Nekilnojamojo turto (NT) mainai Lietuvoje yra aktuali NT rinkos dalis. Nors iš pirmo žvilgsnio gali pasirodyti, kad turto mainai - gana sudėtingas ar painus procesas, visgi tokie sandoriai turi ir neginčijamų privalumų, bei tam tikrais atvejais yra net paprastesnis, nei tradicinis turto pirkimo - pardavimo sandoris. Paskolos sąlygoms griežtėjant, palūkanoms augant, bei susidarius kitiems nepalankiems atvejams, kartais nepavyksta įsigyti ar parduoti būsto iš karto, tad natūralu, kad iš to kyla poreikis nekilnojamo turto mainams. Reikia paminėti, kad Lietuvoje vyksta įvairūs nekilnojamojo turto mainai - tai būsto, verslo patalpų ar žemės sklypų mainai. Taip pat galima mainyti ir vienos paskirties nekilnojamąjį turtą į kitą, jeigu tai tenkina abi šalis.
Šiame straipsnyje aptarsime nekilnojamojo turto mainų apmokestinimo aspektus Lietuvoje, įskaitant gyventojų pajamų mokestį (GPM), dovanojimo ir paveldėjimo mokesčius, bei pridėtinės vertės mokesčio (PVM) ypatumus.
Gyventojų Pajamų Mokestis (GPM)
NT mainų sandoris savo esme laikomas pirkimo - pardavimo sandoriais. Todėl pajamos, gautos pardavus nekilnojamąjį turtą, yra apmokestinamos gyventojų pajamų mokesčiu (GPM). GPM apskaičiuojamas ir mokamas ne nuo visos gautos pardavimo kainos, o nuo pajamų, kurios gautos pardavus žemės sklypą ir sumos, kuri buvo mokėta įsigyjant žemę, skirtumo.
GPM yra apskaičiuojamas pagal formulę:
GPM = (pardavimo pajamos* - įsigijimo kaina** - privalomi mokėjimai***) x 15 proc.
- *pardavimo pajamos - tai suma, už kurią pardavėte nekilnojamąjį turtą;
- **įsigijimo kaina - nekilnojamojo turto pirkimo kaina, o kai turtas įsigytas kitu (ne pirkimo) būdu jo įsigijimo kaina nustatoma pagal teisės aktuose nustatytas taisykles.
- ***privalomi mokėjimai - tai išlaidos, kurios privalomai patiriamos parduodant turtą (pvz., atlygis notarams, mokestis už VĮ Registrų centro atliekamus registravimo veiksmus ir pan.).
Nekilnojamojo turto pardavimo pajamoms apmokestinti taikomas 15 proc. pajamų mokesčio tarifas. Tačiau jeigu šių ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumą, tuomet šį dydį viršijanti pajamų dalis apmokestinama taikant 20 proc. pajamų mokesčio tarifą.
Svarbu atkreipti dėmesį, kad į 120 VDU metinę pajamų sumą neįskaičiuojamos individualios veiklos pajamos, pajamos iš paskirstytojo pelno, autoriniai atlyginimai, gauti iš darbdavio, tantjemos bei atlygis už veiklą stebėtojų taryboje, valdyboje, paskolų komitete, mažosios bendrijos vadovo (ne bendrijos nario) pajamos už vadovavimą.
15 proc. ar 20 proc. GPM tarifu? Jeigu apskaičiuotoji apmokestinamoji pajamų už parduotą žemę ar kitą turtą suma, kuri kartu su kitomis metinėmis su darbo santykiais ar jų esmę atitinkančiais santykiais nesusijusiomis pajamomis (išskyrus pajamas iš individualios veiklos, paskirstytojo pelno, tantjemas, atlygį už veiklą stebėtojų taryboje, valdyboje, paskolų komitete, iš darbdavio gautus autorinius atlyginimus, mažųjų bendrijų vadovų (nesančiais nariais), pagal civilinę paslaugų sutartį gautas pajamas) neviršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių (VDU) sumos, yra apmokestinama taikant 15 proc. pajamų mokesčio tarifą, o viršijančioji 120 VDU sumą - taikant 20 proc.
