Nekilnojamojo turto dovanojimas yra viena dažniausiai pasitaikančių turto perleidimo formų Lietuvoje. Nekilnojamasis turtas, būdamas vertinga ir svarbia investicija, gali būti puiki dovana, kuri gali suteikti daug naudos arba galimybių. Tačiau prieš dovanojant nekilnojamąjį turtą, svarbu žinoti keletą svarbių aspektų, kurie gali būti svarbūs teisingam turto perleidimui.
Perrašyti buto dokumentus gali prireikti įvairiose situacijose: norint padovanoti turtą artimajam, perleisti nuosavybę kitam asmeniui arba sutvarkyti paveldėjimo klausimus. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius dalykus, kuriuos reikia žinoti apie buto perrašymą, įskaitant dovanojimo sutartis, mokesčius ir reikalingus dokumentus.
Dovanojimo Sutartis: Kas Tai?
Dovanojimas - tai sandoris, kurio esmė ta, kad turto savininkas valingai, nesavanaudiškai, neatlygintinai perduoda savo turtą ar suteikia kitokią įstatyme numatytą turtinę naudą kitam asmeniui, o pastarasis asmuo šią turtinę naudą sąmoningai (valingai) priima. Jam sudaryti reikalinga tiek turtą perduodančio, tiek jį priimančio asmenų suderinta valia, taigi dovanojimo sandoris yra dvišalė sutartis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. rugsėjo 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-355/2009).
Jeigu asmuo nori turtą „perrašyti“ neatlygintinai, gali būti sudaromos dovanojimo arba išlaikymo iki gyvos galvos (rentos) sutartys. Dovanojimo sutarties atveju įprastai jokių pareigų dovanų gavėjui dovanotojo atžvilgiu neatsiranda.
Dovanojant Nekilnojamąjį Turtą: Teisiniai Formalumai
Dovanojant nekilnojamąjį turtą, nesvarbu ar tai būtų žemės sklypas, butas ar namas - reikia laikytis tam tikrų teisinių formalumų, siekiant išvengti bet kokių problemų ateityje. Dovanodami vertingą turtą be notaro patvirtinimo, rizikuojate susidurti su kliūtimis deklaruojant gautą dovaną ar ginčais su kitais asmenimis, pretenduojančiais į turtą. Todėl visais atvejais privaloma tokį sandorį įforminti notariškai ir išvengti bet kokių galimų rizikų.
Dovanojimo Sutarties Forma
Pagal Civilinio kodekso 6.469 straipsnio 2 dalį, nekilnojamojo daikto dovanojimo sutartis, taip pat dovanojimo sutartis, kurios suma didesnė kaip keturiolika tūkstančių penki šimtai eurų, turi būti notarinės formos. Taigi, sudarant buto dovanojimo sutartį, kurios suma didesnė nei 14 500 eurų, sutartis privalo būti patvirtinta notaro.
Atkreiptinas dėmesys į tai, jog kasacinio teismo praktikoje yra nurodyta, kad įstatymo imperatyviai nustatytos sandorio formos nesilaikymas sandorį daro negaliojantį pagal Civilinio kodekso 1.80 straipsnio 1 dalį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. gegužės 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-141-469/2020, Lietuvos apeliacinio teismo 2020 m. lapkričio 3 d. sprendimas civilinėje byloje Nr. e2A-1175-330/2020).
Tuo atveju, kai yra dovanojama didesnės kaip 1500 Eur bet mažesnės kaip 14500 Eur vertės daiktas (pinigai ar kitas turtas), įstatymai numato rašytinės formos reikalavimą. Taigi, kai dovanojamas nekilnojamasis daiktas, visais atvejais tokia dovanojimo sutartis privalo būti patvirtinta notaro. Todėl, namų dovanijimas, buto ar žemės dovanojimas privalo būti notarinės formos.
Sudaryti sandorį galite ir šiuo metu, nes dovanojimui įtakos neturi faktas, kad namas yra nebaigtas statyti, perleisti galima ir nebaigtą statyti statinį, atsižvelgiant į Lietuvos Respublikos statybos įstatymo 34 str. nuostatas.
