
Bendrija, kuri naudojasi tipiniu projektu, jo rengimo išlaidas gali sumažinti net keliskart - skaičiuojama, kad sudėtingi vadinamųjų kiaurų namų modernizavimo projektai, rengiami pavieniui, kainuotų iki 80 tūkst. litų.
Nuomonės apie kainų kilimą
Mindaugas Šimkus, bendrovės „Miesto renovacija“ direktorius, sakė, kad nėra teisinga lyginti dabartines projektų rengimo kainas su ankstesnio laikotarpio, nes pastaraisiais metais rinkos situacija pasikeitė iš esmės. „Praėję ir dar ankstesni metai projektuotojams buvo labai sunkūs, projektai buvo rengiami net pigiau už savikainą. Dabar kainos grįžta į normalų lygį - tik sutapimas, kad pasikeitė ir valstybės kompensavimo mechanizmas. Neįžvelgiu čia jokios sąmokslo teorijos - modernizuojamų daugiabučių nėra tiek daug, kad tai turėtų įtakos rinkos kainoms“, - teigė M. Šimkus.
Jis atmetė ir galimo projektavimo įmonių tarpusavio susitarimo galimybę. Kaip saugiklį, kuris neleidžia paslaugų teikėjams nepagrįstai didinti kainas, susijusias su daugiabučių atnaujinimu, M. Šimkus įvardijo ir tai, kad išlaidos bendrijai kompensuojamos tik įgyvendinus projektą - vadinasi, jo įgyvendinimo metu bendrija suinteresuota taupyti ir nesirinkti brangininkų.
tags: #mindaugas #simkus #miesto #renovacija