Neįregistruotas namas sodų bendrijoje: ką reikia žinoti?

Šiandien pakalbėsime apie klausimus, kurie dažnai kyla norintiems statyti ar įteisinti namą sodų bendrijoje. Ar reikalingas projektas ir leidimas? Kada jis pradėtas statyti? Kokios taisyklės galioja šiuo metu? Panagrinėkime viską išsamiai.

Ar statybai reikalingas projektas ir leidimas?

Iš senų laikų labai gajus mitas, kad statyti namą iki 80m² ploto leidimas nereikalingas. Ir taip ir ne. Yra niuansų. Juos apibrėžia - STR 1.01.03:2017 „Statinių klasifikavimas“ 5 įstatymo skyrius.

Pagal LR Statybos įstatymo 2 straipsnio 28 punktą, neypatingasis statinys - statinys, nepriskiriamas prie ypatingųjų ir nesudėtingųjų statinių. Tai yra dažniausiai pasitaikantys paprasti namai, kurių kvadratūra jau viršija 80m². 100-200m² gyvenamas namas - klasikinis tokios kategorijos statinys. Būtent čia ir „gyvena” tie paprastai ir nesudėtingai be leidimų statomi statiniai.

Nesudėtingi statiniai apibrėžti tiksliai STR 1.01.03:2017 „Statinių klasifikavimas“ 6 įstatymo skyrius. Dar vienas mums dažnai sutinkamas įstatymas - STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas. Statybos pagal neteisėtai išduotą statybą leidžiantį dokumentą padarinių šalinimas“.

Trumpai apibendrinant, jeigu jūs turėjote sklypą ir pradėjote statyti dar iki 2017 metų - užregistruoti jį supaprastinta tvarka galima ir šiandien. Verta turėti įrodymus, kad statyta tikrai tuo metu. Registrų centras nesudėtingai gali patikrinti nuo kada statytojas valdo sklypą, pažiūrėti nuotraukas darytas iš kosmoso. Jeigu ten 2017-2018 metais nesimatė jokio statinio - gali tekti pasistengti įrodyti. Pateikti statybų rangos sutartį, medžiagų pirkimo kvitus, foto ar pan.

Ar galiu Vilniaus rajone statyti gyvenamą namą iki 80m² be leidimo?

Ne. Nuo 2017 metų statant bet kokius gyvenamuosius namus leidimas privalomas. Verta paminėti, kad projektas ir derinimo tvarka tokio dydžio namų yra paprastesnis.

Sodų bendrijoje statomas nedidelis sodo namas

Taip. Jeigu tokio sodo namo aukštis neviršija 8,5m, o bendra kvadratūra (rūsio plotas neskaičiuojamas) neviršija 80m² - statyti ir registruoti galima be leidimo. Tiesa reikia išlaikyti reikalingus atstumus nuo sklypo ribų, nepažeisti trečiųjų asmenų interesų ir pan.

Nėra skirtumo ar sodų bendrija yra mieste ar kaime - leidimas nereikalingas, kadangi sodo pastatai iki 80m² priskiriami I nesudėtingų statinių grupei. Jeigu sodo namas viršija 80m² - leidimas reikalingas.

Noriu pastatyti šiltnamį prie tvoros su kaimynu. Vilniuje, Žvėryne. Ar galiu tiesiog statyti ir užregistruoti?

Šiltnamiai iki 80m² priskiriami I grupės nesudėtingiems statiniams. Taigi ir kaime ir mieste juos galima statyti neturint leidimo. Jeigu norima statyti neišlaikant 3m atstumo nuo sklypų ribos - būtinai reikia ir kaimyno sutikimo.

Žvėryno rajonas tikėtina priskiriamas kultūros paveldo zonai.

Turiu 1ha žemės ūkio paskirties sklypą su tvenkiniu. Noriu pastatyti pirtelę.

Jeigu pirtelė yra iki 80m² - leidimo ir projekto kaip ir nereikėtų. BET. Sklypas turi turėti bent jau suteiktą adresą. Adresų ŽŪ paskirties sklypams dažniausiai savivaldybės šiaip sau neduoda.

Sklype turėtų būti suformuota užstatymo teritorija. Tai gali būti senos sodybos teritorija arba suformuota nauja. Tiesiog „bulvių lauke” statyti sudėtinga. Tuščio sklypo atveju reikia rengti ūkininko sodybos vietos parinkimo planą. Arba, jei sklypas patenka į savivaldybės urbanizuojamą teritoriją - keisti sklypo paskirtį. Jį suderinti ir gauti sklypui adresą.

Prie pilnai registruoto namo noriu pastatyti priestatą/garažą. Sklypas priklauso miesto teritorijai.

