Nekilnojamojo turto nuoma: sąlygos ir apmokestinimas Lietuvoje

Nekilnojamojo turto (NT) nuoma yra populiarus būdas gauti pajamų, tačiau svarbu žinoti, kaip teisingai apmokestinti šias pajamas ir kokios yra galimybės gauti kompensaciją už sumokėtus mokesčius. Šiame straipsnyje aptarsime nekilnojamojo turto mokesčio kompensavimo sąlygas nuomojant patalpas, tarpininkavimo mokesčius, nuomininko ir nuomotojo teises bei pareigas, nuomos sutarčių ypatumus ir apmokestinimo niuansus.

Nekilnojamojo Turto Mokestis (NTM)

NTM moka NT savininkai, neatsižvelgiant į tai, ar NT savininkas yra Lietuvos ar užsienio juridinis asmuo. Nors šalys sutartyje susitarė, kad NTM mokės gyventojas, vis dėlto pagal NTMĮ mokesčio mokėtoja laikoma įmonė.

Gyvenamosios Paskirties Nekilnojamojo Turto Nuomos Pajamų Apmokestinimas

Nuomojant gyvenamosios paskirties patalpas turite teisę pasirinkti, kaip apmokestinti nuomos pajamas:

• įsigyti verslo liudijimą „Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma“, už kurį sumokamas savivaldybių tarybų nustatytas fiksuoto dydžio pajamų mokestis (šis verslo liudijimas tinka tik nuomojant gyventojams) arba;
• nuo nuomos pajamų sumokėti 15 proc. pajamų mokestį.

Svarbu: Nuo 2020-07-01 privaloma įsigyti atskirus verslo liudijimus kiekvienam nuomojamam gyvenamosios paskirties objektui.

Nuomos pajamoms apmokestinti taikomas 15 proc. pajamų mokesčio tarifas, tačiau jeigu šių ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumą (2025 m. 120 VDU 253065,60 Eur; 2024 m. 120 VDU 228324 Eur; 2023 m. 120 VDU 202188 Eur; 2022 m. 120 VDU 180492 Eur; 2021 m. 120 VDU 162324 Eur; 2020 m. 120 VDU 148968 Eur), tuomet šį dydį viršijanti pajamų dalis apmokestinama taikant 20 proc. pajamų mokesčio tarifą.

Vidutinio darbo užmokesčio (VDU) sumos

Šioje lentelėje pateikiamos 120 VDU sumos skirtingais metais:

Gyventojui išmokėti avansai laikomi pajamomis, apmokestinami kaip nuomos pajamos ir deklaruojami GPM deklaracijose. GPM tarifas, taikomas turto nuomos pajamoms, nuo 2020-01-01 nesikeičia ir išlieka 15 proc.

Nuomos Sutarties Ypatumai

Būsto (buto ar namo su sklypu) nuomos sutartis - tai dviejų šalių sandoris, kuomet viena šalis perduoda kitai šaliai valdyti ir naudoti nekilnojamojo turto objektą už sąlyginai nedidelį mokestį per mėnesį. Be abejo, abiem sandorio šalims būtina tokį susitarimą užfiksuoti ir aprašyti.

Vis dar pasitaiko atvejų, kai šalys vengdamos mokesčių valstybei ar dėl klaidingų įsitikinimų nesudaro nuomos sutarties, tačiau nuoma vyksta. Sutartys turi būti sudaromos raštiškai, nes rašytinė nuomos sutartis padės išvengti ginčų. Be to, pagal teisės aktus ilgesnė nei 1 metų nuomos sutartis privalo būti rašytinė.

Sutartis privalo būti sudaryta valstybine kalba. Tačiau esant poreikiui, pavyzdžiui, nuomojant butą užsieniečiui, sutartis gali būti sudaroma ir kitomis kalbomis.

Nuomos sutartis gali būti sudaryta ir patvirtinta notaro arba sudaroma be notaro (didžioji dalis nuomos sutarčių netvirtinamos notaro). Taip pat šios sutartys gali būti užregistruotos Registrų centre. Paprastai to reikia norint deklaruoti gyvenamąją vietą ar apsaugoti savo interesus prieš trečiąsias šalis. Nuomininkas gali deklaruoti savo gyvenamąją vietą nuomojamame bute ar name tik gavęs savininko sutikimą.

