Parduodant butą ar namą Lietuvoje, svarbu žinoti apie galimus mokesčius. Dažniausiai kyla klausimas dėl pajamų mokesčio (GPM), kuris gali būti taikomas nuo gauto pelno. Šiame straipsnyje išsamiai aptarsime, kada reikia mokėti GPM parduodant butą, kokios yra išimtys ir kaip teisingai apskaičiuoti mokestį.
Kada Pajamų Mokestis Netaikomas?
Yra keletas atvejų, kai pajamų mokesčio parduodant butą mokėti nereikia:
- Jei butas priklausė jums daugiau nei 10 metų. Jei nuo buto įsigijimo praėjo 10 metų ar seniau, pajamų mokestis netaikomas. Todėl, jei nuo buto įsigijimo praėjo 8 ar 9 metai ir ketinate jį parduoti, gali būti naudinga palaukti dar metus.
- Jei bute gyvenote bent 2 metus ir jis buvo jūsų deklaruota gyvenamoji vieta. Tačiau pragyvenęs ten (deklaravęs gyvenamąją vietą) turite būti ištisus 2 metus iki pardavimo, todėl išvengti mokesčio prisiregistravus parduodamame bute pardavimo išvakarėse nepavyks.
- Jei parduodate butą pigiau, nei įsigijote, arba už tą pačią kainą.
- Jeigu parduodate savo gyvenamąjį butą - nesvarbu, kada jį būtumėte pirkęs.
- Jei parduodamame būste esate deklaravę savo gyvenamąją vietą trumpiau nei 2 metus, Jūs taip pat galite nemokėti GPM, jei per artimiausius metus (nuo pardavimo sandorio dienos) nusipirksite kitą būstą ir ten deklaruosite savo gyvenamąją vietą.
Kada Pajamų Mokestis Taikomas?
Jei butas priklausė trumpiau nei 10 metų ir jame negyvenote, pajamų mokestis (15%) bus taikomas nuo gauto pelno (pardavimo kainos, atėmus pirkimo kainą ir kitas išlaidas, pvz., remonto).
Jei vis dėlto Jūsų atvejis neatitinka nei vienos iš minėtų išimčių, reikėtų pagalvoti apie GPM mažinimą, kadangi įsigijimo ir pardavimo kainų skirtumas dar nereiškia, jog tai grynas pelnas.
Kaip Apskaičiuoti Pajamų Mokestį?
Visų pirma, reikia žinoti, kad pajamų mokestis apskaičiuojamas ne nuo visos pardavimo kainos, o tik nuo pelno, kurį gavote parduodamas butą.
Principas yra tas pats, GMP sudaro 15 % nuo įsigijimo ir pardavimo kainų skirtumo.
Formulė: GPM = (Pardavimo pajamos - Įsigijimo kaina - Leidžiami atskaitymai) x 15%
Pavyzdys:
- Jūsų butas buvo įsigytas už 100 000 eurų.
- Parduodate už 150 000 eurų.
- Pelno suma: 150 000 - 100 000 = 50 000 eurų.
- Pajamų mokestis (15%): 50 000 x 15% = 7 500 eurų.
Tačiau, jei naudojotės butu kaip gyvenamąja vieta, šio mokesčio mokėti nereikės.
Ką Dar Reikia Žinoti?
Jei už gautas lėšas per vienerius metus įsigysite kitą gyvenamąją vietą, galima sumažinti ar išvengti mokesčio.
Iš esmės nesvarbu, kaip Jūs įsigijote nekilnojamą turtą - pirkote, paveldėjote ar gavote dovanų. Esmė - įsigijimo kaina.
Papildomi Mokesčiai
Nors dauguma pardavėjų koncentruojasi į pajamų mokestį, yra ir kitų išlaidų, kurios dažnai pamirštamos:
- Notaro Paslaugos: Nekilnojamojo turto sandoriai Lietuvoje turi būti patvirtinti notaro. Tai kainuoja apie 0,45-0,5% nuo turto pardavimo vertės.
