Renkantis būstą Lietuvoje, svarbu suprasti, kas laikoma gyvenamosiomis patalpomis, kuo jos skiriasi nuo negyvenamųjų patalpų ir kokie aspektai gali turėti įtakos jūsų pasirinkimui. Nekilnojamojo turto paskirtis yra vienas iš pagrindinių dalykų, kurį būtina žinoti tiek turto savininkams, tiek nuomininkams, norint užtikrinti teisėtą ir efektyvų turto naudojimą.
Šiame straipsnyje išsamiai panagrinėsime šiuos klausimus, kad galėtumėte priimti informacija pagrįstą sprendimą.
Valdantieji skilo? Baranovas tiesiogiai | Merės šeimos ūkio plėtra poligono sprendimo metu
Gyvenamieji ir Negyvenamieji Pastatai: Pagrindiniai Skirtumai
Pagal paskirtį pastatai yra skirstomi į gyvenamuosius ir negyvenamuosius. Pastarieji turi pogrupius, pavyzdžiui, maitinimo, transporto, prekybos ir kt. Skirtingų paskirčių rūšims yra taikomi skirtingi sveikatos, apsaugos nuo triukšmo, gaisrinės saugos, automobilių stovėjimo vietų skaičiaus ir kiti reikalavimai. Pastato (patalpa) priskiriamas prie tam tikros paskirties pogrupio, jeigu jo visas bendrasis plotas arba didžiausioji jo dalis naudojama tai paskirčiai.
Gyvenamosios paskirties pastatai (patalpos) - tai pastatai (patalpos), kurie skirti žmonių gyvenimui. Negyvenamosios paskirties pastatai (patalpos) - tai pastatai (patalpos), kurie nėra skirti nuolatiniam gyvenimui, o kitoms veikloms, tokioms kaip komercinė, administracinė, gamybinė, pramoninė ar visuomeninė.
Statybos techninis reglamentas „Statinių klasifikavimas“ (STR 1.01.03:2017) skiria statinius į pastatus ir inžinerinius statinius. Pastatus - į gyvenamuosius ir negyvenamuosius. Gyvenamieji pastatai gali būti vieno, dviejų butų, daugiabučiai, kiti gyvenamieji pastatai tokie kaip bendrabučiai, vaikų namai, vienuolynai, kt. Tuo tarpu negyvenamieji pastatai skiriami į viešbučių (viešbučiai, moteliai, svečių namai), administracinės, prekybos, paslaugų, maitinimo, gamybos, pramonės (tame tarpe ir kūrybinės dirbtuvės), sandėliavimo, poilsio, kt. paskirties pastatus.
Svarbu atkreipti dėmesį, kad butas - tai patalpa ar patalpų grupė su atskiru įėjimu, sudaranti nepriklausomas sąlygas vienam asmeniui ar vienai šeimai gyventi, miegoti, gaminti valgį ir panašiai.
Kambarys - patalpa, apribota perdangomis (denginiu) ir sienomis (pertvaromis) nuo grindų iki lubų, ne mažesnio kaip 4 m2 grindų ploto (kurioje galima pastatyti lovą), tenkinanti gyvenamosioms patalpoms nustatytus higienos reikalavimus. Prie kambarių priskiriami miegamieji, valgomieji, svetainės, gyvenamieji kambariai, virtuvės ir kitos gyventi tinkančios šiltos patalpos, kurių grindų plotas didesnis kaip 4 kv.m. (kai kuriems gyvenamųjų pastatų tipams teisės aktais gali būti nustatytas kitoks minimalus kambario grindų plotas).
„Ne viskas yra butas, kas butu vadinasi“, - taip galėtume perfrazuoti žinomą posakį, nes tai, kas atrodo kaip butas, Registrų centro (RC) duomenų bazėje gali būti įregistruota kaip negyvenamosios paskirties patalpos.