Sutartyje būtina:

• Nurodyti terminą, kuriam laikui turtas nuomojamas. Aiškus baigtinis terminas leidžia tiek savininkui, tiek nuomininkui turėti aiškius rėmus laike, prognozuoti būsimus veiksmus.
• Nurodyti nuomos kainą. Pasibaigus nuomos terminui, nuomos kaina gali būti peržiūrima ir keičiama.
• Aptarti ir kitus mokėjimus (mokesčius valstybei, komunalinius mokesčius), mokėjimo formą (grynais ar pavedimu) ir periodiškumą (paprastai tai mėnesinis mokestis).
• Nurodyti nuomos užstatą (depozitą).

Taip pat prie sutarties įprastai pridedamas ir priėmimo-perdavimo aktas, kuriame raštiškai užfiksuojama perduodamo turto būklė (tvarkingas, išvalytas ir pan.), inventorius, užfiksuojami skaitliukų parodymai, aprašomi defektai ir kt. Dar geriau, jei padaromos turto nuotraukos (fotofiksacija) ir pridedamos prie priėmimo-perdavimo akto. Tai padeda išvengti interpretacijų bei nesusipratimų nuomos termino pabaigoje. Tokiu atveju labai gelbsti būsto perdavimo metu daroma buto ar namo būklės fotofiksacija.

Kuo išsamesnė ir pilnesnė sutartis, tuo mažiau erdvės interpretacijoms ar nesusipratimams.

Nuomininko ir Nuomotojo Teisės ir Pareigos

Kapitalinis ir einamasis remontas: Esant poreikiui, kapitalinį remontą turi atlikti savininkas. Paprastai tai apima esmines buto ar viso pastato konstrukcijas (stogą, sienas, pamatus, langus ar inžinerinius įrengimus). Smulkų remontą gali atlikti ir nuomininkas, ir nuomotojas, priklausomai nuo susitarimo ir nuo to, kodėl atsirado tokio remonto poreikis.

Sugedusi buitinė technika: Dažnas klausimas būna, kas turi dengti sugedusios buitinės technikos remonto ar keitimo nauja įranga išlaidas. Bendra taisyklė yra tokia - jei buitinė technika sugedo dėl senumo, tuomet išlaidas kompensuoja nuomotojas, tačiau jei sugedo dėl netinkamo naudojimo - be abejo, kompensuoja nuomininkas.

Kiti aspektai:

• Teisė nuomoti. Jei nuomojamas turtas yra įkeistas kreditoriams, tokiu atveju turi būti banko/kreditoriaus sutikimas nuomoti.
• Turto draudimas. Nuomininkui svarbu pasidomėti, ar nuomojamas būstas ir jame esantis turtas (baldai, buitinė technika, kt.) yra apdrausti.
• Nuomininko patikimumas. Savininkams rekomenduojama patikrinti būsimo nuomininko mokumą.

Mažesnes pajamas gaunantys asmenys gali gauti paramą būstui išsinuomoti - pasinaudoti būsto nuomos mokesčio dalies kompensacija, kuri mokama vadovaujantis LR paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymu. Šios būsto nuomos kompensacijos dydis negali viršyti nuomos mokesčio dydžio.

Tarpininkavimo Mokestis Nuomojantis Būstą

Ketinant nuomotis būstą, dalyje skelbimų nurodoma, jog reikės ne tik sumokėti depozitą, sumą už einamąjį mėnesį, bet ir tarpininkavimo mokestį. Socialinių tinklų grupėse ir skelbimų portaluose gausu pasiūlymų, kuriuose brokeriai dalijasi nuomojamų būstų nuotraukomis ir informacija.

Nekilnojamojo turto (NT) agentūros „Ober-Haus“ Senamiesčio biuro vadovas Marius Čiulada LRT.lt komentavo, kad, kalbant apie nuomos rinką, tarpininkavimo mokestis būna nevienodas net skirtinguose Lietuvos miestuose. „Skirtingos agentūros taiko skirtingus principus netgi tame pačiame mieste. Mūsų įmonė komisinio (arba tarpininkavimo mokesčio) iš nuomininkų neima, nes mums jį sumoka savininkas.

