Šiame straipsnyje aptarsime fizinių asmenų nekilnojamojo turto nuomos pajamų apmokestinimą gyventojų pajamų mokesčiu (GPM). Taip pat, svarbu atsižvelgti kiek pajamų galite surinkti per mėnesį iš savo veiklos.
Pavyzdys GPM311 formos, naudojamos deklaruoti pajamas iš nekilnojamojo turto nuomos
Svarbu: Šiame straipsnyje pateikiama informacija yra skirta bendram naudojimui ir neturėtų būti laikoma teisine ar finansine konsultacija. Mes nesame atsakingi už galimus pasikeitimus mokesčių ar teisiniuose įstatymuose. Prieš priimdami bet kokius su mokesčiais susijusius sprendimus, primygtinai rekomenduojame kreiptis į Valstybinę Mokesčių Inspekciją (VMI) arba pasitarti su kvalifikuotu mokesčių ar teisiniu specialistu.
Nekilnojamojo Turto Nuomos Apmokestinimo Būdai
Nekilnojamo turto nuoma yra taip pat ekonominė veikla, todėl turi būti apmokestinama. Pagrindinė taisyklė labai paprasta - reikia sumokėti GPM nuo visų pajamų už nuomą.
Fizinio asmens iš nekilnojamojo turto nuomos gautos pajamos gali būti apmokestinamos dviem būdais - įregistravus individualią veiklą (verslo liudijimo pagrindu) arba neįregistravus individualios veiklos, pildant pajamų mokesčio deklaraciją už praėjusius metus.
Gyvenamosios Paskirties Nekilnojamojo Turto Nuoma
Jeigu gyventojai nuomoja gyvenamosios paskirties nekilnojamąjį turtą, tokio turto nuoma nelaikoma individualia veikla, jos registruoti nereikia.
Gautos pajamos apmokestinamos dviem būdais:
- Sumokėti 15 proc. pajamų mokestį nuo gautų nuomos pajamų.
- Įsigyti verslo liudijimą.
Gautas pajamas apmokestinant pirmuoju variantu, pajamos deklaruojamos Metinėje pajamų deklaracijoje GPM311 ir mokestis sumokamas metams pasibaigus iki kitų metų gegužės 1 dienos. Kadangi ši veikla nelaikoma individualia, gyventojas negali gautų pajamų mažinti patirtomis išlaidomis ar 30 proc., taip pat negali taikyti mokesčio kredito ir mokėti 5-15 proc. pajamų mokesčio.
Kalbant apie antrąjį variantą, kai įsigyjamas verslo liudijimas, nustatyto fiksuoto dydžio pajamų mokestis sumokamas savivaldybei ir kasmet gali keistis. Fiksuoto dydžio pajamų mokesčiu gali būti apmokestinamos 45 tūkst. Eur per mokestinį laikotarpį neviršijančios nekilnojamojo turto objekto nuomos pajamos (kai nuomojami keli objektai, pajamos sudedamos). Jei turto nuomos pajamos viršija 45 tūkst. Eur, viršijanti gautų pajamų dalis apmokestinama 15 proc. pajamų mokesčio tarifu.
Svarbu žinoti, jog kiekvienam nuomojamam gyvenamosios paskirties objektui privaloma įsigyti po atskirą verslo liudijimą. Pagal verslo liudijimą gyventojai negali nuomoti gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto įmonėms, turto nuomos pajamas galima gauti tik iš fizinių asmenų.
Gyvenamąsias patalpas gyventojui ne verslo tikslais ar individualios veiklos vykdymui nuomoti galima abiem būdais - tiek registruojant individualią veiklą (verslo liudijimo pagrindu), tiek jos neregistruojant.
Verslo Liudijimas
Vienas iš būdų išvengti GPM - įsigyti verslo liudijimą. Verslo liudijimas - tai pažyma, patvirtinanti, kad asmuo yra sumokėjęs tam tikro dydžio mokestį ir gali verstis tam tikrą veiklą - mūsų atveju NT nuomos veikla.
Gyventojas, turintis verslo liudijimą, gali nuomoti gyvenamąsias patalpas tik kitiems gyventojams. Gyvenamųjų patalpų nuomos verslo liudijimas nesuteikia teisės teikti paslaugas juridiniam asmeniui.
Verslo liudijimo kainos skiriasi priklausomai nuo savivaldybės, kurioje vykdoma veikla ir yra perskaičiuojamos kiekvienais metais.
Svarbu! Nuo 2020 liepos 1 d. gyventojai privalo įsigyti atskirą verslo liudijimą kiekvienam nuomojamam objektui.
