Nuo 2024 metų sausio Lietuvoje įsigaliojo nauja Statybos įstatymo redakcija, kurioje numatoma, kad sandorius dėl naujų ar rekonstruotų gyvenamosios paskirties patalpų bus galima sudaryti tik esant šimtaprocentiniam pastato statybos baigtumui. Šimtaprocentinio pastato statybos baigtumo reikalavimą ketinama taikyti gyvenamosios paskirties patalpų įsigijimui, pavyzdžiui, daugiabučiuose pastatuose.
Tačiau atnaujintas teisinis reglamentavimas nepakeis negyvenamųjų patalpų (pavyzdžiui, loftų, kūrybinių dirbtuvių) bei individualiųjų gyvenamųjų namų įsigijimo tvarkos. Kad būtų galima sudaryti pardavimo sandorius, šiuo metu teisinis reguliavimas reikalauja 85 proc. statybos baigtumo. Šis procentas reiškia, kad statinio projektas dar nėra iki galo išpildytas, pavyzdžiui, gali būti nesutvarkytos nuotekos ar nepabaigti kiti inžineriniai darbai.
Iki šiol Lietuvoje susiklosčiusi praktika pasikeitė: nekilnojamasis turtas jo pirkėjui dažnu atveju buvo parduodamas su daline apdaila, t. y. įregistravus 85 proc. statinio baigtumą.
Svarbu atkreipti dėmesį, kad statybos baigtumas neapima buto apdailos įrengimo. Įrengimu teks pasirūpinti pirkėjams. Tačiau pažymėtina, kad būdas, kaip vystytojas suprojektavo ir išdėstė inžinerinius tinklus, gali riboti būsto apdailos įrengimo galimybes pirkėjui.
Esminiai Pokyčiai ir Jų Poveikis
Įsigaliojusios Statybos įstatymo pataisos įnešė reikšmingų pokyčių statybų leidimų išdavimo procese. Vietoje trijų projektavimo etapų liko du - projektinių pasiūlymų ir techninio darbo projekto. Statybą leidžiantis dokumentas dabar išduodamas jau projektinių pasiūlymų stadijoje, taip išvengiant pasikartojančių tikrinimų savivaldybėse ir kitose institucijose. Šie pokyčiai supaprastins sudėtingą statybos procesų biurokratiją, įtraukiant inovacijas ir skaitmeninimą.
Pagal Statybos įstatymo nuostatas statyba laikoma užbaigta tuo atveju, kai yra atlikti visi projekte numatyti statybos darbai, išduotas statybos užbaigimo aktas arba surašyta deklaracija apie statybos užbaigimą. Norėdamas įregistruoti 100 proc. statinio baigtumą, statytojas taip pat privalo pateikti Nekilnojamojo turto kadastro tvarkytojo po išankstinės patikros suderintą statinio kadastro duomenų bylą.
Statybos Kodekso Projektas
Iki 2025 m. gegužės 1 d. aplinkos ministrui bus pateikti siūlymai dėl Statybos kodekso projekto, kurį parengė Mykolo Romerio universiteto mokslininkai. Darbo grupė, sudaryta iš ministerijų, kitų institucijų, socialinių partnerių, nevyriausybinių organizacijų ir akademinės bendruomenės atstovų, veiklą pradėjo 2022 metais. Per šį laiką grupė aktyviai teikė pasiūlymus, kurie buvo įtraukti į Statybos įstatymo pataisas.
Statybos kodeksas buvo rengiamas dviem etapais. Pirmiausia buvo parengta jo koncepcija, kuriai 2022 m. Vyriausybė pritarė, pasirinkdama II alternatyvą. Ši alternatyva įtvirtino pagrindinius pokyčių statybos srityje principus, akcentuojant esminius kokybinius ir kiekybinius patobulinimus statybą leidžiančių dokumentų išdavimo procese.
Aplinkos ministerija, įvertinusi sektoriaus palaikymą ir galimybes pokyčius statybų leidimų išdavimo procese įgyvendinti greičiau, nei būtų priimtas visas Statybos kodeksas, parengė Statybos įstatymo ir jį lydinčių teisės aktų pakeitimus. Šie pakeitimai buvo priimti Seime 2023 m. gruodžio mėn. ir įsigaliojo nuo 2024 m.
