Nekilnojamojo Turto Rinkos Analizė Lietuvoje

Investicijos į nekilnojamąjį turtą yra viena patraukliausių formų siekiant pelno. Lietuvoje vis daugėja naujų nekilnojamojo turto vystymo projektų. Investicijos į NT sektorių yra laikomos bene stabiliausią grąžą duodančiu pasirinkimu, todėl vilioja vis daugiau fizinių asmenų ir verslų.

Tačiau perspektyvu žinoti, kad šis būdas gali virsti nepasiteisinusia rizika, jei svarbūs sprendimai bus priimami remiantis asmenine patirtimi ar nuojauta. Todėl profesionali nekilnojamojo turto rinkos analizė ir labiausiai tikėtinos tendencijų prognozės gali tapti reikšminga apsauga siekiant išvengti skaudžių finansinių nuostolių. Patikimos rinkos įžvalgos yra lygiai taip pat naudingos ir planuojantiems įsigyti ar parduoti individualų būstą. Būtent šiuo atveju reikalinga nekilnojamo turto analizė.

Nekilnojamojo turto rinkos analizė - racionalus žvilgsnis į situaciją rinkoje. Atliekame išsamias visų nekilnojamo turto rinkos segmentų analizes, teikiame patikimą informaciją apie situaciją Lietuvos NT rinkoje, rengiame apžvalgas, galimybių studijas. Pagrįsti ir rinkos tendencijoms adekvatūs duomenys visais atvejais suteikia pranašumo bet kurioje su NT susijusioje veikloje: perkant, parduodant, nuomojant, išnuomojant NT.

Nekilnojamojo turto rinkos tyrimai atskleidžia objekto savybes, privalumus ar trūkumus, jo patrauklumą ir konkurencingumą rinkoje. Jie atliekami išnagrinėjus turto kiekybinius ir kokybinius rodiklius, teisinę bazę ir kt. Sėkmė nekilnojamojo turto versle pasiekiama tik atsakingai įvertinus situaciją rinkoje, teisingai parinkus marketingo strategiją.

Nekilnojamojo turto analizė paprastai neatliekama per vieną dieną. Priklausomai nuo to, kokie yra kliento poreikiai ir kokių duomenų bei kokio išsamumo ta analizė reikalinga. Šį dokumentą naudoti gali ne tik patys vystytojai, pritraukdami investuotojų, ar patys investuotojai, svarstydami dėl skiriamų lėšų. Analizė taip pat gali parodyti ir neigiamus duomenis.

Nekilnojamojo turto analizė ir joje suruoštos įžvalgos, kaip jau minėjome, leidžia apsisaugoti nuo didelių nuostolių ir pasiekti maksimalų pelną. Pasirinkti šią paslaugą visada naudinga, jeigu esate suinteresuoti vystytojai arba investuotojai. Kuo didesnę patirtį bei žinias turi analizę atliekanti komanda, tuo daugiau informacijos galite tikėtis sulaukti.

Butų Kainų Pokyčiai Didžiuosiuose Lietuvos Miestuose

Nekilnojamojo turto rinka Vilniaus mieste, kaip ir visoje Lietuvoje, pastaraisiais metais vystėsi dinamiškai. Vienas stipriausių tokių efektų buvo pastebimas gyvenamosios paskirties būsto rinkoje - "bumo" metu šis segmentas buvo vienas labiausiai spekuliatyvių, taigi jo kainų pokyčiai svyravo labai plačiuose rėmuose (iki 50%), ypač butų rinkoje.

2007 - ųjų pabaigoje pasiekta nekilnojamojo turto kainų viršūnė dėl daugelio priežasčių negalėjo ilgą laiką išlikti stabili - turto vertės augimas nebuvo pagrįstas nei ekonomikos augimu, nei su gyventojų pajamomis susijusiais rodikliais, todėl anksčiau ar vėliau turėjo duoti neigiamą efektą. Nereikia pamiršti, kad ne visi nekilnojamojo turto rinkos dalyviai yra vienodai informuoti, taigi pirkėjai patikėję ilgalaikiu būsto kainų augimu tiesiogiai prisidėjo prie dar didesnio kainų kilimo.

