Naujo Daugiabučio Garantinis Laikotarpis: Viskas, Ką Turite Žinoti

Įsigijus naują būstą, dažnai apima euforija. Vis dėlto, gyvenimas daugiabutyje gali iškelti įvairių iššūkių. Deja, kartais nutinka taip, jog įsikėlus į naujus namus, netikėtai pasirodo statybos brokas ar kažkas sugenda. Įsivaizduokite: įsigijus naują būstą ar jame gyvenant ima ryškėti įvairūs statinio defektai, pavyzdžiui, nuo fasado pradeda byrėti tinkas, plytelės ar atsiveria plyšys. Tuomet statinys atrodo neestetiškai, abejonių ima kelti ir jo saugumas.

Šiame straipsnyje aptarsime, ką daryti, jei susiduriate su situacija, kai buto savininkas nesilaiko nustatytų taisyklių, kaip spręsti kylančius konfliktus ir kur kreiptis pagalbos. Taip pat apžvelgsime, kaip užtikrinti savo teises ir gerovę daugiabučiame name.

Garantinis Laikotarpis ir Statybos Defektai

Pirkdami naują būstą, svarbu atkreipti dėmesį į garantinį laikotarpį. Kainą, vietą, plotą ir statytojo patirtį - tai pagrindiniai kriterijai renkantis naują būstą. Vis dėlto daugelis pirkėjų išsamiau neįvertina aspektų, kurie gali turėti reikšmingą įtaką jau įsikrausčius į naują gyvenamąją erdvę.

Įstatyme atskirai nėra nurodoma, kad garantinis terminas taikomas tik įsigyjant naują daiktą, todėl įstatyme numatytas 2 metų garantinis terminas turi būti taikomas ir perkant ne naujos statybos nekilnojamąjį turtą (NT). Garantinis terminas pradedamas skaičiuoti nuo NT perdavimo.

Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija prie Aplinkos ministerijos (Statybos inspekcija) informuoja dėl statybos užbaigimo procedūros metu privalomų pateikti dokumentų, kuriais užtikrinamas garantinio laikotarpio prievolių įvykdymas.

Vilniaus miesto savivaldybės taryba priėmė sprendimą kompensuoti daugiabučių namų butų savininkų patirtas išlaidas teisiniuose ginčuose su darbų rangovais, palikusiais defektus dar garantiniu laikotarpiu. Finansavimas bus skiriamas statybų defektų ekspertizei, statybiniams tyrimams, bandymams, darbams.

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas (LAT) 2022 m. rugsėjo 28 d. kasacine tvarka išnagrinėjo civilinę bylą, kurioje sprendė klausimus, susijusius su garantiniu laikotarpiu atsiradusiais defektais, užsakovo dėl to patirtais nuostoliais ir jų atlyginimu.

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas išnagrinėjo bylą dėl nekilnojamojo turto vystytojo pareigos pateikti garantinio laikotarpio prievolių įvykdymo užtikrinimą būsto pirkėjams.

Garantiniai Terminas Pagal Įstatymą

Lietuvoje galiojantys teisės aktai, konkrečiai - Civilinis kodeksas, būsto pirkėjams suteikia šias statinio ar jo dalių garantijas:

• Garantinis terminas - 5 metai;
• Paslėpti statinio elementai (konstrukcijos, vamzdynai ir kt.) - 10 metų;
• Esant tyčia paslėptų defektų - 20 metų.

Taip pat visos garantijos, kurių gali tikėtis būsto pirkėjai, numatytos Statybų įstatyme, kurio naujausia redakcija įsigaliojo nuo 2017 metų sausio 1 dienos.

Rangovo ir Vystytojo Atsakomybės

Pardavėjas sutartimi gali nustatyti ir ilgesnius statinio ir jo dalių garantijos terminus. Už statinio defektus atsako tiek jo nekilnojamojo turto vystytojas, tiek ir rangovas.

Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) vadovo Mindaugo Statulevičiaus teigimu, pagal 2017 metais įsigaliojusias Statybos įstatymo pataisas, esant būsto ar statinio defektams, numatoma abiejų šalių atsakomybė už garantiniu laikotarpiu metu atsiradusius defektus. Tai reiškia, kad būsto pirkėjai per garantinius terminus pastebėję atsiradusius defektus gali kreiptis tiek į pardavėją, tiek ir į rangovą.

NT vystytojas turi pateikti pirkėjui dokumentą, kuriuo užtikrinamas garantinio laikotarpio prievolių įvykdymas pagal pasirašytą rangos sutartį.

Be to, Statybos įstatymas numato prievolę rangovui draustis statybos darbų ir civilinės atsakomybės privalomuoju draudimu, kuomet jis su statytoju sudaro rangos sutartį visiems statinio statybos darbams.

Ką Daryti Pastebėjus Defektus?

Svarbiausia - nedelsti. Advokatas N. Šilaika įvardija esmines aplinkybes, kurias gyventojai turi įvertinti, jei įsigiję ar atnaujinę būstą, pastebėjote statybinius defektus. Teisininkas sako, jog tokiu atveju, pirmiausia, ką reikia padaryti, tai kreiptis į pardavėją.

„Civilinis kodeksas numato pardavėjo atsakomybę už iki pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo buvusius defektus, todėl visais atvejais, jei naujos statybos bute atsirado trūkumų, kurių priežastis - netinkamai atlikti statybos darbai - gyventojas, pirmiausiai, turėtų kreiptis į pardavėją, su kuriuo sieja tiesioginiai sutartiniai santykiai“, - sako N. Šilaika.

Advokatas teigia, kad tai, iš pirmo žvilgsnio atrodo elementaru, tačiau, pasitaiko atvejų, kai klientai nežino savo teisių ir šia proga nepasinaudoja.

N. Šilaika atkreipia dėmesį, kad Civilinis kodeksas numato iš pirmo žvilgsnio pakankamai ilgą - net 5 metų statybos darbų garantinį terminą, o paslėptų darbų ar tyčia paslėptų darbų garantiniai terminai dar ilgesni - atitinkamai 10 ir 20 metų nuo statybos darbų užbaigimo.

„Per šį laikotarpį nustatęs trūkumą, gyventojas turi teisę kreiptis į pardavėją ar tiesiogiai į darbus atlikusį rangovą“, - pabrėžia advokatas.

Gyventojas, pastebėjęs būsto trūkumus turi teisę pasirinkti, ar iš karto kreiptis pagalbos į teisininkus ir statybos specialistus, ar pirmiausia bandyti problemą išspręsti tiesiogiai su pardavėju.

Advokato nuomone, pirminius veiksmus gali atlikti pats gyventojas, nepatirdamas papildomų išlaidų specialistų pagalbai.

„Visgi, jei pardavėjas atsisako pripažinti broką arba išvis ignoruoja kreipimąsi dėl defekto pašalinimo, įstatymai nustato ir trumpesnį - 6 mėnesių - terminą kreiptis į teismą dėl parduoto buto trūkumų. Šis terminas skaičiuojamas nuo tada, kai gyventojas apie pastebėtą trūkumą pranešė pardavėjui, o pardavėjas arba atsisakė trūkumus taisyti, arba per protingą laiko tarpą nesiėmė jokių veiksmų“, - aiškina ekspertas.

Kaip Rinkti Įrodymus?

Advokatas taip pat ragina nepraleisti progos surinkti įrodymus. Kitaip tariant, labai svarbu laiku užfiksuoti pastebėto defekto požymius. Tam paprasčiausiai gali būti panaudota nuotrauka arba vaizdo įrašas, darytas mobiliuoju telefonu.

