Nekilnojamojo Turto Registravimo Terminas Lietuvoje

Nekilnojamojo turto registravimas yra svarbus procesas, užtikrinantis nuosavybės teisių apsaugą ir teisinį aiškumą.

Lietuvoje šią sritį reglamentuoja įvairūs įstatymai ir teisės aktai, nustatantys terminus ir tvarką.

Šiame straipsnyje aptarsime nekilnojamojo turto registravimo terminus Lietuvoje, remiantis įstatyminiais aktais ir teismų praktika.

Nuosavybės Teisės Atsiradimo Momentas

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra pažymėjęs, kad nuosavybės teisės atsiradimo ar pasibaigimo pagrindas yra ne registracijos faktas, kaip toks, o įstatyme nustatyta aplinkybė (sandoris, įvykis, aktas ar kt.), su kuria siejamas civilinių teisių ir pareigų atsiradimas ar pasibaigimas (Civilinio kodekso 4 straipsnis).

Teisinė registracija yra atsiradusios subjektinės teisės įregistravimo ar pasibaigusios tokios teisės išregistravimo pagrindas.

Pagal 1964 m. Lietuvos Respublikos civilinį kodeksą (CK149 straipsnis), galiojusį tam tikru laikotarpiu, turto įgijėjui pagal sutartį nuosavybės teisė atsirasdavo nuo daikto perdavimo momento, jeigu ko kita nenumatė įstatymas arba sutartis.

Jeigu sutartis, kuria perleidžiamas daiktas, turėjo būti įregistruojama, tai nuosavybės teisė atsirasdavo įregistravimo momentu.

Priėmus 2000 m. CK, teisinis reguliavimas pasikeitė: nuosavybės teisė į nekilnojamuosius daiktus (turtą) atsiranda nuo turto perdavimo įgijėjui momento (išskyrus atvejus, kai ką kita nustato sutartis ar įstatymas), o ne nuo sandorio įregistravimo viešame registre momento.

Taigi, naujuoju nuosavybės santykių reglamentavimu atsisakyta neproporcingai didelės viešojo administravimo veiksmų įtakos privatiniams nuosavybės teisiniams santykiams, tačiau 2000 m. CK taikytinas tik tiems civiliniams teisiniams santykiams, kurie atsirado jam įsigaliojus.

Civilinio kodekso patvirtinimo, įsigaliojimo ir įgyvendinimo įstatymo 8 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad sandorio formai taikomi jo sudarymo metu galioję įstatymai.

2000 m. 3 dalyje nustatyta išimtis numato, kad jeigu pagal sandorio sudarymo momentu galiojusį įstatymą sandoriui buvo nustatyta privaloma teisinė registracija, bet jis per įstatymo nustatytą terminą nebuvo įregistruotas, tai toks sandoris negalioja, išskyrus atvejus, kai dėl svarbių priežasčių praleistą įregistravimo terminą atnaujina teismas.

Ši teisės norma skirta būtent tokioms faktinėms situacijoms t.y. sutartims, kurioms pagal sudarymo metu galiojusį 1964 m.

Nekilnojamojo Turto Registro Terminai

Pagal Nekilnojamojo turto registro įstatymą, prašymai įregistruoti daiktines teises į nekilnojamąjį turtą nagrinėjami per skirtingus terminus, priklausomai nuo prašymo tipo ir skubumo:

• Prašymas įregistruoti nuosavybės teisę į nekilnojamąjį daiktą turi būti išnagrinėtas, sprendimas dėl jo priimtas ir duomenys į Nekilnojamojo turto registro duomenų bazę turi būti įrašyti ne vėliau kaip per dešimt darbo dienų po prašymo padavimo dienos. Asmens prašymu - skubos tvarka, per vieną darbo dieną.
• Prašymas įregistruoti kitą daiktinę teisę, šios teisės suvaržymus, juridinius faktus turi būti išnagrinėtas, sprendimas dėl jo priimtas ir duomenys į Nekilnojamojo turto registro duomenų bazę turi būti įrašyti ne vėliau kaip per penkias darbo dienas po prašymo padavimo.

