Istoriškai geras būsto įperkamumas vis daugiau gyventojų skatina galvoti apie būsto keitimą. Tačiau keisti būstą reiškia ne tik susirasti naują šeimai tinkantį butą ar namą, bet dažnu atveju išspręsti ir turimos būsto paskolos grąžinimo klausimus, ir naujojo būstoß įsigijimo finansavimą.
Būsto paskolos ir finansinės galimybės
Nusprendus įsigyti naują būstą, pasinaudojant finansavimo paslauga, pirmiausia reikia įvertinti savo finansines galimybes. Atsakingo skolinimo nuostatos numato, kad einamosios įmokos už finansinius įsipareigojimus, įskaitant ir būsimus, neturėtų viršyti 40 proc. asmens ar šeimos mėnesio pajamų. Preliminariam savo galimybių vertinimui galima pasinaudoti banko siūloma būsto paskolos skaičiuokle. Vėliau suradus tinkamą variantą ir apsisprendus dėl finansavimo, paraišką dėl būsto paskolos patogiausia užpildyti per interneto banką.
Standartiniu atveju įsigyjant būstą su paskola, reikia turėti sukaupus pradinį įnašą, kuris būtų ne mažesnis nei 15 proc. kainos ar vertės, priklausomai nuo to, kuri yra mažesnė. Norint jį sukaupti, dažnai tenka bent kelerius metus taupyti. Tačiau jei jau turite nuosavą būstą, tam yra alternatyva. Savo turimą nuosavą būstą galima įkeisti vietoje pradinio įnašo. Toks žingsnis leis greičiau įsigyti naują būstą finansuojant iki 100 proc. kainos.
Be to, įkeisti galima ir tą būstą, už kurį dar mokama ankstesnė paskola − tai vadinama antriniu įkeitimu. Svarbu pastebėti, kad antriniu būsto įkeitimu galima pasinaudoti tik tuo atveju, kai skirtumas tarp likusios išmokėti paskolos ir visos būsto vertės yra pakankamai didelis. „Swedbank" rekomenduoja, kad tokiais atvejais bendra finansavimo suma, įskaitant turimos paskolos likutį ir naujai suteikiamą būsto paskolą, neviršytų 80 proc. būsto vertės.
Labai svarbu paminėti, kad turimą būstą įkeičiant vietoje pradinio įnašo, kredito dalis (ne mažesnė nei 15 proc. naujo būsto kainos), turi būti padengta nuosavomis, o ne skolintomis lėšomis per 12 mėnesių nuo kredito sutarties pasirašymo dienos. Kai nusprendžiama iš buto persikelti į namą, kuris dar tik statomas, taip pat galima įkeisti jau turimą būstą. Išduodant paskolą namo statybai itin atidžiai vertinama jo būsimoji vertė, kurią didele dalimi lemia sklypo likvidumas ir būsima statomo namo vertė.
Jei sklypo vertė yra didelė, tokiu atveju bankas greičiausiai galės finansuoti didesnę namo statybų dalį. Būsimo namo vertė skaičiuojama pagal rinkos kainą, kuri priklauso ir nuo namo techninių ypatybių, ir nuo jo lokacijos. Neturint pakankamai sukauptų lėšų pradiniam įnašui, turimo būsto įkeitimas suteikia galimybę greičiau įsigyti kitą butą ar namą.
Turimą būstą įkeičiant vietoje pradinio įnašo, reikia būti pasiruošus keliems papildomiems veiksmams: atlikti turimo ir perkamo ar statomo būsto vertinimą, sudaryti pirminio ir antrinio įkeitimo sutartis bei pasirašyti sutartį dėl naujo būsto kreditavimo. Kaip jau paminėta, bankas, suteikdamas tokio tipo finansavimą, visada atsižvelgia į kliento galimybes grąžinti pradinio įnašo dalį per 12 mėn. laikotarpį nuosavomis lėšomis.
Bankas taip pat atsižvelgia į faktą, ar naujas būstas perkamas gyvenimui, ar investiciniams tikslams, pavyzdžiui, nuomai. Antruoju atveju reikės būti pasirengus sumokėti didesnį pradinį įnašą, kuris gali sudaryti 25-40 proc. Šiuo atveju, jei trūktų lėšų naujo būsto įsirengimui, galima pasinaudoti paskolos įmokų atidėjimu ir taip laikinai sumažinti einamąsias paskolos įmokas. Paskolos mokėjimo atidėjimas gali būti taikomas iki 12 mėn. laikotarpiui, bet per jį vis tiek reikės mokėti palūkanas. Galiausiai, pinigų pradiniam įnašui ir įsirengimui dažnai galima gauti pardavus dabartinį būstą.