Nekilnojamojo daikto dovanojimo sutartį gali patvirtinti bet kuris šalies notaras, neatsižvelgiant į nekilnojamojo turto buvimo vietą.
Reikalavimai Dovanojimo Sutarčiai
- Sutartis turi būti notarinės formos, jei dovanojamas nekilnojamasis turtas arba suma viršija 14 500 EUR.
- Dovanojimo sutartis yra neatlygintinė, išskyrus atvejus, kai turtas perleidžiamas tik įvykdžius tam tikras dovanotojo keliamas sąlygas (dovanojimo su sąlyga sutartis).
Tačiau dovanojimo sutartyje dovanotojas negali numatyti suvaržymų, kurie trukdytų naujajam savininkui naudotis gautu turtu.
Kaip jau buvo minėta, dovanojant turtą dovanotojas sutartyje gali numatyti sąlygą, jog padovanotas turtas bus naudojamas tik tam tikram tikslui. Nustatytas tikslas negali pažeisti kitų asmenų teisių bei interesų.
Dovanotojo Teisės
Pagal Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 6.472 straipsnį dovanotojas turi teisę kreiptis į teismą dėl dovanojimo panaikinimo, kai:
- Apdovanotasis pasikėsina į dovanotojo ar jo artimųjų giminaičių gyvybę ar tyčia juos sunkiai sužaloja.
- Apdovanotasis atlieka prieš dovanotoją tokius veiksmus, kurie yra neabejotinai griežtai smerktini geros moralės požiūriu, atsižvelgiant į dovanos pobūdį, dovanojimo sutarties šalių asmenines savybes ir jų tarpusavio santykius.
- Apdovanotasis su jam dovanotu turtu, turinčiu dovanotojui didelės neturtinės reikšmės, elgiasi taip, kad kyla reali to turto žuvimo grėsmė.
Mokesčiai Dovanojant Nekilnojamąjį Turtą
Sudarius nekilnojamojo turto dovanojimo sutartį ir apdovanotajam įgijus nuosavybės teisę į nekilnojamąjį turtą, pastarajam iškyla prievolė sumokėti gyventojų pajamų mokestį.
Tačiau gyventojų pajamų mokesčio mokėti nereikia, kai turtas dovanojimo būdu yra gautas iš tėvų. Lietuvos Respublikos gyventojų pajamų mokesčio įstatymo 17 str. 1 d. 26 p. nurodoma, kad neapmokestinamos pajamos yra dovanojimo būdu gautos pajamos iš tėvų.
Nekilnojamojo turto dovanojimas nėra apmokestinamas po jo gavimo pirmos eilės giminaičiams, tai yra: tėvai, broliai, seserys, vaikai, įvaikiai, sutuoktiniai bei seneliai. Tai reiškia, kad už tokią dovaną valstybei nereikia mokėti mokesčių.
Nekilnojamo turto dovanojimas kitiems, ne pirmos eilės giminaičiams, draugams, ar kitiems asmenims užtraukia mokestinę prievolę. Kai dovanos gavėjas nepatenka į pirmos eilės artimų giminaičių ratą - mokesčius mokėti privaloma, jeigu nekilnojamo turto vertė viršija 2500 eurų. Tokiu atveju nuo viršijamos sumos reikia mokėti 15 proc.
Pagal Gyventojų pajamų mokesčio įstatymo 17 straipsnio 1 dalies 26 punktą, neapmokestinamos dovanojimo būdu gautos pajamos iš sutuoktinių, vaikų (įvaikių), tėvų (įtėvių), brolių, seserų, vaikaičių ir senelių. Taigi, gavus turtą dovanojimo sutarties pagrindu iš sutuoktinių, vaikų (įvaikių), tėvų (įtėvių), brolių, seserų, vaikaičių ir senelių, gyventojas neprivalės mokėti gyventojų pajamų mokesčio.
Svarbu žinoti, kad turtą dovanojantis asmuo jokių mokesčių valstybei neturi mokėti. Tokiai dovanojimo sutarčiai, patvirtintai notaro, bus taikomas notarinių veiksmų įkainis, nurodytas Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 1996 m. rugsėjo 12 d. įsakymu Nr.