N. Šilaika sako, kad gana dažna praktika, kada gyventojai kreipiasi į būstą nuo įvairių rizikų apdraudusią draudimo bendrovę. Pasak teisininko, paprastai statybos broko atveju draudimo bendrovės atsisako atlyginti patirtą žalą, tačiau į apžiūrą atvykęs draudimo bendrovės atstovas parengia apžiūros aktą, kuriame aprašomi tiek defekto požymiai, tiek preliminarios tokio defekto atsiradimo priežastys.

„Visų pirma, reikėtų raštu pranešti pardavėjui apie išaiškėjusius defektų požymius ir paprašyti imtis veiksmų defektų priežastims nustatyti ir jas pašalinti, - aiškina N. Šilaika. - Jei būstas naujas, dažnai atsiradusią problemą tikslinga aptarti su kaimynais, kurie tikėtina susiduria su panašaus pobūdžio problemomis ir esant galimybei kooperuotis bendraujant su namo statytoju.“

Dėl namo bendrojo naudojimo objektų trūkumų visus gyventojus gali atstovauti įsteigta daugiabučio namo patalpų savininkų bendrija.

Dažniausi Pavojai ir Kaip Jų Išvengti

Iš gauto pardavėjo atsakymo (ar jo nebuvimo) galima spręsti, ar pardavėjas yra nusiteikęs geranoriškai, ir trūkumai bus šalinami, ar vis dėlto pardavėjas daugiau tik imituoja problemos sprendimą, vilkina ir tokiu būdu vengia savo atsakomybės už tokius trūkumus. APB „IUSTUM“ advokatas N. Šilaika išskiria dažniausius pavojus, su kuriais susiduria gyventojai.

Teisininkas atkreipia dėmesį, kad dažniausiai pardavėjas pasiūlo kreiptis tiesiogiai į darbus vykdžiusius rangovus arba informuoja, kad klausimo sprendimas yra perduotas už defektus atsakingiems asmenims.

Pastebėjus defektą, reikėtų nedelsiant kreiptis pagal garantinio aptarnavimo tvarką.

„Dažniausiai tokiu atveju rangovai pradeda perkėlinėti atsakomybę vienas nuo kito“, - sako teisės ekspertas, pridurdamas, jog pasitaiko ir taip, kad pardavėjas įtikinėja, trūkumus esant netinkamos eksploatacijos (drėkstančios sienos dėl nepakankamo buto vėdinimo) arba natūralaus statybos proceso pasekme (namas pirmus keletą metų turi „nusistovėti“).

N. Šilaika pabrėžia, jog dažnai tokio pobūdžio bendravimas ar susirašinėjimai laiškais tarp pardavėjo, gyventojo, rangovų užsitęsia ir praleidžiamas jau minėtas 6 mėnesių terminas kreiptis į teismą dėl parduoto daikto trūkumų.

Vadovaujantis teisininko patirtimi, pasitaiko atvejų, kai pardavėjas pasiūlo darbų atlikimui palaukti palankių orų arba garantinio laikotarpio pabaigos - neva tada bus ištaisyti visi per garantinį terminą nustatyti trūkumai.

N. Šilaika sako, kad toks siūlymas nėra blogas, tačiau tokiu atveju turėtų būti gautas raštiškas ir konkretus pardavėjo patvirtinimas, kad jis pripažįsta savo atsakomybę už konkrečius trūkumus ir juos įsipareigoja pašalinti per konkrečiai nurodytus terminus (esant pardavėjo įsipareigojimui, minėtas 6 mėnesių terminas nepradedamas skaičiuoti).

Ką Daryti, Jei Nepavyksta Susitarti Taikiai?

Advokatas akcentuoja, kad gyventojai dažnai pirminių trūkumų požymių neįvertina kaip rimtų trūkumų, kurių pašalinimui vėliau prireikia sudėtingų ir ženklių išlaidų reikalaujančių darbų. Pasak jo, dažnai periodinis drėgmės prasiskverbimas per pastato sienas ar kitas konstrukcijas, tose pačiose pastato dalyse pasikartojantys sienų įtrūkimai gali reikšti, kad tai nėra tik vienkartinės problemos, kurias galima išspręsti iš naujo nuglaisčius ir perdažius sieną.