Jeigu parduodama žemė įgyta atkūrus nuosavybės teises ir žemę grąžinus turto savininkų vaikams, sutuoktiniams, vaikaičiams, testamentiniams įpėdiniams ir kitiems Piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą įstatymo 2 straipsnio 1-2 dalyse nurodytiems asmenims, žemės įsigijimo kaina prilyginama pardavimo kainai, tai parduodant tokią žemę GPM niekada nereikia mokėti.
Kai žemė įgyta kaip dovana, jos įsigijimo kaina laikoma dovanos gavimo metu buvusi tikroji rinkos kaina. Jeigu žemė įgyjama kaip atlyginimas už suteiktas paslaugas, atliktus darbus, perduotas ar suteiktas teises, parduotą ar kitaip investuotą turtą ar lėšas, žemės įsigijimo kaina laikoma tikroji jos rinkos kaina.
Taigi gyventojo sudaromi žemės tiekimo sandoriai laikomi ekonomine veikla tuomet, kai tokiems sandoriams būdingas tam tikras tęstinumas ir atsikartojimas bei ekonominės naudos siekimas. Atsitiktiniai sandoriai, kuriuos sudarę gyventojai neturi ketinimo vykdyti veiklą ir siekti gauti iš jos pajamų ateityje, nelaikomi ekonomine veikla ir nėra PVM objektas.
120 VDU metinės pajamų sumos
Štai 120 VDU metinės pajamų sumos pastaraisiais metais:
| Metai | 120 VDU suma (Eur) |
|---|---|
| 2020 | 148968 |
| 2021 | 162324 |
| 2022 | 180492 |
| 2023 | 202188 |
| 2024 | 228324 |
| 2025 | 253065,60 |
Dovanojimo ir Paveldėjimo Mokesčiai
Tiek dovanojimo, tiek paveldėjimo būdu nekilnojamojo turto gavę artimi giminaičiai neturi mokėti jokių mokesčių. Tačiau, jeigu giminystės ryšiai į įstatymų numatytą kategoriją nepapuola, atsiranda papildomų mokesčių.
Už nekilnojamojo daikto dovanojimą sutuoktiniui, tėvams, vaikams, įvaikiams, seneliams, vaikaičiams arba mainų tarp šių asmenų sutarties patvirtinimą, taikomas nuo 14,48 iki 23,17 eur. „Prie šios sumos dar teks pridėti atlygį už patikrinimą valstybiniuose registruose - nekilnojamojo turto, gyventojų registro, areštų, hipotekos ir kituose. Už tokio nekilnojamojo turto dovanojimo sutarties patvirtinimą būtų taikomas 0,45 proc. nuo turto vertės mokestis, bet ne mažesnis kaip 28,96 eur. ir ne didesnis kaip 5792 eur.
Nekilnojamojo turto dovanojimas. Kokius mokesčius reikia mokėti? | Teisinėkonsultacija.lt
Jeigu turtas dovanojamas asmenims, kurie nepatenka į šį ratą, gavėjai, jeigu dovanojamo turto vertė viršija 2500 eurų, nuo viršijamos sumos turi mokėti 15 proc. gyventojų pajamų mokesčio. Tokios pat taisyklės taikomos ir paveldėjimui - artimi giminaičiai, turtą gavę paveldėjimo būdu, mokesčių už jį mokėti neturi. Šis mokestis skaičiuojamas nuo 70 proc. paveldėto turto vertės.
Jeigu apmokestinamoji turto vertė nėra didesnė negu 150 tūkst. eurų, tada paveldėjimo mokestis - 5 proc. Jeigu paveldėto turto apmokestinamoji vertė yra didesnė kaip 150 tūkst. eurų, tada - 10 proc.
Pridėtinės Vertės Mokestis (PVM)
Pagal PVMĮ nekilnojamojo turto pardavimas nėra apmokestinamas PVM, išskyrus kelias išimtis. Žemės statyboms pardavimas yra apmokestinamas PVM. NT sandoriai paprastai yra didelės vertės ir tai sąlygoja reikšmingas PVM sumas.