Gyventojų pajamų mokestis (GPM) parduodant nekilnojamąjį turtą
Parduodate savo nekilnojamąjį turtą? Ar žinote, kad gali tekti susimokėti gyventojų pajamų mokestį? Tie 15 proc. kartais labai keičia visą pardavimo tvarką ir situaciją, todėl šiandien norėtume priminti kelias situacijas, kada mokesčių mokėti NEREIKIA. Taigi, 15 proc. nuo parduodamo NT lieka jums. Galite tai vadinti sutaupymu arba mokesčių optimizavimu. Kai kas norėtų tai pavadinti mokesčių vengimu, tačiau tai nėra visiškai teisinga.
VMI sako aiškiai: jeigu jūsų nekilnojamas turtas yra 10 ir daugiau metų senumo, jį parduodami gyventojų pajamų mokesčio neturite mokėti. Kitaip sakant, jei butą įsigijote 2014, o šiais metais norite jį parduoti, galite būti ramūs - GPM mokėti nereikės, nes butui yra jau 10 metų. Jis pora metų senesnis, nei numatytas 10 metų terminas.
Jeigu ketinate parduoti butą ar namą, kuriame gyvenote kiek trumpiau, nei 2 metus, mokesčių mokėti nereikės tik su vien sąlyga - už pajamas, kurias gausite pardavę tokį būstą per 12 mėnesių turite pirkti kitą būstą, nesvarbu, ar Lietuvoje, ar kitoje ES šalyje. Paprasčiau kalbant - mokesčių mokėti nereikia, jei butą parduodate ir iš karto perkate namą, kuriame tikrai gyvensite. Per metus laiko galima įsirengti namą ar butą nuo nulio.
Tokia situacija yra labai dažna, nes būtent taip pagausėjus šeimai elgiasi tūkstančiai NT savininkų. Maža smulkmena: tai privaloma abiem sutuoktiniams, ypač, kai jie abu nurodyti kaip būsto savininkai.
Kaip skaičiuojamas GPM?
Pirmiausia reiktų paaiškinti, kaip skaičiuojamas mokestis, kurį turite sumokėti parduodami savo NT. 15 proc. gyventojų pajamų mokestis yra skaičiuojamas nuo jūsų gauto pelno už parduotą NT. Pavyzdžiui, 2010 metais pirkote butą už 100 000 eurų. Pardavėte šį butą 2019 metais už 125 000 eurų. Jo neišlaikėte 10 metų ir pastaruosius 2 metus ten nebuvote registruoti, todėl pasiruoškite mokėti mokesčius. Pardavimo metu notarui išleidote 1000 eurų. Tai jūsų nuostoliai, nuo kurių mokesčių mokėti irgi nereikia.
Pagal VMI aiškinimą, turite mokesčius paskaičiuoti nuo savo pelno. Taigi 125 000 eurų pardavimo kaina - 100 000 buto įsigijimo kaina - 1000 eurų išlaidos notarui = 24 000 eurų pelno. Nuo šios sumos jūs ir turite sumokėti 15 proc. mokesčių - 3600 eurų.
Deja, ne visada NT sandoriai yra pelningi. Gali būti tokia situacija, kad pirkdami arba gaudami NT (dažniausiai paveldėjimo būdu, nes laimėjimai loterijose - labai reti) mokėjote brangiau, nei parduodate. O kaip elgtis, kai butą nusipirkote už 50 000 be jokios apdailos ir nebaigtą įrengti? Jį sutvarkėte ir įrengėte iki 100 proc. baigtumo ir pardavėte už 70 000?
Taigi, jei butą pirkote už 50 000, remontui išleidote 20 000 ir turite tai įrodančius dokumentus, jūsų pelnas yra... 0 eurų. Taigi mokesčių mokėti nereikia. Reziumuokime. Ir tai nėra mokesčių vengimas.
Kada nereikia mokėti GPM parduodant butą?
Parduodamas butą ar namą Lietuvoje privalai susimokėti 15% pajamų mokestį. Visų pirma, reikia žinoti, kad pajamų mokestis apskaičiuojamas ne nuo visos pardavimo kainos, o tik nuo pelno, kurį gavote parduodamas butą. Pavyzdžiui, jeigu butą pirkote už 100000 eurų, o pardavėte už 125000, pajamų mokestis bus apskaičiuojamas tik nuo 25000 eurų. 15% nuo 25000 eurų bus 3750 eurų.
Jei butas jums buvo padovanotas ar jį paveldėjote, vis tiek nereikės mokėti mokesčio nuo visos pardavimo kainos. Mat bus traktuojama taip, tarsi jūs būtumėte pirkęs butą už tą kainą, kuri buvo tuo metu, kai jį gavote dovanų ar paveldėjote. Taigi, jei paveldėjote butą, vertą 100000 eurų, o jį pardavėte po metų už 105000 eurų, mokėsite mokesčius nuo 5000 eurų.
