Gyvenamųjų namų savininkų bendrija (toliau - GNSB), bendrinėje kalboje geriau žinoma kaip individualių namų bendrija - tai ribotos civilinės atsakomybės pelno nesiekiantis privatus juridinis asmuo, kurio pagrindinis tikslas yra įgyvendinti pastatų (tam tikrais atvejais - žemės sklypų ar dvibučių gyvenamųjų pastatų butų) savininkų teises ir pareigas, susijusias su jiems priklausančių arba kuriamų naujų bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų valdymu, naudojimu ir priežiūra.
Šio juridinio asmens steigimo, veiklos vykdymo, valdymo, restruktūrizavimo ar likvidavimo tvarką nustato bendrosios Lietuvos Respublikos civilinio kodekso ir specialiosios Lietuvos Respublikos daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo nuostatos.
Tiesa, pastarojo teisės akto nuostatos yra kiek labiau orientuotos į daugiabučių namų savininkų bendrijas, todėl įstatyme neaptartas ar pagal prasme netinkančias sąlygas (pvz. GNSB steigiamos ir registruojamos vadovaujantis Lietuvos Respublikos daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo antrame skirsnyje nurodyta tvarka.
Savarankiškos daugiabučio gyvenamojo namo priežiūros organizavimui butų ir kitų patalpų savininkai gali rinktis arba steigti bendriją, arba pasirašyti jungtinės veiklos sutartį. Kitokiu atveju, t. y. neįsteigus bendrijos arba nesudarius jungtinės veiklos sutarties, savivaldybės vykdomoji institucija skiria administratorių.
Tuo tarpu, gyvenamųjų vienbučių ar dvibučių namų ir nesudėtingųjų statinių (pvz. iki 80 m2 ploto pastatai, vietinės reikšmės susisiekimo komunikacijos, inžineriniai tinklai ir kiti inžineriniai statiniai), skirtingai nei daugiabučių namų, techninę priežiūrą gali vykdyti patys šių statinių naudotojai, todėl prievolės vienytis ir bendrai organizuoti šių objektų priežiūrą teoriškai nėra.
Advokatų profesinės bendrijos „NEWTON LAW“ advokato padėjėjas Jaunius Navickas atkreipia dėmesį, kad visgi dėl bendrų objektų, tenkinančių privačių gyvenamųjų namų kvartalų gyventojų interesus ir poreikius (pvz. kelias, gatvės apšvietimas, pakeliami užtvarai, rekreacinės zonos, žaidimų aikštelės, inžineriniai tinklai ar įrenginiai ir kt.), išlaikymo, valdymo, naudojimo ir priežiūros dažnai kyla neaiškumų ar net nesutarimų. Dėl šios priežasties gyventojai vis dažniau renkasi steigti bendrijas.
GNSB Steigimo Aspektai
Teisininkas pažymi, kad GNSB steigimo iniciatyvos teisę turi bet kuris vienas (ar keletas) bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų savininkų, įskaitant ir nekilnojamojo turto vystytojus. GNSB steigimo klausimas sprendžiamas ir sprendimas dėl steigimo yra priimamas bendrijos steigiamajame susirinkime, susirinkime dalyvaujančių gyvenamųjų namų (tam tikrais atvejais žemės sklypų ar dvibučių gyvenamųjų pastatų butų) ar konkretaus visų gyventojų interesus tenkinančio daikto (pvz. kelio) savininkų paprastąja dauguma.
Teisininkas Jaunius Navickas atkreipia dėmesį, jog tam, kad steigiamasis susirinkimas galėtų būti laikomas teisėtu, jame turi dalyvauti daugiau kaip pusė visų gyvenamųjų namų (tam tikrais atvejais žemės sklypų ar dvibučių gyvenamųjų pastatų butų) savininkų ar konkretaus visų gyventojų interesus tenkinančio daikto bendraturčių.
Norint įsteigti GNSB, ypatingai svarbu iš karto teisingai paruošti, užpildyti ir patvirtinti visus reikalingus dokumentus, kadangi nustačius dokumentų trūkumus, steigiamąjį susirinkimą tenka šaukti iš naujo.
Steigiamajame susirinkime išrinktas bendrijos pirmininkas pateikia patvirtinti notarui GNSB įstatus ir kitus steigimo dokumentus, o notaro patvirtintus dokumentus, - Juridinių asmenų registrui.
25 straipsnis. Kaupiamosios lėšos
- Bendrija, kaip ir kitų teisinių formų bendrojo naudojimo objektų valdytojai, privalo turėti atskirą kaupiamųjų lėšų sąskaitą.