Taip pat, 2021 m. įstatymo pakeitimai numato, kad:

• Prašymas įregistruoti daiktinę teisę į nekilnojamąjį daiktą, šios teisės suvaržymus, juridinius faktus turi būti išnagrinėtas, sprendimas dėl jo priimtas ir duomenys į Nekilnojamojo turto registro duomenų bazę turi būti įrašyti ne vėliau kaip per penkias darbo dienas po prašymo padavimo dienos, o kai kartu prašoma įregistruoti ir nekilnojamąjį daiktą arba pakeisti jo kadastro duomenis, - ne vėliau kaip per penkias darbo dienas nuo dienos, kurią baigiasi Nekilnojamojo turto kadastro nuostatuose nustatytas prašymų įregistruoti nekilnojamąjį daiktą ar pakeisti jo kadastro duomenis nagrinėjimo terminas.

Kada Būtina Registruoti Nekilnojamą Turtą?

Nekilnojamo turto registravimas yra privaloma procedūra kiekvienam savininkui, kai atsiranda ar pasikeičia nuosavybės teisė.

Registruoti būtina ne tik naujai pastatytus objektus, bet ir tuos, kurių teisinis statusas pasikeitė dėl sandorio, rekonstrukcijos ar kitų aplinkybių.

Po paskutinio punkto svarbu paminėti, kad registravimo pareiga kyla ne tik dėl sandorių ar statybos, bet ir dėl bet kokių pokyčių, kurie turi įtakos turto teisinei būklei.

Nekilnojamo Turto Registravimo Procesas Žingsnis Po Žingsnio

1. Teisinio pagrindo paruošimas
2. Kadastriniai matavimai
3. Dokumentų pateikimas Registrų centrui
4. Registrų centro vertinimas
5. Nekilnojamo turto registravimas

Nors registravimo procedūra gali atrodyti sudėtinga, iš tiesų ji susideda iš kelių aiškių žingsnių.

Svarbiausia tinkamai pasiruošti - surinkti reikalingus dokumentus, atlikti matavimus ir pasirūpinti teisiniu pagrindu.

1. Teisinio Pagrindo Paruošimas

Pirmasis žingsnis - įsitikinti, kad turite dokumentą, kuris patvirtina nuosavybės teisę.

Tai gali būti pirkimo-pardavimo, dovanojimo, paveldėjimo ar kitas teisinis sandoris.

2. Kadastriniai Matavimai

Jeigu objektas registruojamas pirmą kartą arba jam buvo atlikti iš esmės keičiantys darbai (rekonstrukcija, kapitalinis remontas, ploto keitimas), būtina atlikti kadastrinius matavimus.

3. Dokumentų Pateikimas Registrų Centrui

Kai visi dokumentai paruošti, savininkas gali pateikti paraišką registravimui per savitarną.

Sistemoje pasirenkama konkreti procedūra: pirmasis registravimas, duomenų pakeitimas, statinio įregistravimas ar kiti veiksmai.

4. Registrų Centro Vertinimas

Pateikus dokumentus, Registrų centras juos patikrina ir įvertina, ar informacija yra aiški, tiksli ir atitinka teisės aktų reikalavimus.

5. Nekilnojamo Turto Registravimas

Kai procedūra baigiama, savininkas gauna oficialų patvirtinimą, o objektas įtraukiamas į Nekilnojamojo turto registrą.

Nekilnojamo Turto Registravimo Kaina

Nekilnojamo turto registravimo kaina priklauso nuo kelių svarbių veiksnių: objekto tipo, pasirinkto registravimo termino, ar reikalingi kadastriniai matavimai ir ar registracija atliekama įprasta, ar skubos tvarka.

Pirmiausia, kainą lemia registravimo paslauga, kurią teikia Registrų centras.

Įprastas registravimas dažniausiai kainuoja mažiau, tačiau gali užtrukti iki kelių savaičių.

Skubos tvarka registravimas atliekamas gerokai greičiau - net per 1-3 darbo dienas, tačiau už tai taikomas didesnis tarifas.