Yra keli atvejai, kai pajamų mokesčio parduodant butą mokėti išvis nereikia:
- Jeigu parduodate butą pigiau, nei įsigijote, arba už tą pačią kainą.
- Jeigu parduodate butą, kurį pirkote prieš 10 metų ar seniau. Todėl, jeigu nuo buto įsigijimo praėjo 8 ar 9 metai ir ketinate jį parduoti, gali būti naudinga palaukti dar metus.
- Jeigu parduodate savo gyvenamąjį butą - nesvarbu, kada jį būtumėte pirkęs. Tačiau pragyvenęs ten (deklaravęs gyvenamąją vietą) turite būti ištisus 2 metus iki pardavimo, todėl išvengti mokesčio prisiregistravus parduodamame bute pardavimo išvakarėse nepavyks.
Nekilnojamojo turto keitimas ir mainai
Yra labai įvairių sprendimų, kuomet norisi arba prisireikia pakeisti būstą. Naujus namus galima nuomoti, įsigyti iš karto, rinktis išperkamąją nuomą, imti būsto paskolą arba senuosius namus išmainyti. Taip, taip, egzistuoja tokia paslauga kaip nekilnojamo turto keitimas/mainai. Toks pasirinkimas populiarus buvo sovietmečiu, bet atsiradus būsto paskoloms, poreikis mainymui beveik išnyko. Visgi, kuomet paskolos gavimo sąlygos vis griežtėja ir atsiranda tiek daug skirtingų poreikių turinčių vartotojų, natūralu, kad kai kada mainai yra pats geriausias pasirinkimas.
Šiame straipsnyje apžvelgsime, kaip vyksta NT keitimas bei mainai, kokie tokio sandorio privalumai, minusai ir rizikos. Kad įvyktų NT mainai, sandėryje turi dalyvauti dvi, vienodai suinteresuotos šalys. Tikrai nėra lengva rasti fizinį ar juridinį asmenį, kurie sutiktų mainyti NT. Radus kitą šalį, kuri sutinka mainyti, sudaroma mainų sutartisir abiejų NT savininkai tiesiog apsikeičia nuosavybėmis. Tiesa, nekilnojamo turto keitimasbarteriu neretai neapsieina be priemokų. Jeigu norite arba tikitės gauti priemoką, dažniausiai tokį lūkestį reikia pagrįsti.
Negalima sakyti, kad mainyti labai paprasta ar lengva. Didžiausia kliūtis, kuomet siekiama mainyti nekilnojamą turtą yra tai, jog beveik niekada niekas neieškos mainyti dviejų, tokių pačių ar labai panašių objektų. Taigi didžiausia kliūtis - rasti tokį NT savininką, kuris mano, jog jūsų turimas NT jam būtų naudingas ir jam(-ai) apsimokėtų keistis. Būtent dėl to, kad beveik nėra dviejų skirtingų identiškos vertės objektų, ypač, jeigu jie yra skirtingo tipo (pvz., namas ir butas ar sodyba ir sklypas).
Be to, išvengiama ilgalaikių finansinių įsipareigojimų bankui ar kitai kredito įstaigai. Galiausiai reikėtų paminėti, kad nekilnojamo turto keitimaskartais yra vienintelis pasirinkimas.
Nekilnojamojo turto mokesčio tarifai savivaldybėse
Trišalės verslo tarybos posėdžio metu diskutuota ne tik dėl nekilnojamojo turto mokesčio tarifo nustatymo, bet ir dėl mokesčio už verslo liudijimus dydžio. Tiesa, ši taryba šią verslo formą vertina gana skeptiškai ir labiau pasisako už individualią veiklą.
Nuo 2026 m. keičiasi nekilnojamojo turto apmokestinamoji bazė ir, jei anksčiau buvo sakoma, kad nekilnojamojo turto mokestis vos ne išimtinai yra verslo mokestis, tai dabar sąvokos keičiasi - apmokestinamas gyventojų turimas nekomercinis nekilnojamasis turtas, kuris skirstomas į pagrindinį gyvenamąjį būstą bei kitą asmens turimą nekomercinį nekilnojamąjį turtą. Taip pat nauja tai, kad atsiranda prievolė kai kuriuos tarifus nusistatyti savivaldybių taryboms, tačiau, kaip pastebi E. Grigaitienė, tai labiau imitacija, o ne tikras savarankiškumas. Be to, anot vedėjos, jei anksčiau tai buvo savivaldybės biudžeto pajamos, tai dabar į savivaldybės biudžetą eis tik pajamos už pagrindinį būstą ir neprižiūrimą turtą, o už kitą turtą pajamos plauks į valstybės biudžetą.
