Nekilnojamojo turto burbulo sprogimo priežastys ir pasekmės

Disciplinuotas asmeninių finansų valdymas yra svarbi kiekvieno žmogaus savybė. Investavimo priemonių įvairovė yra labai didelė. Visgi tam, kad susiformuoti investicijų portfelį jų visų žinoti tikrai nereikia. Šiame straipsnyje apžvelgsime nekilnojamojo turto burbulo schemą.

Finansinis burbulas, investicinis burbulas, spekuliatyvus burbulas ar kainų burbulas - tai tik keli tą pačią reikšmę turintys terminai, kuriuos pastaruoju metu bent kažkiek finansų rinkomis ir investavimu besidomintiems žmonėms tenka girdėti gerokai dažniau. Vieni kalba apie akcijų burbulą, kiti apie kriptovaliutų burbulą, na ir galiausiai yra tokių, kurie sako kad šiuo metu yra susiformavęs „visa ko“ burbulas, t.y.

Taigi, šiandien visų pirma pabandysime atsakyti į kertinį klausimą - kas yra tas „finansinis burbulas“, kaip jis apibūdinamas bei kokiomis charakteristikomis pasižymi. Taip pat pabandysime įvardinti, kokiose rinkose šiuo metu iš tiesų galima įžvelgti besiformuojančius, o gal jau ir susiformavusius burbulus ir kokio dydžio tie burbulai.

Kas yra investicinis burbulas?

Investicinis burbulas - tai smarkus tam tikros investicijos kainos kilimas, kuris gali būti tiek trumpas, tiek ir labai ilgas, tačiau kažkuriuo metu įgauna pagreitį ir baigiasi smukimu iki panašios ribos, vyravusios prieš prasidedant burbului. Kartais tokie burbulai gali paveikti tik vieną siaurą turto sritį (pavyzdžiui, tulpių manija Olandijoje), o kartais gali įtakoti praktiškai visą turto rinką (Japonijos burbulas).

Nekilnojamojo turto burbulo susidarymo etapai

Nekilnojamojo turto burbulo susidarymas paprastai vyksta keliais etapais, kurių kiekvienas turi savitų požymių:

• Itin spartus augimas - šios stadijos metu jau visi žino apie „nepaprastai gerą“ investiciją. Kaimynai jau senai giriasi, nejaugi liksi paskutinis praleidęs tokią galimybę?
• Abejonės - kai kainos smarkiai išauga, iš paskos sparčiai auga ir pasiūla ir/arba mažėja reali paklausa.
• Itin spartus kritimas - skausmingiausia fazė, kuomet dauguma supranta, kad pirktas turtas yra gerokai pervertintas, ir prasideda masinis išpardavimas. Kainos smunka labai greitai ir sunku tiksliai nuspėti, kuriame lygyje jos nusistovės.

Mokslininkas J.P. Rodrigue visą investicinio turto ciklą suskirstė į 4 etapus: pigiąją fazę, suvokimo fazę, manijos fazę ir sprogimo fazę:

Investicinio turto ciklo etapai

Investicinio turto ciklo etapai:

