Nacionalinės Žemės Tarnyba: Sutikimas Dėl Nuomos Teisės Perleidimo Sąlygos

Lietuvoje didžioji dalis statinių stovi ant valstybinės žemės. Nekilnojamojo turto vystytojai turi galimybę nuomotis žemės sklypą iš valstybės arba pirkti žemę. Daugiausiai nuosavybės teise priklausančių žemės sklypų yra miestų pakraščiuose, kur žemė sugrąžinta arba ją galima įsigyti aukciono būdu. Net 80 proc. objektų vystomi ant išnuomotos žemės.

Valstybinės žemės nuoma ir pardavimas reglamentuoti Žemės įstatyme. Jame numatyta tvarka ir sąlygos, kuriomis galima išnuomoti ir parduoti žemę be aukcionų. Lietuvoje be aukciono išnuomojama žemė prie statinių, pastatų, kurie priklauso fiziniams asmenims. Tokia nuoma vadinama lengvatine nuoma ir galioja tol, kol sklype stovi statiniai.

Teoriškai, vystytojai galėtų pakeisti žemės paskirtį, tačiau tai ne visada įmanoma. Vystytojų teigimu, Vilniuje trūkstant NT plėtojimui tinkamų sklypų, valstybinės žemės nuomos klausimai yra itin skaudūs. Plėtotojai neturi, kur statyti, o tuomet neturi ir ko pasiūlyti pirkėjams, jau esamo turto kainos kyla dėl didelės paklausos ir mažos pasiūlos. Apie sklypų trūkumą kalba ne tik vystytojai, bet ir kai kurie nepriklausomi NT ekspertai ir analitikai.

Tokių sklypų vystymo klausimas yra sprendžiamas Nacionalinėje žemės tarnyboje. Institucija priėmė naują nutarimą dėl Sutikimų perleisti nuomos teisę į valstybinės žemės sklypą, reikalingą perleidžiamam statiniui ar įrenginiui eksploatuoti, išdavimo taisyklių.

Naujosios Taisyklės: Kas Pasikeitė?

NŽT teigimu, naujosios taisyklės nieko nepakeičia, nes anksčiau tokių taisyklių tiesiog nebuvo. NŽT teritoriniai skyriai anksčiau vadovavosi tik LR Vyriausybės nutarime Nr. 260 „Dėl naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“ išdėstytais reikalavimais.

„Tokia tvarka, tokios taisyklės buvo parengtos siekiant sklandesnio, skaidresnio ir efektyvesnio sutikimų perleisti nuomos teisę į valstybinės žemės sklypą, reikalingą perleidžiamam statiniui ar įrenginiui eksploatuoti, proceso ir aiškesnių procedūrų. Išdavimo taisyklėse nuosekliai detalizuota tokių sutikimų išdavimo tvarka, procedūros, jų eiliškumas, aiškiai aprašyta, kas ką turi padaryti, ką turi atlikti pastatų savininkai, į ką jiems reikia atkreipti dėmesį“, - rašoma atsakyme.

Sutikimai dėl valstybinės žemės sklypo nuomos teisės perleidimo išduodami tik jame esantiems pastatams ar įrenginiams eksploatuoti, todėl sklype turi būti pastatas, kuris yra tinkamas naudoti pagal paskirtį. Jei tokiame valstybinės žemės sklype yra išlikusi tik pastato dalis, tai nesuteikia teisės į valstybinės žemės sklypo nuomą. Kilus klausimų dėl pastato ar įrenginio egzistavimo ar jo būklės, NŽT teritorinių skyrių darbuotojai turės atlikti faktinį duomenų patikrinimą vietovėje.

Jeigu perleidžiamam (parduodamam) statiniui eksploatuoti reikia ne viso išnuomoto valstybinės žemės sklypo ploto, žemės sklypo dalis, reikalinga pastatui eksploatuoti, bus nustatoma vadovaujantis teisės aktais.