Antra, reikšmingą dalį išlaidų sudaro kadastriniai matavimai, jei jie privalomi konkrečiu atveju.

Matavimų kainos skiriasi pagal objekto plotą, sudėtingumą ir matininko paslaugų įkainius.

Mažesniems objektams kaina gali būti keli šimtai eurų, o dideliems ar sudėtingiems statiniams - keliais kartais didesnė.

Trečia, svarbi ir dokumentų parengimo kaina.

Jei turtas naujai pastatytas, gali prireikti projektavimo dokumentų, energinio naudingumo sertifikato, statybos užbaigimo procedūrų.

Galiausiai, būtina paminėti, kad Registrų centras nuolat skelbia aktualius įkainius, todėl savininkams verta juos pasitikrinti prieš pradedant procedūrą.

Kaip Paspartinti Registravimo Procesą?

Nekilnojamo turto registravimas gali užtrukti, ypač jei dokumentai pateikiami nepilni arba trūksta kadastrinių matavimų.

Tačiau procesą galima reikšmingai pagreitinti, jei savininkas iš anksto pasiruošia ir imasi kelių svarbių veiksmų.

Pirmiausia, verta įsitikinti, kad visi dokumentai yra pilni ir galiojantys.

Tai reiškia, kad teisinis sandoris turi būti tinkamai patvirtintas (pvz., notaro), o statybos dokumentai - teisingai suforminti.

Dažnai procesas užstringa dėl smulkių netikslumų: trūkstamų parašų, neteisingai nurodytų duomenų ar neatnaujintų kadastrinių bylų.

Antra, galima rinktis registravimą skubos tvarka.

Tai ypač aktualu, jei turtą planuojama greitai parduoti, įkeisti ar kitaip naudoti finansiniuose sandoriuose.

Skubos tvarka registravimas paprastai atliekamas per kelias dienas, tačiau kainuoja daugiau.

Trečia, procesą pagreitina iš anksto atlikti kadastriniai matavimai.

Jei objektas naujai pastatytas, suformuotas ar rekonstruotas, matavimai yra būtini, todėl geriau juos suplanuoti anksčiau, o ne laukti, kol jų pareikalaus Registrų centras.

Galiausiai, verta naudotis Registrų centro savitarna, kuri leidžia pateikti dokumentus elektroniniu būdu, gauti atsakymus greičiau ir stebėti registravimo eigą realiu laiku.

Dažniausiai Užduodami Klausimai (D.U.K.)

Ar kiekvienas turtas turi būti registruotas Registrų centre?

Taip.

Visi naujai atsiradę, įsigyti ar pakeisti nekilnojamojo turto objektai turi būti registruojami, kad nuosavybės teisės būtų įteisintos ir matomos valstybiniuose registruose.

Ar reikia registruoti nebaigtą statybą?

Taip, nebaigta statyba taip pat turi būti registruojama.

Tai leidžia įteisinti statinio būklę, apsaugoti savininko teises ir ateityje atlikti statybos užbaigimo procedūras be papildomų kliūčių.

Kiek laiko užtrunka nekilnojamo turto registravimas?

Įprasta registracija gali trukti nuo kelių dienų iki kelių savaičių.

Skubos tvarka procedūra atliekama greičiau - dažnai per 1-3 darbo dienas.

Kiek kainuoja NT registravimas?

Kaina priklauso nuo objekto tipo, ar reikalingi kadastriniai matavimai, ar registracija atliekama įprasta, ar skubos tvarka.

Paprastai registravimo paslaugos kaina prasideda nuo keliolikos eurų, tačiau su matavimais gali siekti kelis šimtus ar net daugiau.

Ar galiu registruoti turtą internetu?

Taip.

Registravimą galima atlikti per Registrų centro savitarną, pateikiant visus reikalingus dokumentus elektroniniu būdu.

Tai paprastai yra greitesnis ir patogesnis būdas.

Kada būtina atlikti kadastrinius matavimus?