• Pigioji fazė. Šioje fazėje aktyviausi yra vertės investuotojai. Jie yra labai kantrūs, kadangi mėnesių mėnesius arba netgi metų metus gali laukti, kol ekonomika pradės lėtėti, nekilnojamo turto, akcijų ar žaliavų burbulai išsileis ir gerų kompanijų akcijos, nekilnojamas turtas ir žaliavos bus pardavinėjamos pusvelčiui.
• Suvokimo fazė. Suvokimo fazėje ekonomika šiek tiek stabilizuojasi ir galima matyti ekonominės krizės pabaigos ženklus. Instituciniai investuotojai šios fazės metu grįžta į rinką, kadangi jie pastebi ekonomikos atsigavimo ženklus, o rizika jiems tampa priimtina. Į rinką sugrįžus dideliems pinigams akcijų ar nekilnojamo turto kainos vėl pradeda nuosaikiai brangti.
• Manijos fazė. Manijos fazė yra periodas, kurio momentu susiformuoja finansinis burbulas. Žiniasklaida vėl pradeda aktyviau kalbėti apie atsigaunančią ekonomiką ir palankų momentą investuoti, taip formuodama teigiamus žmonių lūkesčius. Kylanti investicijų vertė suklaidina investuotojus: susidaro iliuzija, kad investicijų vertė ir toliau sėkmingai didės kaip iki šiol. Jie pamiršta auksinę investavimo taisyklę: geri investiciniai rezultatai praeityje negarantuoja tokių pat sėkmingų rezultatų ateityje. Investuotojams tarsi aptemsta protas, jie nebesugeba realiai vertinti rizikos. Žmones užvaldo godumas.
• Sprogimo fazė. Galų gale atsiranda dalis protingesnių, kurie suvokia, kad rinka yra pervertinta ir bet kuriuo metu gali subyrėti kaip kortų namelis. Ekspertams pradėjus neigti „naujosios paradigmos“ logiką, suaktyvėja pardavėjai ir vertybinių popierių rinka pradeda ristis žemyn. Rinkoje įsivyravus panikai investuotojai kapituliuoja. Siekdami apsisaugoti nuo dar didesnio nuostolio, jie masiškai išparduoda vertybinius popierius.

Ekonominės krizės įtaka nekilnojamojo turto rinkai

Ekonominės krizės veiksniai turėjo lemiamą įtaką neigiamai statybos ir nekilnojamojo turto rinkos situacijai. Buvo paveikti rinkos dalyvių lūkesčiai, vyriausybės vykdoma mokesčių politika, bankų kreditų suteikimo politika bei nekilnojamojo turto kainų burbulo sprogimas.

Veiksniai, lemiantys nekilnojamojo turto burbulo sprogimą:

• Rinkos dalyvių lūkesčiai
• Vyriausybės mokesčių politika
• Bankų kreditų suteikimo politika

Rodikliai, pranešantys apie burbulo formavimąsi

Yra tam tikrų rodiklių, kurie praneša apie burbulo formavimąsi. Pagrindinis burbulo indikatorius visuomet bus skola, susijusi su tuo aktyvu, dėl kurio kainų burbulo sprendžiama. Esmė ta, kad nesiskolinant pinigų aktyvui įsigyti burbulą išpūsti labai sunku. Kol aktyvo pirkimai finansuojami iš uždirbtų, o ne iš skolintų pinigų, tol dažniausiai augimas būna tvarus.

Kai kainų burbulą išpučia skolinti pinigai, visuomet lauk bėdos. Nes skolintus pinigus reikia grąžinti. Todėl lengvai gali nutikti taip, kad nemaža dalis aktyvo pirkėjų ne tik sumažins paklausą (nustos pirkti tą aktyvą), bet ir bus priversti jį parduoti rinkoje tam, kad galėtų grąžinti arba tvarkyti skolą. Būtent taip nutiko 2008-2009 m. ir būtent toks burbulas yra itin pavojingas.

NT situacija Lietuvoje

Per pastaruosius penkerius metus nekilnojamojo turto kainos Lietuvoje, o ypač didžiuosiuose miestuose, augo tikrai sparčiai. Bet spartus augimas nėra tapatu kainų burbului. Vien tai, kad kainos auga greičiau, nei kažkas norėtų, nereiškia nieko. Svarbūs visai kiti veiksniai.

Pirmiausia reikėtų pabandyti įvertinti, ar Lietuvos NT kainos yra fundamentaliai pagrįsto. Tam galima naudoti tiek investicines metrikas, tiek palyginamąją analizę, tiek ekonominius faktorius. Tad trumpai apie rinką per šiuos tris analizės kampus.

