Nekilnojamojo Turto Kainos Kaliningrado Srityje: Apžvalga ir Tendencijos

Kaliningrado sritis, Rusijos anklavas, besiribojantis su Lietuva, pastaraisiais metais patiria nekilnojamojo turto rinkos augimą. Šiame straipsnyje apžvelgsime kainų tendencijas, priežastis, lemiančias šį augimą, bei galimybes, kurios atsiveria Lietuvos verslininkams.

Kaliningrado sritis žemėlapyje

Gyventojų Antplūdis ir Jo Įtaka NT Kainoms

Į Kaliningrado sritį aktyviai keliasi žmonės iš atokių Rusijos regionų - Uralo, Sibiro, Vidurinės Azijos, taip pat centrinės Rusijos. Būstų pirkėjus pirmiausiai traukia Kaliningrado geografinė padėtis: artumas prie Europos ir šalia esanti Baltijos jūra.

Nekilnojamojo turto ekspertai pastebi aktyvų rusų susidomėjimą Kaliningradu ir čia esančiu nekilnojamuoju turtu po 2018 metų pasaulio futbolo čempionato, kurio varžybos vyko ir šiame mieste. Antras pakilimas atėjo 2020-ųjų vasarą. Dėl pandemijos turistai, paprastai atostogavę užsienyje, pasuko į Rusijos kurortus, įskaitant Kaliningrado sritį. Įvertinę regioną ir patį miestą, kai kurie apsisprendė persikelti į Kaliningradą.

Būsto Kainos Kaliningrade

Populiariausias būstas Kaliningrade dabar įsigyjamas vidutiniškai už 2,5 mln. rublių (apie 27,5 tūkst. eurų), o kartais kaina siekia 3,5-4 mln. rublių (38,5-44 tūkst. eurų). Už maždaug 28 tūkst. eurų mieste galima nusipirkti vieno kambario butą naujos statybos name ar du kambarius, bet sename sovietiniame daugiabutyje arba iki Antrojo pasaulinio karo statytame name.

Vidutinės būsto kainos Kaliningrade

Verslo Galimybės Lietuvos Verslininkams

Aktyviai Kaliningrado srityje veikiantiems ar į ją dar tik nusitaikiusiems Lietuvos verslininkams atsiveria naujos galimybės. Kremliui skiriant vis didesnį dėmesį Kaliningrado srities plėtrai, į šį Rusijos regioną ima plūsti milijardai rublių iš federalinio biudžeto. Verslininkai gali ne tik tikėtis valstybinių užsakymų infrastruktūros plėtrai, bet ir įgyvendinti savo projektus kuriamoje ypatingoje Kuršių nerijos turizmo zonoje.

Lietuviai taip pat turėtų pasinaudoti unikalia situacija ir plėtoti nekilnojamojo turto projektus, mat šioje rinkoje kainos šturmuoja neregėtas aukštumas, o pasiūla toli gražu neatitinka paklausos. Neblogą investicijų grąžą turėtų užtikrinti ir logistikos verslas.

Pasak Lietuvos komercijos atašė Kaliningrado srityje Donato Butkaus, Kaliningrado srityje pradeda funkcionuoti Kuršių nerijos ypatinga turizmo zona. Čia turistinį verslą plėtosiantiems verslininkams bus taikomos trijų rūšių lengvatos - pelno mokestis sieks ne 24, o 20 proc., penkerius metus nereikės mokėti turto ir žemės mokesčių, taip pat bus suteikta galimybė nuostolius perkelti į kitus metus.

Anot Kaliningrado srities Vyriausybės ekonomikos ministro pavaduotojo, Strateginio planavimo departamento direktoriaus Vladimiro Kuzino, iš federalinio šalies biudžeto šios turizmo zonos infrastruktūros kūrimo darbams numatoma skirti 1,5 mlrd. rublių (150 mln. litų), iš srities biudžeto - 300 mln. rublių (30 mln. litų). Numatyta pastatyti jachtklubus Zelenogradske ir Rybačyje, etnografinius ir ornitologijos muziejus, vandens pramogų parką, kongresų centrą, viešbučius.