Jie privalomi, kai turtas registruojamas pirmą kartą, atlikta rekonstrukcija, ploto keitimas arba kiti esminiai objekto pakeitimai.

Be jų registracija negali būti atlikta.

Ar galiu parduoti turtą, jei jis neįregistruotas?

Ne.

Neįregistruotas turtas negali būti teisėtai parduodamas, dovanojamas ar įkeičiams.

Pirmiausia turi būti atlikta registracija, o tik tuomet leidžiami sandoriai.

Kiek laiko galioja atlikti kadastriniai matavimai?

Kadastriniai matavimai galioja tol, kol objekte neįvyksta pokyčių.

Jei statinys rekonstruotas ar pakeista jo struktūra, matavimus reikia atlikti iš naujo.

Senojo Civilinio Kodekso Nuostatos

Pagal 1964m. CK (toliau senasis CK) 149 straipsnio 2 dalį, jeigu sutartis, kuria perleidžiamas daiktas, turi būti registruojama, tai nuosavybės teisė atsiranda įregistravimo momentu.

Analogiška nuostata buvo įtvirtinta Nekilnojamojo turto registro įstatymo 3 straipsnio 2 dalyje.

Senasis Civilinis kodeksas nustatė, jog nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo, mainų, dovanojimo ar turto perleidimo su sąlyga išlaikyti iki gyvos galvos sutartys (CK 255, 279, 282, 285 str.), t.y. visi kodekse numatyti sandoriai, kuriais buvo galima perleisti nekilnojamąjį turtą, turi būti patvirtinti notariškai ir per tris mėnesius įregistruoti registravimo įstaigoje ( dabar Valstybės įmonės Registrų centro atitinkamuose filialuose).

Kol pirkimo-pardavimo ar kita sutartis nėra įregistruota įstatymų nustatyta tvarka, nuosavybės teisė įgijėjui nepereina, ir daikto savininku išlieka turto perleidėjas.

Tokiu būdu, įstatymas nustatė imperatyvinio pobūdžio terminą, kurio nei teismas, nei šalys savo susitarimu pakeisti negali.

Privalomos registravimo taisyklės nesilaikymas sutartį daro negaliojančia (CK 255 str. 2 d.).

Termino Atnaujinimas Teisme

Tačiau įstatymu nustatytas trijų mėnesių terminas nėra naikinamasis, dėl svarbių priežasčių praleistą šį terminą teismas gali atstatyti (CK 255 str. 1 d.).

Tą patį atkartoja Civilinio kodekso patvirtinimo, įsigaliojimo ir įgyvendinimo įstatymo 8 str. 3 dalis, kuri teigia, kad jeigu pagal sandorio sudarymo metu galiojusį įstatymą sandoriui buvo nustatyta privaloma teisinė registracija, tačiau jis per įstatymo nustatytą terminą nebuvo įregistruotas, tai toks sandoris negalioja, išskyrus atvejus, kai dėl svarbių priežasčių praleistą įregistravimo terminą atnaujina teismas.

Bylų dėl praleisto įstatymų nustatyto termino atnaujinimo procesą reglamentuoja LR Civilinio proceso kodekso (toliau CPK) 576-578 str.

Įstatymai numato, kad praleistas trijų mėnesių terminas sutarčiai įregistruoti gali būti atnaujinamas tik tuo atveju, jeigu jis yra praleistas dėl svarbių priežasčių.

Kokios termino praleidimo priežastys svarbios, kokios - ne, sprendžia teismas, t.y. šis klausimas paliktas teismo diskrecijai.

Pvz., asmens išvažiavimas gyventi ir dirbti į kitą šalį arba vaiko liga tokiomis priežastimis nepripažįstamos.

Teismai ne sykį yra pabrėžę, kad sutarties įregistravimo procedūra nereikalauja didelių laiko sąnaudų, be to, už įgyjėją ją gali įvykdyti kitas asmuo.

Labai populiarus aiškinimas, kad pareiškėjas nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo, sutarties, sudarytos, pvz., 2000-06-15, neįregistravo per tris mėnesius todėl , kad manė jog ji yra galiojanti pagal CK 6.393 str. 3 d. , nelaikoma svarbia priežastimi.