Individuali Veikla
Pasirenkant šį būdą, reikia įregistruoti individualią veiklą pagal pažymą „Poilsiautojų ir kita trumpalaikio apgyvendinimo veikla“ arba „Kita apgyvendinimo veikla“.
Individualiai veiklai taikomas mokesčio tarifas priklauso nuo pajamų sumos. Gyventojų pajamų mokestis apskaičiuojamas taikant 15 % tarifą, o gauta mokesčio suma mažinama gyventojų pajamų mokesčio kreditu. Pajamoms, neviršijančioms 20 000 eurų per metus, taikomas 5 % tarifas po kredito pritaikymo. Jei pajamos siekia iki 35 000 eurų, tarifas proporcingai didėja nuo 5 % iki 15 %.
Pasirinkus individualią veiklą, vienas iš privalumų yra galimybė atskaityti faktines išlaidas, patirtas siekiant uždirbti pajamas. Tai galima daryti remiantis leidžiamais atskaitymais, kurie gali siekti ne daugiau kaip 30% gautų pajamų.
Trumpalaikės būsto nuomos mokesčiai Lietuvoje gali būti mokami trejopai - įsigyjant verslo liudijimą, mokant 15% gyventojų pajamų mokestį (GPM) arba dirbant su individualia veikla.
Individualios veiklos pagal pažymą įregistravimas, duomenų keitimas/papildymas per Mano VMI sistemą
Pasirinkus mokėti 15% GPM (arba tiesiog pamiršus pasiimti VL ar ĮV), mokesčius už praėjusius metus turėsite sumokėti iki gegužės 1 d. deklaruojant pajamas.
Pagrindinis minusas, jog pasirinkus tokį būdą Jums gali tekti susimokėti mokesčius nuo tos sumos už kurią įvyko pardavimas (įskaitant pvz. Airbnb ar Booking.com komisinius, miesto rinkliavą ir kitas tarpininkų išlaidas).
Negyvenamosios Paskirties Nekilnojamojo Turto Nuoma
Jeigu gyventojai nuomoja negyvenamosios paskirties nekilnojamąjį turtą (pvz., gamybinius pastatus, žemę), tokio turto nuoma nelaikoma individualia veikla ir jos registruoti nereikia. Gautos turto nuomos pajamos apmokestinamos 15 proc. pajamų mokesčio tarifu.
Svarbu žinoti, jog pajamų mokesčio apskaičiavimas, deklaravimas ir sumokėjimas priklauso nuo to, kam nekilnojamas turtas nuomojamas:
- Jei turtas nuomojamas fiziniams asmenims (vykdantiems individualią veiklą ir išsinuomotas turtas naudojamas veiklai vykdyti), tokio turto nuoma priskiriama A klasės pajamoms ir nuo išmokamos pajamų sumos apskaičiuoti, išskaičiuoti, deklaruoti ir sumokėti 15 proc. pajamų mokestį privalo fizinis asmuo (nuomininkas).
- Jei turtas nuomojamas juridiniams asmenims (įmonėms), išmokos priskiriamos A klasės pajamoms ir nuo išmokamos pajamų sumos apskaičiuoti, išskaičiuoti, deklaruoti ir sumokėti 15 proc. pajamų mokestį privalo turtą išsinuomojusi įmonė (nuomininkas).
- Jei turtas nuomojamas fiziniams asmenims (gyventojams), kurie išsinuomotą turtą naudos asmeninėms reikmėms, tokio turto nuoma priskiriama B klasės pajamoms ir apskaičiuoti, deklaruoti ir sumokėti 15 proc. pajamų mokestį privalo pajamas gavęs gyventojas (nuomotojas).
Jei gyvenamosios paskirties patalpos nuomojamos juridiniam asmeniui arba gyventojui individualios veiklos vykdymui, mokestį moka nuomininkas, t. y. jis yra mokestį išskaičiuojantis asmuo.
Išmokėjus A klasės pajamas, turtą išsinuomojusi įmonė arba gyventojas (vykdantis individualią veiklą ir naudojantis tą turtą veiklai vykdyti) privalo pateikti Valstybinei mokesčių inspekcijai formą GPM313 iki kito mėnesio 15 dienos. Metams pasibaigus, privaloma pateikti formą GPM312 iki kitų kalendorinių metų vasario 15 dienos.
Kai už nuomojamą turtą išmokamos B klasės pajamos, apskaičiuoti, deklaruoti ir sumokėti pajamų mokestį privalo pajamų gavęs gyventojas (nuomotojas).