Kaliningrado sritis taps ir vienu iš keturių Rusijos regionų, kur iki 2010 m. bus sutelkti visi šalies azartiniai lošimo namai. Šiam tikslui jau numatyta 5 kvadratinių kilometrų teritorija tarp Jantarnyj ir Baltijsko. Tiesa, naujasis įstatymas numato, kad lošimų veikla gali užsiimti tik Rusijos juridiniai asmenys, kurių įstatinis kapitalas turi siekti 600 mln. rublių (60 mln. litų).

Tikimasi, kad pradėjus funkcionuoti šioms dviem zonoms kasmet į Kaliningrado sritį atvyks milijonas turistų. Dabar kasmet sritį aplanko 200 tūkst. atvykėlių, tačiau apie 70 proc. jų sudaro tėvynainiai iš didžiosios Rusijos.

Kaliningrado marketingo centro prezidento Andrejaus Tarasovo teigimu, turistų srautai turės didžiulę įtaką ir srities nekilnojamojo turto rinkai. "Kad būtų įmanoma priimti milijoną turistų, reikia, jog srities viešbučiuose būtų 50 000 vietų, o dabar yra tik 2 000. Egzistuoja didžiulis SPA paslaugų poreikis - jau dabar reikia 10-12 tokias paslaugas teikiančių objektų, o veikia tik du. Tyrimais nustatyta, kad kasmet SPA paslaugoms būtų išleidžiama apie 100 milijonų JAV dolerių", - sakė A. Tarasovas.

Pernai balandį pradėjo funkcionuoti naujasis Kaliningrado ypatingosios ekonominės zonos (YEZ) įstatymas. 25 metus galiosiantis teisės aktas numato, kad lengvatos taikomos, kai per trejus metus zonoje užsiregistravusi įmonė investuoja ne mažiau kaip 5 mln. JAV dolerių (12, 7 mln. litų). Minėtame įstatyme numatyta, kad naujais teisės aktais nustačius didesnius mokesčius, draudimus ar apribojimus, jie YEZ įmonėms netaikomi 25 metus. Jei YEZ įmonė išsinuomoja projektui reikalingą sklypą, jo nuomos kaina negali būti didinama visą nuomos sutarties galiojimo laikotarpį.

YEZ įmonėms pirmus šešerius veiklos metus nereikia mokėti pelno ir turto mokesčių, o 6-12 veiklos metais šie mokesčiai bus perpus mažesni.

Pasak Stanislovo Juciaus, Kaliningrade dirbančios bendrovės "Rosslitstroj" vadovo ir srityje veikiančio Lietuvių verslo klubo prezidento, svarbiausia yra tai, kad įsigaliojus naujajam YEZ įstatymui, dešimt metų dar galios senasis, priimtas 1996-aisiais. "Tai leis normaliai dirbti toms įmonėms, kurios į sritį investavo anksčiau, leis atsipirkti investicijoms", - sakė S. Jucius.

Anot Kaliningrado srities Vyriausybės ekonomikos ministro pavaduotojo V. Kuzino, šiuo metu YEZ yra įsiregistravusios 35 įmonės. Jos yra numačiusios investuoti 19,5 mlrd. rublių (1,95 mlrd. litų), sukurti 6 000 darbo vietų. Pasak V. Kuzino, srityje taip pat jau yra formuojamos specialios pramoninės zonos - jau sprendžiami infrastruktūros ir žemės klausimai.

Programos EUROPEAID projekto "Parama Kaliningrado regioniniam vystymuisi" komandos vadovo Fiorenzo Sperotto įsitikinimu, šiuo metu naudingiausia Kaliningrade investuoti į logistiką.

Tuo tarpu Kaliningrado marketingo centro prezidento A. Tarasovo teigimu, labiausiai besivystanti ir patraukliausia srities rinka yra nekilnojamasis turtas. "Paklausa čia fantastinė. Paskaičiuota, kad Kaliningrade trūksta pustrečio milijono kvadratinių metrų būsto. Tyrimais nustatyta, kad srityje jau susiformavusi vidutinė klasė per artimiausius 3-4 metus yra numačiusi būstui išleisti apie 840 milijonų JAV dolerių. Paklausa realiai patenkinta bus tik per dešimt metų. Be to, dar reikia atsižvelgti į tai, kad srityje dėl Vyriausybės vykdomos politikos augs gyventojų skaičius", - sakė A. Tarasovas.