Mieste privalu gauti statybą leidžiantį dokumentą ūkiniams pastatams, kurie priskiriami II nesudėtingų statinių grupei. Taigi, jei garažas bus iki 50m² - leidimo nereikia. Jeigu didesnis - reikia.

Verta atkreipti dėmesį į priestato konstrukcijas. Jeigu priestatas taps bendra namo dalimi (bendras stogas, patekimas į namą iš garažo ir pan.) - tai traktuojama kaip namo sudedamoji dalis - rekonstrukcija.

VTPSI komentaras apie statinius, kuriems nereikalingas statybos leidimas

Papildome savo straipsnį šviežiu VTPSI komentaru. SLD privalomumas naujo statinio statybos atveju priklauso nuo statinio kategorijos. Pagal kategorijas statiniai skirstomi į nesudėtinguosius, neypatinguosius ir ypatinguosius. Ypatingųjų ir neypatingųjų statinių statybai SLD visada privalomas.

Primename, kad nesudėtingųjų statinių kategorijai priskiriamas paprastos konstrukcijos pastatas, kurio didžiausias aukštis yra 8,5 metro, visų aukštų, antstatų, pastogės patalpų ir naudojimo paskirtimi susietų priestatų plotų suma - ne didesnė kaip 80 kvadratinių metrų ir kurio rūsys (pusrūsis) yra ne didesnis kaip vieno aukšto.

SLD statyti naują I grupės nesudėtingąjį statinį nėra privalomas, jei žemės sklypas nepatenka į šias teritorijas: kultūros paveldo objekto teritoriją, kultūros paveldo objekto apsaugos zoną, kultūros paveldo vietovę, kurortą, Kuršių neriją, magistralinio dujotiekio vietovės klasių teritorijas, esančias 200 metrų atstumu abipus magistralinio dujotiekio vamzdyno ašies.

SLD statyti naują II grupės nesudėtingąjį statinį neprivalomas, jei žemės sklypas nepatenka į šias teritorijas: miestą, konservacinės apsaugos prioriteto ar kompleksinę saugomą teritoriją, kultūros paveldo objekto teritoriją, kultūros paveldo objekto apsaugos zoną, kultūros paveldo vietovę, gamtos paveldo objekto, valstybinio parko, valstybinio rezervato, draustinio ar biosferos rezervato buferinės apsaugos zoną, magistralinio dujotiekio vietovės klasių teritorijas, esančias 200 metrų atstumu abipus magistralinio dujotiekio vamzdyno ašies.

DĖMESIO! Yra pasikeitimų po 2024-11-01

Nuo 2024 m. lapkričio 1 d. įsigalioja aplinkos ministro įsakymas dėl Statybos techninio reglamento (STR) pakeitimo, kuriame nurodoma nauja pastatų klasifikacijos tvarka. Pakeitimas itin aktualus sodų bendrijose (toliau - SB) namus pasistačiusiems (bet jų dar neįregistravusiems), taip pat ir planuojantiems statytis.

Esminiai STR Pakeitimai:

• Pakeitimo esmė - jau nebebus galima supaprastinta tvarka statyti 50-80 kv. m ploto sodo namų.
• Sodo namų didžiausias leistinas bendras plotas (t. y. visų aukštų vidaus patalpų plotų suma, neskaičiuojant rūsio ploto) bus iki 50 kv. m ir didžiausias leistinas aukštis iki 5 m.

Tačiau Aplinkos ministerijos Strateginės komunikacijos skyriaus specialistė Aistė Gadliauskaitė sakė, kad pradėtų statyti statinių STR pakeitimai nepalies. Pagal šį STR, statybos darbai, pradėti iki 2024 m. lapkričio 1 d. ir nereikalaujantys statybą leidžiančio dokumento (toliau - SLD) , bus užbaigiami pagal teisės aktus, galiojusius iki 2024 m. spalio 31 d.

Marijampolės savivaldybės administracijos Architektūros ir teritorijų planavimo skyriaus vedėjas-vyr. architektas Arvydas Bekeris patikslino teiginį, kad „sodininkų bendrijų teritorijose esantys pastatai būdavo naudojami ne pagal paskirtį“. Taip pat patikslino, kad, kaip ir anksčiau, sodų bendrijose galima statyti, pavyzdžiui, ir 100 kv. m namus.

Pagrindiniai aspektai:

• Plotas: Iki 50 kv. m - ankstesnė tvarka, virš 50 kv. m - sudėtingesnė tvarka.
• Aukštis: Didžiausias leistinas aukštis - iki 5 m.
• Pradėtos statybos: Pakeitimai nepalies statybų, pradėtų iki 2024 m. lapkričio 1 d.

Kodėl Šie Pakeitimai Svarbūs?