Nekilnojamojo Turto Rinka ir Kainų Augimas
Tikėtina, kad tokie pokyčiai gali lemti nekilnojamojo turto kainų augimą dėl vystytojams ženkliai kintančių statinio užbaigimui reikalingo kapitalo kaštų, pailgėjusio projekto vystymo laiko bei reikalingo pelno atidėjimo iki visiško įsipareigojimų pagal projektą įgyvendinimo, siekiant rinkai pateikti 100 proc. baigtumo projektą.
Prie nekilnojamo turto kainos augimo prisidėtų ir nuolat augantys statybos kaštai, kas reiškia, kad vystytojai, sudarydami preliminariąją sutartį su pirkėjais, nenorės prisiimti tokių tolimų ateities įsipareigojimų - įrengti parduodamas patalpas už fiksuotą kainą. Dėl šios priežasties būsto įrengimo kaina gali būti pateikiama daug didesnė nei ta, kurią pirkėjas galėtų gauti apdailos rangos darbus atliekant realiu laiku.
Taip pat svarbu paminėti, kad atitinkamų gyvenamųjų patalpų savininkai, kurie kartu gali būti ir statinių statytojais arba užsakovais, dėl finansinių ar kitų priežasčių gali neturėti galimybių finansuoti statinio užbaigimo. Tokiais atvejais pastatų savininkai gali atsidurti keblioje situacijoje, kai patys negali užtikrinti statybos pabaigos, o taip pat ir neturi teisės parduoti jiems nuosavybės teise priklausančių gyvenamųjų patalpų, esančių nebaigtuose statyti statiniuose bei iš gautų lėšų užbaigti šių statinių statybą. Dėl to kyla rizika NT projekto likimui ir terminų laikymuisi.
Žinoma, vystytojai ieškos būdų, kaip turto realizavimą vykdyti kuo palankesnėmis sąlygomis. Vienas tokių būdų galėtų būti pačių pradinių projektų koregavimas ir paprastinimas, jame numatant mažiausią galimą statinio įrengimo lygį, kurį pasiekus, jis galėtų būti laikomas užbaigtu.
Papildomos Rizikos Pirkėjams
Tais atvejais, kai pastato 100 proc. baigtumas apima ir pilną apdailą, tokio turto pirkėjai po aptariamų Statybos įstatymo pakeitimų praranda galimybę įsirengti būstą patys ar naudodamiesi meistrų, dirbančių su individualios veiklos liudijimais, pagalba.
Žinoma, galima situacija, kai vystytojai gali nuspręsti visus apdailos darbus pavesti atlikti patiems pirkėjams, tačiau tokiu atveju pirkėjai tai privalės atlikti net nesudarę notarinės sutarties, t. y. investuodami į projektą asmenines pinigines lėšas dar neturėdami nuosavybės teisės į būstą. Taigi, atsiranda atitinkama rizika, jog atlikus norimus darbus, preliminarioji sutartis bus nutraukta ar vystytojas bankrutuos, o tuomet pirkėjai bus priversti bandyti atgauti prarastus pinigus kreipdamiesi į teismą.
Be to, dažnai dalis pirkėjų įsigytą būstą su 100 proc. baigtumu perdaro pagal savo individualius poreikius, todėl tokie pakeitimai greičiausiai negali būti laikomi orientuotais į tvarumą.
Pirkėjų Požiūris į Naują Statybą
NT brokeriai pastebi, kad dauguma pirkėjų naujos statybos būstus sieja su šildymo reguliavimu. NT brokeris Ignas Zabarauskas sakė, kad pirkėjai naujos statybos būstais laiko tuos, kurie neviršija 20 metų amžių. „Taip pat pirkėjai atkreipia dėmesį į šildymą, jeigu jį gali reguliuoti, tada būstą irgi jau priskiria naujai statybai. Jeigu bute jau kažkas gyveno, tokiems pirkėjams butas jau nėra naujos statybos“, - komentavo NT brokeris.
NT brokeris Mantas Mikočiūnas irgi pastebėjo, kad daugelis gyventojų naująja statyba laiko daugiabučius, pradėtus statyti 2000 metais. „Tuomet statytojai ėmė juos apšildyti, atsirado reguliuojamas šildymas. Daugiabučių fasadui pradėtas naudoti dekoratyvinis, įvairių spalvų tinkas. Šis pokytis tapo matomas vizualiai. Tačiau nauja statyba kiekvienais metais keitėsi, didėjo daugiabučių energetinis efektyvumas. Vien per pastarąjį dešimtmetį sparčiai keitėsi energetinės klasės, todėl 2008 metais ir dabar pastatytas daugiabutis turės daug skirtumų“, - komentavo NT brokeris.