- Žemės Mokestis: Jei parduodate butą su žemės dalimi (pvz., butas daugiabutyje), turėsite sumokėti žemės mokestį.
- Pardavimo rinkodaros išlaidos: NT portalų skelbimų kainos, profesionalių fotografų paslaugos ir papildomos reklamos priemonės gali sudaryti reikšmingą dalį pardavimo išlaidų.
Mokesčiai Užsienyje Gyvenantiems Asmenims
Jei esate išvykęs iš Lietuvos ir parduodate butą, mokesčių mokėjimas ir deklaravimas gali būti sudėtingesnis. Lietuvoje pajamų mokestis taikomas nepriklausomai nuo to, ar gyvenate šalyje, tačiau gali tekti susidurti su dvigubo apmokestinimo problema.
Tam, kad išvengtumėte papildomų išlaidų, svarbu patikrinti, ar tarp Lietuvos ir jūsų gyvenamosios šalies galioja dvigubo apmokestinimo išvengimo sutartis. Jei taip, galite deklaruoti pajamas tik Lietuvoje arba pasinaudoti lengvatomis.
Be to, užsieniečiai ar Lietuvoje neregistruoti gyventojai privalo pateikti VMI papildomus dokumentus, įrodančius jų turtines teises. Šiuo atveju verta pasitelkti mokesčių konsultantus, kad išvengtumėte galimų nesusipratimų su valstybinėmis institucijomis.
Ką Daryti, Jei Paveldėjote Butą?
Jei butas jums buvo padovanotas ar jį paveldėjote, vis tiek nereikės mokėti mokesčio nuo visos pardavimo kainos. Mat bus traktuojama taip, tarsi jūs būtumėte pirkęs butą už tą kainą, kuri buvo tuo metu, kai jį gavote dovanų ar paveldėjote.
Taigi, jei paveldėjote butą, vertą 100000 eurų, o jį pardavėte po metų už 105000 eurų, mokėsite mokesčius nuo 5000 eurų.
Notaras rengdamas dovanojimo/paveldėjimo sutartį privalo nurodyti turto kainą, kuri, šiuo atveju, turi atitikti rinkos kainą. Retas pagalvoja, kad tai yra svarbu ir tiesiog palieka viską tvarkyti notarui, tačiau šiuo atveju, notaras tiesiog nurodo kainą, kuri yra įrašyta NTR (nekilnojamo turto registre) išraše - Registrų Centro nustatytą vidutinę rinkos vertę.
Deja, dažniausiai ši vertė neturi nieko bendro su realia rinkos verte ir yra ženkliai mažesnė.
Ką galima padaryti, kad įsigijimo kaina atitiktų realią rinkos vertę?
Visuomet galima užsakyti nepriklausomą nekilnojamo turto vertinimą, šią paslaugą gali suteikti bet kokia sertifikuota NT vertinimo įmonė.
Ką daryti, jei neužsakėte nepriklausomo vertinimo ir dabar įsigijimo ir pardavimo kainos ženkliai skiriasi?
Dažnai šią problemą galima išspręsti užsakant retrospektyvinį vertinimą. Jums reikėtų kreiptis į vertintoją su prašymu nustatyti Jūsų paveldėto/dovanoto turto vertę tą dieną, kai Jūs įgijote turtą.
Patarimai Pardavėjams
- Konsultuokitės su specialistais: Kreipkitės į NT brokerius arba mokesčių konsultantus, kurie padės tiksliai apskaičiuoti mokesčius.
- Laikykitės įstatymų: Deklaruokite gautas pajamas VMI laiku, kad išvengtumėte papildomų baudų.
- Išsaugokite dokumentus: Išlaikykite visus su pirkimu, remontu ar pardavimu susijusius dokumentus, nes jie gali būti reikalingi pajamų apskaičiavimui.
Kaip Deklaruoti Pajamas?