Siekiant objektyviau nustatyti dabartinę butų vertę Vilniaus mieste ir galimas kainų pokyčius artimoje ateityje buvo išanalizuoti 2009 - 2010 metais įvykę butų pirkimo sandoriai. Analizuojami visų butų Viniaus mieste kainų pokyčiai, taipogi kainos pokyčiai priklausomai nuo pastato amžiaus, vietovės, kambarių skaičių bute. Rengiant butų rinkos Vilniuje apžvalgą už 2009 - 2010 metus buvo remtasi VĮ "Registrų Centras", Lietuvos Banko paskelbtais duomenimis bei UAB "Centro Kubas - Nekilnojamasis turtas" turimais duomenimis.

Ekonominė krizė, palietusi visas visuomenės grupes ir verslo sritis, sukėlė didelę sumaištį nekilnojamo turto rinkos dalyviams ir jų lūkesčiams. Vidutinės ir ekonominės klasės butų rinkoje Vilniaus mieste 2009 metais įvyko nemaži pokyčiai: ankstesniu metu nekilnojamojo turto rinkos sąlygas diktavusių jo vystytojų įtaka būsto kainoms slopo ir pastaraisiais dvejais metais didžioji šios įtakos dalis teko pirkėjams.

Apibendrinti VĮ "Registrų Centras" 2009 - 2010 metų statistiniai duomenys rodo, jog bendras butų kainų lygis Vilniaus mieste 2009 m. krito maždaug 22%. Kainų kritimui esminės įtakos turėjo vis dar prasti šalies ekonomikos rodikliai, niūrios jų prognozės, sugriežtėjusi bankų kreditavimo politika, bei sudėtinga NT vystytojų padėtis - didžioji pastarųjų dalis, spaudžiami finansinių įsipareigojimų, negalėjo laukti būsto rinkos atsigavimo, todėl norint atsiskaityti su kreditoriais, butus teko pardavinėti net ne už savikainą, o gerokai pigiau. Tuo tarpu potencialūs pirkėjai laukė butų kainų dugno ir būsto pirkimo planus atidėjo geresniems laikams. Kainos kritimui įtakos taip pat turėjo ir tai, jog dalis pirkėjų atmetė planuojamo įsigyti naujo buto rezervaciją.

Šioje dalyje analizuojami 2009 - 2010 metais įvykę butų sandoriai. Analizuojami tik tie butai, kurių kainos tilpo į nustatytus rėmus: senos statybos butams 1500 - 5300 Lt už kv. metrą, o naujos statybos 2700 - 6400 Lt už kv. metrą.

Butų kainos pokyčius 2009 - 2010 metais galima iš apžvelgiant pasirinktą laikotarpį didžiausias butų kainų kritimas užfiksuotas antrąjį 2009 metų ketvirtį, kuomet butų kainos krito apie 14%. Antroje metų pusėje butų kainų kritimas kiek sumažėjo. Trečiąjį 2009 metų ketvirtį butų kainos krito dar apie 3%, o ketvirtąjį dar apie 2%. Iš viso per 2009 metus butų kainos krito apie 22%.

Neseniai praūžęs NT kainų "bumas" Lietuvoje uždavė esminį klausimą NT pirkėjams: ar turtas dar pigs, o gal jau pasiektas kainų „dugnas". Ilgalaikėje perspektyvoje nekilnojamasis turtas visada brangsta, nes žemės plotas tinkamas statybai yra nekintamas dydis. Tačiau kartais kainos kyla ir leidžiasi dėl trumpalaikių priežasčių, susidaro kainų burbulai, kurių sprogimas skaudžiai paliečia daugelį nekilnojamojo turto rinkos dalyvių.

Trumpai: smarkiai išaugusios gyvenamojo būsto kainos susilaukia įvairių vertinimų bei ateities prognozių. Tačiau daugelis ekspertų pritaria nuomonei, kad šių metų augimas buvo pernelyg spartus ir fundamentalaus pagrindo neturi. Tokį kainų šuolį lėmė paklausos bei pasiūlos neatitikimas, mat paklausa smarkiai išaugusi, o pasiūlą riboja sąlyginai nedidelis tinkamų gyvenamajai statybai sklypų skaičius bei detaliųjų planų ruošimo vilkinimas.