Pasak "Rosslitstroj" vadovo S. Juciaus, pernai rugsėjį bendrovė Kaliningrade butus su nepilna apdaila pardavinėdavo po 900 eurų (3 100 litų) už kvadratinį metrą, o dabar kaina siekia jau 1 700 - 2 000 eurų (5 870 - 7 085 litus). Anot A. Tarasovo, kai kur Kaliningrado centre būsto kaina siekia net 3 000 eurų (10 360 litų) už kvadratinį metrą.

Marketingo centro prezidento teigimu, šiuo metu Kaliningrade trūksta sklypų naujoms statyboms, problemų sudaro ir tai, kad mieste yra senos komunikacijos, neišlaikančios apkrovų. "Tačiau žemės netrūksta užmiestyje. Dabar populiariausi sklypai prie jūros nuo Jantarnyj, Zelionogradsko iki pat Kuršių nerijos. Net neypatingos kokybės kotedžai nuperkami tik pradėjus atlikti žemės darbus. Žmonės nori turėti maždaug 25 kilometrų nuo miesto atstumu esančią vilą. Penktadalį namų užmiestyje nuperka Maskvos, Sankt Peterburgo gyventojai, užsieniečiai. Perkama poilsiui, pasiturintys verslininkai perka namus tėvams, kad jie galėtų ramiai praleisti senatvę prie jūros", - pasakojo A. Tarasovas.

Kalbant apie situaciją Kaliningrado komercinių patalpų rinkoje jis teigė, jog A klasės biurų miesto centre yra pristatyta per daug - 1000 gyventojų tenkančiu jų kvadratūros skaičiumi Kaliningradas beveik prilygsta Maskvai. Dėl to jau krenta tokių biurų nuomos kainos. Didžiausią perspektyvą esą turi B kategorijos biurai, kurių paklausa dar nėra patenkinta. "Prekybos patalpų sektoriuje yra panaši situacija kaip ir su A klasės biurais. Tūkstančiui gyventojų tenka 1,5 kvadratinio metro prekybinio ploto - tiek, kiek Helsinkyje, Stokholme", - sakė A. Tarasovas.

Lietuvių verslo klubo prezidento S. Juciaus teigimu, Kaliningrade dirbantys mūsų šalies verslininkai nejaučia, kad biurokratai kaip nors diskriminuotų vien dėl to, kad įmonėje yra lietuviško kapitalo. "Tačiau sunkumų sukelia įvairios procedūros. Pavyzdžiui, labai sunku įsivežti techniką, ypač jei reikia tai padaryti operatyviai. Pigiau išsinuomoti vietoje, nei sumokėti mokesčius, arba reikia turėti techniką atkirai darbui Lietuvoje ir atskirai darbui Kaliningrade. Problematiška situacija ir dėl darbo leidimų, nors čia jau yra poslinkių. Kaip ir anksčiau, sausį paprašius leidimų, juos gausi tik gegužę, tačiau anksčiau toks leidimas galiodavo tik iki metų pabaigos, o dabar išduodamas visiems metams. Tačiau žymiai sudėtingiau į Lietuvą atsivežti rusą ar ukrainietį nei lietuvį įdarbinti Kaliningrade", - pasakojo S. Jucius.

Anot jo, darbo jėga Kaliningrade nuolat brangsta. Pavyzdžiui, 2003 metais už kubą sumūrytų plytų mūrininkui buvo mokama apie 9 JAV dolerius (23 litus), o dabar - jau 35 (90 litų).

ES programos Kaliningrado regione "Verslo ir viešojo sektoriaus mokymo sistemos plėtra ir stiprinimas" eksperto Sigito Brazinsko teigimu, gamykloje, su kuria jam tenka nuolat dirbti, eilinis darbuotojas gauna apie 8 000 rublių (800 litų) atlyginimą.