Atsisakymo Išduoti Sutikimą Atvejai

Išduoti sutikimą perleisti nuomos teisę į valstybinės žemės sklypą, reikalingą perleidžiamam statiniui ar įrenginiui eksploatuoti, atsisakoma tokiais atvejais, kai:

1. Perleidžiami laikinieji statiniai, inžineriniai tinklai arba neturintys aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio statiniai, kurie tarnauja pagrindiniam statiniui ar įrenginiui arba jo priklausiniui;
2. Valstybinės žemės sklypo nuomininkas netinkamai vykdo nuomos sutartį, - nenaudoja žemės sklypo pagal paskirtį, neleidžia naudotis žemės sklypui nustatytu servitutu, nemoka žemės nuomos mokesčio ar nevykdo kitų pagal nuomos sutartį prisiimtų įsipareigojimų;
3. Nustatoma, kad perleidžiami statiniai ar įrenginiai nėra tinkami naudoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą pagrindinę naudojimo paskirtį;
4. Valstybinės žemės sklype esantis statinys buvo naujai pastatytas, rekonstruotas, kapitališkai suremontuotas ar kitaip pertvarkytas ir nepakeisti statinio kadastro duomenys;
5. Nustatoma, kad statinių ir įrenginių savininkas ir valstybinės žemės nuomininkas vykdo ar įvykdė pastatų rekonstrukciją, pastatė arba stato naują statinį, kuris pagal valstybinės žemės nuomos sutartį negalėjo būti pastatytas arba statomas;
6. Atlikus patikrinimą nustatoma, kad pastatas negali būti naudojamas pagal paskirtį ir jo statyba ar rekonstrukcija nevykdoma.

Teisininko Abejonės Dėl Naujos Tvarkos

Advokatų profesinės bendrijos TRINITI JUREX partneris, advokatas Deivis Valiulis aiškina, kad šiose taisyklėse numatyta tvarka, kuria remiantis NŽT nuo šiol išduos sutikimus, būtinus perleisti valstybiniame žemės sklype esančius statinius, kelia abejonių. Teisininko teigimu, dėl naujos tvarkos kyla abejonių: „Susipažinus su nauja sutikimų perleisti nuomos teisę į valstybinę žemę tvarka, kyla abejonių, ar ši tvarka užtikrins sklandų šių sutikimų gavimą, ar priešingai, lems dar didesnį neapibrėžtumą statinių valstybiniame sklype savininkams, siekiantiems perleisti šiuos statinius. Tai galimai paaiškės tik Nacionalinės žemės tarnybos teritoriniams skyriams pradėtus taikyti šias taisykles ir teritoriniuose skyriuose nusistovėjus tam tikrai šių taisyklių taikymo praktikai.“

Tačiau D. Valiulis pažymi, kad taisyklių nuostatos statinių savininkams kelia nuogąstavimus dėl to, ar toks sutikimas bus apskritai jiems išduotas, ar pasikreipus dėl šio sutikimo nebus sumažinta nuomojama valstybinio sklypo dalis ar net nutraukta nuomos sutartis.

„Pagrindą šiems nuogąstavimas sudaro tai, kad pasikreipus dėl sutikimo perleisti statinius bei kartu su jais ir teisę nuomotis valstybinį sklypą tiems statiniams eksploatuoti, NŽT iš esmės turės teisę iš naujo įvertinti nuomos teisės pagrindus. Prieš išduodama sutikimą NŽT tikrintų tokias aplinkybes, kaip, ar tinkamai vykdomi pagal nuomos sutartį prisiimti įsipareigojimai, ar statiniai ar įrenginiai, kuriuos norima perleisti gali būti naudojami pagal jų tiesioginę paskirtį, gali funkcionuoti savarankiškai, ar jiems eksploatuoti turi būti išskiriama žemės sklypo dalis, ar naujai pastatytas, rekonstruotas, kapitališkai suremontuotas ar kitaip pertvarkytas statinys yra įregistruotas. Taip pat būtų vertinama, ar perleidžiami statiniai nėra laikinieji statiniai, inžineriniai tinklai arba neturintys aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio statiniai. NŽT nustačius, kad bent vienas iš nurodytų kriterijų nėra tenkinamas, sutikimas nebūtų išduotas“, - komentuoja teisininkas.