Nepaisant būsto kreditavimo sąlygų gerėjimo, išaugusios nekilnojamojo turto kainos reikalauja iš gyventojų vis didesnių kreditų, kuriuos paimti reikės didesnių pajamų. Kadangi gyventojų atlyginimai neaugo taip sparčiai, vėliau ar anksčiau teks laukti kol potencialių pirkėjų pajamos prisivys būsto kainas, su sąlyga, jog nesikeis skolinimosi sąlygos, kurios pagal prognozes artimiausiu metu turėtų išlikti panašios dabartinėms. Jei toks atotrūkis ir toliau laikytųsi ar didėtų, ateityje galima tikėtis sulaukti būsto kainų smukimo.

Vis dar didžiulę paklausą išlaiko naujos statybos būstai įvairiuose Vilniaus rajonuose. Tradiciškai brangiausias būstas išlieka Senamiestyje, Užupyje bei Centre, ne daug nuo jų atsilieka ir butai esantys prestižiniuose rajonuose (Antakalnyje, Naujamiestyje), ypač Žvėryne. Nepaisant to, jog kainos iš pirmo žvilgsnio atrodo itin aukštos, jas pateisina sąlyga, kad sklypų šiuose rajonuose, tinkamų gyvenamajai statybai pasiūla išliks itin ribota ir ateityje.

Brangiausiuose Vilniaus rajonuose kainomis nedaug teatsilieka ir senos statybos butai, kurių kainas palaiko tos pačios priežastys kaip ir naujos statybos butų, bei prisideda tai, kad tokie senos statybos butai laikomi itin patikima ilgalaike investicija. Paklausa neblėsta ir naujos statybos butams, esantiems naujuosiuose bei senesniuosiuose miegamuosiuose rajonuose. Ypač sunku nusipirkti kokybiškesnį nedidelį - vieno/dviejų kambarių naujos statybos butą už patrauklią kainą.

Naujos statybos butai pirkėjams priimtinesni ne tik dėl eksploatacinių savybių, bet labai daug reikšmės ir faktas, kad perkant naujos statybos butus kreditavimo sąlygos yra žymiai lankstesnės ir patrauklesnės. Gal būt ši paklausa ir būtų patenkinta dabar pastatomų naujų daugiabučių, tačiau ją dar labiau išpučia spekuliaciniais tikslais perkami butai, taip pat prisideda ir iš užsienio grįžtantys lietuviai, kurie dažniausiai linkę uždirbtus pinigus investuoti į nekilnojamąjį turtą. Susidėjus visiems šiems veiksniams ir susiformavo kaip tik dabar rinkoje jaučiamas pasiūlos trūkumas.

Deja, tuo bando pasinaudoti kai kurios bendrovės, siekdamos kuo greičiau pastatyti naujų gyvenamosios paskirties objektų, neatsižvelgdamos į jų kokybę ar išliekamąją vertę. Dėl šios priežasties naujos statybos butų pirkėjai turėtų būti budrūs ir rinktis būstą atsižvelgiant ne vien tiktai į kainą, bet ir savybes, įtakojančias gyvenamojo būsto vertę.

Miegamuosiuose rajonuose senos statybos butų kainos tiesiogiai priklausomos nuo naujos statybos būsto kainų kitimo. To pasėkoje smarkiai pabrango ir senos statybos butai. Juos dažniausiai renkasi pirkėjai, neišgalintys nusipirkti norimo ploto naujos statybos būsto, tačiau vis tiek norintys investuoti į nekilnojamąjį turtą, ar tiesiog manantys, jog pirkti tai vienareikšmiškai geriau nei jį nuomotis.

Kadangi skirtumus tarp senos bei naujos statybos butų lemia funkcinis bei moralinis nusidėvėjimai, reikia atkreipti dėmesį, kad juos sudaro eksploatacinių savybių neatitikimas šiuolaikinėms, vidinio išplanavimo nepatogumas, pastato fasado vaizdas, laikančiųjų ir kitų konstrukcijų, vamzdynų nusidėvėjimas. Žvelgiant į ateitį, svarbus veiksnys bus kaip sėkmingai įsibėgės senos statybos daugiabučių renovacijos programa.

Smarkiai išaugus butų kainoms vis daugiau gyventojų galvoja apie individualų namą miesto ribose ar priemiestyje. Nors pakilo ir žemės, tinkamos individualiųjų namų statybai, kainos, tačiau ne taip ženkliai kaip skirtos daugiabučių statybai. Gyventi nuosavame name nuo seno daugelio miesto gyventojų noras, o dabar kylant pragyvenimo lygiui vis daugiau žmonių ryžtasi tai įgyvendinti.

