Nekilnojamojo turto išlaikymo kaštai Lietuvoje: Mokesčiai, tendencijos ir patarimai

Būsto pirkimas yra didelė investicija. Todėl prieš įsigyjant būstą būtina apsvarstyti ar perkamas būstas atitinka likvidumo kriterijus. Šio klausimo apsvarstymas prieš pirkimą, gali padėti gauti grąžos ateityje.

Nekilnojamojo turto likvidumas ir jo svarba

Nekilnojamojo turto likvidumas yra susijęs ir su pastato būkle, kuriame yra perkamas būstas. Pažangūs inžineriniai sprendimai su metais vis tobulėja ir tampa standartu keliamu naujiems statomiems namams. Taip pat atkreipkite dėmesį ir į garso izoliacijos klasę. Tai yra pagrindiniai veiksniai, kuriais remiantis galite nuspręsti ar būstas bus likvidus.

Atkreipkite dėmesį, kad didžiuosiuose miestuose įsigytas būstas bus kur kas likvidesnis nei būstas mažesniuose miesteliuose. Radote būstą naujai besikuriančiame rajone? Neskubėkite jo nuvertinti, jeigu rajonas dar menkai apgyvendintas. Pasidomėkite kelių metų perspektyvomis, kas planuojama atlikti ir kaip planuojama pagerinti rajoną. Būstas, kuriame išnaudotas kiekvienas kvadratinis metras, ypač kalbant apie nedidelės kvadratūros butus, taip pat yra labai svarbus. Įsigyjant būstą dėmesį kreipiame ir į vaizdą pro langus. Tikriausiai kiekvienas maloniau rinktumėmės būstą su langais į gamtą, parką ar upę, nei į kaimynų būsto langus. Kalbant apie langų orientaciją ir šviesos pakankamumą, daugelis teikia pirmenybę vakarinei pusei.

Būsto pirkėjų prioritetai: išlaikymo sąnaudos

Renkantis naujos statybos būstą, lietuviams svarbiau už kainą ir vietą, jo išlaikymo sąnaudos. Tokius rezultatus parodė nekilnojamojo turto plėtros įmonės „Eika“ inicijuota pirkėjų apklausa, kurie būstą įsigijo 2013-2014 metais. Lyginant kelių pastarųjų metų (2009, 2012 ir 2014 m.) apklausų duomenis, būsto pasirinkimo veiksniai ir pirkėjų poreikiai keitėsi. 2009 m. svarbiausiu kriterijumi renkantis būstą buvo vieta mieste, t.y. tam tikras rajonas, 2012 m. - statybos darbų kokybė, o pernai - būsto išlaikymo kaštai.

„Perkant būstą svarbiausiu veiksniu tampa išlaidos, kurių reikės buto šildymui, eksploatacijai, kitiems mokesčiams. Klausimą, kiek kainuos šildymas, girdime iš daugelio savo klientų. Pirkėjai dažnai įsitikinę, kad buto išlaikymo kaina atspindi ir jo kokybę. Vadinasi, jei eksploatacinės išlaidos yra mažesnės, būstas pastatytas kokybiškai. Rinkdamiesi būstą, šiuo metu pirkėjai kur kas labiau atsižvelgia ir į pastato energinį efektyvumą, domisi pastato klase. Nors A klasės daugiabučiai sudaro vos 1 proc. naujos statybos namų rinkos, pastebime, kad žmonės vis labiau domisi tokių pastatų privalumais, jų energiniu efektyvumu. Kuo daugiau bus tokių išprususių pirkėjų, tuo labiau pasitemti turės ir nekilnojamojo turto plėtotojai.

Kaip rodo atlikta apklausa, energiniam efektyvumui lietuviai teikia aukštesnį prioritetą nei socialinei aplinkai ir kaimynams, buto išplanavimui ar rajono saugumui. Labiausiai per šešerius metus sumenko būsto kreditavimo sąlygų svarba. 2014 metais tik 38 % „Eika” pirkėjų naudojosi banko paskola būstui įsigyti, ankstesniais metais tokių pirkėjų skaičius svyravo nuo 50 iki 70 %.

Nekilnojamojo turto mokesčiai ir jų apskaičiavimas

Gyventojų pajamų mokestis (GPM)

Jeigu nusprendėte parduoti savo nekilnojamąjį turtą, vadovaujantis LR Gyventojų pajamų mokesčio įstatymu (GPMĮ), reikės mokėti 15% pajamų mokestį (apie išimtis, kada nereikia mokėti šio mokesčio, skaitykite žemiau) arba 20% mokestį (šis mokesčio tarifas įvestas nuo 2019 m.), jei gyventojo metinės ne su darbo santykiais susijusios pajamos viršija 120 MDU. Šis mokestis bus apskaičiuojamas kaip skirtumas tarp gautų nekilnojamojo turto pardavimo pajamų ir to turto įsigijimo kainos, kartu išskaičiuojant šiam turtui įsigyti sumokėtus privalomus mokėjimus bei išlaidas, skirtas šio turto remontui.