Gavus didelės vertės dovaną iš giminystės ryšiais nesusijusio asmens, apdovanotajam gali tekti susimokėti valstybei gyventojų pajamų mokestį (GPM), skaičiuojamą nuo padovanoto turto vertės. Šio mokesčio nereikia mokėti, kai turtas yra dovanojamas sutuoktiniui, vaikui (įvaikiui), tėvams (įtėviams), broliams, seserims ar seneliams.
Pažymėtina, kad apmokestinamosios nekilnojamojo turto pardavimo pajamos apskaičiuojamos kaip skirtumas tarp gautos už nekilnojamąjį turtą pardavimo pajamų sumos ir parduoto nekilnojamojo turto įsigijimo kainos, į šią kainą įskaitant sumokėtus teisės aktuose nustatytus privalomus mokėjimus, susijusius su to nekilnojamojo turto perleidimu.
Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2003 m. sausio 29 d. nutarimu Nr. 133 „Dėl Gyventojo ne individualios veiklos turto įsigijimo kainos nustatymo tam tikrais atvejais taisyklių patvirtinimo“ patvirtinta dovanojimo būdu įsigyto turto įsigijimo kainos apskaičiavimo tvarka. Turto, įgyto dovanojimo būdu, įsigijimo kaina laikoma ta turto vertė, kuri apdovanojimo momentu būtų laikoma apdovanotojo asmens pajamomis.
Pirmas dalykas ką turite nuspręsti - kaip priimsite nekilnojamo turto dovanojimą. Tam yra keli variantai: pagal registrų centro nustatyta vertę arba pagal vertintojų nustatytą vertę. Žinoma jei Jūs nesate pirmos eilės giminaitis ir šio turto neplanuojate parduoti, dovaną priimti turite teisę pagal mažesnę vertę ir taip sumokėti mažesnius mokesčius. Turite asmeniškai įsivertinti ar registrų centro vertė mažesnė, ar vertintojų nustatyta vertė.
Pagal Gyventojų pajamų mokesčio įstatymo 17 straipsnio 1 dalies 28 punktą, neapmokestinamos turto pardavimo ar kitokio perleidimo nuosavybėn pajamos, gautos perleidus nuosavybėn kilnojamąjį daiktą (įskaitant kilnojamąjį pagal prigimtį daiktą, kuris nekilnojamuoju pripažįstamas pagal įstatymus), jeigu šios rūšies daiktui pagal Lietuvos Respublikos teisės aktus privaloma teisinė registracija ir šis daiktas yra nustatyta tvarka įregistruotas Europos ekonominės erdvės valstybėje, jeigu toks daiktas įsigytas anksčiau negu prieš 3 metus iki jo perleidimo.
Reikalingi Dokumentai Dovanojant Butą
Atsižvelgiant į tai, kas nurodyta aukščiau, gali kilti klausimas - kokie dokumentai reikalingi dovanojant butą? Kiekvienu atveju tai yra individualu ir priklauso nuo dovanotojo ketinamo dovanoti turto pobūdžio, būklės ir kitų aplinkybių.
Pavyzdžiui, dovanojant butą ar kitą turtą, kuris yra bendroji jungtinė nuosavybė, reikia gauti rašytinį visų bendraturčių sutikimą (Civilinio kodekso 6.471 straipsnio 1 dalis), o dovanojant patikėjimo teise tvarkomą turtą būtina turėti turto savininko rašytinį sutikimą (Civilinio kodekso 6.471 straipsnio 2 dalis).
Kiekvienu atveju, dovanojant butą ar namą (taip pat kitą nekilnojamąjį daiktą) sudaroma dovanojimo sutartis, kuriai taikomas privalomas notarinės formos reikalavimas - tai reiškia, kad notaras dovanojimo sutartį patvirtins nustatęs tam būtinas aplinkybes.
Siekiant sklandaus ir sėkmingo būsto pardavimo proceso, kiek įmanoma daugiau su dokumentais susijusių darbų turėtų būti nuveikti dar būsto pardavimo pradžioje.