Be abejo, individualių namų kainos prestižiniuose rajonuos dėl itin brangios žemės labai aukštos, tačiau jų ir rinka nėra didelė. Didžiąją individualių namų rinkos dalį sudaro pigesni, vidutinio gyvenamojo ploto namai, išsidėstę įvairiose gyvenamosiose teritorijose. Paklausiausi, tačiau ir brangiausi tai šiuolaikiškos statybos bei išplanavimo būstai, turintys patogų privažiavimą bei visas komunikacijas. Dėl gyvenamiesiems namams skirtos žemės trūkumo sparčiai vyksta pokyčiai sodų bendrijose, keičiant paskirtį į gyvenamąją ir statant būstus. Statybos žemės ūkio paskirties sklypuose dėl stringančio paskirties keitimo vystosi lėčiau.

Individualių namų statybas sparčiau vystytis skatina ir tobulėjanti bankų siūloma kreditavimo sistema, tačiau kol kas individualiųjų namų kreditavimas vis dar labiau komplikuotas nei naujos statybos butų. Statant naujus gyvenamuosius namus populiariausi pastatai yra vidutinio ploto - nuo 120 iki 200 kv.m, dviejų aukštų, su didele svetaine bei 3-4 miegamaisiais kambariais. Statomi tiek plytų mūro, tiek įvairių blokelių statiniai, kiek rečiau kitų konstrukcijų - karkasiniai, mediniai. Tačiau svarbu ne tiek pačios konstrukcijos tipas, kiek kokybė ir funkcionalumas.

Nes dažnai fizinių asmenų pardavimui statomi namai yra itin nekokybiški, ir ne visada laikomasi nustatytų statybos reikalavimų, dėl to namą geriau pirkti iš savo vardu besirūpinančios kompanijos, kuri vykdytų savo garantinius įsipareigojimus. Neretai žmonės ryžtasi patys užsiimti namo statyba, tačiau net jei ir sutaupoma dalis pinigų, tokios statybos reikalauja ne tik daug laiko, bet ir kantrybės, dėl žinių bei patirties trūkumo dažnai padaroma brangiai kainuojančių klaidų.

Profesionalios Rinkos Analizės Svarba

Ober-Haus rinkos tyrimų skyriaus komanda, sukaupusi daugiau nei 25-ies metų patirtį, teikia išsamią ir patikimą informaciją apie gyvenamosios ir komercinės NT paskirties segmentus įvairiuose šalies regionuose. Nekilnojamojo turto versle galutinis investicijų pelningumas tiesiogiai priklauso nuo turimų patikimų ir išsamių duomenų, kuriais remiantis priimami efektyviausi sprendimai.

Mūsų tyrimų ir analitikos specialistai supažindins su naujausiais NT rinkos duomenimis, suteiks informacijos ir vertingų įžvalgų apie aktualias rinkos tendencijas, pokyčius, finansines galimybes. Mūsų ekspertai rengia reguliarias nekilnojamojo turto rinkos aktualijas atspindinčias apžvalgas, kurios viešai skelbiamos Ober-Haus svetainėje. Ober-Haus kiekvieną mėnesį skelbia butų kainų pokyčių duomenis, kuriuos taip pat pateikia ir interaktyvioje skaičiuoklėje.

Tai patogus įrankis, kuris parodo, kaip kito butų kainos penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose pasirinktu laikotarpiu. Nekilnojamojo turto rinkos analizė - racionalus žvilgsnis į situaciją rinkoje.

Atliekame išsamias visų nekilnojamo turto rinkos segmentų analizes, teikiame patikimą informaciją apie situaciją Lietuvos NT rinkoje, rengiame apžvalgas, galimybių studijas. Pagrįsti ir rinkos tendencijoms adekvatūs duomenys visais atvejais suteikia pranašumo bet kurioje su NT susijusioje veikloje: perkant, parduodant, nuomojant, išnuomojant NT.

Teikiame paslaugas ne tik Lietuvos teritorijoje. „1Partner.lt“ atlieka nekilnojamojo turto rinkos analizę visose Baltijos šalyse, kuriose demonstruojami visų nekilnojamojo turto rinkos segmentų išsamūs rodmenys.