Geriausia investicinė metrika, apibrėžianti nekilnojamojo turto kainų tvarumą, yra objektų atsipirkimas. Tai yra skaičius, parodantis, kiek metų turėsite nuomoti NT objektą, kad iš nuomos pajamų atgautumėte už jį sumokėtą sumą. Šis skaičius neturi teisingos vertės ir priklauso nuo įvairių aplinkybių.

Šiuo metu, remiantis „Ober-Haus“ metine analize, Lietuvoje komercinis nekilnojamasis turtas generuoja maždaug 6 proc. metinę grąžą, o gyvenamasis Vilniaus centre 4,4 proc. metinę grąžą. Panašius skaičius nurodo ir žurnale „Investuok“ nuolat kalbinami investuotojai ar NT ekspertai. Tad galima daryti prielaidą, jog butų metinė grąža (vertinant ne tik sostinės centrą) sukasi apie 4-7 proc. per metus. Tai reiškia, kad bendrai NT investicijų atsipirkimas Lietuvoje siekia 15-20 metų.

Žiūrėdami į lyginamąją analizę, galime vertinti, kiek turtas Lietuvoje yra brangesnis nei kaimyninėse šalyse. Lengviausia tai padaryti skaičiuojant, kiek metų vidutines pajamas uždirbantis asmuo turėtų dirbti, kad galėtų sau leisti įsigyti vidutinį butą. Vidutinis Vilniaus gyventojas vidutinį 60 kvadratinių butą 2020 m. pabaigoje galėjo įsigyti už 11,29 metų atlyginimą, Kauno už 7,65 metų, o Klaipėdos už 6,95 metų. Taline panašiai - vidutinis gyventojas dėl vidutinio buto turėtų dirbti 8,24 metų, Rygoje 13,74 metų, o Varšuvoje 11,47 metų.

Galiausiai vertinant ekonominius faktorius, svarbiausia įvertinti atlyginimų augimą ir gyventojų pokytį. Lietuvoje Kauno ir Klaipėdos miestai per pastaruosius metus nei augo, nei mažėjo. Vilniuje gyventojų skaičius padidėjo. Tad kainoms spaudimą Vilniuje sudaro vien paklausa iš gyventojų skaičiaus augimo.

Vertinant atlyginimus, Lietuvoje nuo 2016 iki 2021 m. vidutinis atlyginimas augo 58,7 proc. Nuo 2010 iki 2021 m. augimas siekė net 94,5 proc. Butų kainos Vilniuje per pastaruosius penkerius metus augo 43 proc., o nuo 2010 m. - 40 proc. Kaune per atitinkamus laikotarpius augimas siekė 61 proc. ir 49 proc., o Klaipėdoje 16 proc. ir 26 proc. Tad visur atlyginimų augimas gerokai viršijo butų kainų augimą.

Tad esminiai skaičiai rodo, kad nekilnojamojo turto rinka, nors yra gana brangi, į burbulo teritoriją 2020 m. pabaigoje nelabai buvo įvažiavusi. Tam tikrose vietose, pavyzdžiui, kokiame prabangiame rajone ar labai paklausiame biurų segmente, burbulai formuotis tikrai gali. Bet apskritai rinka atrodė, nors tikrai ne itin patraukli, vis dėlto neišskridusi į kosmosą.

Kredito rinkos rodikliai

Kredito rinkos rodiklius verta aptarti atskirai. Nes didžiausi burbulai istorijoje susiformavo didele dalimi dėl to, kad kredito rinkose visi pasileido plaukus. Geriausias pavyzdys yra jau minėta 2008-2009 m. krizė, prieš kurią tiek kredito davėjai, tiek gavėjai darė visiškas nesąmones.