Dokumentai Sandoriui Notarų Biure
Sulaukus galutinio pasiūlymo ir pasirašius preliminariąją būsto pirkimo-pardavimo sutartį, pradedamas dokumentų notariniam sandoriui rengimas. Paruošus aukščiau minėtuosius, reikalinga surinkti pažymas, liudijančias, jog su būstu nesiejamos komunalinių ir namo priežiūros paslaugų skolos. Reikalinga atsiskaitymo už komunalines paslaugas bei bendrijos pažyma, jei namą, kuriame parduodamas būstas, administruoja būtent ji.
Kiekvieno būsto pardavimo atveju, notariniam sandoriui reikalingas pastato energinio naudingumo sertifikatas. Pastarąjį galima užsisakyti notarų biure arba tiesiogiai iš įgaliotų sertifikavimo specialistų.
Taip pat notariniam sandoriui reikalingas nekilnojamojo turto registro išrašas bei pažyma, liudijanti apie pardavimą. Šiuos dokumentus, kaip ir energinio naudingumo sertifikatą, galima užsisakyti notarų biure.
Jei parduodamas būstas įgytas santuokoje, tuomet sandorio metu bus reikalingas ir sutuoktinio dalyvavimas, arba jo pasirašytas įgaliojimas. Jei parduodamame objekte yra registruoti nepilnamečiai, tuomet pardavimui reikės ir teismo leidimo. Esant bendrasavininkų - bus reikalingas jų raštiškas sutikimas parduoti. Dar sudėtingesnis yra areštuoto būsto pardavimas. Tokie atvejai įprastai sprendžiami individualiai.
Kiekvieno pardavimo metu, dėl tikslaus dokumentų sąrašo patartina konsultuotis su nekilnojamojo turto brokeriu arba notaru.
Bendrinių Dokumentų Sąrašas:
- Turto įgijimo dokumentas (pirkimo-pardavimo sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas, dovanojimo sutartis, teismo sprendimas ir pan.).
- Buto kadastrinių matavimų byla, kurioje yra buto planas ir kiti namo techniniai duomenys.
- Galiojantis asmens tapatybės dokumentas.
- VĮ Registrų centro išrašas.
Tai yra bendrinių dokumentų sąrašas, kurie reikalingi standartinėse situacijose. Jei situacija keblesnė, pvz., butas yra areštuotas antstolių, turi uzufruktą ar priklauso nepilnamečiam asmeniui - bus reikalingi papildomi dokumentai buto pardavimui. Tik didelę patirtį turintis NT brokeris atsakys tiksliai, kokių dokumentų reikia parduodant Jūsų butą.
Turto Perleidimas Išlaikant Iki Gyvos Galvos
Jeigu kalbama apie tam tikrus sandorius, kuriais turtas perleidžiamas esant asmeniui gyvam, dažnu atveju naudojamas terminas „perrašymas“, tačiau įstatymas nenumato tokios „perrašymo“ sutarties.
Taigi išlaikymo iki galvos sutarties atveju, asmuo, kuris perleidžia turtą, gali būti tikras, kad juo bus pasirūpinta, kad jam neteks atsidurti gatvėje, o jeigu juo nebus rūpinamasi, tuomet galės susigrąžinti perleistą turtą.
Speciali rentos sutarties rūšis yra išlaikymo iki gyvos galvos sutartis, pagal kurią rentos gavėjas perduoda jam priklausantį nekilnojamąjį daiktą rentos mokėtojui, o rentos mokėtojas įsipareigoja iki pat rentos gavėjo mirties jį išlaikyti: aprūpinti rentos gavėją gyvenamąja patalpa, drabužiais, maitinimu, užtikrinti rentos gavėjo sveikatos priežiūrą. Šalys sutartyje taip pat gali numatyti vietoj išlaikymo iki gyvos galvos natūra - pareigą iki rentos gavėjo gyvos galvos jam mokėti periodines pinigines įmokas.