Žinoma, visos patirtos išlaidos turi turėti jas pagrindžiančius dokumentus. Pavyzdžiui, jeigu turite butą, kurį pirkote 2012 m. už 100.000 eurų ir 2016m. norėsite jį parduoti už 130.000 Eur, skirtumas tarp gautų pajamų ir buto kainos bus 30.000 Eur. Iš šios sumos galite atimti išlaidas, skirtas šiam turtui įsigyti (pvz., perkant butą mokėjote notarui 100 Eur, registrų centrui už turto įregistravimą - 30 eurų). Be to, bute atlikote kapitalinį remontą, kuriam išleidote 10.000 eurų ir turite tai pagrindžiančius dokumentus. Šiuo atveju, pardavus butą, turėsite mokėti 2980,5 eurų pajamų mokestį.

Gyventojų pajamų mokestis (GPM) yra apskaičiuojamas taip:

GPM = (pardavimo pajamos* - įsigijimo kaina** - privalomi mokėjimai***) x 15 proc.

Kur:

• *pardavimo pajamos - tai suma, už kurią pardavėte nekilnojamąjį turtą;
• **įsigijimo kaina - nekilnojamojo turto pirkimo kaina, o kai turtas įsigytas kitu (ne pirkimo) būdu jo įsigijimo kaina nustatoma pagal teisės aktuose nustatytas taisykles.
• ***privalomi mokėjimai - tai išlaidos, kurios privalomai patiriamos parduodant turtą (pvz., atlygis notarams, mokestis už VĮ Registrų centro atliekamus registravimo veiksmus ir pan.).

Nekilnojamojo turto pardavimo pajamoms apmokestinti taikomas 15 proc. pajamų mokesčio tarifas, tačiau jeigu šių ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumą (2025 m. 120 VDU 253065,60 Eur; 2024 m. 120 VDU 228324 Eur; 2023 m. 120 VDU 202188 Eur; 2022 m. 120 VDU 180492 Eur; 2021 m. 120 VDU 162324 Eur; 2020 m. 120 VDU 148968 Eur), tuomet šį dydį viršijanti pajamų dalis apmokestinama taikant 20 proc. pajamų mokesčio tarifą.

Į 120 VDU metinę pajamų sumą neįskaičiuojamos individualios veiklos pajamos, pajamos iš paskirstytojo pelno, autoriniai atlyginimai, gauti iš darbdavio, tantjemos bei atlygis už veiklą stebėtojų taryboje, valdyboje, paskolų komitete, mažosios bendrijos vadovo (ne bendrijos nario) pajamos už vadovavimą.

Išimtys, kada nereikia mokėti GPM

• Jei turtas įgytas ar paveldėtas prieš 10 metų.
• Jeigu pastaruosius 2 metus čia buvo jūsų deklaruota gyvenamoji vieta (taikoma tik parduodant butus, gyv. namus).
• Jeigu parduodamame būste esate deklaravę savo gyvenamąją vietą trumpiau nei 2 metus, tačiau per vienerius metus nuo šio būsto pardavimo nusipirksite ir deklaruosite savo gyvenamąją vietą kitame būste, mokesčių už būsto pardavimą mokėti taip pat nereikia (taikoma tik parduodant butus, gyv. namus).

Nekilnojamojo turto mokestis viešbučio paskirties būstui

Viešbučio paskirties būstams taikomas nekilnojamojo turto mokestis - 0,7 proc. mokestinės turto vertės. Pavyzdžiui, 2 kambarių 37 kv.m viešbučių paskirties būsto Šnipiškėse mokestinė vertė yra 50 000 Eur, tad metinis nekilnojamojo turto mokestis bus 360 Eur. Tai nėra reikšminga suma, turint omenyje gerokai mažesnę įsigijimo kainą. Jeigu būstas įsigyjamas nuomai, nekilnojamojo turto mokestis kompensuojamas jau per pirmąjį nuomos mėnesį.

Šilumos ir karšto vandens išlaidos viešbučių paskirties būstuose gali būti didesnės dėl PVM tarifo skirtumo, tačiau deklaravus gyvenamąją vietą lengvata būtų pritaikoma ir šios paskirties turtui. Taip pat, naujuose projektuose naudojami inovatyvūs, energetiškai efektyvūs ir tvarūs sprendimai, todėl būsto išlaikymo kaštai net su didesniu PVM tarifu yra labai nedideli.

