Danija išsiskiria kaip viena iš patraukliausių šalių Europoje, vertinant būsto įperkamumą. Šiame straipsnyje panagrinėsime nekilnojamojo turto kainas Danijoje, palyginsime jas su kitomis Europos šalimis, aptarsime hipotekos ypatumus ir mokesčius, taip pat išsiaiškinsime, su kokiais iššūkiais susiduria užsieniečiai, norintys įsigyti būstą šioje šalyje.
Būsto įperkamumas Danijoje Europos kontekste
Ataskaitoje teigiama, kad, palyginti su vidutinėmis pajamomis, įperkamiausias būstas Europoje yra Danijoje. Ši Šiaurės šalis yra prieinamiausia šalis Europoje įsigyjant būstą, rodo TVF, nekilnojamojo turto kainų specialisto „Numbeo“ ir „TradingEconomics“, „BestBrokers“ duomenys.
Vidutinė 100 kvadratinių metrų ploto nekilnojamojo turto kaina Danijoje prilygsta 114 grynųjų atlyginimų.
Hipoteka Danijoje: reikalavimai ir galimybės
Įperkamumo reitingas sudarytas remiantis duomenimis, nagrinėjančiais būsto kainas, vidutines grynąsias mėnesines pajamas, infliaciją ir „realias“ hipotekos palūkanų normas, t. y. hipotekos palūkanų normas, pakoreguotas atsižvelgiant į infliaciją, 62 pasaulio šalyse. Tuo tarpu 2023 m. Danija buvo brangiausia ES šalis (Eurostato duomenimis, prekių ir paslaugų kainos buvo 43 proc. didesnės už ES vidurkį), o vidutinis metinis darbo užmokestis užėmė septintą vietą Europoje.
Šios ataskaitos duomenimis, Airija ir Švedija yra antra ir trečia pagal būsto įperkamumą Europos šalys, kuriose atitinkamai 123 ir 129 grynojo darbo užmokesčio užtenka 100 kv. m būstui įsigyti. Tai prilygsta maždaug 10 metų atlyginimams.
Žemiausias vietas Europoje užima Čekija ir Slovakija. Pastarojoje vidutinis 100 kvadratinių metrų būstas kainuoja 297 kartus daugiau nei vidutinis darbo užmokestis, kurį būtų galima uždirbti per beveik 25 metus. Jei kas nors gali sutaupyti pusę savo grynojo darbo užmokesčio, jam vis tiek teks 50 metų energingai taupyti, kad įsigytų namą šeimai.
Kiek mėnesinių atlyginimų Europoje kainuoja 100 kv. metrų ploto namas?
Tyrėjų duomenimis, 100 kv. m namą įsigyti šiose šalyse kainuoja nuo 114 iki 297 alyginimų. Pastebėtina, kad Latvijoje ir Estijoje įsigyti būstą kainuoja kur kas pigiau nei Lietuvoje, tačiau Lenkijoje būstas gerokai brangesnis nei Lietuvoje.
Štai kiek atlyginimų būstas kainuoja kitose šalyse:
- Danijoje - 114
- Airijoje - 123
- Švedijoje - 129
- Ispanijoje - 132
- Belgijoje - 132
- Kipre - 139
- Norvegijoje - 140
- Olandijoje - 154
- Latvijoje - 159
- Rumunijoje - 173
- Austrijoje - 178
- Italijoje - 184
- Vokietijoje - 185
- Suomijoje - 186
- Prancūzijoje - 187
- Bulgarijoje - 199
- Jungtinėje Karalystėje - 202
- Estijoje - 208
- Šiaurės Makedonijoje - 215
- Vengrijoje - 226
- Lietuvoje - 226
- Graikijoje - 228
- Maltoje - 232
- Moldovoje - 233
- Portugalijoje - 234
- Kroatijoje - 238
- Lenkijoje - 242
- Šveicarijoje - 243
- Liuksemburge - 246
- Bosnijoje ir Hercegovinoje - 255
- Montenegro - 256
- Slovėnijoje - 261
- Čekijos Respublikoje - 264
- Slovakijoje - net 297 atlyginimus.
Kiek mėnesinių atlyginimų visame pasaulyje kainuoja 100 kvadratinių metrų ploto namas?