Pagrindinis kriterijus - sklypas. Jeigu jis yra komercinėms, rekreacinėms teritorijoms priskirtoje žemėje, jame gyvenamosios paskirties pastatų statyti negalima, o negyvenamosios paskirties pastate gyvenamosios paskirties patalpos gali sudaryti tik tam tikrą dalį viso ploto. Tokiu atveju jame įrengiama ne mažiau nei 51 proc. negyvenamųjų patalpų (poilsio, viešbučių, administracinių, gamybos ir kt.), o likusioje dalyje gali būti įrengiami butai. Taip daroma norint išvengti su sklypo naudojimo būdo keitimu susijusių procedūrų arba kai sklypo naudojimo būdo pakeisti neįmanoma.
"Apartamentai" - Kas Tai?
Apartamentai - rinkodaros triukas. Nors teisiškai apartamentų formuluotė nėra griežtai apibrėžta, ji dažniau taikoma poilsio paskirties patalpomis, tuo tarpu paprastas butas įvardijamas gyvenamosios paskirties patalpomis.
Ir studija ar kūrybinės dirbtuvės, ir poilsio ar svečių apartamentai teisiškai nėra butai. Formaliai šios iš pirmo žvilgsnio nuo butų niekuo nesiskiriančios patalpos, kurių teisinį statusą parodo įrašas RC duomenų bazėje, yra negyvenamosios patalpos.
Svarbūs Aspektai Renkantis Būstą
Prieš įsigyjant būstą, svarbu atkreipti dėmesį į keletą esminių aspektų:
- Patalpų paskirtis: Patikrinkite patalpų paskirtį Registrų centre. Ji gali turėti įtakos mokesčiams, komunalinėms paslaugoms ir galimybei deklaruoti gyvenamąją vietą.
- Nekilnojamojo turto mokestis: Įsigijus negyvenamosios paskirties patalpas, gali tekti mokėti nekilnojamojo turto mokestį, nepriklausomai nuo jų vertės.
- Komunalinės paslaugos: Už šilumos energiją ir karštą vandenį negyvenamosios paskirties patalpose gali tekti mokėti daugiau.
- Patalpos paskirties keitimas: Galimybė pakeisti patalpos paskirtį iš negyvenamosios į gyvenamąją yra miglota ir gali pareikalauti nemažai sąnaudų.
- Banko paskola: Bankai atsargiau finansuoja negyvenamosios paskirties NT įsigijimą, todėl pirkėjui gali tekti sukaupti didesnį pradinį įnašą.
- Automobilių statymo problematika: Statytojai didžiuosiuose miestuose susiduria su problema, dėl kurios patalpoms nesuteikiamas gyvenamųjų patalpų statusas - negalėjimas užtikrinti minimalaus automobilių stovėjimo vietų skaičiaus.
Automobilių statymo problematika aktuali, nes STR „Gatvės ir vietinės reikšmės keliai. Bendrieji reikalavimai“ (STR 2.06.04:2014) numato, kad gyvenamosios paskirties daugiabučiai turi turėti mažiausiai vieną automobilio stovėjimo vietą vienam butui, kai tuo tarpu svečių namai - 1 vietą 2 kambariams (numeriams), administracinės paskirties patalpos - 1 vietą 25 kv. m pagrindinio ploto, gamybos ir pramonės (pvz., kūrybinės dirbtuvės) - 1 vietą 100 kv. m darbo patalpų ploto.
Be to, kalbant apie automobilio stovėjimo vietas verta paminėti, kad didžiuosiuose miestuose yra galimybė išsipirkti leidimą automobiliui statyti gatvėje (mokamose zonose) už simbolinį mokestį.
Teisės aktai kelia ir kitus reikalavimus, susijusius su gyvenamųjų patalpų aplinkos įrengimu. Štai prie naujai įrengiamų daugiabučių taip pat privaloma numatyti ir želdynus su vaikų žaidimo ir sporto aikštelėmis, ramaus poilsio vietomis vyresnio amžiaus ir neįgaliems žmonėms (STR 2.02.01:2004 „Gyvenamieji pastatai“).
Neretai asmenims, įsigyjant negyvenamosios paskirties patalpas, kuriose planuojama nuolat gyventi, kyla klausimas, ar bus galima tose patalpose deklaruoti gyvenamąją vietą ir pretenduoti į vietą darželyje ar mokykloje savo vaikams.
