Nekilnojamojo turto perkainojimas yra svarbus procesas, turintis įtakos įmonių finansiniams rezultatams. Straipsnyje aptariama, kas yra nekilnojamojo turto perkainojimas, kaip jis veikia įmonių finansus ir kokie apskaitos metodai taikomi.
Nekilnojamojo turto kainų pokyčiai daro didelę įtaką įmonių finansiniams rezultatams. Lietuvoje 2007 m. buvo stebimas rekordinis įmonių pelnas, kurio augimą reikšmingai lėmė nekilnojamojo turto perkainojimas ir padidėjusios vertės įtraukimas į finansinės ir investicinės veiklos rezultatus. Tai ryškiausiai buvo matoma mažmeninės prekybos ir nekilnojamojo turto sektoriuose, kurių pelnas daugiausia ir padidėjo dėl finansinės bei investicinės veiklos rezultatų. Dėl šių priežasčių minėtų sektorių įmonių veiklos rezultatai daugiausia rodė nekilnojamojo turto kainų augimo poveikį.
Kartu tai parodo išaugusią riziką nekilnojamojo turto vertės sumažėjimo tuo atveju, kai, įmonių finansinėse ataskaitose fiksuojant mažesnę turto vertę, būtų patiriamas finansinės ir investicinės veiklos nuostolis. Be to, mažėjanti nekilnojamojo turto vertė koreguos akcininkų nuosavybę, kuri mažmeninės prekybos ir nekilnojamojo turto sektoriuose per metus augo du kartus sparčiau negu visų įmonių.
Panaši tendencija 2006 m. buvo stebima ir kitose Baltijos valstybėse, pavyzdžiui, Estijoje beveik 70 procentų įmonių pelno prieš apmokestinimą gauta ne iš pagrindinės įmonių veiklos, o iš finansinės ir kitos veiklos. Tai taip pat lėmė nekilnojamojo turto įmonių rezultatai, sudarę daugiau negu trečdalį visų įmonių pajamų iš kitos veiklos.
Apskaitos Standartai ir Metodai
Nekilnojamojo turto kainų pokyčių įtaka įmonių finansiniams rezultatams 16-ajame tarptautiniame apskaitos standarte „Nekilnojamasis turtas, įranga ir įrengimai" nurodyta, kad, pasirinkdamas savo apskaitos politiką, ūkio subjektas turi nuspręsti, kurį iš dviejų nekilnojamojo turto, įrangos ir įrengimų perkainojimo metodą toliau taikys.
Savikainos Metodas
Pasirinkęs savikainos metodą, ūkio subjektas po nekilnojamojo turto pripažinimo apskaitoje parodo savikaina, atimant sukauptą nusidėvėjimą ir turto vertės sumažėjimo nuostolius.
Perkainojimo Metodas
Pagal perkainojimo metodą, jei tikroji nekilnojamojo turto vertė gali būti patikimai įvertina, tai nekilnojamasis turtas turi būti pripažintas apskaitoje perskaičiuota suma, kuri yra jo tikroji vertė perkainojimo dieną, atimant vėlesnį sukauptą nusidėvėjimą ir vėlesnius sukauptus vertės sumažėjimo nuostolius.
Nekilnojamasis turtas turi būti perkainojamas pakankamai reguliariai siekiant užtikrinti, kad nėra balansinės ir tikrosios vertės reikšmingų skirtumų, o turto vertės pokyčiai turi būti įtraukti į nuosavybę, pripažinti kaip pelnas arba nuostolis.
Dalis įmonių, kurios nekilnojamojo turto apskaitai taiko perkainojimo metodą, perkainojimą įtraukia į balansą didindamos (išaugus turto vertei) ar mažindamos (sumažėjus turto vertei) akcininkų nuosavybę. Kita dalis įmonių (pvz., nekilnojamojo turto ar prekybos įmonės), kurios valdomą nekilnojamąjį turtą apskaitoje parodo kaip investicinį turtą, jo vertės pokyčius atvaizduoja tiek koreguodamos nuosavybę, tiek ir pelno (nuostolio) ataskaitą.
Nekilnojamojo turto vertės svyravimai, įmonėms įgyvendinant tarptautinius finansinės atskaitomybės standartų reikalavimus, lemia didesnį pajamų kintamumą ir procikliškumą. Sparti ekonomikos plėtra ir kylančios nekilnojamojo turto kainos didina tokių įmonių balansinę turto vertę ir leidžia finansinėse ataskaitose atvaizduoti aukštesnį pajamų lygį.