Vis dėlto, teisininkas sako, jog nusprendus, kad nėra galimybės per minėtus terminus taikiai išspręsti trūkumų šalinimo klausimo, gyventojas turi priimti sprendimą dėl savo teisių gynimo būdo.

„Tokiu atveju reikėtų reikalauti neatlygintinai pašalinti nustatytus trūkumus ir jų priežastis. Taip pat galima savo lėšomis pašalinti nustatytus trūkumus ir kreiptis į teismą dėl tokių išlaidų atlyginimo. Dar vienas variantas yra apskaičiuoti trūkumų šalinimui reikalingų išlaidų sumą ir kreiptis į teismą dėl tokių išlaidų priteisimo avansu“, - aiškina teisės ekspertas N. Šilaika.

Į Ką Atkreipti Dėmesį Perkant Būstą?

Nekilnojamojo turto plėtros bendrovės „Omberg“ pardavimų vadovė Jolanta Tomaševič naujo būsto besidairantiems naujakuriams rekomenduoja atkreipti dėmesį į keletą svarbių aspektų, tokių kaip - techninės pastato detalės, aplink jį numatyta infrastruktūra ir vystytojo sukaupta patirtis.

„Pirmiausia svarbu išsiaiškinti, kokia jo paskirtis - gyvenamoji, komercinė ar poilsio. Taip pat - kokia jo energinio naudingumo klasė, kuo ypatinga vėdinimo sistema ir mikroklimatas, kokios medžiagos naudojamos statybai ir kokią įtaką jos turi pastato sandarumui. Į šiuos klausimus gauti atsakymai leidžia įvertinti perkamo būsto likvidumą, užsitikrinti, kad ir po 10 metų, pasikeitus gyventojų poreikiams, jį bus galima nuomoti ar parduoti“, - aiškina ji.

J.Tomaševič rekomenduoja perkant būstą pasidomėti ir projekto teritorijoje bei aplink jį numatyta infrastruktūra, investicijoms į gerbūvį.

„Patogiam gyvenimui naujame būste svarbu ir tokie sprendimai, kaip į projektą vedančių gatvių asfaltavimas, apšvietimas, vaikų žaidimo aikštelės ar net teritoriją prižiūrintis administratorius“, - įsitikinusi ji.

Triukšmas ir Ramybės Užtikrinimas

Kita priežastis, kelianti nesutarimus tarp kaimynų - jų keliamas triukšmas. Tyrimo duomenys rodo, kad Lietuvos žmonės su šia problema susiduria rečiausiai iš Baltijos šalių gyventojų. Apklausos duomenimis, nuo kaimynų triukšmo yra nukentėję ketvirtadalis latvių, 18 proc. estų ir vos 9 proc.

„Nors esame vadinami Baltijos šalių italais, statistika rodo, kad labiausiai, lyginant su Latvijos ir Estijos žmonėmis, gerbiame kaimynų ir savo pačių ramybę namuose. Lietuviai namuose triukšmauja mažiausiai. Visgi svarbu žinoti, kad leistiną triukšmo lygį namuose reglamentuoja Lietuvos higienos normos, o už šį administracinį nusižengimą taikomos baudos nuo 20 iki 200 eurų.

Šauksmų, švilpimo, garsaus dainavimo arba grojimo muzikos instrumentais, kitokiais garsiniais aparatais ar kitų triukšmą keliančių veiksmų gyvenamosios patalpose atvejais, kai trikdoma gyventojų ramybė, vakare nuo 19 iki 22 val. ir nakties metu nuo 22 iki 7 val.

