Vokietijos nekilnojamojo turto rinka yra dinamiška ir nuolat kintanti, todėl svarbu žinoti pagrindinius aspektus, jei planuojate įsigyti butą šioje šalyje. Šiame straipsnyje apžvelgsime dabartinę rinkos situaciją, kainų tendencijas, pirkimo procesą ir pateiksime naudingų patarimų, kurie padės jums sėkmingai įsigyti būstą Vokietijoje.
Nekilnojamojo Turto Rinkos Apžvalga
Vokietijos nekilnojamojo turto rinka skiriasi nuo kai kurių kitų Europos šalių, nes didelė dalis gyventojų mieliau nuomojasi būstą, o ne jį perka. Vokietija turi vieną žemiausių būsto nuosavybės rodiklių Europoje - tik apie 50 % gyventojų turi savo nuosavybę, palyginti su 70 % Europos Sąjungos vidurkiu.
Tačiau, nepaisant to, nekilnojamojo turto rinka išlieka tvirta, o pasiūlos ir paklausos disbalansas miestuose per pastarąjį dešimtmetį lėmė reikšmingą būsto kainų augimą. Geriausi pirkėjai, su kuriais domina nekilnojamojo turto pardavimas Vokietijoje, yra vietos gyventojai, kurie pirmą kartą nusprendžia pirkti savo namus.
Po daugelio metų kylančių kainų apie nekilnojamąjį turtą, parduodamą Vokietijoje, pradiniai mokėjimai ir sandorių išlaidos daugeliui namų ūkių neleidžia pirkti namo.
Kainų Tendencijos
Per pastarąjį dešimtmetį Vokietijos būsto kainos smarkiai išaugo. ES komisijos tyrimai parodė, kad kainos nuo 2010 iki 2022 m. padidėjo 81 %. Taip pat buvo trumpalaikių kainų šuolių. Vokietijos federalinės statistikos tarnybos (Destatis) duomenys rodo, kad kainos 2021-2022 m. keturis ketvirčius iš eilės didėjo daugiau nei 10 % per metus.
Nekilnojamojo turto portalo „Immowelt“ tyrimai parodė, kad 2022 m. pradžioje namai Vokietijoje vidutiniškai kainavo 2800 € už kvadratinį metrą, o butai - 3200 €.
Vidutinė nekilnojamojo turto pardavimo kaina Vokietijoje, visų pirma jos kapitalo rinkoje, padidėjo 20,5% nuo 2017 m. Iki 2018 m.
Tačiau yra požymių, kad artėja sulėtėjimas. 2022 m. gegužę „Reuters“ atlikta būsto analitikų apklausa prognozavo 7 % kainų augimą 2022 m., 3 % - 2023 m.
Kai kurių Vokietijos miestų nekilnojamasis turtas yra pigesnis nei kitose Europos šalyse. Labiausiai prestižinėje Berlyno kaimynystėje galima nusipirkti parduodamą turtą vienam trečdaliui panašios nuosavybės Londono kainos.
Miunchenas yra brangiausias miestas Vokietijoje pirkti būstą. Be aukštų būsto kainų, miestas taip pat turi dideles pragyvenimo išlaidas.
Žvelgiant į kitus miestus, galima teigti, kad ten vidutinės kvadratinio metro vertės vyrauja tarp 1 000 - 2 000 EUR. Tuo tarpu vidutinis nuomos pajamingumas Vokietijos portfelyje lygus 3,8 proc.
Sąlyginai butų kainos Vokietijoje nėra labai didelės. Bet yra daugybė miestų Europoje, kur kainos gerokai didesnės. Bet esminis palyginimas matuojant kainų lygį yra "Price to Income Ratio". Tai yra, būsto vidutinės kainos ir asmens metinių pajamų dydžio palyginimas.