Iki šiol projektuojamiems, naudojamiems statiniams bei naujai formuojamoms patalpoms teisės aktuose buvo nustatyti nepakankamai aiškūs reikalavimai ir kriterijai, kurie leistų tiksliai nustatyti pastato paskirtį. Dėl to dažnai pasitaikydavo atvejų, kai svečių namai, viešbučiai, administraciniai pastatai ar vienbučiai virsdavo daugiabučiais, jaunimo nakvynės namai - daugiabučiais ar bendrabučiais, kūrybinės dirbtuvės - butais, o pagalbinio ūkio pastatai ir sodo namai - gyvenamaisiais namais ar daugiabučiais.

Tai sukeldavo įvairių neigiamų pasekmių: savivaldybių suplanuota infrastruktūra nebeatitikdavo gyventojų poreikių, nes buvo skirta kitos paskirties pastatams, sodininkų bendrijų teritorijos būdavo naudojamos ne pagal paskirtį, nebuvo užtikrinama tinkama ir sveika gyvenamoji aplinka, didėjo tarša, gyventojai rizikuodavo įsigyti „negyvenamą“ butą.

A. Gadliauskaitė sakė, kad Aplinkos ministerija iki šių metų lapkričio 1 d. ruošia daugelio statybos techninių reglamentų (STR) pakeitimus, siejamus su pernai priimtais Statybos įstatymo pakeitimais. Pereinamosios nuostatos dėl teisės aktų taikymo yra nustatytos STR „Statinio projektavimas, projekto ekspertizė“, kuris pakeistas ir įsigalios šių metų lapkričio 1 d.

Tačiau didesniems nei 50 kv. m būstams įsigalios sudėtingesnė ir, aišku, brangesnė įteisinimo tvarka, kuri iki šiol galiojo daugiau kaip 80 kv. m statiniams. Vadinasi, ūkio būdu statantis gyventojas galėjo taupyti ne tik laiką, bet ir pinigus.

Aplinkos ministerijos atstovė atkreipė dėmesį, kad namo, kurio statybos procedūrų pradžia yra fiksuota iki 2024 m. lapkričio 1 d., įteisinimas bus paprastesnis.

Ką Daryti, Jei Statyba Dar Neįteisinta?

Jei sodo namas iki 80 kv. m., jam statybą leidžiančio dokumento (SLD) nereikėjo (ir iki 2024 m. lapkričio 1 d. nereikia). Pasitikslinkime, ar mūsų statinys įregistruotas Registrų centre. Jei neįregistruotas, paskubėkime įregistruoti kaip nebaigtą statybą. Norint tai padaryti, reikia kreiptis į matininkus ir užsisakyti kadastrinius matavimus. Kai bus parengta kadastrinių matavimų byla, kreiptis į Registrų centrą ir įregistruoti statinį.

Kaip „Suvalkiečiui“ sakė „Sūduonios“ SB pirmininkas Andrius Kukanauskas, žmonėms, kurie neįregistravę Registrų centre SB esančių statinių, teks plačiau atverti pinigines: samdytis matininkus, kurie atliktų kadastrinius matavimus, atlikti kitus reikiamus veiksmus.

Keičiantis tvarkai, tikėtina, kad žmonės suskubs įteisinti jau pradėtus darbus. Tik bijau, kad ne visi spės. Pastato kadastriniai matavimai trunka iki pusės mėnesio, tačiau žemės sklypo kadastriniai matavimai, jei viskas vyks sklandžiai - iki 3 mėnesių. Jei nėra kadastrinių matavimų ar suformuoto sklypo, jį reikia naujai suformuoti ar išspręsti kitus klausimus - užtrunka nuo 6 iki 12 mėnesių.

Dar vienas labai svarbus klausimas: neaišku, kaip gyventojams po lapkričio 1 d. seksis įteisinti didesnius būstus, kurie pastatyti seniau ir buvo statomi supaprastinta tvarka. Jeigu visi daugiau kaip 50 kv. m būstai turės atitikti A++ klasę - kaip tai padaryti, jei tų aukštų statybos normatyvų anksčiau nebuvo laikomasi, o statybų pradžia nebuvo niekaip fiksuota? Dokumentus galima parengti, bet namą perstatyti, kad jis atitiktų aukštesnę energetinę klasę, būtų sudėtinga.

Nežinau, ar jie spės sutvarkyti statybų pradžios dokumentus iki lapkričio 1-osios. Visais varpais apie tai skambinu, sodų bendrijų pirmininkams siuntinėju gaunamą informaciją, bet jei namus besistatantys žmonės dirba užsienyje ir negali grįžti? Štai didžiausioje sodų bendrijoje - Puskelnių „Ramunėje“ iš 548 sklypų apie 200-uose nuolat gyvena žmonės. Apie 50-yje sklypų pradėtos statybos. Vien šiemet yra 15 nupirktų sklypų.