Jei daugiabutyje kiekvieną dieną iš apačios - trankymas, pokalbių klausymas ir "komentavimas" uždarant duris, žodžiu, namuose vyksta nuolatinis chaosas, o kreiptasi į bendriją, tačiau iš jos pagalbos nesulaukta jokios, dėl keliamo triukšmo, kai tai pažeidžia normas ir kelia problemų, siūlytume kreiptis į policiją arba į savivaldybės viešosios tvarkos priežiūros skyrių.

Žinoma, prieš tai galima (reikėtų) pasikalbėti su kaimynais, paprašyti geranoriškai gerbti vienas kitą. Kartais savininkai priima sprendimus pasididinti savo sienų garso izoliaciją.

Bet kuris nepatenkintas kaimynas tokiais atvejais (triukšmingi vėlyvi vakarėliai) gali kreiptis pagalbos telefonu 112 (rašote, kad policija sureagavo), galima iškviesti arba pranešti apie įvykį ir savivaldybės viešosios tvarkos skyriaus darbuotojams (būna, kad budi iki vėlumos, reikia pasidomėti savo savivaldybėje, ar toks skyrius yra ir kaip jis veikia), o bendrijos pirmininkas galėtų informuoti namo gyventojus apie viešosios tvarkos reikalavimus, atkreipti dėmesį į tai.

Parkavimo Taisyklės Daugiabučių Kiemuose

Automobilių statymas daugiabučių kiemuose yra dažna problema, su kuria susiduria tiek vairuotojai, tiek pėstieji. Nors daugeliui atrodo, kad kiemai nėra griežtai reguliuojama teritorija, iš tiesų čia galioja tam tikros taisyklės, kurias reikia žinoti kiekvienam vairuotojui.

Automobilių statymas daugiabučių kiemuose yra dažna problema.

Iš tiesų, daugiabučių kiemuose galioja Kelių eismo taisyklės (KET) bei vietinės savivaldybės nustatyti reikalavimai. Kiemuose dažnai pasitaiko atvejų, kai vairuotojai, neradę vietos, palieka automobilius ant šaligatvių ar net žaliosios vejos. Tai ne tik pažeidžia Kelių eismo taisykles, bet ir gali baigtis bauda.

Kai kurie vairuotojai palieka automobilius prie daugiabučio durų, tačiau tai trukdo kitiems gyventojams bei pažeidžia priešgaisrinius reikalavimus.

Daugiabučių kiemuose kai kurios parkavimo vietos gali būti rezervuotos, o tai reiškia, kad jose gali statyti tik konkretūs asmenys. Net jei vieta yra laisva, be leidimo joje palikti automobilį negalima. Rezervuotos vietos pažeidimas gali užtraukti baudą arba automobilio nutempimą.

Jei problema kartojasi, galite kreiptis į kiemo administratorių ar policiją. Daugiabučių kiemuose galioja tam tikros Kelių eismo taisyklės (KET), kurių nesilaikymas gali užtraukti baudą ar net sukelti pavojų eismo dalyviams.

Maksimalus greitis kiemuose yra 20 km/h. Šis apribojimas yra nustatytas tam, kad būtų užtikrintas pėsčiųjų, ypač vaikų, saugumas. Reikia būti itin atsargiems dėl vaikų, žaidžiančių kiemuose. Jei kiemas neturi specialių ženklų, galioja dešinės pusės taisyklė, t. y. pirmenybę turi transporto priemonė, atvažiuojanti iš dešinės.

Kadangi kiemai yra gyvenamoji zona, vairuotojai privalo praleisti pėsčiuosius, net jei nėra perėjų. Išvažiuojant iš kiemo į pagrindinį kelią, reikia praleisti visą eismą.

Neįgaliesiems skirtos parkavimo vietos daugiabučių kiemuose yra saugomos pagal įstatymą, todėl jų naudojimas be leidimo gali užtraukti dideles baudas.