Pasyvios pajamos iš NT ir Augantys vienaragiai: DUOMENIMIS GRISTOS INVESTICIJOS 2023
Pirkimo Procesas
Jei kada nors bandėte pirkti ar parduoti nekilnojamąjį turtą Vokietijoje, žinote, kaip greitai viskas gali tapti sudėtinga be tinkamo partnerio šalia. Didžiulis miesto dydis, greitai besikeičianti rinka ir dideli skirtumai tarp agentūrų gali padaryti procesą pribloškiančiu.
Štai pagrindiniai žingsniai, kuriuos reikia atlikti perkant butą Vokietijoje:
- Hipotekos patvirtinimas: Prieš ieškant turto Vokietijoje, patartina gauti išankstinį hipotekos patvirtinimą (pre-approval) iš banko.
- Turto paieška: Vokietijoje yra daug nekilnojamojo turto portalų, pradedant tais, kurie siūlo visų tipų turtą, baigiant specializuotais. Dauguma nekilnojamojo turto Vokietijoje yra parduodama per nekilnojamojo turto agentus.
- Pasiūlymo pateikimas: Radus turtą, pateiksite pasiūlymą per nekilnojamojo turto agentą. Jei pasiūlymas priimamas, jūsų bus paprašyta sumokėti rezervacijos mokestį (0,5-1 % turto kainos).
- Turto vertinimas: Jei norite atlikti nepriklausomą turto vertinimą, kad patikrintumėte, ar pastate nėra problemų, tai turėtumėte padaryti prieš pasirašydami pirkimo sutartį.
- Hipotekos užbaigimas: Dabar laikas užbaigti hipotekos detales (pvz., kiek laiko fiksuosite palūkanų normą). Tai galima padaryti tiesiogiai su pasirinktu banku arba per nepriklausomą hipotekos brokerį, jei tokį pasamdėte.
- Pirkimo sutarties pasirašymas: Jūs ir pardavėjas susitarsite dėl notaro, kuris tvarkys teisinius sandorio aspektus. Notaras parengs galutinę pirkimo sutartį. Gavus sutartį, yra 14 dienų atvėsimo laikotarpis, kol ji gali būti pasirašyta. Tada kartu su pardavėju asmeniškai dalyvausite notaro biure.
- Mokesčių sumokėjimas: Po sandorio notarizacijos reikės sumokėti anksčiau minėtus mokesčius. Pirmiausia tikėtina, kad reikės sumokėti nekilnojamojo turto agento mokestį, o vėliau - notaro mokestį.
- Žemės registro perleidimas: Oficialiai netapsite turto savininku, kol nebus užbaigtas žemės registro perleidimas, kuris gali užtrukti kelias savaites po to, kai gausite raktus ir įsikelsite.
- Draudimas: Jei perkate namą Vokietijoje, paprastai reikės pastato draudimo (Wohngebäudeversicherung), kad padengtumėte bet kokios žalos pastato struktūrai išlaidas, pavyzdžiui, dėl gaisro ar potvynio.
- Komunalinės paslaugos: Įsikėlę į naująjį turtą, turėsite perimti esamas sutartis su komunalinių paslaugų teikėjais.
Papildomos Išlaidos
Perkant butą Vokietijoje, svarbu atsižvelgti į papildomas išlaidas, kurios gali sudaryti nemažą sumą. Štai pagrindinės papildomos išlaidos:
- Turto perleidimo mokestis (Grunderwerbsteuer): Tai didžiausia papildoma būsto pirkimo išlaida Vokietijoje. Tiksli norma priklauso nuo federalinės žemės, kurioje gyvenate. Berlyne mokate 6 %, Miunchene - 3,5 %.
- Notaro mokesčiai: Mokesčiai yra nustatyti įstatymu ir priklauso nuo turto vertės. Galite tikėtis mokėti apie 1,5-2 % turto pirkimo kainos.
