Nekilnojamojo turto vystymo verslas Lietuvoje: apžvalga, tendencijos ir perspektyvos

Nekilnojamojo turto (NT) rinka Lietuvoje nuolat kinta, o jos dalyviai ieško išskirtinumo ir unikalių projektų. Šiame straipsnyje apžvelgsime NT vystymo verslą Lietuvoje, jo tendencijas, žinomiausius žaidėjus ir investavimo galimybes.

Žinomiausios NT vystymo įmonės Lietuvoje

Žinomiausios Lietuvoje nekilnojamojo turto vystymo ir plėtros bendrovės yra „Hanner“, „EIKA“, „Citus“, „Realco“, Darnu Group“. „EIKA“ ir „Hanner“ - ryškios lyderės, vertinant tiek bendrą spontaninį žinomumą, tiek pirmą paminėjimą.

Daugiausiai respondentų (38 proc.) teigė, kad jei reikėtų rinktis nekilnojamojo turto vystytoją naujo statybos būsto pirkimui, pirmasis jų pasirinkimas būtų „EIKA“. Vertinant NT plėtros bendrovių įvaizdį, daugiausiai apklaustų Vilniaus gyventojų (35 proc.) teigė, kad „EIKA“ yra ta bendrovė, kuri siūlo geriausią kainos ir kokybės santykį.

63 proc. bendrovę „EIKA“ apibūdino kaip turinčią ilgametę patirtį plėtojant būsto projektus, 44 proc. - kaip turinčią profesionalius NT rinkos ekspertus, 43 proc. - kaip patikimą, suteikiančią ir vykdančią garantijas, 39 proc. - kaip užtikrinančią aukštą statybų kokybę. Lyginant su 2023 m. rezultatais, matoma, kad bendrovės „EIKA“ įvaizdis gerėja.

Vertinant statybų rangos įmonių žinomumą, ryški lyderė buvo „EIKOS statyba“, kurią žinojo 72 proc. respondentų. Tyrimas buvo atliktas bendrovės „Spinter tyrimai“ 2024 m.

Investavimo galimybės į NT sektorių

Šiuolaikinėje finansų rinkoje egzistuoja ne vienas būdas dalyvauti NT sektoriuje neturint tiesioginės nuosavybės. Vienas paprasčiausių būdų investuoti į NT - įsigyti šio sektoriaus įmonių akcijų arba obligacijų.

Tai gali būti nekilnojamojo turto vystymo, objektus valdančios ar su šia sritimi susijusios bendrovės tiek Lietuvoje, tiek užsienyje. Tokia strategija leidžia investuoti mažesnėmis sumomis ir sutaupyti laiko, o kartu suteikia galimybę greičiau išskaidyti investicijų portfelį.

Pagrindinis šių finansinių priemonių skirtumas slypi jų prigimtyje - akcijos reiškia nuosavybės dalį įmonėje, o obligacijos yra paskolos forma. Obligacijų turėtojai turi pirmumo teisę, jei įmonė susidurtų su finansiniais sunkumais, todėl šios priemonės paprastai laikomos saugesnėmis. Vis dėlto akcijos ilgalaikėje perspektyvoje dažnai pasižymi didesne potencialia grąža, nors jų vertė rinkoje gali svyruoti labiau.

Dar viena galimybė investuoti į NT rinką jo neperkant - REIT fondai („Real Estate Investment Trust“). Šie fondai naudoja investuotojų lėšas NT objektams įsigyti, plėtoti ir valdyti, o uždirbtas pajamas paprastai išmoka dividendų forma. Tokiu būdu investuotojai gali gauti gana stabilų pajamų srautą iš nuomos, o jei rinkos sąlygos palankios - ir papildomą naudą iš turto vertės augimo.

Vis dėlto investavimas visada yra susijęs su rizika, ne išimtis ir REIT fondai. Pastarieji dažnai naudoja skolintas lėšas, todėl didėjant palūkanų normoms grąža gali sumažėti.

Svarbiausia investuojant į nekilnojamąjį turtą - tiek tiesiogiai, tiek netiesiogiai - yra aiški ilgalaikė strategija. NT rinka paprastai pasižymi cikliškumu, todėl nuoseklus ir ilgalaikis požiūris padeda išvengti emocinių sprendimų, reaguojant į trumpalaikius svyravimus, ir leidžia išnaudoti visą rinkos potencialą.

Portfelio diversifikavimas - tiek pagal finansines priemones, tiek pagal turto klases ar geografinius regionus - padeda išskaidyti riziką ir apsisaugoti nuo vieno sektoriaus ar konkrečios įmonės rezultatų.

NT rinkos lūkesčiai ir tendencijos

Lietuvos nekilnojamojo turto (NT) plėtotojų nuotaikos dėl sektoriaus plėtros išlaiko pozityvumą ir šiais metais, rodo 2025 m. NT rinkos Lūkesčių indeksas. Skalėje nuo 0 iki 100 apskaičiuota indekso reikšmė siekia 72 punktus.

Tai reiškia, kad šiais metais tikimasi dar aktyvesnės NT rinkos su augančiomis darbų apimtimis ir pajėgumais. Palyginus su 2023 metais, kai buvo fiksuota žemiausia indekso reikšmė per visą skaičiavimo laikotarpį, 2025 metais lūkesčių rodikliai šoktelėjo 22 punktais.