Kiti svarbūs mokesčių pakeitimai

Trumpa apžvalgą, kokie svarbiausi mokestiniai pokyčiai numatyti kitąmet, parengė advokatų kontoros TEGOS (buvusi „TGS Baltic“) vyresnioji teisininkė Marija Jankauskienė, teisininkas Marius Balčytis ir partneris Marijus Kriščiūnas.

Gyventojų pajamų mokesčio įstatymo pokyčiai

Priimti pakeitimai, kuriais apskaičiuojant gyventojų pajamų mokestis (GPM), visos gyventojo metinės pajamos bus sumuojamos ir apmokestinamos taikant tris tarifus:

• 20 proc. - pajamoms iki 36 vidutinių šalies darbo užmokesčio (VDU);
• 25 proc. - pajamų daliai nuo 36 iki 60 VDU;
• 32 proc. - pajamų daliai virš 60 VDU.

Išimtys, kai gyventojo tam tikros rūšies pajamos apmokestinamos fiksuotu 15 % GPM tarifu (šios pajamos nesumuojamos ir į bendrą metinių pajamų sumą neįtraukiamos):

• Pajamos iš paskirstytojo pelno (dividendai);
• Ligos, motinystės, tėvystės, vaiko priežiūros ir ilgalaikio darbo išmokos;
• Akcijų pardavimo pajamos, jei akcijos įsigytos ne per investicinę sąskaitą ir išlaikytos daugiau nei 5 metus iki jų perleidimo;
• Gyvybės draudimo išmokos;
• Pensijų fondų išmokos;
• Per investicinę sąskaitą gautos pajamos (GPM skaičiuojamas tik išsiimant pinigus);
• Darbdavio ar su juo susijusio asmens suteiktų ir 3 metus išlaikytų akcijų pagal pasirinkimo sandorius pajamos.

GPM tarifai dirbantiems pagal individualią veiklą:

• kai pajamos neviršija 20 000 Eur - 15 proc. GPM kreditas → efektyvus tarifas 5 proc.;
• pajamoms nuo 20 000 Eur iki 42 500 Eur - 20 proc., GPM kreditas palaipsniui mažėja iki 0 proc.;
• pajamos, neviršijančios 42 500 Eur per metus, apmokestinamos 20 proc. GPM tarifu;
• pajamoms virš 42 500 Eur, taikomi pagrindiniai GPM tarifai (20 proc., 25 proc., 32 proc.).

Žemės ūkio veiklos pajamos iki 60 VDU apmokestinamos 15 proc. GPM tarifu, daliai viršijančiai 60 VDU taikomas 20 proc. GPM tarifas.

Nustatytas trumpesnis laikotarpis nekilnojamojo turto pardavimui - GPM neapmokestinamos pajamos, jei parduotas nekilnojamas turtas išlaikytas 5 metus (iki pakeitimo, nekilnojamojo turto pardavimo pajamų lengvata buvo taikoma, jei nekilnojamas turtas buvo išlaikytas ilgiau nei 10 metų).

Pelno mokesčio įstatymo pokyčiai

• Lengvata naujai registruotoms įmonėms. Pirmus dvejus metus pelno mokesčio mokėti nereikės įmonėms, kurių:
  • metinės pajamos neviršija 300 000 Eur;
  • įmonės savininkai yra fiziniai asmenys;
  • per pirmus 3 metus - nėra stabdoma vieneto veikla ir nėra perleidžiamos vieneto akcijos;
  • panaikintas reikalavimas dėl darbuotojų skaičiaus.
• Momentinis nusidėvėjimas: Įmonės tam tikrų ilgalaikio turto grupių (pvz., įrenginiai, kompiuterinė technika, programinė įranga, krovininiai automobiliai iki 5 metų senumo) įsigijimo kainą gali atskaityti iš pajamų iškart, kai turtas pradėtas naudoti. Tačiau toks turtas įmonės veikloje turės būti naudojamas ne trumpiau kaip 3 metus (išskyrus tam tikras išimtis). Kitu atveju, pelno mokestis turės būti perskaičiuojamas retrospektyviai taikant įprastus nusidėvėjimo normatyvus.
• Mokestiniai nuostoliai:
  • Nuo 2026 m. mokestiniai nuostoliai tarp vienetų grupės įmonių galės būti perkeliami tik tuo atveju, jei grupės įmonės priklauso tai grupei be pertraukų ne trumpiau kaip dvejus metus iki to mokestinio laikotarpio, už kurį mokestiniai nuostoliai yra perduodami, paskutinės dienos.
  • Tiek pačios įmonės sukauptiems, tiek perimtiems reorganizavimo metu, tiek perimtiems iš kitų grupės įmonių, numatytas vienodas ribojimas, pagal kurį atskaitoma mokestinių nuostolių suma negalės būti didesnė kaip 70 proc. vieneto mokestinio laikotarpio pajamų.
• Stambaus projekto lengvata (20 mokestinių laikotarpių juridinis asmuo nemoka pelno mokesčio):
  • Taikoma, jei stambaus projekto investicijų sutartys bus sudarytos iki 2035-12-31;
  • Investicijos suma padidinta nuo 100 mln. Eur. iki 110 mln. Eur.
• Stipendijos. Įmonės iš gautų pajamų galės atskaityti iki 2 500 Eur per metus už stipendijas studentams, studijuojantiems matematikos, gyvybės, inžinerijos ar technologijų mokslus.