Jis priduria, kad NŽT taip pat vertintų, ar perleidžiamiems statiniams ar įrenginiams (jų dalims) eksploatuoti reikia viso išnuomoto valstybinės žemės sklypo ploto. NŽT manant, kad tų statinių ir įrenginių eksploatavimui reikalinga mažesnė žemės sklypo dalis, sutikimas nebūtų išduotas tol kol nebūtų atlikta procedūra, kurios metu nustatoma sklypo dalis, reikalinga tiems pastatams eksploatuoti.

„Svarbu nurodyti, kad taisyklėse nurodytas aplinkybes NŽT įpareigota nustatinėti dar iki nuomos sutarties su statinių valstybiniame žemės sklype savininkais sudarymo bei vykdydama valstybinę žemės naudojimo kontrolę. Tačiau panašu, kad NŽT pasitvirtinusi tokias taisykles dėl sutikimų nuomos teisei perleisti turės teisę iš naujo vertinti nuomos tesės įgijimo pagrindus. Pažymėtina, kad sutikimo perleisti statinius išsinuomotame valstybiniame sklype bei kartu su jais ir nuomos teisę, statinių savininkai kreipiasi paprastai po to, kai jau būna preliminariai susitarę dėl perleidimo sąlygų ar galimai net sudarę dėl to sutartį. Tačiau, dėl taisyklėse NŽT suteiktų plačių įgaliojimų prieš išduodant sutikimą tikrinti, ar parduodami statiniai atitinka reikalavimus nuomos teisei įgyti, statinių savininkai net negali prognozuoti, ar jiems bus išduotas šis sutikimas ir jie galės perleisti nuomos teisę, kurie ją iki šiol turėjo“, - aiškina D. Valiulis.

Kitas svarbus aspektas savininkams, siekiantiems statinių perleidimo, teisininko teigimu, yra sutikimo gavimo procedūros trukmė. Pagal taisykles NŽT turi patikrinti eilę šio sutikimo išdavimo sąlygų, gali pareikalauti susimažinti nuomojamo sklypo dalį, nuspręsti atlikti faktinių duomenų patikrinimą žemės sklype, pareikalauti papildomų dokumentų, pratęsti sutikimo išdavimo terminus.

„Nors taisyklėse numatyti tam tikri sutikimo išdavimo terminai, tačiau jie susieti su visų dokumentų NŽT pateikimu ar faktinių duomenų patikrinimo atlikimu. Tad statinių savininkai taip pat negali tiksliai numatyti, kiek laiko užtruks prašymo išduoti sutikimą nagrinėjimas, ypatingai tais atvejais, kai NŽT kils abejonių dėl nuomos teisės reikalavimų atitikimo. Įvertinus naujų NŽT taisyklių nuostatas bei NŽT veiksmų nenuoseklumą, sutikimų dėl nuomos teisės perleidimo išdavimas gali sukelti didelių iššūkių ir galimai stabdys ar net padarys negalimu daugelio nekilnojamojo turto projektų vystymą. Neatmetama tikimybė, kad dėl tokių sutikimų gavimo statinių savininkai privalės kreiptis į teismą arba ieškoti kitų būtų statinių perleidimui atlikit. Pavyzdžiui, perleisti įmonės, kuriai priklauso statiniai valstybiniame žemes sklype ir sudariusios valstybinės žemės nuomos sutartį, akcijas“, - pabrėžia D. Valiulis.

Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos prezidentas Mindaugas Statulevičius sako, kad nauja tvarka didelio proveržio valstybinės žemės nuomos srityje nesukels. Anot jo, asociacija taisykles vertina daugiau kaip procedūrinį dokumentą, kuris turi ir privalumų, ir trūkumų.

„Pradedant nuo trūkumų, taisyklėmis aiškiai nepasisakoma, kaip elgtis esant probleminėms situacijoms, kurios praktikoje yra gana dažnos, pavyzdžiui gana dažna situacija, kai valstybinės žemės nuomos sutartys yra sudarytos iki Kitos paskirties valstybinės žemės sklypų, parduodamų ar išnuomojamų ne aukciono būdu, administravimo metodikos patvirtinimo, t.y. iki 2020 metų pradžios, o dabar pagal šią metodiką suskaičiavus pastatui priskirtiną valstybinės žemės plotą paaiškėja, kad išnuomotos valstybinės žemės plotas yra per didelis. Taisyklės neduoda aiškaus atsakymo, ar keičiantis nuomininkui pagal tokias nuomos sutartis NŽT privalo visais atvejais tikrinti žemės ploto pagrįstumą ir jį mažinti, ar visgi turi gerbti jau susiklosčiusius nuomos santykius ir sutikimą išduoti“, - pažymi LNTPA.