Įperkamiausias būstas pasaulyje, palyginti su darbo užmokesčiu, yra Pietų Afrikos Respublikoje, kur žmonėms reikia 71 vidutinio darbo užmokesčio, kad įsigytų 100 kv. m būstą. Antroje vietoje šiame reitinge atsidūrė Jungtinės Amerikos Valstijos. Tačiau nekilnojamojo turto kainos skirtingose valstijose labai skiriasi. Ataskaitoje nustatyta, kad JAV žmonėms reikia 76 vidutinių mėnesinių darbo užmokesčių, kad įsigytų būstą. Tai prilygsta maždaug šešerių metų metiniams atlyginamams.
Reitingo apačioje atsidūrė Nepalas, kur būstui nusipirkti reikia 684 atlyginimų, o po jo seka Turkija, kur šis skaičius yra 631, o tai atitinka 52,5 metų uždarbį.
Realiosios hipotekos palūkanų normos Europoje 2024 m. trečiąjį ketvirtį
Vienas iš esminių duomenų, reikalingų būsto kainoms ir įperkamumui analizuoti, buvo suskaičiuoti realias hipotekos paskolas kiekvienoje šalyje. Atliekant tyrimą buvo naudojami duomenys apie hipotekos palūkanų normas ir prognozuojamą 2024 m. trečiojo ketvirčio infliacijos lygį, kad būtų galima sužinoti „realias“ hipotekos palūkanų normas 2024 m. trečiajam ketvirčiui įvairiose šalyse.
„Realioji hipotekos palūkanų norma atspindi tikrąją lėšų kainą paskolos gavėjui ir tikrąjį pelną skolintojui“, - rašoma ataskaitoje.
Ataskaitos duomenimis, didžiausia realioji hipotekos palūkanų norma yra Rusijoje, kur 2024 m. liepos mėn. baigėsi valstybės remiama hipotekos programa.
Ataskaitoje teigiama, kad 2024 m. trečiąjį ketvirtį nominalioji hipotekos palūkanų norma turėtų būti apie 20,3 proc. Ją pakoregavus pagal prognozuojamą 8 proc. infliaciją, prognozuojama, kad realioji hipotekos palūkanų norma 2024 m. liepos-rugsėjo mėn. - 12,3 proc.
Remiantis šiais skaičiavimais, kitos Europos šalys, kuriose realiosios hipotekos palūkanų normos yra aukštos, yra Latvija (6,65 proc.) ir Lenkija (5,1 proc.). Vokietijoje ši norma yra 1,85 proc., Jungtinėje Karalystėje - 1,77 proc.
Užsieniečių patirtis įsigyjant būstą Danijoje
Užsienyje įsikūrę ir čia ateitį planuojantys lietuviai neretai domisi ir galimybėmis įsigyti būstą toje šalyje. Vis dėlto vienoje iš tautiečių pamėgtų šalių - Danijoje - nuosavo NT įsigijimas gali būti ne toks ir paprastas. Užsienio žiniasklaidoje pasirodė straipsnių, kad ne tik lietuviai, bet ir kiti užsieniečiai susiduria su diskriminacija perkant būstą Danijoje.
„The Local“ Danijos užsieniečiai pasakojo, kad bankuose sulaukdavo klausimų ne tik apie tai, kiek laiko gyvena šalyje, bet ir apie santuoką. Kaip pasakojo Danijoje įsikūręs ir šių metų sausį būstą įsigijęs tautietis Vaidotas Statulevičius, būsto paskolų rinkoje diskriminacijos problema jaučiama.
„Nors Danijoje bankas galėtų finansuoti iki 95 proc. būsto vertės, užsieniečių poros dažniausiai gauna pasiūlymą pasiskolinti 85 proc. (t. y. reikia turėti 15 proc. savų lėšų). Tai, žinoma, gali būti barjeras tiems žmonėms, kurie negali surinkti didesnio pradinio įnašo. V. Lietuvis Lukas Černiauskas pasakoja butą pirkęs du kartus, abu kartus su visa savininkyste (dan. ejer). Pasak jo, bankai ir valstybė turi skirtingų reikalavimų užsieniečiams, priklausomai nuo to, ar jie yra iš ES, ar ne. „Bent man tai padėjo gauti norimą paskolą norimame banke (iš pradžių jų sąlygos buvo labai nekokios). Nes kuris nors iš bankų vis tiek kažkuriuo metu bando prisivilioti daugiau klientų“, - įsitikinęs L.
„Visi kiti norėjo didesnio pradinio įnašo, kad banko paskola būtų mažesnė, nes, kiek teko suprasti, užsieniečiai, kurie nėra pernelyg prisirišę prie Danijos (pavyzdžiui, santuoka, Danijoje prabūtų metų skaičius ir pan.), yra vertinami kaip rizikingesni klientai.