Būtina paminėti, kad nesvarbu, kokios paskirties turtas nuomojamas - visada tikslinga sudaryti nekilnojamojo turto nuomos sutartį raštu.
Kai nekilnojamasis turtas nuomojamas nekilnojamojo turto nuomos sutarties pagrindu, gaunamos pajamos apmokestinamos 15 proc. gyventojų pajamų mokesčio tarifu, jei iš nekilnojamojo turto nuomos gautų pajamų suma kartu su kitomis su darbu nesusijusiomis pajamomis neviršija 120 vidutinių darbo užmokesčių (VDU), t. y. 136 334 EUR. Kai iš nekilnojamojo turto nuomos gautų pajamų kartu su kitomis su darbu nesusijusiomis pajamomis suma viršija 120 VDU, t. y. 136 334 EUR, sumai, viršijančiai minėtą ribą, taikomas 20 proc.
Svarbu pažymėti, kad fiksuoto dydžio pajamų mokesčiu gali būti apmokestinamos 45 000 EUR per mokestinį laikotarpį neviršijančios nekilnojamojo turto objekto nuomos pajamos. 45 000 EUR sumą per mokestinį laikotarpį viršijančios nekilnojamojo turto nuomos pajamos apmokestinamos taikant 15 proc. / 20 proc.
Norint deklaruoti gyventojo pajamas, gautas iš nekilnojamojo turto nuomos, pildoma gyventojų pajamų mokesčio deklaracijos forma GPM311 (ankstesniems metams taikoma forma GPM308).
Aptariamais atvejais Valstybinio socialinio draudimo (VSD) ir privalomojo socialinio draudimo (PSD) įmokos „Sodrai“ turi būti mokamos tik tada, kai nekilnojamasis turtas nuomojamas individualios veiklos (verslo liudijimo) pagrindu. PSD kas mėnesį mokama įmoka sudaro 38,74 EUR. VSD įmokų tarifas - 8,72 proc. nuo minimaliosios mėnesinės algos (MMA), arba 48,40 EUR. Ši suma, priklausomai nuo dalyvavimo pensijų kaupime įmokos, gali padidėti iki 58,39 EUR arba 65,05 EUR.
Individuali Veikla
Individuali veikla tai savarankiška veikla, kuria besiverčiantis gyventojas siekia gauti pajamų ar kitokios tam tikros ekonominės naudos per tęstinį laikotarpį. Individuali veikla- lengviausias ir itin populiarus būdas užsiimti savarankiška bei nepriklausoma veikla.
Galima išskirti 4 kriterijus apibūdinti individualiai veiklai:
- Tai savarankiška komercinė arba gamybinė veikla (bet kokio pobūdžio, išskyrus nekilnojamojo turto pardavimą/ nuomą);
- Tai kūryba, profesinė, mokslinė bei panaši savarankiška veikla;
- Tai savarankiška sportinė veikla;
- Tai savarankiška atlikėjo veikla.
Individualios veiklos mokami mokesčiai
Kaip jau minėta vykdant individualią veiklą atsiranda prievolė mokėti mokesčius. Pagrindiniai individualios veiklos mokesčiai:
- GPM (gyventojų pajamų mokestis), mokamas kartą metuose;
- PSD (privalomasis sveikatos draudimas). PSD įmokos kodas 444 ir dažniausiai mokama kas mėnesį.
- VSD (valstybinio socialinio draudimo) įmokos, mokamos kartą metuose. VSD įmokos kodas 444.
Nuo 2018m. sausio 1d. pajamoms iš individualios veiklos taikomas 15proc. pajamų mokesčio tarifas (netaikoma pajamoms gautoms iš individualios žemės ūkio veiklos, kuriai taikomas 10proc. pajamų mokesčio tarifas).
Nuo 2010m. sausio 1d. pajamos, kurios buvo gautos iš nekilnojamojo turto prekybos, nebėra priskiriamos individualios veiklos pajamoms ir yra apmokestinamos 15proc. pajamų mokesčio tarifu (atimant iš pardavimo pajamų turto įsigijimo kainą).
Kaip atsidaryti individualią veiklą?
Individualios veiklos registravimas itin paprastas. Visus duomenis bei dokumentus galima pateikti 3 būdais: atvykus į VMI skyrių arba paštu - abiem atvejais pildoma popierinė forma REG812. Taip pat tai padaryti greitai bei paprastai galima internetu. Pažymą dėl individualios veiklos išdavimo vėliausiai galima pateikti tą pačią dieną kai pradėta vykdyti veikla.