- Visos butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų lėšos, esančios kaupiamųjų lėšų sąskaitoje, įskaitant lėšas, surinktas ir (arba) naudojamas pastato (pastatų) ar jo (jų) bendrojo naudojimo objektams atnaujinti, į apskaitą įtraukiamos ir tvarkomos kiekvienam daugiabučiam namui ir kiekvienam butų ir kitų patalpų (pastato) savininkui atskirai.
- Vadovaujantis Lietuvos Respublikos indėlių ir įsipareigojimų investuotojams draudimo įstatymu, bendrija, administruodama kaupiamųjų lėšų sąskaitoje esančias lėšas, veikia kaip patikėtinis, o indėlininkais laikomi patikėtojai - kiekvienas buto ar kitų patalpų (pastato) savininkas, kurio lėšų dalis nustatoma pagal bendrijos apskaitos duomenis.
Kaupiamųjų lėšų sąskaitoje esančios kiekvieno indėlininko - buto ar kitos patalpos (pastato) savininko lėšos, viršijančios įstatymuose nustatytą valstybės privalomai draudžiamą sumą, turi būti apdraustos įstatymų nustatyta tvarka.
Kaip valdyti daugiabučių kompleksą
Dažniausiai Užduodami Klausimai Bendrijos Valdymo Klausimais
Butų savininkai turi teisę gauti informaciją apie nustatytas įmokas bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektams išlaikyti ir išsaugoti (remontuoti), kaupiamąsias lėšas pastatui (pastatams) atnaujinti, taip pat apie kitas su pastato (pastatų) priežiūra ir naudojimu susijusias įmokas.
Sutinkamai su DNSB įstatymo 14 str. PASTABA: Mums nėra suteikta teisė oficialiai aiškinti įstatymų ir kitų teisės aktų nuostatų taikymą. Bendrijų įstatymo 21 str. 6 dalis: "Butų ir kitų patalpų (pastato) savininkas, parduodamas, dovanodamas ar kitaip perleisdamas nuosavybės teise jam priklausantį butą ar kitas patalpas (pastatą), privalo apie tai pranešti bendrijos pirmininkui (valdybai) ir atsiskaityti su bendrija pagal savo prievoles, kurių vykdymo terminas yra suėjęs. Tvirtinant perleidimo sandorius, turi būti pateikta bendrijos pirmininko (valdybos) išduota pažyma apie prievolių bendrijai įvykdymą ir (arba) neįvykdytas prievoles.
| Klausimas | Atsakymas |
|---|---|
| Kokią informaciją turi teisę gauti butų savininkai? | Informacija apie įmokas, kaupiamąsias lėšas ir kitas su pastato priežiūra susijusias įmokas. |
| Ar informacija apie darbuotojų darbo užmokestį yra vieša? | Duomenys apie atskiro darbuotojo darbo užmokestį teikiami tik įstatymų nustatytais atvejais arba su darbuotojo sutikimu. |
| Ar bendrijos darbuotojų darbo užmokestis nebuvo pernelyg didinamas? | Bendrijos darbuotojų darbo užmokesčio fondas didėjo mažiau nei šalies vidutinė mėnesinė alga. |
| Ar bendroje sąnaudų struktūroje ne pernelyg didelę dalį sudaro darbo užmokestis? | Darbo užmokesčio dalis priklauso nuo to, kokią veiklos dalį bendrija atlieka savo jėgomis. |
| Ar bendrijos mokesčių tarifai nėra pernelyg dideli? | Tarifus nustato įgaliotinių susirinkimas, siekiant padengti būtinas sąnaudas. |
| Kokiais būdais laiptinių butų savininkai gali priimti sprendimus dėl remonto darbų? | Laiptinių butų savininkai gali priimti sprendimus dėl remonto darbų susirinkimuose arba balsuodami raštu. |
| Kaip parenkami rangovai bendrijos namų laiptinių remontui? | Rangovai parenkami iš ne mažiau kaip 3 kandidatų kainų apklausos būdu pagal mažiausio įkainio kriterijų. |
| Kaip parenkami rangovai bendrijos namų stogų ir sienų siūlių remontui? | Rangovai parenkami iš ne mažiau kaip 3 kandidatų kainų apklausos būdu, pagal mažiausio įkainio kriterijų. |
| Ar bendrijos valdymo organai gali toliau veikti po jų kadencijos pasibaigimo? | Taip, gali laikinai, iki bus išrinkti nauji valdymo organai. |