PVM įstatymo pakeitimai

Pridėtinės vertės mokesčio (PVM) įstatymas papildytas, nurodant kad vien administracinio, fizinio, techninio ar panašaus pobūdžio paslaugų teikimas, nesukeliantis su finansinėmis paslaugomis susijusio sandorio šalių teisinės ir finansinės padėties pokyčio, nelaikomas finansinių paslaugų, kurioms būtų taikomos nuostatos dėl neapmokestinimo PVM, teikimu.

Naujas saugumo įnašo mokestis

Naujajame Saugumo įnašo įstatyme numatomas 10 proc. mokestis nuo ne gyvybės draudimo sutarčių įmokų, išskyrus su fiziniais asmenimis sudarytas TPVCA draudimas, jei transporto priemonės nenaudojamos ūkinėje veikloje, taip pat draudimo sutartys, susijusios su pasėliais ir (ar) augalais, ūkinių gyvūnų sveikata. Mokestį apskaičiuoja ir sumoka Lietuvoje veikiančios draudimo bendrovės.

Mokesčių administravimo įstatymo pakeitimai

• Patikslinta dėl mokesčių mokėtojo informavimo, kai prašymo nagrinėjimo terminas yra pratęsiamas.
• Taip pat išskiriamos nuostatos dėl mokesčių administratoriaus įpareigojančių sprendimų sandorių kainodaros klausimas. Šie sprendimai bus priimami per 90 dienių nuo prašymo gavimo dienos su galimybe terminą pratęsti dar 90 dienų (viso iki 180 kalendorinių dienų. Iki šio pakeitimo maksimalus terminas buvo 120 kalendorinių dienų).
• Numatytos informacijos, susijusios su kriptoturto naudotojais, kaupimo, saugojimo ir pateikimo, vykdymo taisyklės, t. y. kriptoturto paslaugų teikėjai yra įpareigojami kaupti ir kartą per metus VMI nustatyta tvarka ir terminais, teikti informaciją susijusią su kriptoturto naudotojais.
• Kai inicijuojamas susitarimas dėl mokesčio dydžio, VMI arba Mokestinių ginčų komisija turi stabdyti pastabų dėl patikrinimo akto arba mokestinio ginčo nagrinėjimą. Pasirašius susitarimą dėl mokesčio dydžio, pastabų dėl patikrinimo akto ar mokestinio ginčo nagrinėjimas nutraukiamas.
• Panaikinta nuostata, kad atleisti galima tik nuo nesumokėtų (neišieškotų) delspinigių bei palūkanų. Taip pat panaikinta nuostata, kad nuo baudos atleidžiama tik tuo atveju, jei mokestis, susijęs su paskirta bauda, buvo sumokėtas.
• Patikslinta nuostata atsakomybę lengvinančių aplinkybių formuluotėje numatant, kad asmens lengvinanti aplinkybė galės būti ne tik prisipažinus padarius pažeidimą ir bendradarbiavus su mokesčių administratoriumi, bet tiek prisipažinus, tiek ir bendradarbiavus, t. y. šios sąlygos tampa alternatyviomis.
• Teismas, atsižvelgdamas į padaryto mokesčių įstatymo pažeidimo pobūdį, mastą, atsakomybę lengvinančias ir kitas reikšmingas aplinkybes, turės teisę skirti mažesnio dydžio baudą, nei nustatyta įstatyme.

Būsto išlaikymo kaštų prognozės

Energetikos ekspertai ir ekonomistai šiandien paskelbė nerimą keliančią prognozę: dėl besikeičiančių energijos kainų ir griežtėjančių aplinkosaugos reikalavimų, būsto išlaikymo kaštai 2026 metais gali išaugti net iki 30 procentų.