Individualios veiklos pažyma internetu išduodama užpildžius prašymą elektroniniu būdu asmeninėje Mano VMI paskyroje. Prisijungti prie šios sistemos galima su mobiliuoju parašu arba elektronine bankininkyste.
Žingsniai, kuriuos reikia atlikti prisijungus Mano VMI paskyroje:
- Paslaugos -> Individuali veikla pagal pažymą
- Individualios veiklos pagal pažymą užsakymas, keitimas ir atstovo duomenų tvarkymas, atsidariusiame lange spausti Pildyti prašymą, jį užpildžius spausti pateikti
Individualios veiklos nutraukimas
Norint nutraukti individualią veiklą reikia asmeniškai (arba per įgaliotą asmenį) ne vėliau negu per 5 darbo dienas po veiklos nutraukimo apie tai pranešti VMI. Individualią veiklą nutraukti galima tais pačiais 3 būdais kaip ir ją atsidaryti, t.y. VMI skyriuje, paštu išsiunčiant užpildytus dokumentus (REG812 forma dėl veiklos nutraukimo) arba internetu.
Uždaryti individualią veiklą internetu- pats greičiausias ir patogiausias būdas, neatimantis brangaus laiko. Nusprendus pateikti paraišką dėl veiklos nutraukimo elektroniniu būdu pirmiausia reikėtų prisijungti prie Mano VMI paskyros, spausti Paslaugos -> Individuali veikla pagal pažymą -> Individualios veiklos pagal pažymą nutraukimas, atsidariusiame lange spausti Pildyti prašymą. Patikrinti individualios veiklos nutraukimo būseną galima Mano VMI pasirinkus: dokumentai-> individualios veiklos pažymos.
Ar įmanoma gauti paskolą su individualia veikla?
Paskolos su individualios veiklos pažyma dirbantiems žmonėms tikrai prieinamos pakankamai lengvai, tačiau yra daug labiau ribojama paskolos suma, skirtingai nei paskolos juridiniams asmenims atveju. Pagal individualią veiklą dirbančių asmenų pajamos beveik visada vertinamos ilgesnio laikotarpio perspektyvoje nei dirbančių pagal darbo sutartis, prašoma deklaracijų už praėjusius metus.
Taigi, paskolos asmenims, dirbantiems su individualia veikla, išduodamos pajamas vertinant pagal daug griežtesnę procentinę išraišką. Tai reiškia, jog gaunamų pajamų vidurkis gali būti sumažintas siekiant nustatyti tvarumo lygį. svarbu paminėti, jog asmenys dirbantys su individualia veikla nesulaukia išimčių vertinant mokumo kriterijus, siekiant gauti paskolą vėluojančių mokėjimų, įsiskolinimų būti negali.
Individualios veiklos apskaita
Tiek individualia veikla užsiimantys asmenys, kurie savo veikloje taiko pinigų apskaitos principą, tiek ir individualia veikla užsiimantys asmenys, kurie taiko kaupimo apskaitos principą, privalo pildyti gyventojų individualios veiklos pajamų - išlaidų apskaitos žurnalą. Taigi, jį pildyti privalo visi individualią veiklą pagal pažymą vykdantys asmenys (išskyrus tuos asmenis, kurie veiklos pajamoms apskaityti naudoja kasos aparatą (okiu atveju, veiklos pajamos ir išlaidos, turi būti nurodytos aparato kasos operacijų žurnale) arba tuos asmenis, kuri buhalterinėje apskaitoje taiko dvejybinį įrašą).
Užsiimantys individualia veikla ne PVM mokėtojai daro atskirą įrašą pajamų - išlaidų apskaitos žurnale, kai faktiškai gauna pajamų iš individualios veiklos arba kai patiria išlaidų, susijusių su faktiškai gautomis individualios veiklos pajamomis, neatsižvelgiant į tai, ar jos apmokėtos.
Asmenys, pasirinkę leidžiamais atskaitymais laikyti 30 procentų gautų (uždirbtų) individualios veiklos pajamų, įgyja teisę nepildyti pajamų - išlaidų žurnalo skilčių, susijusių su išlaidomis. Taip pat šie asmenys neturi saugoti apskaitos dokumentų, pagrindžiančių išlaidas. Kiti individualia veikla užsiimantys asmenys privalo saugoti apskaitos dokumentus ir pajamų - išlaidų žurnalus ne mažiau kaip 10 metų.
Taip pat, kalbant apie individualios veiklos pagal pažymą buhalterinę apskaitą, svarbu paminėti, jog besiverčiantys individualia veikla asmenys savo klientams privalo išrašyti sąskaitą-faktūrą, kurioje pateikia informaciją apie tai, kokias prekes arba paslaugas pardavė/suteikė.