Nuolatinis Lietuvos gyventojas einamaisiais metais gautas nekilnojamojo turto pardavimo pajamas turi deklaruoti iki sekančių metų gegužės 2 d.
Jei esate deklaravę išvykimą iš Lietuvos pajamas gautas iš nekilnojamojo turto pardavimo turi deklaruoti per 30 kalendorinių dienų.
Mokesčių mokėjimo išimtys
Geras patarimas yra tai, kad GPM mokesčio mokėti nereikia šiais atvejais:
- Jei pelno negavote;
- Jei parduodamą turtą išlaikėte daugiau nei 10 metų;
- Jei šis būstas buvo vienintelė Jūsų gyvenamoji vieta, jame buvote deklaravę gyvenamąją vietą ir per metus laiko nuo jo pardavimo įsigijote kitą būstą, kuriame irgi deklaravote gyvenamąją vietą;
- Jei šis būstas buvo paveldėtas iš pirmos eilės giminaičių (tėvų ar brolių, seserų).
- Išlaikytas trumpiau nei 10 metų ir jame nebuvote deklaravę gyvenamosios vietos, tačiau pardavimo metu darėte retrospektyvinį vertinimą. O pardavėte pigiau, nei buvo įvertintas retrospektyvinio vertinimo metu;
- Jei butą po įsigijimo remontavote, pagerinote jo būklę ir surinkote visus išlaidų remontui dokumentus bei remontą įregistravote VĮ Registrų centre. Taip pelną pagrįsite sąnaudomis.
Dažniausi klausimai apie buto pardavimą
Kada galiu butą parduoti?
Butą galite parduoti bet kada, kai tik tam yra tinkamai paruošti visi dokumentai.
Kaip parduoti dovanotą butą?
Dovanoto buto pardavimas yra toks pat, kaip ir kitais atvejais. 15 proc. gyventojų pajamų mokesčio tarifu bus apmokestinamas kainų skirtumas tarp pardavimo kainos ir dovanojimo sutartyje nurodytos turto kainos.
Kaip parduoti buto dalį?
Priklausančią buto dalį parduoti galite bendraturčiui arba neutraliam pirkėjui, jei bendraturtis Jūsų pateiktomis sąlygomis pirkti atsisako. Šiame procese bus reikalingas notaro patvirtintas bendraturčio atsisakymas pirkti Jūsų parduodamą dalį.
Kaip parduoti paveldėtą butą?
Paveldėto turto pardavimas yra toks pat, kaip ir kiti atvejai. Butą galite parduoti iš karto, kai jis tik tampa Jūsų nuosavybe. Jei po paveldėjimo įregistravimo planuojate butą iš karto parduoti, tuomet prieš šią procedūrą reikia atlikti buto vertinimą ir jį pateikti notarui. Jei prieš priimdami paveldėjimą neužsakėte turto vertinimo, tai buto pardavimo metu reikės pasirūpinti retrospektyviniu turto vertinimu. Taip išvengsite brangios klaidos.
Kaip parduoti butą, pirktą su banko paskola?
Šioje situacijoje buto pardavimui bus reikalingas kreditoriaus leidimas parduoti. Paskolos likučio iš anksto padengti nereikia.
Viską daryti pačiam ar kreiptis į NT specialistus?
Jei profesionaliai išmanote NT pardavimo teisinius aspektus, puikiai žinote kaip parduoti butą, kokių dokumentų tam reikia, esate puikus derybininkas bei reklamos specialistas ir turite daug laisvo laiko - tuomet galite būsto pardavimu užsiimti ir pats.
Visa tai profesionaliai ir be skaudžių klaidų gali atlikti NT brokeris, o Jums liks tik pasirašyti dokumentus, gauti pinigus už savo turtą ir perduoti raktus naujiems būsto šeimininkams. Todėl jei iš tiesų nesate tikri, ar žinote, kaip parduoti butą ir jus gąsdina visas šis procesas, geriausia tą patikėti specialistams.