Investicijos į nekilnojamąjį turtą yra vienas patraukliausių bei populiariausių investavimo būdų. The analysis of the Lithuanian residential real estate market revealed that from 2005 to 2008 residential real estate prices grew rapidly and during these 3 years prices increased almost one and a half times. Meanwhile, due to the economic crisis in Lithuania, housing prices fell sharply from 2008 to 2010 and returned to the original situation of 2005 (in terms of residential real estate prices).

A questionnaire was sent out to 50 experts, of whom 46 responses were received. The questionnaire consisted of 10 questions, according to which it was found out what problems experts face in forecasting the residential real estate market, what are the future forecasts.

Nekilnojamojo turto versle galutinis investicijų pelningumas tiesiogiai priklauso nuo turimų patikimų ir išsamių duomenų, kuriais remiantis priimami efektyviausi sprendimai. Mūsų tyrimų ir analitikos specialistai supažindins su naujausiais NT rinkos duomenimis, suteiks informacijos ir vertingų įžvalgų apie aktualias rinkos tendencijas, pokyčius, finansines galimybes. Mūsų ekspertai rengia reguliarias nekilnojamojo turto rinkos aktualijas atspindinčias apžvalgas, kurios viešai skelbiamos Ober-Haus svetainėje. Ober-Haus kiekvieną mėnesį skelbia butų kainų pokyčių duomenis, kuriuos taip pat pateikia ir interaktyvioje skaičiuoklėje.

Šie slapukai yra būtini, kad veiktų svetainė, mūsų sistemose negali būti išjungti. Šie slapukai suteikia galimybę pagerinti funkcionalumą ir suasmeninimą, pavyzdžiui, jie pagerina pateikiamo turinio formatą ir formą, nustato šrifto dydį ar svetainės elementų pozicijas. Jie gali būti įdiegti mūsų arba kitų tiekėjų, kurie teikia į mūsų puslapius įdėtas paslaugas. Jei neleisite šiems slapukams veikti, kai kurios ar visos minėtos funkcijos negalės tinkamai veikti. Funkciniai slapukai šiuo metu nenaudojami. Šie slapukai leidžia mums skaičiuoti apsilankymus ir lankytojų srauto šaltinius, kad galėtume matuoti ir gerinti svetainės veikimą. Pvz., pateikti skaitomiausią turinį pagal rubrikas, kategorijas.

Visa šių slapukų informacija yra apibendrinta, todėl anoniminė. Jei neleisite šiems slapukams veikti, nežinosime, kad lankėtės mūsų puslapyje. Statistiniai slapukai šiuo metu nenaudojami. Šiuos slapukus per mūsų svetainę naudoja mūsų reklamos partneriai. Tos bendrovės gali juos naudoti jūsų interesų profiliui formuoti ir jums tinkamoms reklamoms kitose svetainėse parinkti. Jie veikia unikaliai identifikuodami jūsų naršyklę ir įrenginį. Jei neleisite šiems slapukams veikti, įvairiose kitose svetainėse nematysite mūsų tikslingai Jums skirtų pasiūlymų. Reklaminiai slapukai šiuo metu nenaudojami.

Apibendrinant, nekilnojamojo turto rinkos analizė yra būtina norint priimti pagrįstus sprendimus investuojant į NT sektorių. Profesionalios įžvalgos padeda apsisaugoti nuo nuostolių ir siekti maksimalaus pelno.

Pagrindiniai aspektai, į kuriuos reikėtų atkreipti dėmesį analizuojant NT rinką:

• Ekonominė situacija šalyje: BVP augimas, infliacija, nedarbo lygis.
• Gyventojų pajamos ir demografija: Atlyginimų augimas, gyventojų skaičiaus pokyčiai.
• Kreditavimo sąlygos: Palūkanų normos, paskolų prieinamumas.
• Pasiūla ir paklausa: Naujų projektų skaičius, pardavimų apimtys.
• Teisinė bazė: Statybos reglamentai, mokesčiai.

Žemiau pateikiama lentelė, kurioje apibendrinami pagrindiniai veiksniai, turintys įtakos nekilnojamojo turto rinkai:

tags: #nekilnojamojo #turto #rinka #knyga