Sodo Namai ir Sklypai Lietuvoje: Apžvalga ir tendencijos

Dėl to, kad sodų bendrijose sklypai yra pigesni nei mieste, juos įsigyja ir namus, kartais visai nedidukus, iki 80 kv. m, ten dažnai statosi jaunos šeimos. Ar jauni žmonės statysis 50 kv. m namą? Žinoma, kad ne. O didesnio ploto pastato statyba brangs dėl privalomų reikalavimų gyvenamiesiems namams.

Apžvelkime keletą sodo namų ir sklypų pardavimo pavyzdžių Lietuvoje, kad susidarytume bendrą vaizdą apie rinkos tendencijas:

• Parduodamas sodas 12a. Ąžuolo sodų bendrijoje Šilutėje.
• Parduodamas sodas Prienų rajone, Papilvio kaime, s/b "Dobilas".
• Parduodu sklypą (3,86 a.) su mediniu namuku (42,10 kvadr. m) Panevėžyje, Sodų g.
• Jonavoje, Sodų g., parduodamas 2-jų kambarių šiltas ir jaukus 44,97Kv.m. butas.
• Parduodu soda Stipirkiuose, Naujojoje Akmeneje. Zemes plotas - 12a.
• Parduodamas 12a. sodas Jurbarke Smukučių soduose.
• Parduodu mobilų medinį elipsės formos,8kv.m. sodo namelį.
• Skubiai parduodamas sodo namelis Rietavo sav. Vitkilių kaime.
• Murinis sodo namelis,viduje visa apdaila,Taurages raj.Joniskes kaimas. 6.6 a.
• Parduodu soda su stacionariu nameliu. Klaipėdos raj. Dovilų sen. Kiskenu kaimas, Tulpių takas 11. SODŲ BENDRIJA Šatrija.
• Parduodami du sujungti sklypai su dviem namukais.
• Parduodamas 6 a. sodo sklypas s/b ''Pasaka".
• Parduodamas sodo sklypas Nusibodo sėdėti tarp keturių sienų ? Yra puiki galimybė, už prieinamą kainą, įsigyti tuščią - 6,300 arų sodo sklypą SB "Tauras", Juodpetrių k., Tauragės raj.

Šie pavyzdžiai rodo, kad sodo sklypų ir namų kainos bei sąlygos labai įvairios, priklausomai nuo vietos, dydžio ir būklės. Svarbu atidžiai įvertinti kiekvieną pasiūlymą ir atsižvelgti į naujus STR reikalavimus.

Atsiliepimai apie namus Vilniuje

Gyventojų atsiliepimai apie namus P. Vileišio gatvėje, Vilniuje:

• Antanas: Labai gera vieta, centras netoli, namą užstoja kitas namas nuo judrios Antakalnio gatvės, tai nei bute, nei kieme nesigirdi jokio gatvės triukšmo. Namas renovuotas, tai šildymas labai pigus. Gera bendrija, viskuo pasirūpina.
• Mantas: Namas toliau nuo gatvės, triukšmo nesigirdi. Atsidarius langa triuksmas pasiekia nezymiai, netrikdo.
• Gyventoja: Rami vieta, triukšmo nuo gatvės beveik negirdėti, tačiau garso izoliacija pačiame name prastoka - girdisi kaimynų televizoriai, dušai, vakarėliai (bet jų nėra daug, žmonės gana ramūs).
• Demo: Puikus namas! Siltas, pigus eksplotuoti, su gera garso izoliacija. Ramus kaimynai. Taciau nemazas eismas visokiausiu itartinu veikeju atejusiu pasikapstyti po siuksliu dezes ir komplikuota su parkingu.
• Kęstutis: Taxi iki centro iki 10Lt, retai kada patenki į kamščius, kaimynai ramūs, vidiniam kieme visada yra vietos mašinai, bendrija gerai rūpinasi bendra tvarka.

Apibendrinant gyventojų atsiliepimus, galima išskirti šiuos privalumus ir trūkumus:

Privalumai:

• Gera lokacija, netoli centro
• Rami vieta, nėra gatvės triukšmo
• Pigus šildymas (renovuoti namai)
• Gera bendrija
• Patogus susisiekimas

Trūkumai:

• Prasta garso izoliacija (kai kuriuose namuose)
• Sudėtinga su parkingu
• Galimas triukšmas nuo gatvės (priklauso nuo namo lokacijos)

Taip pat svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad kai kurie namai yra senos statybos ir reikalauja remonto. Kai kuriuose namuose gyvena daug nuomininkų.

Išvados

Naujieji STR pakeitimai kelia nemažai klausimų ir nerimo sodų bendrijų gyventojams. Svarbu atidžiai išnagrinėti naujus reikalavimus ir laiku pasirūpinti reikiamais dokumentais, kad būtų galima įteisinti jau pradėtas statybas.

tags: #neiruostas #namas #soduose #plunge