Gyvenamojo Ploto Skaičiavimas
Gyvenamosios patalpos (buto gyvenamuosiuose ir negyvenamuosiuose pastatuose; vieno buto namo; atskiro kambario su bendrojo naudojimo patalpomis) plotas skaičiuojamas kaip gyventi skirtų uždarų ar pusiau uždarų patalpų plotų suma.
Gyvenamasis plotas - svetainės, valgomieji, miegamieji, darbo kabinetai, gyvenamieji kambariai, virtuvės ir kitos gyventi tinkančios šiltos patalpos, kurių grindų plotas didesnis kaip 4 m2. Šios patalpos turi turėti apšiltintas atitvarines konstrukcijas ir galimybę būti normaliai šildomos žiemą, neatsižvelgiant, ar jose yra stacionariniai šildymo įrenginiai, ar ne.
Pagalbinis plotas yra visų gyvenamųjų patalpų, išskyrus kambarius, verslo patalpas, rūsius (pusrūsius) ir garažus, plotų suma.
Papildoma informacija
Pastato (patalpų) paskirtis rodo jo naudojimo tikslą (žmonėms gyventi, ūkinei komercinei ar kitai veiklai vykdyti). Pastato (patalpų) paskirtis yra reikšminga ne tik dėl jų atitikties skirtingiems saugos, sveikatos ir kt. reikalavimams, tačiau gali lemti ir kitas svarbias aplinkybes, pavyzdžiui, mokesčius.
Svarbu žinoti:
- Pirma, verslo liudijimo įsigyti galimybės nebus, kadangi verslo liudijimas galimas tik gyvenamųjų patalpų nuomai. Iš nuomojamo ne gyvenamosios paskirties būsto gautos pajamos bus apmokestintos 15 proc.
- Antra, nekilnojamojo turto mokestis. Fiziniai asmenys, kurių gyvenamosios (taip pat sodų, garažų, fermų, šiltnamių, ūkio, pagalbinio ūkio, mokslo, religinės, poilsio paskirties statinių (patalpų), žuvininkystės statinių ir inžinerinių statinių) paskirties turto bendra vertė nekilnojamojo turto vertė nesiekia 150 tūkst.
Jeigu fizinio asmens disponuojamas nekilnojamasis turtas yra mokslo, poilsio, ūkio, garažų, fermų ir kt. Tačiau yra taikomos išimtys. Tam tikrais atvejais teisės aktai leidžia naudoti pastatą (patalpas) nepakeitus paskirties. Pavyzdžiui, gyvenamosios paskirties name ar jo patalpose galima vykdyti fotografavimo, meninės kūrybos, švietimo paslaugų, sveikatos priežiūros, odontologinės praktikos veiklas.
Kaip Parduoti Priklausančią Namo Dalį?
Namo dalies pardavimas - vienas sudėtingiausių nekilnojamo turto sandorių. Parduodamos namo dalies bendraturčiai turi pirmenybės teisę pirkti parduodamą turtą. Jiems turi būti pasiūlyta ta kaina ir tos sąlygos, kuriomis namo dalis parduodama. Pasiūlymas gali būti žodinis arba notaro patvirtintas pranešimas raštu. Jei po žodinio pasiūlymo pirkti nei vienas iš bendraturčių nepareiškė noro pirkti, tuomet norimą parduoti dalį galima siūlyti tretiesiems asmenims.
Prieš pirkimo-pardavimo sandorį bendraturčiai privalo nuvykti pas notarą ir parašyti atsisakymą pirkti jiems pasiūlytą dalį už tam tikrą kainą arba už bet kokią pasiūlytą kainą. Bendraturčių atsisakyme pirkti nurodyta kaina negali būti mažesnė nei pirkimo-pardavimo sutartyje įvardinta kaina. Bendraturčiai atsisakymą pirkti taip pat gali parašyti ir sandorio metu.
Jei bendraturčiai reikalauja raštiško notaro patvirtinto pranešimo apie parduodamą dalį - tuomet reikia registruotu laišku siųsti pranešimą apie ketinimus parduoti turtą už tam tikrą kainą.
Jei bendraturčiai atsisako pasinaudoti savo pirmenybės teise pirkti arba šios teisės neįgyvendina per vieną mėnesį po pranešimo gavimo, pardavėjas gali parduoti savo dalį bet kuriam asmeniui už tą pačią kainą, kuri buvo pasiūlyta bendraturčiams, arba brangiau.