Kuo skiriasi individuali veikla nuo verslo liudijimo?
Aptariant esminius verslo liudijimo ir individualios veiklos ypatumus lengvai galime išskirti pagrindinius šių dviejų veiklų skirtumus:
- Užsiimant individualia veikla mokesčiai už gautas pajamas dirbant pagal individualios veiklos pažymą mokami metų gale, deklaruojant pajamas. tuo tarpu verslo liudijimo turėtojai moka mokesčius iš anksto tik pradėjus verstis veikla.
- Individuali veikla laikoma vykstančia kol asmuo, vykdantys veiklą, pateikia prašymą jos nutraukimui. Verslo liudijimą galima išsiimti pasirinktam laikotarpiui (savaitei, keliems mėnesiams) jei planuojama veikla užsiimti tik tam tikrą laiką.
- Užsiimant individualia veikla bei dirbant su juridiniais asmenimis nereikia mokėti jokių papildomų mokesčių. Papildomą 15proc. mokestį tenka mokėti su verslo liudijimu dirbantiems asmenims, jei 10proc. ir daugiau klientų yra juridiniai asmenys.
- Veiklų kiekis, leidžiantis dirbti su verslo liudijimu, labai ribotas lyginant su individualia veikla.
- Turint verslo liudijimą ir klientui reikalaujant- privaloma išrašyti čekius už suteiktas paslaugas.
- Užsiimant individualia veikla taikomi pajamų, valstybinio socialinio draudimo (VSD) bei privalomojo sveikatos draudimo (PSD) mokesčiai.
Mokesčių tarifai individualiai veiklai
Pajamų mokestis ir 120 VDU riba
Nuomos pajamoms apmokestinti taikomas 15 proc. pajamų mokesčio tarifas, tačiau jeigu šių ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumą (2025 m. 120 VDU 253065,60 Eur; 2024 m. 120 VDU 228324 Eur; 2023 m. 120 VDU 202188 Eur; 2022 m. 120 VDU 180492 Eur; 2021 m. 120 VDU 162324 Eur; 2020 m. 120 VDU 148968 Eur), tuomet šį dydį viršijanti pajamų dalis apmokestinama taikant 20 proc. pajamų mokesčio tarifą.
Į 120 VDU metinę pajamų sumą neįskaičiuojamos individualios veiklos pajamos, pajamos iš paskirstytojo pelno, autoriniai atlyginimai, gauti iš darbdavio, tantjemos bei atlygis už veiklą stebėtojų taryboje, valdyboje, paskolų komitete, mažosios bendrijos vadovo (ne bendrijos nario) pajamos už vadovavimą.
Kaip apmokestinamos nekilnojamojo turto pardavimo pajamos?
Gyventojų pajamų mokestis (GPM) yra apskaičiuojamas taip:
GPM = (pardavimo pajamos* - įsigijimo kaina** - privalomi mokėjimai***) x 15 proc.
Kur:
- *pardavimo pajamos - tai suma, už kurią pardavėte nekilnojamąjį turtą;
- **įsigijimo kaina - nekilnojamojo turto pirkimo kaina, o kai turtas įsigytas kitu (ne pirkimo) būdu jo įsigijimo kaina nustatoma pagal teisės aktuose nustatytas taisykles. Daugiau informacijos apie turto įsigijimo kainos nustatymą rasite čia;
- ***privalomi mokėjimai - tai išlaidos, kurios privalomai patiriamos parduodant turtą (pvz., atlygis notarams, mokestis už VĮ Registrų centro atliekamus registravimo veiksmus ir pan.).
Nekilnojamojo turto pardavimo pajamoms apmokestinti taikomas 15 proc. pajamų mokesčio tarifas, tačiau jeigu šių ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumą (2025 m. 120 VDU 253065,60 Eur; 2024 m. 120 VDU 228324 Eur; 2023 m. 120 VDU 202188 Eur; 2022 m. 120 VDU 180492 Eur; 2021 m. 120 VDU 162324 Eur; 2020 m. 120 VDU 148968 Eur), tuomet šį dydį viršijanti pajamų dalis apmokestinama taikant 20 proc. pajamų mokesčio tarifą.
Į 120 VDU metinę pajamų sumą neįskaičiuojamos individualios veiklos pajamos, pajamos iš paskirstytojo pelno, autoriniai atlyginimai, gauti iš darbdavio, tantjemos bei atlygis už veiklą stebėtojų taryboje, valdyboje, paskolų komitete, mažosios bendrijos vadovo (ne bendrijos nario) pajamos už vadovavimą.