„Iš esmės mano įspūdis yra toks: perkant pirmą kartą ir esant gana šviežiam Danijoje reikės kalbėti su ne vienu banku, kad gautum patvirtinimą norimo dydžio pradiniam įnašui, nes dauguma reikalaus 10-20 proc., o ne 5 proc. Mano atveju buvo sunkoka, nes mano draugė nėra danė, darbo sutartis neterminuota, vaikų daniškoje mokykloje nėra ir t. t. Todėl per pokalbius visada pabrėždavau, kad mano tikslai yra ilgalaikiai ir palikti šalies neplanuoju“, - sakė L.
Danijoje butą įsigijusi Rūta Vitaitė pasakoja, kad prieš pirkdama NT buvo girdėjusi daug skirtingų nuomonių ir gandų apie paskolas: kad reikia Danijoje būti pragyvenus bent 5 metus, kad reikia turėti nuolatinį leidimą gyventi ar kad pradinis įnašas yra 20 proc., o danams - 5 proc.
„Mano patirtis buvo tikrai teigiama. Pragyvenus dvejus metus Danijoje, neturint nuolatinio leidimo gyventi, man keliami reikalavimai buvo lygiai tokie patys kaip danams. Bankai labai teigiamai priėmė mano norą būti klientu. Ji pasakoja, kad bendraudama su vieno banko atstovu telefonu tiesiai paklausė apie apribojimus dėl to, kad yra užsienietė, tačiau sulaukė atsakymo, kad viskas gana paprasta dėl to, jog ji yra iš ES valstybės. R.
„Nemažai užsieniečių, perkančių nekilnojamąjį turtą Danijoje, turi nelabai aukštas metines pajamas. Banke Danijoje su paskolomis įmonėms dirbanti Žaneta Troško sutiko papasakoti, ką svarbiausia žinoti, nusprendus įsigyti butą. Anot jos, didžiausias skirtumas nuo Lietuvoje teikiamų būsto paskolų - finansavimo modelis. Paskola nėra 100 proc. banko paskola. 80 proc.
„Bankai rizikuoja išduodami paskolas užsienio piliečiams. Daug lengviau tiems, kurie turi nuolatinį leidimą gyventi Danijoje, kurio ES piliečiai gali prašyti po 5 metų. Tačiau 5 metai reiškia ne tik buvimą šioje šalyje, bet ir 5 metų legalų darbą, ir sumokėtus mokesčius.
Pasak pašnekovės, būsto finansavimo taisyklės priklauso nuo būsto rinkos dinamikos. Kadangi mokesčiai nemaži, biudžetą planuoti reikia daug atsakingiau nei Lietuvoje. Taip pat gana aukšti administraciniai mokesčiai gyvenant daugiabučiuose sostinėje. Būsto draudimas taip pat nepigus. Tačiau ji išskiria ir vieną pliusą - Danijoje NT neparduodamas su daline apdaila kaip Lietuvoje, tik sertifikuoti specialistai (elektrikai, santechnikai ir t. t.) gali atlikti darbus.
„O šiaip kiekvienas turi kreiptis į savo banko vadybininką ir klausti dėl keliamų reikalavimų, nes kiekvieno situacija skiriasi. Tik viena nesikeičia: sukčiauti ar „susitarti“ neverta“, - šypteli Ž.
Nekilnojamojo turto mokesčiai Danijoje
Danijoje yra du NT mokesčiai. Vienas apskaičiuojamas pagal turto vertės mokestį. Mažiausias šio mokesčio tarifas yra 3 proc. ir vėliau progresyviai didėja, priklausomai nuo turto vertės, tačiau mokestis negali būti mažesnis nei 500 eurų per metus. Antrasis mokestis mokamas komunai (savivaldybei), t.y. žemės ir infrastruktūros mokestis, kurį nustato savivaldybė pagal NT zonas.
Reikia pabrėžti, kad NT vertę vertina komuna. Todėl net ir perkant NT su banko paskola jokių privačių vertinimų atlikti nereikia.
Tiesa, yra nemažai papildomų apribojimų, tarkim, savivaldybėje gali būti nustatytas įpareigojimas įsigytame NT gyventi ištisus metus, tai reiškia deklaruoti savo gyvenamąją vietą. Tose savivaldybėse negalima pirkti antrų arba atostogų namų.
tags: #nekilnojamas #turtas #danijoje