Neturint teisės parkuotis neįgaliesiems skirtoje vietoje, galima gauti baudą nuo 100 iki 300 eurų (priklausomai nuo šalies ir savivaldybės nustatytų taisyklių). Jei neteisėtai pastatytas automobilis trukdo neįgaliajam pasiekti pastatą ar kitą vietą, policija arba savivaldybės pareigūnai gali organizuoti jo nutempimą. Naudojimasis suklastotu neįgaliojo leidimu taip pat yra baudžiamas.

Automobilių statymas daugiabučių kiemuose dažnai tampa konflikto priežastimi tarp gyventojų. Pagrindinės problemos - per didelis automobilių kiekis, netvarkingai pastatyti automobiliai ir užstatyti įvažiavimai. Dėl šių priežasčių kyla ginčai, nepatogumai ir netgi baudos.

Daugelis daugiabučių buvo pastatyti laikais, kai žmonės turėjo gerokai mažiau automobilių. Kai kuriais atvejais gyventojai gali susitarti dėl naujų stovėjimo vietų įrengimo ar asfaltavimo bendro naudojimo žemėje.

Netinkamai pastatyti automobiliai yra viena dažniausių problemų daugiabučių kiemuose. Jie gali užblokuoti įvažiavimus, trukdyti pėstiesiems ir net sukelti pavojų eismui. Kai kurie vairuotojai neatsakingai stato automobilį taip, kad kitiems nelieka vietos. Jei automobilis trukdo patekti į daugiabučio kiemą ar užstato garažus, tai yra aiškus taisyklių pažeidimas.

Jei nenorite tiesiogiai susidurti su vairuotoju, galite palikti raštelį su prašymu statyti automobilį tvarkingai.

Viena iš didžiausių problemų daugiabučių kiemuose - neteisėtas automobilio statymas prie įėjimų į laiptines, išvažiavimų ar šiukšlių konteinerių.

Gyventojai neretai patys organizuoja tam tikras taisykles ir susitarimus, siekdami išvengti chaoso. Daugiabučių bendrijos gali svarstyti galimybę perplanuoti kiemo erdvę, pavyzdžiui, sumažinti nereikalingus vejos plotus ar suprojektuoti papildomas stovėjimo vietas.

Automobilių statymo kiemuose taisyklės kelia daug klausimų, ypač kai kyla konfliktai tarp kaimynų ar atsiranda nenumatytų situacijų. Jei daugiabutis turi bendriją, gyventojai gali susitarti dėl vietų paskirstymo.

Pagrindinė taisyklė - gerbkite kitus eismo dalyvius ir ieškokite protingų sprendimų, kurie padėtų visiems gyventojams.

Bendrijos Vaidmuo ir Problemų Sprendimas

Jeigu BNO valdytojas problemos nesprendžia, apskųskite jį savivaldybei, vykdančiai BNO valdytojų. Pagelbėti ar bent patarti turėtų bendrijos pirmininkas, bet jūsų situacija mums nėra neaiški - kas vyksta, dėl kieno kaltės?

Galite imtis priemonių patys tvarkyti, o vėliau pateikti argumentuotą (nuotraukos, aktai, sąskaitos ir kiti dokumentai) reikalavimą kompensuoti žalą tiems, dėl kieno kaltės tai įvyko, pavyzdžiui, bendrijai, jeigu, pavyzdžiui, nebuvo sutvarkyti bendrojo naudojimo vamzdynai ir todėl užliejo butus.

Labai gerai, kai sąskaitose atsispindi visi skaičiai, bet jeigu jums kokios informacijos trūksta, kreipkitės raštu informacijos į jūsų bendrijos pirmininką, o jeigu bendrijos nėra įsteigta - į paskirtąjį administratorių, jie privalo pateikti atsakymus per 10 dienų.

Jeigu atsakymo negaunate, galite rašyti skundą savivaldybei, kuri kontroliuoja ir bendrijų, ir paskirtųjų administratorių.

Statybos defektų garantiniai terminai

tags: #naujas #daugiabutis #garantinis