Taip asmuo gali tik dabar manyti, bet jokiu būdu ne 2000 m. birželio mėn., kai naujasis CK negaliojo ir asmuo nesilaikė imperatyvių normų, įrašytų notarinėje nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartyje.

Dėl šios priežasties negali būti daroma išvada, kad asmuo įstatymo nustatytą trijų mėnesių terminą nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarčiai įregistruoti praleido dėl svarbių priežasčių: įstatymų kaitos ar pan., nes pačioje sutartyje aiškiai pasakyta, kad sutartis turi būti įregistruota.

Kitokia situacija, jei asmuo sudarė sutartį, pvz., 2001m. birželio 15d. ir jos neįregistravo.

Kadangi sandorio registravimo terminas dar nepasibaigęs įsigaliojus CK (aut. pastaba naujas CK įsigaliojo 2001-07-01), tai tokio sandorio teisinei registracijai taikomos Naujojo kodekso taisyklės.

Galiojantis CK nenumato teisinės sandorių registracijos terminų.

Pagal 2001 m. CK sudarytas sandoris galioja nuo tada, kai sudaromas, o ne kai įregistruojamas.

Paminėtinas Žemės įstatymas (VŽ, 2004, Nr.28-868), papildomai numatantis, kad valstybinės žemės pirkėjas ar kitas įgijėjas savo lėšomis per 3 mėnesius nuo žemės sklypo perdavimo privalo valstybinės žemės pirkimo pardavimo ar kitą perleidimo sutartį įregistruoti Nekilnojamojo turto registre.

Įstatymas numato šios sąlygos neįvykdymo teisines pasekmes.

Ką Daryti, Jei Teismas Atsisakė Atnaujinti Terminą?

Liko nepaminėtas svarbiausias klausimas, ką daryti jeigu teismas atsisakė praleistą įstatymų nustatytą terminą atnaujinti.

Viena iš galimybių yra su perleidėjais naujai sudaryti sandorį.

Tačiau problemos: reikia susiieškoti senuosius savininkus, eiti pas notarą, šiam teikti visą eilę dokumentų (nuosavybės teises patvirtinančius dokumentus , pažymą apie Nekilnojamojo daikto ir daiktinių teisių į jį įregistravimą Nekilnojamojo turto registre ir t.t.).

Kitas variantas, kreiptis į teismą dėl nuosavybės teisės įgijimo pagal įgyjamąją senatį fakto nustatymo.

Nekilnojamieji daiktai (pastatai, žemės sklypas) turi būti įgyti sąžiningai, teisėtai, atvirai, nepertraukiamai kaip savi valdomi daugiau kaip 10 metų (CK 4.68-4.71 str.).

Jeigu daiktas būtų įregistruotas kito savininko vardu, reikėtų papildomai prašyti teismo panaikinti to asmens nuosavybės teisės atsiradimo pagrindą (atitinkamą dokumentą, kurio pagrindo viešajame registre įregistruotos nuosavybės teisės), kadangi įgyjamąja senatimi negali būti įgyjama nuosavybės teisė į kito asmens vardu registruotus daiktus (CK 4.69 str.).

Statistika

NTR duomenimis, iki 2002 metų spalio 1 dienos savo turto neįregistravo per 19 tūkstančių žemės sklypų savininkų, turinčių apie 60 tūkstančių žemės sklypų ir 3-4 procentai visų asmenų, įsigijusių statinius, butus ar kitą nekilnojamąjį turtą.

Anot Kasperavičiaus, per dešimt dienų nuosavybės neužregistruoja 1,5-2 procentų įsigijusių nekilnojamąjį turtą asmenų.

Iš neatvykusių registruoti žemės nuosavybės apie 80 procentų yra tie, kuriems atkurta teisė į žemę.

Šiuo metu Registre įregistruota 1,2 milijono žemės sklypų ir 3,7 milijono nekilnojamojo turto objektų.

tags: #nekilnojamo #turto #registravimo #terminas