Turto naudingo tarnavimo laikas - laikotarpis, kurį įmonė turtą ketina naudoti. Įmonė veiklos pakilimo laikotarpiu įrengimus naudodavo ne ilgiau kaip 4 metus.
Sprendimą apskaityti ilgalaikį materialųjį turtą perkainota verte įtakoja konkretus įmonės poreikis.
Registruojant parduotus žemės sklypus, nurašoma tik perkainota dalis, bet mažinamas ir perkainojimo rezervas.
Perkainojimo rezervo negali mažinti akcininkai. Negali jo pasiskirstyti ar išsimokėti, negali padengti nuostolių. Nuo 2022-05-01 perkainojimo rezervo bus negalima skirstyti nei tiesiogiai, nei netiesiogiai.
Pagal apskaitos standartų reikalavimus naudingo tarnavimo laiką reikėtų peržiūrėti kasmet ir jį keisti. Kaip ir kasmet, įmonė mažins perkainojimo rezervą, tačiau proporcingai mažesne suma.
Jeigu 50 proc. turto, juo labiau parduoto, perkainojimas įmonės pelno nesumažins.
Dėl atlikto turto vertinimo apskaitoje turėtų būti registruojamas turto vertės padidėjimas, t. y. iki perkainojimo ilgalaikis turtas apskaitoje registruojamas įsigijimo savikaina, kuri nudėvima.
Norint parduoti pastatą, nebūtina jo perkainoti ar registruoti apskaitoje tikrąja verte.
Kiekvieno turto vieneto apskaita tvarkoma atskirai. Po perkainojimo nudėvima visa naujoji turto vertė.
Investicinis turtas, vertinamas tikrąja verte, neturi nusidėvėjimo sąnaudų finansinėje apskaitoje.
Griaunant seną pastatą patirtos griovimo išlaidos įskaičiuojamos į naujai statomo pastato įsigijimo savikainą.
Investiciniam turtui priskirti pastatai neperkainojami.
Parduodant rekonstrukcijos darbus, net jeigu jie buvo pripažinti esminiu pagerinimu, PVM lengvatos nebūtų taikomos.
AAP perkainojimo apskaita
Pagrindiniai aspektai
Apibendrinant, štai pagrindiniai aspektai, susiję su ilgalaikiu turtu:
- Nusidėvėjimas: Ilgalaikio turto nusidėvėjimo apskaičiavimas.
- Pirkimas ir pardavimas: Ilgalaikio turto pirkimo ir pardavimo procesai.
- Lizingas ir nuoma: Ilgalaikio turto lizingo ir nuomos sutarčių apskaita.
- Remontas ir pagerinimas: Ilgalaikio turto remonto ir esminio pagerinimo apskaita.
- Perkainojimas: Ilgalaikio turto perkainojimo metodai ir įtaka finansinėms ataskaitoms.
- Nurašymas: Ilgalaikio turto nurašymo procedūros.
- Nematerialusis turtas: Nematerialaus turto apskaita ir amortizacija.
- Investicinis turtas: Investicinio turto apskaita ir vertinimas.
Šis specialus sąvadų rinkinys yra skirtas Ilgalaikio turto klausimams. Rinkinyje pateiktos praktinės konsultacijos, mokesčių naujienos bei seminarų ir laidų įrašai apie Ilgalaikio turto nusidėvėjimą, pirkimą, pardavimą, lizingą ir nuomą, remontą ir esminį pagerinimą, perkainojimą, nurašymą, nematerialųjį turtą, investicinį turtą ir kitos su ilgalaikiu turtu susijusios temos.
Žemiau pateikiama lentelė, apibendrinanti pagrindinius nekilnojamojo turto perkainojimo aspektus:
| Aspektas | Aprašymas |
|---|---|
| Savikainos metodas | Turtas apskaitoje parodomas savikaina, atimant sukauptą nusidėvėjimą ir turto vertės sumažėjimo nuostolius. |
| Perkainojimo metodas | Turtas apskaitoje pripažįstamas perskaičiuota suma, kuri yra jo tikroji vertė perkainojimo dieną. |
| Perkainojimo reguliarumas | Nekilnojamasis turtas turi būti perkainojamas pakankamai reguliariai. |
| Perkainojimo įtaka | Turto vertės pokyčiai įtraukiami į nuosavybę, pripažįstami kaip pelnas arba nuostolis. |
| Investicinis turtas | Investiciniam turtui priskirti pastatai neperkainojami. |
Ši informacija padės geriau suprasti nekilnojamojo turto perkainojimo procesą ir jo įtaką įmonių finansams.
tags: #nekilnojamojo #turto #perkainojimas