„Matome keletą susikertančių veiksnių, kurie lems kainų augimą,” teigia energetikos analitikas Petras Kazlauskas. „Pirma, energijos išteklių kainos pasaulinėje rinkoje išlieka nestabilios. Antra, CO2 taršos mokesčiai kasmet didėja. Labiausiai nukentės gyventojai, kurių būstai priklauso žemiausioms energetinio naudingumo klasėms (E, F, G). Tokių pastatų Lietuvoje vis dar yra apie 60 procentų viso būsto fondo.

Vilniaus universiteto Ekonomikos fakulteto docentė dr. Janina Petrauskienė pastebi, kad problema ypač aktuali regionuose: „Didmiesčiuose renovacijos procesai vyksta aktyviau, tačiau mažesniuose miesteliuose ir kaimiškose vietovėse situacija sudėtingesnė.

Ekspertai siūlo gyventojams nelaukti paskutinės minutės ir jau dabar imtis proaktyvių veiksmų. „Daugelis savininkų nežino tikrosios savo būsto būklės ir potencialių silpnųjų vietų,” pabrėžia Lietuvos statybos inžinierių asociacijos prezidentas Tomas Jonauskas. Specialistai rekomenduoja naudoti naujai sukurtą šildymo kaštų skaičiuoklę, kuri leidžia palyginti dabartines išlaidas su potencialiomis sutaupymais po renovacijos.

Naujausi tyrimai rodo, kad energetiškai efektyvių (A, A+, A++ klasių) pastatų išlaikymo kaštai yra vidutiniškai 4 kartus mažesni nei senesnių (E, F, G klasių) pastatų. „Senesni pastatai ne tik sunaudoja daugiau energijos, bet ir reikalauja dažnesnio remonto, turi prastesnę ventiliaciją ir mikroklimatą,” aiškina Vilniaus Gedimino technikos universiteto Statybos fakulteto profesorius dr. Robertas Stankevičius.

Atsižvelgdama į prognozes, Aplinkos ministerija neseniai paskelbė apie naujas paramos priemones, skirtas energetinio efektyvumo didinimui. „Šįkart daugiau dėmesio skiriame ne tik daugiabučiams, bet ir individualiems namams, kurie sudaro reikšmingą būsto fondo dalį, ypač regionuose,” komentavo aplinkos viceministrė Ieva Budraitė.

Energetikos ekspertai vieningai sutaria: laukimas kainuos brangiai. Skaičiuojama, kad vidutinio dydžio individualaus namo renovacija kainuoja 20 000 - 40 000 eurų, priklausomai nuo darbų apimties ir pasirinktų sprendimų.

Viešbučio paskirties būstas: privalumai ir trūkumai

Būsto pirkimas išlieka populiaria investicija. Ir tai - ne tik butai, bet ir kitų paskirčių būstai. Pavyzdžiui - viešbučio paskirties. Tokie dažniausiai būna pigesni nei gyvenamosios paskirties būstai, tačiau kartais investuotojus neramina tokio nekilnojamojo turto išlaikymo išlaidos. Neretai susiduriama su klientų nuogąstavimu, jog viešbučio paskirties būste jie negalės deklaruoti gyvenamosios vietos. Tai - netiesa.

Privalumai

• Mažesnė kaina: Viešbučio paskirties būstai yra pigesni nei gyvenamosios paskirties būstai 10-20 proc. Pavyzdžiui, viešbučių paskirties būsto su pilna apdaila Šnipiškėse pastatytame projekte kaina yra virš 20 proc. mažesnė nei naujos statybos butų tame pačiame rajone.

Trūkumai

• Bankai gali reikalauti didesnio pradinio įnašo ir siūlyti trumpesnius paskolos grąžinimo terminus viešbučio paskirties būstams, todėl svarbu iš anksto išsiaiškinti paskolos sąlygas.
• Automobilių vietų skaičių lemia projekto vieta, užstatymo intensyvumas ir paskirtis. Senamiestyje ir centriniuose miesto rajonuose vietų automobiliams gali būti iki 2-4 kartų mažiau nei naujuose projektuose miegamuosiuose rajonuose.
• Viešbučio paskirties projektuose vaikų žaidimo aikštelės nėra privalomos.

Energetinio naudingumo klasės ir išlaikymo kaštai

Naujausi tyrimai rodo, kad energetiškai efektyvių (A, A+, A++ klasių) pastatų išlaikymo kaštai yra vidutiniškai 4 kartus mažesni nei senesnių (E, F, G klasių) pastatų.

Energetinio naudingumo klasių palyginimas:

tags: #nekilnojama #turta #islaikyti