Asociacija taip pat akcentuoja, kad taisyklėse nėra aiškiai paaiškintos situacijos, kai parduodami nebenaudojami pastatai. „Situacijos, kai veikla pastatuose nutraukiama ir pastatai laukia pirkėjo nenaudojami yra verslo kasdienybė, bet valstybės tarnautojams yra palikta erdvės reikalauti, kad pastatų savininkai imituotų veiklą vien tam, kad nebūtų prarastos nuomos teisės į valstybinę žemę. Taisyklės turėtų aiškiai pasakyti, kad veiklos nevykdymas pastatuose, jei jie prižiūrimi, nėra laikomas žemės nenaudojimu pagal paskirtį“, - savo poziciją išsako LNTPA.

Asociacijos atstovų teigimu, taisyklės ignoruoja faktą, kad galimas legalus pastatų naudojimas ne pagal paskirtį: „Vyriausybės nutarime „Dėl Statinio (jo patalpų) naudojimo ne pagal paskirtį atvejų ir tvarkos aprašo patvirtinimo“ yra išvardintos dešimtys atvejų, kai vienos paskirties pastate gali būti legaliai vykdoma pastato paskirties neatitinkanti veikla (pvz. mokykla gali veikti administraciniame pastate, o viešbučio pastatas gali būti paverstas sporto klubu ar SPA centru nekeičiant jo paskirties), tačiau jei valstybės tarnautojai Taisykles taikys pažodžiui, tai gali tapti kliūtimi nuomos teisės perleidimui.“

„Pagaliau, taisyklės ne tik nesprendžia, bet atvirkščiai - įtvirtina vadinamąsias aklavietės situacijas, kuriose yra atsidūrę fiziškai pažeistų nenaudojamų statinių savininkai. Taisyklėse sakoma, kad sutikimai nuomos teisės perleidimui prie statinių, kurie netinkamai naudojimui pagal paskirtį, neišduodami, o visoje valstybinės žemės nuomos santykius reguliuojančių teisės aktų sistemoje yra užkoduota nerašyta taisyklė: jei turi fiziškai pažeistą pastatą (pvz. apdegusį, stichinės nelaimės pažeistą ar pan) ir nori jį parduoti arba jo vietoje statyti kažką kito, leistino pagal teritorijų planavimo dokumentus, turi iš pradžių atstatyti fiziškai pažeistą pastatą į pradinė būklę, nes tik tuomet esamam pastato savininkui bes leista perleisti nuomos teises, o su pastato pirkėju bus sudaryta valstybinės žemės nuomos sutartis. Šio absurdiško reguliavimo, kuris nekuria jokios naudos valstybei, turėtų būti atsisakyta“, - pažymi asociacija.

Tačiau, kita vertus, naujas reguliavimas sprendžia tam tikras problemas. LNTPA teigimu, aiškiau sureguliuotos tipinės sutikimų išdavimo situacijos, valstybinės žemės nuomininkams bus aiškiau, kokius prašymus pildyti, kokius dokumentus pridėti, kas standartiškai tikrinama sutikimų išdavimo procedūros metu.

„Taip pat aiškiai nurodyta, kad vykdant legalią statybą valstybinės žemės nuomos teisė gali būti perleidžiama nepriklausomai nuo pastatų baigtumo procento įregistravimo Nekilnojamojo turto registre. Iki šiol praktikoje pasitaikydavo atvejų, kai NŽT atsisakydavo išduoti sutikimus nuomos perleidimui, jei pastatas nebaigtas statyti, nes statomas pastatas dar neeksploatuojamas, o įstatymas leidžia nuomoti žemę tik pastatų eksploatavimui. Aiškiai pasakyta, kad savavališkų statinių egzistavimas sklype gali tapti kliūtimi valstybinės žemės nuomos teisės perleidimui“, - komentuoja asociacija.