Būsto Įrengimas ir Kaina
NT brokeriai pastebėjo, kad dažniausiai pirkėjai rinkdamiesi būstą vertina jo kainą ir įrengimą. M. Mikočiūnas pastebėjo, kad pirkėjai rinkdamiesi būstą, labiausiai vertina ne daugiabučio energetinį efektyvumą, bet buto įrengimą. „Pirkėjai vertina butų įrengimo nusidėvėjimą ir pagal tai renkasi būstą. Nebent tikrai matosi daugiabučio išoriniai defektai, pavyzdžiui, nubyrėjęs sienų tinkas ar suskilinėjusios sienos“, - pastebėjo M. Mikočiūnas.
O I. Zabarauskas sakė, kad pagrindinis kriterijus renkantis būstą vis tik yra kaina. „Ne paslaptis, kad visiškai nauji būstai yra brangiausi. Todėl pirkėjai, kurie gali sau tai leisti, tokius būstus ir perka, o kiti renkasi ekonomiškesnį, senesnį variantą. Taip pat kiekvienas pasirinkimas turi savų privalumų ir trūkumų, perkantys naujus būstus susiduria su neapibrėžtumu, nes tokie būstai laikinai gali neturėti infrastruktūros. O senesni būstai ją jau turi“, - komentavo NT brokeris.
Pasak jo, tikrai nėra, kad visi pirkėjai nori tik naujos statybos būstų. „Pastebiu, kad dažniausiai pirkėjai nori „gatavų“ variantų. Žmonės nusipirkę būstą nenori rūpintis jo įrengimu ar kapitaliniu remontu. Gyventojai nori nusipirkti būstą ir iš karto jame gyventi“, - sakė I. Zabarauskas
Kas Laikoma Nauja Statyba?
Tuo metu Lietuvos nekilnojamo turto plėtros asociacijos (LNTPA) prezidentas Mindaugas Statulevičius šiek tiek kitaip skirstė seną ir naują statybą. Jis tikino, kad formaliai nauja statyba priimtina laikyti pabaigtus, ne senesnius nei 2 metų projektus. „Taigi, visi projektai pastatyti 2 metų laikotarpiu yra laikomi nauja statyba. Žiūrint iš šios dienos perspektyvos, projektai, pastatyti iki 2022 metų rudens, jau nebelaikomi nauja statyba“, - komentavo statytojų atstovas.
Tačiau, anot jo, NT rinkoje nauja statyba gali būti skirstoma įvairiai atsižvelgiant į būsto kokybę, energetinį efektyvumą, architektūrą ir kt. aspektus. „Kokybiški būstai statomi jau pastarąjį dešimtmetį, nuo 2014-2016 metų. Tai lėmė ir patys pirkėjai, kurie nori vis kokybiškesnio būsto“, - sakė jis.
Pasak M. Statulevičiaus, prieš 20 metų prasidėjo aktyvus NT rinkos augimas ir naujų būstų statyba. „Tai buvo susiję ir su bankų paskolomis, nes verslui buvo lengviau finansuoti statybas. O žmonės irgi nebijojo imti paskolų ir pirkti būstus, kurie buvo brangesni, bet kokybiškesni. Vėliau 2007-2010 metais prasidėjo krizinis laikotarpis, kuomet sumažėjo vystomų NT projektų. Jie buvo statomi su atsarga, atidedant brangesnius sprendimus, naudojant ekonomines medžiagas. Tuo metu kažką parduoti rinkoje buvo sudėtinga, pirkėjai elgėsi atsargiai“, - komentavo LNTPA prezidentas.
Anot jo, pasibaigus krizei, ėmė augti ekonomika, algos didėjo. „Atėjo užsienio investicijos, vystytojai tapo drąsesni, rinka perėjo į kitą lygį ir nuo 2014-2016 metų būstų kokybė gerėjo, perėjo į kitą lygį“, - komentavo M. Statulevičius.
Apibendrinant, nauji statybos reglamentai Lietuvoje siekia užtikrinti didesnę pirkėjų apsaugą ir skaidrumą, tačiau gali turėti įtakos nekilnojamojo turto kainoms ir pirkėjų galimybėms įsirengti būstą pagal individualius poreikius.