Norint investuoti į nekilnojamąjį turtą, būtina įvertinti jo pelningumą, atsižvelgiant į nuomos pajamas ir pardavimo kainą. Vienas populiariausių ir lengviausiai suprantamų rodiklių yra turto pelningumo rodiklis (ROA), kuris parodo, kiek efektyviai valdomas turtas. Šis rodiklis parodo, kiek kiekvienam įmonės turto eurui tenka grynojo pelno.
ROA rodiklis yra vienas iš dažniausiai naudojamų rodiklių vertinant, kiek naudingai panaudojamas įmonės turtas, o kartu tai ir vienas iš bendrų rodiklių, kurie leidžia vertinti įmonės vadovybės veiklos efektyvumą. Šis faktas įdomus tiek įmonės savininkams, tiek investuotojams, tiek kreditoriams. Vertinant ROA reikšmes vyrauja nuomonė, kad žemesnis nei 5% ar 8% turto pelningumas nėra tinkamas, o virš 15 yra geras.
Tačiau reikia žinoti, kad tam tikrose veiklos šakose (ypač susijusiose su ženkliu kapitalo poreikiu) šis rodiklis gali siekti 1.5% ir toks gali būti laikomas priimtinu. Todėl lyginant įmonių pateiktą informaciją dera pasidomėti, kaip ji skaičiuoja vieną ar kitą rodiklį.
Paprastai neužtenka vieno rodiklio, norint įvertinti investicijos efektyvumą. Šis rodiklis neblogai atspindi vieno turto klasę, tačiau ar verta į ją investuoti, priklausys nuo to, ką siūlo kitos turto klasės bei asmeninių investuotojo parametrų.
Landsbergizmo dezertyrams - šakės! kas už Albino J. ultimatumo? | Balionų krizę išspręs Gražulis?
Pagrindiniai rodikliai ir jų analizė
Pelningumo rodikliai yra gausi finansinių rodiklių grupė. Vieni populiariausių yra pardavimų, turto ir nuosavybės pelningumo rodikliai, kurie dažnai dar vadinami grąžos rodikliais.
Turto pelningumo analizė
Turto pelningumas= (grynasis pelnas/ turtas) x (pardavimų pajamos/ pardavimų pajamos) = (grynasis pelnas/ pardavimų pajamos) x (pardavimų pajamos/ turtas)= =grynasis pardavimo pelningumas x turto apyvartumas.
Grynas pelnas/Turtas =[Grynas pelnas /pardavimai] : [Turtas/Pardavimai]= =[Grynas pelnas /Pardavimai] : [(Ilgalaikis turtas + trumpalaikis turtas)/Pardavimai]= =Grynasis pardavimų pelningumas/ (Fondų imlumas +Trumpalaikio turto panaudojimas).
Siūloma įvesti naujausio (ar planuojamo) periodo duomenis stulpelyje A, o praėjusio (pasirinkto) periodo duomenis - stulpelyje B. Stulpelis A-B parodys absoliutų pokytį tarp šių periodų duomenų. Rodiklių pokytis matuojamas eurais, koeficientų pokytis - punktais. Stulpelis A/B parodo kiek naujo (planuojamo) periodo reikšmės pakito procentais lyginant su praėjusiu periodu.
Pavyzdys: Įmonė, kurios turto dydis 5399200 eurai, grynasis pelnas 446400 eurai, ROA (turto pelningumas) dydis 8.3%.
Mokesčiai ir kitos išlaidos
Skaičiuojant nekilnojamojo turto pelningumą, svarbu atsižvelgti į mokesčius ir kitas išlaidas:
- Mokestis valstybei už pajamas: Galima mokėti pagal verslo liudijimą (patentą), kuris yra metinis mokestis (pvz., 2016 metais Vilniuje buvo 585 EUR, kasmet didėja), arba deklaruojant pajamas mokėti 15 proc. mokestį.
- Nekilnojamojo turto mokestis: 2016 metais nekilnojamo turto mokestis taikomas tiems fiziniams asmenims, kurių nekilnojamo turto vertė viršija 220 tūkst. EUR. Nuo 2015 metų viršijančiai nustatytą ribą sumai taikomas 0,5 proc.
- Einamasis remontas: Apima įprasto nusidėvėjimo remontą (sienos, grindys, lubos, smulkioji įranga, sanitariniai mazgai ar kitas pagal poreikį atliekamas remontas).
- Kapitalinis turto nusidėvėjimas: Tai, ką sutvarkysite einamojo remonto metu neturi nieko bendro su kapitaliniu nusidėvėjimu, kuris gali būti pašalintas tik atliekant kapitalinį remontą. Priklausomai nuo pastato tipo, realistiška kapitalinį turto nusidėvėjimą vertinti 1,0-2,5 proc.
ROA rodiklio formulė
Kiti svarbūs aspektai
Taip pat skaičiuojant pelningumą, reikia įvertinti:
- Galimą nuomos prastovą.
- Ne visų nuompinigių atgavimą iš nuomininkų.
Jei norite įvertinti prastovą, tiesiog langelyje "mėnesio nuomos kaina" įrašykite ją su tam tikra nuolaida: pvz., jei nuomos kaina 300 EUR, ir manote jog apie 10 proc.
tags: #nekilnojamo #turto #pelningumoas