Dar vienas privalumas, LNTPA atstovų teigimu - aiškiai įvardinti šios administracinės procedūros tam tikrų etapų terminai - pradinės pateiktų dokumentų patikros, sutikimų išdavimo terminas, kai pateikti visi dokumentai ir NŽT tarnautojui nekyla abejonių dėl statinio egzistavimo ir jo būklės. Tokiu atveju procedūra turėtų trukti 20 darbo dienų. Tačiau, jei abejonių visgi kyla ir reikia vykdyti patikrinimą vietoje, Taisyklės jokių terminų patikrinimui vietoje nebenustato: NŽT tarnautojų vizito gali tekti laukti tiek, kiek reikės.

Svarbiausi Valstybinės Žemės Nuomos Aspektai

Valstybinės žemės nuomos sutartyje turi būti numatoma, kad ši sutartis Nekilnojamojo turto registro įstatymo nustatyta tvarka per 3 mėnesius nuo jos sudarymo dienos turi būti valstybinės žemės nuomininko lėšomis įregistruota Nekilnojamojo turto registre.

Valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomos terminas nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu, ne ilgiau kaip 99 metams.

Kai išnuomojamas valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypas (jo dalis), nuomos terminas nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu, tačiau negali būti ilgesnis kaip 25 metai.

Valstybinės žemės sklypai laikiniems statiniams statyti ir eksploatuoti išnuomojami statybą leidžiančiame dokumente nustatytam tokių statinių naudojimo terminui.

Valstybinės žemės sklypų, išnuomojamų statiniams ar įrenginiams eksploatuoti arba statyti ir eksploatuoti, nuomos terminas nustatomas atsižvelgiant į ekonomiškai pagrįstą statinio ar įrenginio naudojimo trukmę.

Valstybinės žemės nuomos sutarties terminas pratęsiamas Vyriausybės nustatyta tvarka.

Valstybinės žemės sklypas (jo dalis), išskyrus nustatytus atvejus, išnuomojamas aukciono būdu asmeniui, kuris pasiūlo didžiausią nuomos mokestį.

Kai aukciono būdu išnuomotas valstybinės žemės sklypas (jo dalis) nepradėtas naudoti pagal paskirtį, nėra pradėti rengti statinių ir kitos veiklos projektai ar nėra pradėtos vykdyti kitos aukciono sąlygos, valstybinės žemės nuomos teisė neperleidžiama, siekiant pakeisti sutarties šalį ar sutarties atsisakyti, valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomininkas kreipiasi dėl vienašalio nuomos sutarties nutraukimo.

Aukciono būdu išnuomotame valstybinės žemės sklype (jo dalyje) valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomininkui pastačius naujus statinius ar įrenginius, valstybinės žemės nuomos sutartis nenutraukiama.

Šiuo atveju, perleidus valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomos teisę, keičiant sutarties šalį ir sudarant susitarimą dėl valstybinės žemės nuomos aukciono būdu sutarties pakeitimo, kitos šios sutarties sąlygos nekeičiamos.

Toks valstybinės žemės sklypas (jo dalis) valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomininko pageidavimu gali būti jam parduodamas nustatytomis sąlygomis.

Valstybinė žemė be aukciono išnuomojama, jei ji užstatyta fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais statiniais ar įrenginiais (išskyrus laikinuosius statinius, inžinerinius tinklus bei neturinčius aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio statinius, kurie tarnauja pagrindiniam statiniui ar įrenginiui arba jo priklausiniui) ir naudojama šiems statiniams ar įrenginiams eksploatuoti, išskyrus nustatytus atvejus.

Žemės sklypai, užstatyti fizinių ar juridinių asmenų nuomojamais statiniais ar įrenginiais, išnuomojami tik šių statinių ar įrenginių nuomos terminui.

Žemės sklypai išnuomojami teritorijų planavimo dokumentuose ar žemės valdos projektuose nustatyto dydžio, kuris būtinas statiniams ar įrenginiams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį, išskyrus nurodytas išimtis.

tags: #nacionaline #zemes #tarnyba #sutikimas #del #nuomos