Nekilnojamojo turto mokesčio tarifai
Kalbant konkrečiai, komerciniam turtui mokesčio tarifas yra nuo 0,5 iki 3 proc. nekilnojamojo turto vertės. Apleistam turtui mokestis - nuo 1 proc. iki 5 proc. nekilnojamojo turto vertės. Pagrindinis gyvenamasis būstas neapmokestinamas iki tarybos nustatytos vertės, kuri negali būti mažesnė kaip 450 tūkst. eurų, tokį neapmokestinamąjį dydį ir planuojama tvirtinti savivaldybės taryboje, o viršijant šią vertę mokesčio tarifas yra nuo 0,1 iki 1 proc. Kitas nekomercinis fiziniams asmenims nuosavybės teise priklausantis turtas apmokestinamas nuo 50 tūkst. eurų. Priklausomai nuo turto vertės mokestis bus nuo 0,2 proc. iki 1 proc.
| Turto tipas | Mokesčio tarifas |
|---|---|
| Komercinis turtas | 0,5 - 3% |
| Apleistas turtas | 1 - 5% |
| Pagrindinis gyvenamasis būstas (virš 450 tūkst. eurų) | 0,1 - 1% |
| Kitas nekomercinis turtas (virš 50 tūkst. eurų) | 0,2 - 1% |
Kaip pastebėjo verslininkas Arūnas Tarnauskas, turto, kurio vertė būtų didesnė nei 900 tūkst. eurų, nes tokia yra neapmokestinamoji vertė, kai pagrindinį būstą valdo bendrasavininkiai, mūsų rajone realiai nėra, tad iš to pajamų savivaldybė negaus. O jei kitas turimas turtas yra kitoje savivaldybėje, tad ir mokesčiai atiteks kitai savivaldybei.
Tad po diskusijų ir balsavimo trišalės verslo tarybos siūlymas komerciniam nekilnojamajam turtui taikyti 0,6 proc. tarifą, kai pridėjus papildomą 0,2 proc. tarifą, kuris, kaip minėta, bus įskaitomas į valstybės biudžetą, ir gautųsi dabar esantis 0,8 proc. Vis dėlto, kaip minėta, galutinį žodį tars savivaldybės taryba, nes trišalės tarybos balsas yra tik patariamasis.
Beje, kaip ir iki šiol, 10 proc. surenkamo nekilnojamojo turto mokesčio numatoma skirti Smulkaus ir vidutinio verslo plėtros fondui, kuriuo naudojimasis išties įsivažiavęs ir poreikis net didesnis nei galimybės (pernai šiam fondui skirta 45 tūkst. eurų).
Tiesa, kalbant apie ūkininkus nauja ir tai, kaip pristatė Biudžeto, turto ir strateginio planavimo skyriaus vedėja, kad penkerius metus neapmokestinamas nekilnojamasis turtas, kuris iki žemės ūkio veiklos nutraukimo dienos buvo naudotas pajamoms iš žemės ūkio veiklos uždirbti. „Čia tai, ką ūkininkai išsikovojo“, - teigė vedėja.
Verslo liudijimai
Posėdžio metu nemažai diskutuota ir dėl verslo liudijimų, kurie paskutinį kartą buvo peržiūrėti 2020 m. Tiesa, šios tarybos nariai gana atsargiai, gal net labiau skeptiškai vertina šią verslo formą ir sako, kad tai skatina nelegalią veiklą. Pavyzdžiui, jei 2020 m. buvo įsigyti 684 verslo liudijimai, tai 2024 m. - 637, pajamų pernai į biudžetą gauta 21 tūkst. 229 eurai.
E. Grigaitienė pristatė siūlymą pajamų mokesčio dydžius didinti 30 proc., o veiklos rūšims, kurioms buvo nustatytas 1 euro metinis mokestis, didinti iki 40 eurų. Po diskusijų trišalė verslo taryba nusprendė mokesčio dydžius didinti dar daugiau - 100 proc., motyvuojant, kad galimybė rinktis žmogui ir turėtų būti, tačiau retorinis klausimas, ar tai turėtų būti skatinama, nes alternatyva yra individuali veikla.
Verslo liudijimai už individualią veiklą galimai patrauklesni ir dėl paprastesnės apskaitos, mažesnių mokesčių, nes, pavyzdžiui, jei vykdantys individualią veiklą moka 15 proc. GPM nuo pelno, tai dirbantys pagal verslo liudijimą moka minėtą fiksuotą dydį.
tags: #mokesciai #ikeiciant #nekilnojama #turta