Pasak jo, kartais patys gyventojai ieško butų, kuriuos galėtų išsinuomoti, tad kreipiasi dėl paslaugų, nes yra papildomų kriterijų: „Pavyzdžiui, yra su mažais vaikais, gyvūnais, ieško didelio buto be baldų, namo su vandens telkiniu. Tokiu atveju užsako paslaugą, tam tikrus poreikius sudėlioja.“ Kriterijus dėl nuomininkų susidėlioja ir būstų savininkai, tad, pasak M. Čiulados, dažniausiai tokios paslaugos apima konsultacijas dėl konkurencinės aplinkos, pardavimų tempo, kainos nustatymą, skelbimų ir kitų reklamos priemonių rengimą ir palaikymą, objektų apžiūras, derybų vedimą, dokumentų paruošimą ir teisinę pagalbą.

Kalbant apie nuomos sandorius, tarpininkavimo mokestis paprastai yra vieno mėnesio nuomos kaina plius PVM.

Advokatų kontoros „Ellex Valiunas“ asocijuotoji teisininkė Akvilė Rudaitytė LRT.lt komentavo, kad šis mokestis atsiranda iš paslaugų teikimo sutarties tarp brokerio ir vienos iš nuomos sutarties šalių (nuomotojo arba nuomininko) ir yra pagrįstas sutartiniais santykiais. „Šalimi, įpareigota sumokėti tarpininkavimo mokestį, tampa ta nuomos sutarties šalis, kuri su nekilnojamojo turto brokeriu sudarė tarpininkavimo sutartį ir užsakė jo paslaugas (surasti nuomininką patalpoms arba surasti patalpas nuomai).

„Taip pat svarbu atkreipti dėmesį, kad jeigu nuomininkas yra laikytinas vartotoju (fizinis asmuo), jam taikomos vartotojų teisių apsaugos normos, kurios reikalauja iš anksto aiškios, skaidrios informacijos apie paslaugas ir jų kainą ir aiškaus vartotojo sutikimo.

Kiti Svarbūs Aspektai

• Kai įmonės pajamų proporcija leidžia taikyti 5 proc.
• Buto, esančio Latvijoje, nuoma yra Latvijos PVM objektas, net jeigu butas nuomojamas lietuviams.
• Nupirktas nekilnojamasis turtas apskaitoje registruojamas pagal numatomą jo paskirtį.
• Su kita įmone pasidalijus nuomos išlaidas, turėtų būti mažinamos įmonės pripažintos nuomos sąnaudos.
• Mokesčiai notarui ir RC, kaip tiesiogiai susiję su NT įsigijimu, turėtų būti įtraukiami į NT savikainą.
• Jeigu LPF nėra PVM mokėtojas, patalpų savininkas (UAB) neturi teisės nuomos paslaugų apmokestinti PVM.
• Įmonė už gyventoją moka žemės mokestį, jeigu šalys taip susitarė.
• Atliktus išsinuomotų patalpų remonto darbus įmonė vertina ir sprendimą priima pati.
• Mokestiniai nuostoliai - tai iš esmės praėjusių metų leidžiami atskaitymai.
• Turto nuomos kaštų kompensavimas.
• Iš gyventojo perimtų patalpų nekilnojamojo turto mokestį moka įmonė, net jeigu remonto nebaigė.
• Nuoma tarp susijusių asmenų nėra draudžiama, tačiau ji turi atitikti rinkos kainą.

NTM moka NT savininkai, neatsižvelgiant į tai, ar NT savininkas yra Lietuvos ar užsienio juridinis asmuo. NTM už 2021 m. NTM mažinamas 25 proc., jeigu nuomininkai vykdo tam tikrą Vilniaus m.

Patalpų nuoma, kitaip nei kaimo turizmo ar apgyvendinimo paslaugos, nėra laikoma gyventojo individualiąja veikla.

Gyventojas, turintis verslo liudijimą, gali nuomoti gyvenamąsias patalpas tik kitiems gyventojams.

tags: #neapmokestinama #patalpu #nuoma