Nekilnojamojo turto projektų vystymas - ilgas ir sudėtingas procesas, kuris apima daug etapų: nuo vizijos, teritorijų pirkimo, vystymo koncepcijų iki turto valdymo ar pardavimo.
Dažnai ši veikla tapatinama su statybomis, tačiau tai - tik vienas etapų, ir tikrai ne ilgiausiai trunkantis.
LAT (Lietuvos Aukščiausiasis Teismas) teigia, kad NT vystytojo veiklos specifiškumas pasireiškia tuo, kad jo veikla nukreipta ne į nekilnojamojo turto perpardavimą ar pardavimą, o, visų pirma, į nekilnojamojo turto sukūrimą statybos būdu ir taip sukurto turto pardavimą.
Taip pat ekonominiu požiūriu pripažįstama, kad NT vystytojo veikla yra platesnė nei tik statytojo ir/ar rangovo funkcijas apimanti veikla.
Pagrindiniai NT vystytojo aspektai
NT vystytojas koordinuoja visą projekto vykdymo procesą nuo pradinės idėjos iki objekto įgyvendinimo ir tolesnės eksploatacijos, todėl jis yra atsakingas už visą projekto vykdymo procesą, jis koordinuoja ir organizuoja visų kitų projekto vykdymo dalyvių veiklą, jis prisiima visą su projektu susijusią riziką.
Statybos inspekcija (Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija prie Aplinkos ministerijos) informuoja, kad NT vystytojas, parduodamas statinį (ar jo dalį), kuriam prašymas išduoti statybą leidžiantį dokumentą buvo pateiktas po 2017 m., atsako statinio (jo dalies) įgijėjui už garantinio laikotarpio rangovo prievolių neįvykdymą ar netinkamą įvykdymą.
NT vystytojas turi vykdyti ne tik statytojo prievoles, jis taip pat yra atsakingas statinio (jo dalies) įgijėjui už garantinio laikotarpio rangovo prievolių neįvykdymą ar netinkamą įvykdymą.
Šis dokumentas NT vystytojo nemokumo ar bankroto atveju turi užtikrinti dėl rangovų kaltės atsiradusių defektų, nustatytų per pirmuosius 3 statinio garantinio termino metus, šalinimo išlaidų apmokėjimą statinio (jo dalies) įgijėjui.
Tai gali būti draudimo bendrovės laidavimo draudimo raštas arba kredito įstaigos garantija.
Esminius statinio kokybės reikalavimus nustato 2011-03-09 Europos Parlamento ir Tarybos reglamentas (ES) Nr. 305/2011.
Projekto etapai ir svarbūs sprendimai
Iš esmės planuojant statybas nėra labai didelio skirtumo ar planuojama vystyti privatų namą, ar didelį nekilnojamojo turto projektą - procedūros ir veiksmai yra tie patys.
„Nekilnojamojo turto projektų vystymas trunka nuo 2-3 metų, kai nereikia parengti detaliojo plano, iki 5-6 metų ar dar ilgiau.
Šio ilgamečio proceso metu gali būti padaryta daug klaidų, kurių taisymas kainuoja ne tik pinigus, bet ir laiką“, - sako „Inreal valdymo“ projektų vadovas Vadim Davliaševič.
Nusipirkus sklypą ir turint viziją, koks objektas ten galėtų atsirasti, pasirenkamas architektas. Jis parengia projektinius pasiūlymus, derinamus su savivaldybe.
Viešojo svarstymo metu projektiniai pasiūlymai pristatomi visuomenei.
Tuo pat metu, vykstant architektūriniams darbams, verta surinkti projektuotojų komandą: projekto vadovą, kuriuo paprastai tampa architektas, konstruktorių, inžinerinių tinklų projektuotojus ir t. t.
Kompetentingi specialistai žino savo darbą ne tik teorijoje, bet ir praktikoje, siūlo naudingus sprendimus, apsaugo nuo klaidų, efektyvina sprendinių paiešką.
Projektiniai pasiūlymai parodo aiškius užstatymo rodiklius, todėl perkant sklypą verta atsiskaitymo datą „pririšti“ prie projektinių pasiūlymų suderinimo datos.