Pernai Lietuva į Kaliningradą eksportavo prekių už 790 mln. litų (eksporto apimtys per metus išaugo penktadaliu). Daugiausia eksportuojami gaminiai iš juodojo metalo, statybinės prekės, žuvis, mėsa. Importas iš Kaliningrado į Lietuvą per 2006-uosius išaugo 12 proc. ir siekia 229 mln. litų. Kaliningrado srityje šiuo metu veikia 670 lietuviško kapitalo įmonių. Pagal šį rodiklį mūsų šalis užima pirmą vietą. Lietuvos investicijos Kaliningrado srityje siekia apie 230 mln. litų (pagal šį rodiklį užimama 3 vieta).

Martynas VAINORIUS Du nužudyti, du mįslingomis aplinkybėmis dingę, į vieną nesėkmingai kėsintasi. Tokia žiniasklaidos skelbiama statistika apie kelių Kaliningrade dirbusių ir su Lietuva vienaip ar kitaip susijusių verslininkų likimą. Detektyvą primenančiose istorijose nuolat linksniuojamas Lietuvos ir Rusijos kapitalo bendrovės „Rosslitstroj“ vardas. Jos vadovas Stanislovas Jucius nuo gegužės yra dingęs be žinios, o jį pakeitęs Aleksandras Semkinas buvo žiauriai nužudytas rugpjūčio pradžioje. Remiantis žiniasklaida, byloje esą taip pat veikia Rusijos federalinės tarnybos agentai, aukšti Kaliningrado srities pareigūnai.

Pasidomėjome, kodėl Lietuvos verslininkams Kaliningrado srityje yra nesaugu.

Didžiulis nusikalstamumas

Praėjusių metų pabaigoje keturių Lietuvos analitikų išleistoje knygoje apie Kaliningrado sritį pastebima, kad šiame Rusijos anklave nusikalstamumas yra maždaug penktadaliu didesnis nei Rusijos vidurkis. „Tarp labiausiai paplitusių nusikaltimų išsiskiria prekyba žmonėmis, narkotinių medžiagų platinimas, automobilių vagystės, nelegali migracija ir kontrabanda“, - rašoma knygoje „Politinių procesų ir struktūrų apžvalga Kaliningrado srityje“.

Visas šias nusikalstamas veiklas dar labiau skatina išsikerojusi korupcija. Pasak kai kurių analitikų, su stambia cigarečių kontrabanda įkliuvęs nusikaltėlis nuo bausmės gali nesunkiai išsisukti, jei laiku suskubs „pakalbėti“ su tyrimui vadovaujančiu pareigūnu. Nenuostabu, kad vyraujant tokiai „abipusio supratimo“ kultūrai nusikalstamumas regione klesti.

Prieštaringų minčių kelia ir aukštų Rusijos pareigūnų pateikiama statistika apie Kaliningrado srityje išaiškinamus finansinius nusikaltimus. Rugpjūčio pabaigoje Rusijos federalinės finansinės veiklos monitoringo tarnybos vadovas Viktoras Zubkovas pranešė, kad šių metų sausio-liepos mėnesiais atskleistų finansinių nusikaltimų skaičius, palyginti su tuo pačiu 2006 m. laikotarpiu, išaugo aštuonis kartus.

Pasak V.Zubkovo, per minėtą laikotarpį srities teismui perduota 41 byla dėl pinigų plovimo, kai tuo pačiu laikotarpiu pernai perduotų tokių bylų buvo tik penkios. V.Zubkovas dievagojosi, kad tokia padėtis rodo ne finansinių nusikaltimų skaičiaus didėjimą, o kovos su tokiais nusikaltimais aktyvėjimą. Visgi sveika logika sako, kad, ko gero, yra priešingai. Juolab kad analitikai yra paskaičiavę, kad beveik pusė srities ekonomikos yra šešėlinė.

Statybos - aukso gysla

Kai kurie analitikai pastebi, kad pastaruoju metu statybų sektorius Kaliningrado srityje išgyvena aukso laikus. Tai lėmė keletas priežasčių. 2006 m. birželį Rusijos prezidentas Vladimiras Putinas patvirtino Rusijos Federacijos vyriausybės parengtą specialią programą, kuria siekiama padvigubinti srities gyventojų skaičių, taip kompensuoti darbo jėgos trūkumą regione ir modernizuoti srities ekonomiką.

