Daugiabučių namų gyventojams svarbu suprasti, kas yra bendrojo naudojimo objektai ir kaip jie aprašomi. Bendrojo naudojimo objektų aprašas (BNOA) yra dokumentas, kuriame nurodomi visi bendrai naudojami daugiabučio namo elementai. Šis aprašas yra būtinas norint tinkamai paskirstyti įmokas bendro naudojimo turtui prižiūrėti, užtikrinti teisingą išlaidų paskirstymą ir išvengti ginčų tarp gyventojų.
Kas yra bendrojo naudojimo objektai?
Bendrijų įstatyme bendrojo naudojimo objektams priskiriama:
- Bendrosios pastato konstrukcijos: pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos.
- Bendrosios pastato inžinerinės sistemos: pastato bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga (įskaitant pastato elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir radiatorius, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus, rankšluosčių džiovintuvus).
- Vietiniai
Svarbu, kad pastato savininkų bendrija rūpintųsi to pastato savininkų bendraisiais interesais. Pastato savininkų bendrojo naudojimo objektai turi būti surašyti bendrojo naudojimo objektų apraše, kuriame, be kita ko, nurodoma, ar konkretus objektas priskiriamas visiems savininkams, ar tik jų daliai.
Bendrojo naudojimo objektų aprašo sudarymo tvarka
Įprastai bendrija užsako, kad aprašą parengtų statybų specialistai, naudodamiesi Aplinkos ministro įsakymu patvirtinta pavyzdine "Dagiabučio gyvenamojo namo ar kitos paskirties pastato (pastatų) bendrojo naudojimo objektų aprašo" forma. Patikrinus, ar viskas atitinka esamą situaciją, aprašas tvirtinamas. Bendrojo naudojimo aprašą tvirtina bendrijos narių visuotinis susirinkimas.
Aprašui tinkamai parengti dažniausiai kreipiamasi pagalbos į statybų specialistus. Patikrinus, ar viskas atitinka esamą situaciją, aprašas tvirtinamas. Aprašas gali būti koreguojamas, pakeistą aprašą vėl turi patvirtinti bendrijos nariai.
Jeigu patalpa neįregistruota asmenine nuosavybe, tai turėtų būti bendroji dalinė visų namo savininkų nuosavybė. Galima patikrinti, parašant VĮ Registrų centro dokumentą - Nekilnojamojo turto registro "Butų (patalpų) sąrašo pastate“, jeigu šiame dokumente ta patalpa nėra pažymėta kaip kurio nors asmens asmenininė nuosavybė, ji yra bendras visų namo savininkų turtas, kurį pagal galiojančius įstatymus asmeniškai įsigyti kitas asmuo gali tik 100 proc. visiems...
Bendrojo naudojimo objektų aprašas turėtų atspindėti realią situaciją, tam jis ir rengiamas. Naudojantis bendrojo naudojimo objektų apraše pateiktais duomenimis (atsižvelgiant į tai, kad tam tikri objektai priskiriami tik tam tikriems savininkams), kai kuriuos mokestinius įnašus galima priskaityti ne visiems.
Jeigu kurie savininkai nesinaudoja konkrečiu bendrojo naudojimo objektu, pavyzdžiui, liftu, laiptine, tai turėtų būti pažymėta bendrojo naudojimo objektų apraše ir tiems, kas nesinaudoja, neturi būti priskaitomos naudojimosi tuo konkrečiu bendrojo naudojimo objektu išlaidos, tokios, kaip valymas, elektra, elektros lemputės ir pan.
Ką daryti, jei aprašas netinkamas?
Jei manote, kad bendrojo naudojimo objektų aprašas neatitinka tikrovės, turėtumėte kreiptis į bendrijos valdybą arba pirmininką. Jei tai nepadeda, galite inicijuoti visuotinį susirinkimą, kuriame būtų svarstomas aprašo pakeitimas. Svarbu surinkti įrodymus, pagrindžiančius jūsų teiginius, ir pateikti juos susirinkimo metu.
Aprašas gali būti koreguojamas, pakeistą aprašą vėl turi patvirtinti bendrijos nariai.
Įmokų paskirstymas ir bendrojo naudojimo objektų priežiūra
Civilinio kodekso 4.82 straipsnio 3 dalyje nustatyta, kad „Butų ir kitų patalpų savininkai privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui (statiniui) išlaikyti ir išsaugoti, įstatymuose nustatyta tvarka mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas“. Kitaip galėtų būti nebent atskirame bendrojo naudojimo objektų apraše, patvirtintame iki darbų pradžios, būtų nurodyta, kad konkretus vėdinimo kanalas susietas tik su konkrečiu butu ar kita patalpa ir juo...
Namo stovai yra bendrojo naudojimo objektai, už jų priežiūrą ir remontą moka visi namo savininkai proporcingai savo daliai. Savininkai privalo užtikrinti prieigą prie stovo (jis bendras, ne asmeninis), dažniausiai neprireikia prieigos per kambarį, prieinama per WC ar vonios patalpą.