Taigi, ši sutartis yra vienas iš būdų, kaip senyvo amžiaus asmenys gali užtikrinti savo finansinį saugumą ir išlaikymą, tuo pačiu perleisdami turtą šeimos nariams ar kitiems asmenims.
Rentos sutartis yra panaši į dovanojimo sutartį, tačiau jos skiriasi ne tik tuo, kad rentos atveju turtas perleidžiamas su įpareigojimais, tačiau ir naujojo turto savininko galimybėmis disponuoti turtu.
Svarbu ir tai, kad, rentos mokėtojui (pavyzdžiui, skaitytojos sūnui) iš esmės pažeidus rentos (išlaikymo iki gyvos galvos) sutartį (pavyzdžiui, nevykdant pareigos išlaikyti skaitytoją, ja rūpintis ir pan.), skaitytoja, kaip rentos gavėjas, galėtų kreiptis į teismą, prašant nutraukti rentos sutartį.
Testamentas
Tačiau ne visada norima turtą palikti tiems, kam priklauso pagal įstatymą, nes gyvenime būna, kad vieni vaikai labiau rūpinasi tėvais, kiti mažiau, su vienais santykiai geri, o su kitais - konfliktiški. O jeigu įpėdinių nėra, ir žmogus nori, kad turtas atitektų valstybei? Tokiu atveju turtą geriau iš anksto „perrašyti“ ar dovanoti, o gal sudaryti testamentą?
Testamentą testatorius gali bet kada pakeisti, ir tiek testamento turinys, tiek testamento sudarymo faktas bus konfidenciali informacija. Testamente nėra privaloma nuspręsti dėl viso turimo turto.
Testamentu galima apskritai nepriimti jokių sprendimų dėl turto padalinimo, o tiesiog atimti teisę iš vieno ar kelių įstatyminių įpėdinių paveldėti.
Tam, kad po testatoriaus mirties kiltų kuo mažiau ginčų tarp įpėdinių dėl paveldėto turto, testamente rekomenduojama kuo detaliau aptarti, koks turtas ar kokiomis dalimis kam atitenka.
Paveldėjimas ir Buto Pirkimas Su 10 Procentų Įnašu
Jeigu planuojate artimiausiu metu pirkti pirmąjį būstą ir pasinaudoti 10 % pradinio įnašo lengvata, būtina atidžiai įvertinti paveldėjimo padarinius. Kai kurie turtai, kuriuos paveldime, realiai neturi didelės vertės - tai gali būti senas, avarinės būklės butas ar namelis kaime, kurio rinkos kaina siekia vos kelis šimtus eurų.
Tačiau net toks menkavertis turtas gali užkirsti kelią pasinaudoti pirmojo būsto įnašo lengvata. Priimdami tokį turtą, jūs formaliai tampate turto savininku ir automatiškai prarandate teisę į 10 % pradinį įnašą. Tad jei jūsų tikslas - būsto pirkimas mieste, geriau pasitarti, ar paveldėjimo priėmimas iš tiesų jums apsimoka.
Mokesčių Už Nekilnojamąjį Turtą Taupymas - Meškos Paslauga
Nuo 2026 metų įsigalios nauja nekilnojamojo turto mokesčio sistema, pagal kurią didesnį NT kiekį turintys asmenys mokės daugiau. Dėl to dalis žmonių jau dabar planuoja turtą perrašyti savo vaikams ar artimiesiems, kad išvengtų papildomų mokesčių.
Iš pirmo žvilgsnio toks žingsnis atrodo protingas, tačiau jei jūs pats planuojate buto pirkimą kaip pirmąjį savo būstą - tai gali būti klaida. Gavus turtą dovanų ar paveldėjimo būdu, jūs automatiškai prarandate teisę į 10 % pradinį įnašą.
Tai reiškia, kad vietoje lengvatos bankas prašys 15 % ar net 20 % pradinio įnašo. Tad prieš sutikdami tapti turto „perrašymo“ dalimi, verta pasitarti su NT agentu, kuris objektyviai įvertins, kas finansiškai naudingiau jums, o ne kitiems.