Šiam tikslui pasiekti numatytos specialios lengvatos ir kitokios garantijos rusams, kurie nuspręs visam laikui persikelti gyventi į Kaliningrado sritį. Kiekvienam atvykėliui numatyta suteikti vadinamąjį kompensacinį paketą, į kurį įeis valstybinės ir municipalinės paslaugos (darželiai, mokyklos, mokslas, sveikatos apsauga, įdarbinimas bei aprūpinimas gyvenamuoju plotu). Planuojama, kad susigundę tokiais pasiūlymais nuo 2007 iki 2015 m. į Kaliningrado sritį turėtų persikelti apie 450 tūkst. repatriantų. Visiems jiems bus reikalingas naujas būstas, todėl statybų bendrovės čia turės daugybę darbo.

Prognozės, kad statybos paskelbus specialią rusų pritraukimo į Kaliningrado sritį programą suintensyvės, pasiteisino. Rugpjūčio pradžioje Kaliningrado savivaldybės spaudos tarnyba pranešė, kad šių metų sausio-liepos mėnesiais Kaliningrade pastatyti 264 gyvenamieji namai, kurių bendras plotas siekė 240 tūkst. kv. m - tai yra 48 proc. daugiau nei tuo pačiu 2006 m. laikotarpiu.

Analitikai prognozuoja, kad šiemet gyvenamojo būsto kainos Kaliningrade, palyginti su praėjusiais metais, išaugs iki 36 proc. „Peterburgo nekilnojamojo turto“ ekspertų teigimu, šių metų sausio-birželio mėnesiais vidutinė 1 kv. m kaina statomame name Kaliningrade siekė 3500 litų. Palyginimui - Vilniuje 1 kv. m kaina analogišku laikotarpiu bute su daline apdaila siekė nuo 4500 litų.

Nekilnojamojo turto kainų augimo tempai Kaliningrade šiuo metu beveik tris kartus viršija Sankt Peterburgo rodiklius - Sankt Peterburge kainos vidutiniškai kas mėnesį didėja 1,7 proc., o Kaliningrade - 5 proc. Prognozuojama, kad ateityje nekilnojamojo turto rinkoje paklausa ir toliau viršys pasiūlą, todėl kainos augs ir toliau. Joms kristi esą neleidžia Kaliningrado, kaip kurortinio miesto, statusas ir tai, kad Rusijos anklavas yra apsuptas Europos Sąjungos valstybių - Lietuvos ir Lenkijos. Todėl analitikai prognozuoja, kad konkurencija statybų rinkoje ir toliau aštrės.

Verslo galimybės Kaliningrade

Klausimų daugiau nei atsakymų

Atsakyti, dėl kokių priežasčių Kaliningrade pastaruoju metu brutaliai susidorojama su statybų rinkoje dirbančiais ir su Lietuva ryšių turinčiais verslininkais, sudėtinga. Žiniasklaidoje jau skelbta, kad Kaliningrade paslaptingomis aplinkybėmis dingęs lietuvių verslininkas S.Jucius galėjo nesilaikyti Rusijoje priimtų laukinio kapitalizmo taisyklių - susimokėti reikiamiems asmenims už ramų darbą.

Tačiau, ko gero, tiksliausiai atsakyti, dėl kokių priežasčių dingo ar buvo nužudyti su Lietuva siejami verslininkai, galėtų teisėsaugininkai. Deja, Kaliningrado pareigūnai nelinkę bendradarbiauti su Lietuva. Nors Lietuvos užsienio reikalų ministerija (URM) nuo gegužės nuolat prašo Kaliningrado pareigūnų pateikti informacijos apie verslininko S.Juciaus dingimo aplinkybes, per visą šį laiką Lietuvos URM gavo tik vieną notą, kurioje pranešama, jog baudžiamoji byla dėl verslininko dingimo fakto yra perduota Kaliningrado srities prokuratūros ypač svarbių bylų tyrėjui. Kas organizavo kitų su Lietuva siejamų verslininkų nužudymus ir mįslingus dingimus, Kaliningrado pareigūnai taip pat kol kas nepateikė atsakymų.

tags: #nekilnojamas #turtas #kaliningrado #srityje