Manytina, kad filtravimo sistema yra visų savininkų bendrojo naudojimo objektas, todėl jo priežiūra turi rūpintis visi pagal savo dalį. Jeigu naudojimosi poreikis skirtųsi, galima bendrojo naudojimo objektų apraše pažymėti, kad vieni kažkuo naudojasi, kiti nesinaudoja (nežinome jūsų faktinių aplinkybių) ir naudojimosi (eksploatacijos) išlaidas priskaityti tik tiems, kurie naudojasi. Panašiai, kaip dėl lifto - visi prisideda prie inžinerinio objekto atnaujinimo, bet jeigu...
Jeigu nėra sudaryto atskirai naudojamų objektų aprašo, pagal kurį tos durys būtų priskirtos ne visiems, o tik konkretiems keliems savininkams, manytina, kad jos yra bendrojo naudojimo (visų butų ir kitų patalpų savininkų) ir už jų privalomąjį atnaujinimą turėtų mokėti proporcingai visi.
Ginčai dėl bendrojo naudojimo objektų
Jeigu asmeniškai naudojami sandėliukai priskiriami bendrajai dalinei nuosavybei, tai suprasčiau, kad kaimynas teisėtai reikalauja didesnio ploto sandėliuko, ar aš teisus? Savininkai gali nustatyti naudojimosi bendrojo naudojimo objektu tvarką, proporcingumas yra svarbus argumentas, bet galbūt ne vienintelis, savininkai gali nuspręsti ir kitaip. Kol nustatyta tvarka visiems tinka, viskas gerai, bet jeigu kyla nepasitenkinimo dėl galiojančios tvarkos, galima pasiūlyti nustatyti naują tvarką, o nepavykus susitarti galima kreiptis į teismą ir teismas priims sprendimą, kurį bus privaloma vykdyti.
Jeigu sandėliukai nėra suformuoti atskirais nekilnojamojo turto objektais ir nėra įregistruoti kaip asmeninė nuosavybė, tai manytina, jie įrengti bendrojo naudojimo patalpoje - rūsyje. Butų ir kitų patalpų savininkai gali susitarę dėl naudojimosi tvarkos pasidalinti ir bendrai naudoti bendrojo naudojimo patalpas. Manytina, pas jus taip ir buvo. Manome, kad administratorius viršijo įgaliojimus.
Svarbu išsiaiškinti, kas valdo teritoriją, būna, pavyzdžiui, kad bendrija išsinuomoja žemės sklypą iš valstybės, būna, kad nuosavybės teise butų ir kitų patalpų savininkams priklauso žemės sklypas. Jeigu jums to sklypo jokiais teisiniais pagrindais valdyti nepriklauso, tai galbūt ir prižiūrėti neprivalote.
Klausimai ir atsakymai
Ar gali bendrija skaičiuoti priestatui už lifto priežiūrą?
Tam, kad priestato patalpa nebūtų siejama su pagrindinės pastato dalies bendrojo naudojimo objektais, turi būti sudaryti du atskiri bendrojo naudojimo objektų aprašai, iš kurių viename - su visais pastato ir priestato butais ir kitomis patalpomis susiję bendrojo naudojimo objektai (šildymo sistema, gal dar bendra laikančioji siena?), kitame -tik su pagrindinės pastato dalies butais ir kitomis patalpomis susiję bendrojo naudojimo objektai. Pastarajame apraše reikėtų aiškiai...
Kas atsakingas už balkono remontą?
1) bendrosios pastato konstrukcijos - pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios...
Kaip išvengti mokėjimo už liftą, jei gyvenate pirmame aukšte?
Pirmo aukšto savininkai, jeigu nustatoma, kad jie nesinaudoja liftu, gali nemokėti naudojimosi liftu išlaidų (už lifto elektrą, už lifto valymą ar pan.), bet liftas yra bendras pastato inžinerinis objektas, prie kurio išlaikymo ir techninės priežiūros turi prisidėti visi savininkai. Panašiai, pavyzdžiui, ir dėl namo stogo - juk nelipate ant stogo, nesinaudojate juo (nebent terasa būtų įrengta), bet vis tiek turite prisidėti prie jo...
Kas yra savininkas termostatų po renovacijos?
„bendrosios pastato inžinerinės...
Teisinė informacija
Straipsnyje minimi teisės aktai:
- Elektros energetikos įstatymas Nr.
- Šilumos ūkio įstatymas Nr. IX-1565 (suvestinė redakcija nuo 2017-01-01).
- Civilinio kodekso 4.82 straipsnio 3 dalis.
- Civilinio kodekso 4.85 straipsnis.
Svarbu atsiminti, kad mums nėra suteikta teisė oficialiai aiškinti įstatymų ir kitų teisės aktų nuostatų taikymą.
tags: #namo #bendrojo #naudojimo #objektu #apraso #sudarymas