Nuo Kitų Metų Keičiasi Pradinio Įnašo Tvarka
Jei galvojate apie buto pirkimą artimiausiais metais, o tuo pačiu metu vyksta paveldėjimo ar dovanojimo procesas - sustokite akimirkai ir įvertinkite situaciją. Nuo kitų metų keičiasi pradinio įnašo tvarka tiems, kurie įsigyja savo pirmąjį būstą.
Nuo 2026 08 1 dienos galiojanti lengvata leidžia įsigyti pirmąjį turtą su vos 10 % pradiniu įnašu, jei neturite ir neturėjote būsto savo vardu per pastaruosius penkerius metus. Tačiau jei paveldėsite ar priimsite dovanotą turtą - šią lengvatą prarandate.
Todėl prieš priimdami paveldėjimą ar dovanojimą, pasverkite, ar tai jums iš tiesų naudinga. Kartais gera dovana šiandien gali tapti brangiai kainuojančiu sprendimu rytoj.
Pavyzdžiui, tarp 10 % ir 15 % įnašo skirtumas gali atrodyti nedidelis, tačiau perkant būstą už 200 000 eurų - tai net 10 000 eurų. Todėl prieš priimdami dovanojamą ar paveldint turtą, pasiskaičiuokite, kiek prarastumėte, jei netektumėte galimybės gauti 10 % įnašo sąlygą.
Kartais paveldėjimo priėmimas dėl kelių šimtų eurų vertės turto gali kainuoti tūkstančius papildomų išlaidų. NT agentas gali padėti objektyviai įvertinti jūsų situaciją, paskaičiuoti, kas finansiškai naudingiau, ir suplanuoti tolimesnius veiksmus.
Jeigu norite priimti teisingą sprendimą dėl paveldėjimo, dovanojimo ar pirmojo būsto pirkimo - nespręskite vieni. Pasitarkime! Esu Karolis Liukpetris, profesionalus NT agentas, kuris padeda klientams išvengti klaidų ir priimti finansiškai naudingus sprendimus. Parašykite man šiandien - padėsiu išsiaiškinti, koks žingsnis jums bus geriausias.
Dažniausiai Užduodami Klausimai
- Ar galiu pirkti pirmąjį būstą su 10 % įnašu, jei turiu paveldėtą butą? Ne, net ir paveldėtas turtas laikomas jūsų nuosavybe, todėl negalėsite pasinaudoti 10 % įnašo lengvata.
- Ar galima atsisakyti paveldėjimo, kad neprarasčiau lengvatos? Taip, paveldėjimo galima nepriimti, tačiau tai reikia atlikti notariškai ir laiku, žinoma, įvertinus ar tai finansiškai naudinga.
- Ką daryti, jei artimieji nori perrašyti turtą man, kad sutaupytų mokesčius? Prieš sutikdami, pasitarkite su NT specialistu - dovanojimas gali brangiai kainuoti jūsų pačių planams.
- Kada keisis pradinio įnašo sąlygos? Naujos taisyklės įsigalios nuo 2026 metų Rugpjūčio 1 dienos, todėl iki tol yra laiko suplanuoti sprendimus iš anksto.
- Ar NT agentas gali padėti įvertinti paveldėjimo ir pirkimo pasekmes? Taip, profesionalus NT agentas gali įvertinti jūsų finansinę padėtį, turto vertę ir pasiūlyti tinkamiausią sprendimą.
Kiekvienas atvejis - individualus. Paveldėjimo, dovanojimo ir buto pirkimo derinimas reikalauja žinių ir patirties. Jei norite išvengti klaidų, kurios gali kainuoti tūkstančius, pasitarkite su specialistu. Aš - patikimas NT agentas, dirbantis su įvairiomis situacijomis nuo paveldėjimo iki būsto finansavimo. Galite parašyti man žinutę ar užklausą - kartu peržiūrėsime jūsų situaciją ir rasime geriausią sprendimą. Kartais viena trumpa konsultacija sutaupo tiek laiko, tiek pinigų.
Pinigų patarimai: dovanojamo ar paveldėto turto pagrindas
tags: #nekilnojamojo #turto #perrasymas