Užtikrintas augimas matomas darbų užsakymų apimtyse - 82 (2024 m. buvo 66). Neparduoto NT lygio rodiklis sumažėjo iki 40 (2024 buvo 42).

Vertinant finansinius lūkesčių indekso aspektus, prognozuojamos augimo tendencijos visose sferose - didžiausias pokytis matomas žaliavų kainos augime, kuris iš neapibrėžtumo iškopia į beveik dvigubą augimą iki 88 (2024 m. 45). Taip pat ryškesnis pokytis matomas ir įmonių skolinimosi poreikyje - 87 (2024 m. 69) bei darbų paklausoje vidaus rinkoje - 81 (2024 m. buvo 58).

Visgi didžiausi NT plėtros trukdžiai yra biurokratija, sudėtinga teisinė bazė, perteklinės reguliacinės tvarkos ir procesai. Biurokratinius procesus, nepalankią teisėkūrą ir nesklandų naujų tvarkų įgyvendinimą kaip labiausiai kenkėjiškas kliūtis sklandžiam sektoriaus plėtrai įvardina net 51 proc. didžiųjų Lietuvos NT plėtotojų.

2025 metais į gyvenamosios paskirties projektus dažniausiai ketinama investuoti daugiau nei 10 mln. eurų (68 proc.), tuo tarpu į komercinės paskirties projektus apklausti NT vystytojai dažniausiai ruošiasi investuoti 5-15 mln.

Absoliuti dauguma (87 proc.) NT vystytojų 2025 metais naujus NT projektus ketina vystyti Vilniuje. Kaune tą daryti ketina 30 proc., Klaipėdoje 14 proc.

2025 metų gyvenamosios paskirties NT rinkoje taip pat numatomas augimas - gyvenamojo ploto vienetų vystymo rodiklis siekia 84 (2024 m. 2025 metais patraukliausiomis būsto charakteristikomis ir toliau laikomas 32-50 m2 plotas (74 proc.), o patraukli kaina lieka nepakitusi nuo 2022 m. - 87-145 tūkst. eurų (74 proc.).

2025 metais prognozuojamas prekybos paskirties NT augimas (66; buvo 44). Sandėliavimo paskirties projektų vystyme galima tikėtis recesijos (30; buvo 69). Biurų paskirties NT rinkoje tikimasi stagnacijos (45; buvo 61).

Didžiausi nuomininkai Lietuvoje

Registrų centro specialistų sudarytame dvidešimtuke yra daugiausiai Nekilnojamojo turto registre įregistruotų faktų apie sudarytas bet kokio tipo nekilnojamojo turto objektų nuomos sutartis turintys juridiniai asmenys.

„Šiame sąraše, kaip galima matyti, daugiausiai yra mažmeninės prekybos vietas nuomojančios įmonės bei žemės ūkio sektoriaus žaidėjai, nuomojantys valdomus žemės sklypus“, - sakė Registrų centro atstovas spaudai Mindaugas Samkus.

Tiesa, sąraše gali trūkti įmonių, kurios nėra įregistravusios savo turimo turto nuomos sutarčių. Šiuo metu Lietuvoje to daryti nėra privaloma.

Dvidešimtuką pradeda įmonė „Baltic Shopping Centers“, valdanti prekybos centrą „Mega“ Kaune, „Banginius“ Vilniuje ir Klaipėdoje bei „Senukų“ administracijos biurą.

Antroje sąrašo vietoje - įmonė „Kauno Audinių Projektas“, valdanti Kauno „Akropolį“. Trečioje vietoje yra žemės sklypų nuoma užsiimanti „Landvesta 1“. Toliau rikiuojasi kai kurių „Iki“ parduotuvių patalpas valdanti „Baltisches Haus“.

Penktoje vietoje - Klaipėdoje registruota nekilnojamoj turto įmonė „Kamaly Development“. Tarp kitų 15 didžiausių nuomotojų galima rasti valstybės valdomą įmonę „Lietuvos paštas“. Daug nuomos sutarčių turi ir akcijų biržoje kotiruojamas „Šiaulių bankas“ bei Švedijos kapitalo SEB bankas.

TOP 20 dar galima rasti penkias įmones, kurių pavadinimuose yra žodžiai „Žemės vystymo fondas“. Dvidešimtuką užbaigia įmonė „Rivona“, priklausanti „Norfos“ valdytojams Rolandui Činčiui ir Dainiui Dunduliui.

Pagal Vyriausybės patvirtintą koncepciją, ne visos sąraše esančios įmonės galėtų tikėtis subsidijų nuomos mokesčiui. Paramos negali tikėtis „Lietuvos paštas“, nes priklauso valstybei.

Taip pat kompensacija teikiama tik toms įmonėms, kurių pagrindinės vykdomos veiklos pakliūva į Vyriausybės nutarime, kuriuo paskelbtas karantinas, nurodytų draudžiamų vykdyti veiklų sąrašą.

Pagal koncepciją, nekilnojamojo turto valdytojui karantino laikotarpiu sutikus padaryti bent 30 proc. nuolaidą nuomos mokesčiui, 50 proc. būtų sumokėta iš valstybės biudžeto, o likę 20 proc. gultų ant nuomininko pečių.

Lietuvos didžiausi nuomininkai

tags: #nekilnojamo #turto #vystymo #verslas