Sandoriui Reikalingi Dokumentai:
- Galiojantis asmens tapatybės dokumentas;
- Turto įgijimo dokumentas, kurio pagrindu Jūs įgijote turtą (pirkimo-pardavimo sutartis; paveldėjimo teisės liudijimas; dovanojimo sutartis, teismo sprendimas ir pan.);
- Namo kadastrinių matavimų byla, kurioje yra namo planas ir kiti namo techniniai duomenys;
- Žemės sklypo planas;
- Namo ir žemės sklypo Registrų centro išrašai;
- Jei turite nepilnamečių vaikų ir parduodamas turtas yra vienintelis šeimos nekilnojamasis turtas - notaro leidimas parduoti;
- Jei turtas yra įkeistas kredito įstaigai - kreditoriaus leidimas parduoti;
- Jei turtas priklauso keliems bendraturčiams - bus reikalingas jų raštiškas, notaro patvirtintas atsisakymas pirkti namo dalį arba notaro patvirtintas pranešimas apie ketinimus parduoti turtą, po kurio įteikimo praėjo 1 mėnuo;
- Jei esate išsituokęs - ištuokos liudijimas ir teismo sprendimas dėl turto padalijimo. Jei tokio sprendimo nebuvo - buvusio sutuoktinio sutikimo parduoti.
- Jei esate susituokęs - sutuoktinio sutikimas parduoti.
- Energetinio naudingumo sertifikatas.
Jei nesate tikri, kad patys galėsite susidoroti su tokia užduotimi - kreipkitės į profesionalų NT brokerį. Toks žmogus kiekvieną dieną sprendžia nekilnojamo turto pardavimo klausimus ir tikrai išmano teisinius klausimus.
Dažniausiai Užduodami Klausimai (DUK)
Kokia yra bendraturčio pirmenybės teisė pirkti namo dalį?
Pagal LR Civilinį kodeksą, parduodant bendrosios nuosavybės dalį, kiti bendraturčiai turi pirmenybės teisę ją pirkti tomis pačiomis sąlygomis ir kaina, kuria ketinate parduoti trečiajam asmeniui. Apie ketinimą parduoti privalote juos informuoti per notarą raštu.
Kiek laiko bendraturtis gali svarstyti pasiūlymą pirkti?
Bendraturtis turi apsispręsti per 30 dienų nuo pranešimo gavimo dienos. Jei per šį laiką jis nepareiškia noro pirkti arba raštiškai atsisako, namo dalį galite laisvai parduoti bet kuriam kitam asmeniui.
Ką daryti, jei kiti savininkai nesutinka su pardavimu ar vengia priimti laiškus?
Kito bendraturčio sutikimo pardavimui nereikia - Jums reikia tik įrodymo, kad tinkamai jį informavote per notarą. Jei bendraturtis vengia priimti notaro siunčiamą pranešimą, tuomet reikia patalpinti prnešimą į respublikinės spaudos leidinius.
Ar galima parduoti namo dalį be nustatytos naudojimosi tvarkos?
Taip, tai įmanoma, tačiau tokio turto vertė rinkoje yra mažesnė. Pirkėjai ir bankai paprastai reikalauja, kad būtų nustatyta naudojimosi tvarka (kuris kambarys ar sklypo dalis kam priklauso). Geriausia šią tvarką patvirtinti pas notarą dar prieš pradedant pardavimo procesą.
Ar galiu parduoti dalį namo, jei jame gyvena kitas bendraturtis?
Taip, gyventi bendraturtis gali, tačiau tai neatima jūsų teisės disponuoti savo turtu. Svarbu pirkėją informuoti apie esamą situaciją, nes tai gali turėti įtakos sandorio kainai arba pirkėjo apsisprendimui.
Ar dovanojant namo dalį taip pat galioja pirmenybės teisė?
Ne, dovanojimo atveju bendraturčių pirmenybės teisė negalioja. Tačiau svarbu žinoti, kad fiktyvus dovanojimo sandoris, kuriuo bandoma užmaskuoti pardavimą, gali būti ginčijamas teisme kaip apsimestinis sandoris.