- Nekilnojamojo turto agento mokesčiai (Maklerprovision): Nuo 2020 m. įstatymo Vokietijoje būsto pirkėjai paprastai dalijasi nekilnojamojo turto agento (Immobilienmakler) mokesčiais su pardavėju. Agentų mokesčiai labai skiriasi priklausomai nuo federalinės žemės, turto vertės ir agento sutarties specifikos.
Šioje lentelėje pateikiamos apytikslės papildomos išlaidos perkant butą Vokietijoje:
| Išlaidos | Apytikslė suma |
|---|---|
| Turto perleidimo mokestis | 3,5-6 % turto kainos |
| Notaro mokesčiai | 1,5-2 % turto kainos |
| Nekilnojamojo turto agento mokesčiai | Priklauso nuo susitarimo |
Patarimai Pirkėjams
Štai keletas patarimų, kurie padės jums sėkmingai įsigyti butą Vokietijoje:
- Pasiruoškite finansiškai: Prieš pradedant paiešką, įsitikinkite, kad turite pakankamai lėšų pradiniam įnašui, mokesčiams ir kitoms išlaidoms.
- Gaukite hipotekos patvirtinimą: Tai padės jums suprasti, kiek galite sau leisti, ir padidins jūsų šansus laimėti konkurencinėje rinkoje.
- Dirbkite su patikimu agentu: Patyręs nekilnojamojo turto agentas gali padėti jums rasti tinkamą turtą, derėtis dėl kainos ir sutvarkyti visus reikiamus dokumentus.
- Atlikite turto vertinimą: Tai padės jums įsitikinti, kad turtas yra geros būklės ir vertas prašomos kainos.
- Būkite kantrūs: Būsto pirkimas gali užtrukti, ypač konkurencingoje rinkoje. Būkite kantrūs ir nepasiduokite, kol nerasite tinkamo turto.
Nekilnojamojo Turto Mokestis (Grundsteuer)
Nuo 2025 m. sausio mėn. įsigaliojo esminė Vokietijos nekilnojamojo turto mokesčio (Grundsteuer) sistemos reforma. Reforma numato naują nekilnojamojo turto vertės vertinimą. Ji taip pat supaprastina skaičiavimą, nes daugiausia remiasi vidutiniais ir statistiniais duomenimis, siekiant nustatyti nekilnojamojo turto vertę.
Priklausomai nuo vertinamo nekilnojamojo turto tipo, taikomos skirtingos vertinimo sistemos, skirtos nustatyti nekilnojamojo turto vertę mokesčių tikslais. Neužstatyto nekilnojamojo turto vertė paprastai nustatoma padauginus jo plotą iš standartinės žemės vertės (Bodenrichtwert) sklypui. Nekilnojamojo turto su esamais komerciniais pastatais vertė apskaičiuojama pridedant standartizuotas įprastas statybos išlaidas prie sklypo vertės.
Antrame etape nekilnojamojo turto vertė padauginama iš pagrindinio federalinio mokesčio tarifo (Steuermesszahl), siekiant apskaičiuoti nekilnojamojo turto mokesčio bazinį dydį (Grundsteuermessbetrag). Pagal federalinį modelį pagrindinis federalinis mokesčio tarifas yra 0,034 % neužstatytam nekilnojamajam turtui ir nekilnojamajam turtui su esamais komerciniais pastatais. Kiti tarifai taikomi, pavyzdžiui, gyvenamajam nekilnojamajam turtui arba žemės ūkio paskirties žemei ir miškams.
Paskutiniame etape, siekiant apskaičiuoti nekilnojamojo turto mokesčio sumą, bazinis mokesčio dydis padauginamas iš savivaldybės daugiklio, kurį individualiai nustato atitinkamas miestas ar savivaldybė. Baden-Württemberg, Bavarija, Hamburgas, Hesenas ir Žemutinė Saksonija sukūrė skirtingas vertinimo ir nekilnojamojo turto mokesčio skaičiavimo sistemas.
tags: #nekilnojamas #turtas #voketrijoje