Tačiau šiandien situacija kredito rinkoje nė iš tolo neprimena to, ką matėme per praeitą krizę. Dar prieš gerus dešimt metų priimti atsakingo skolinimosi nuostatai, bankų išmoktos pamokos ir virš kiekvieno vyresnio nei 20 metų galvos kabantis Didžios Finansų Krizės šešėlis iš oportunistų galvų išmušė ir norą, ir galimybes būstui skolintis neapgalvotai. Šiandien sukurti tokios situacijos, kokia buvo susidariusi prieš 15 metų, tiesiog neįmanoma.

Pavyzdžiui, per 2007 metus, remiantis Lietuvos banko duomenimis, gyventojų indėliai vietinėse kredito įstaigose augo 26,5 proc. Solidu, tiesa? Žinoma, tik per tą patį laikotarpį gyventojams suteiktų paskolų kiekis nekilnojamajam turtui įsigyti didėjo net 61,81 proc.! Tad dalis gyventojų tiesiog legalizavo vokeliuose gautas pajamas ir ėjo už skolintus pinigus spekuliuoti NT rinkoje. Ir 2008 m. nebuvo labai prastesni: indėliai augo 5,16 proc., o paskolos didėjo 24,87 proc.

Nuo 2016 iki 2021 m. Lietuvos gyventojų indeliai didėjo net 70,73 proc. Nuo 2018 m. augimas visus trejus metus buvo dviženklis ir siekė 12,58 proc., 11,09 proc. ir 19,75 proc. pandeminiais metais. Gyventojų paskolų nekilnojamajam turtui krepšelis augo tik 48,27 proc. ir nė vienais metais nesiekė daugiau 9 %. Tai reiškia, jog Lietuvos gyventojai daugiau taupo, nei ima naujų paskolų būstui.

Šie skaičiai aiškiai rodo, jog perteklinio kredito išdavimo, bent jau makroekonominiu požiūriu, Lietuvoje nėra. Žinoma, tam tikros grupės gyventojų gali skolintis, savo galimybes grąžinti kreditus vertindamos per daug optimistiškai. Tačiau nedidelių grupių ar pavienių asmenų neracionalūs sprendimai makroekonomikai retai turi rimtesnę įtaką.

Indėlių ir paskolų augimas Lietuvoje

Šioje lentelėje pateikiami Lietuvos gyventojų indėlių ir paskolų nekilnojamajam turtui augimo duomenys procentais:

Šie metai pradeda kelti nerimą

Visi duomenys rodo, jog iki 2020 metų didelio burbulo ženklų nebuvo. Rinka toli gražu nebuvo pigi, vietomis greičiausiai ir per brangi. Tačiau visuotinio masto psichozės, ekstazės bei spekuliantų inicijuoto parabolinio kainų augimo nebuvo.

Tačiau šie metai jau nebeatrodo taip gerai. Tą pastebi ir Lietuvos bankas, apie vietinę nekilnojamojo turto rinką nemažai kalbėjęs birželį vykusioje konferencijoje. Rinkoje atsiranda tiek perkaitimo, tiek nerimą keliančių ženklų. Iki šių metų stebėtas nors agresyvus, tačiau palyginti tvarus augimas virsta noru nusipirkti būstą bet kokia kaina.

Išsamiai įvertinti 2021 metų tendencijas dar ankstoka. Gali būti, kad iš duomenų matoma lengva psichozė tėra pandemijos pasekmė - kaip ir daugelio žaliavų kainų šuoliai į viršų šį pavasarį. Tačiau lygiai taip pat gali būti, kad disbalansai yra didesnės tendencijos pradžia. O tai jau būtų ryški raudona vėliava.

Jau dabar aišku, kad pirmą 2021 m. pusmetį nekilnojamojo turto kainų augimas viršijo atlyginimų augimą. Taip pat per pirmus keturis metų mėnesius gyventojų paskolų krepšelis nekilnojamam turtui augo 4 proc., nors gyventojų indėlių augimas per tą patį laikotarpį nesiekė 2 proc.. Na, o naujų NT, ypač gyvenamojo būsto bei sklypų, sandorių skaičius siekė rekordus, kol pajamingumas traukiasi.