Kada taikoma ir kada netaikoma GPM lengvata pajamoms iš buto pardavimo? PVM įstatymas nesieja PVM prievolių su pastato paskirties pakeitimu. PVM apskaičiavimo tikslais prieš 5 m. pasistatytas pastatas laikomas senu ir nėra apmokestinamas PVM. Pasirinkimas skaičiuoti PVM galioja tuomet, kai pirkėjas yra PVM mokėtojas. Parduodamas NT be PVM. Prieš 12 mėn. Atvirkštinio PVM mechanizmas nėra taikomas parduodant NT. Įmonė gali po 5 metų parduoti butą be PVM, net jeigu jis buvo pirktas su PVM.
Gyvenamojo namo pardavimui ir nuomai taikomos skirtingos PVM taisyklės. Senų pastatų pardavimas PVM neapmokestinamas. Tai, kad žemės sklypas įsigytas be PVM, jokios įtakos jo pardavimo apmokestinimui neturės.
Kiti svarbūs aspektai
Prieš ieškant nekilnojamo turto mainų, rekomenduojama atlikti savo turimo nekilnojamo turto vertinimą. Taip pat, nekilnojamojo turto vertinimas dažnai būna privalomas teisiniais atvejais arba finansinių operacijų metu. Turto vertinimas turi būti atliekamas kvalifikuoto nekilnojamojo turto vertintojo, arba nekilnojamojo turto brokerio. Turto vertinimo metu vertintojas atsižvelgia į įvairius veiksnius, įskaitant turto vietą, dydį, būklę.
Kai turimas turtas įvertintas, jį galima paskelbti NT skelbimų portaluose, arba patiems leistis į paieškas. Kad sandoris įvyktų sklandžiai ir tenkintų, turite aiškiai išsikelti savo lūkesčius. Tam rekomenduoju pasidaryti nedidelius namų darbus. Nekilnojamo turto objekto mainų galite ieškoti NT skelbimų portaluose, arba patys įkelti savo norimą mainyti turtą.
Kai partneris rastas, reikia pradėti derybas dėl turto mainų. Jeigu to reikia, šalys gali pasirašyti finansines sutartis arba pasiskolinti lėšų siekiant užtikrinti sklandų mainų procesą. Galima atlikti ir tokį mainų sandorį už būstą, už kurį dar mokama paskola, tačiau čia atsiranda papildomų sunkumų tvarkant dokumentus. Abiems šalims sutarus palankiai, sudaroma mainų sutartis pas notarą, kurioje nustatomos pagrindinės sąlygos, tokios kaip mainų objektai, kaina ir kitos svarbios detalės. Jeigu reikalinga priemoka, ji turi būti sumokėta iki turto perdavimo.
Paskutinis etapas atliekamas tada, kai visi finansiniai ir teisiniai žingsniai yra atlikti. Vykstant nekilnojamojo turto mainams, svarbu atidžiai laikytis teisinių nuostatų, turėti aiškias mainų sąlygas ir jeigu reikia - konsultuotis su patyrusiais specialistais. Visi šie veiksmai užtikrins, kad turto mainai vyktų sklandžiai ir teisėtai.
Nekilnojamojo turto mainų privalumai:
- Pirma, turto mainai leidžia žmonėms iš karto gauti norimą nekilnojamą turtą, tad nereikia laukti, kol bus parduotas turimas turtas.
- Antra, mainai gali būti ekonomiškai efektyvūs, nes leidžia žmonėms mainyti turto vertę be tiesioginio pinigų įnašo.
- Trečia, turto mainai gali būti naudingi, kai žmogus nori išvengti mokesčių. Pavyzdžiui, jei žmogus parduoda turtą, jis gali būti apmokestintas pelno mokesčiu.
Nekilnojamųjų daiktų pardavimas visuomet įforminamas notarine tvarka.
Kasmet gyventojų GPM deklaravimo laikotarpiu VMI skelbia išaiškinimus dėl jų pajamų apmokestinimo.
Jeigu pirkėjas pageidauja perkamo turto - žemės ir namo - kainas atskirti, tai padaryti nėra draudžiama.
Nors stebint NT rinką, nekilnojamo turto mainų skelbimai užima mažąją dalį visų skelbimų skaičiaus, tačiau vis tiek rodo, kad tokie turto mainai yra aktuali NT rinkos dalis.
tags: #nekilnojamo #turto #mainumas