Tokios tendencijas nėra geros. Jos neturėtų klaidinti žurnalo „Investuok“ skaitytojų. Jos gąsdinančios. Kol kas reikia tikėtis, kad matome tiesiog pandeminių metų pabaigos pasekmes. Kai dėl priverstinio taupymo finansinio turto sukaupę asmenys investuoja santaupas į nekilnojamąjį turtą. Tada dabartinę situaciją būtų galima pavadinti trumpalaike COVID-19 sukelta psichoze ir nurašyti į techninių kainos šuolių laukelį.

Tačiau jei trumpalaikė tendencija įsisuks į gyventojų fantazijas ir sukels ilgalaikius lūkesčius, tikrai gali pradėti pūstis ir naujas burbulas. Šiandien pasakyti, kas bus, per anksti. Būtina atidžiai stebėti situaciją, ypač pokyčius kredito rinkoje.

NT bumo įtaka valstybės ekonomikai

Geras laikas pažvelgti į NT burbulo formavimąsi , jo pasekmes esamai ir būsimai valstybės ekonomikai. Remiantis Nacionalinio plėtros instituto ekspertų, Lietuvos banko ekspertų tyrimais ir nuomone vienareikšmiai dabar galime sutikti, kad Lietuvos Vyriausybės vykdoma politika skatino ir skatina nekilnojamojo turto paklausą.

Negalima paneigti, valstybė taip pat turi trumpalaikę naudą: didėja pajamos į biudžetą iš statybinių įmonių, statybinių medžiagų pardavėjų, taip pat ir iš dalies gyventojų, kurie norėdami gauti kreditą būsto įsigijimui, privertė darbdavius didesne dalimi legalizuoti jų darbo užmokestį, atitinkamai didinant GPM ir Sodros įmokas.

Tačiau, jei pajamų augimas nebus ypatingai didelis, didelę dalį jų realaus darbo užmokesčio suvalgys kredito grąžinimas ir palūkanų mokėjimas, t.y. nenorėdamas atsisveikinti su butu, žmogus bus priverstas riboti savo vartojimą. Vartojimo ribojimas tuo pačiu ateityje smogs valstybei - bus surenkamas mažesnis pridėtinės vertės mokestis.

Perdeganti ekonomika

Šiuo metu Lietuvos ekonomika santykiniame pakilime - didėjančios prekybos ir gamybos apimtys su ES bei Struktūrinių fondų parama amortizuoja parazitišką NT burbulą. Neramina, kad dalis įmonių permeta savo resursus į greitą ir pelningą statybų verslą.

Situacija Lietuvoje grėsmingai priartėjusi prie tos ribos. Kol kas iš didelės inercijos, mūsų papročių, NT kompanijų propagandos, santykinai pigių kreditinių išteklių bei palankios valstybinės fiskalinės politikos rinkos apyvartos ratai sukasi, gamindami papildomus pinigus.

Šią vasarą apyvartos rato sukimasis lėtesnis - pastebima, kad NT rinka užganėdinta. Dabar atėjo rimčiausias metas stebėti, kas atsitiks su papildomais pinigais. Tikėtina, kad dalis pinigų dėl atsargumo stokos ir perdėto kai kurių verslininkų entuziazmo pavirs kvadratiniais metrais naujų statybų, kurių realizacija bus komplikuota.

Perorientuoti verslą

Šiandien privaloma orientuoti verslą į mokslinės techninės pažangos kelią, o ne užkasti išteklius po asfaltu ar uždengiant stogu. Sarkastiška dabar skaityti LR Vyriausybės 2003 metų Inovacijų versle programą, kurios tikslas buvo remti ir skatinti tuos inovacijų proceso etapus, kuriuos per menkai stimuliuoja rinka.

tags: #nekilnojamo #turtu #burbulo #sprogimas