Suderinus projektinius pasiūlymus prasideda techninio projekto rengimo etapas, kuris užbaigiamas gavus statybą leidžiantį dokumentą (SLD).
SLD gavimui nereikalingas detalus techninis projektas, tačiau pačioms statyboms reikia parengti kuo detalesnį techninį ir darbo projektą, kad netektų atlikti daug pakeitimų projektavimo metu ar, ypač, vykstant statyboms.
Visi projekto sprendiniai turi būti pakankamai išsamūs ir aiškūs tiek pačiam vystytojui, tiek ir būsimiems statybų proceso dalyviams.
Ir tai svarbu kalbant ne tik apie architektūrą ar konstrukcijas, bet ir visą inžinerinę dalį bei kitus sprendinius.
Visi atliekami pakeitimai kainuoja laiką ir pinigus. Kuo vėlesniu etapu daromi pakeitimai tuo brangiau jie kainuoja ir tuo daugiau „ištempia“ viso proceso laiką.
Plėtojant didesnės apimties projektus neretai sudaroma fiksuotos kainos statybų rangos sutartis.
Žinios ir patirtis rengiant nekilnojamojo turto projekto strategiją, biudžetą, numatant jo finansavimo galimybes, valdant rizikas yra kritinės vystytojo kompetencijos.
Klaidos čia gali sukliudyti vystytojui tinkamai užbaigti projektą.
Rizikos ir iššūkiai
Pasitaiko atvejų, kai projektas sustabdomas dėl teisminių ginčų, valstybinių institucijų sprendimų ar kitų priežasčių. Tokios prastovos gali tęstis nuo kelių mėnesių iki kelių metų.
Vystytoją užgriūva kreditų našta, ir jeigu projektas greitai nerealizuojamas, tai gali tapti bankroto priežastimi.
Kaip ir bet kurioje kitoje veikloje, projekto vystytojo komandos kompetencija lemia projekto sėkmę. Žinių ir patirties trūkumas sąlygoja galimas klaidas kiekviename etape.
Pavyzdžiui, vienoje išskirtinių Lietuvos vietų yra plėtojamas puikus projektas, kurio vystymo komanda nusprendė leisti bet kokius pirkėjų pageidaujamus pakeitimus.
Regis, itin patrauklus sprendimas pirkėjui, tačiau toks pirkėjų norų „džiazas“ baigėsi tuo, kad vystytojas nesuvaldė kaštų augimo ir projekto įgyvendinimo terminų.
Statybos procese labai svarbi viso projekto valdymo komanda.
Gavus SLD, pasirenkamas techninės priežiūros vykdytojas.
Techninė priežiūra negali būti formali.
Ji turi būti atliekama kruopščiai ir sąžiningai vykdyti savo darbą, maksimaliai užtikrinant visų projektinių sprendinių kokybišką įgyvendinimą, teisės aktų ir reglamentų vykdymą statybos proceso metu.
Būtina aktyviai tikrinti atliekamų darbų kokybę, ypač - vidinių, „nematomų“ darbų - konstrukcinių mazgų, hidroizoliacijas ir t.t.
Taip pat labai svarbi techninės priežiūros vykdytojų kompetencija analizuojant projekto sprendinius, pavyzdžiui - inžinerinius tinklus.
Renkantis rangovą svarbu įvertinti jo patirtį ir galimybes gerai suplanuoti ir vykdyti darbus, prižiūrėti darbuotojų komandą, užtikrinti atliekamų darbų kokybę bei prisiimti visus darbų įvykdymo bei garantinius įsipareigojimus.
Nekompetentingas rangovas galiausiai kainuos brangiau.
Nuosavų namų statyba
Kalbant apie nuosavų namų statybas, dažniausiai pats nuosavo namo statytojas neturi nei laiko, nei kompetencijos, kad patikrintų kiekvieną darbų etapą ir jį priimtų.
Konsultuojant žmones dėl jau pastatytų nuosavų namų pirkimo nereti atvejai, kai mažieji statytojai visiškai nesiorientuoja statybų proceso reglamentavime, vykdant darbus nesilaiko privalomų reikalavimų, nerenka jokios privalomos dokumentacijos.
Tokiais atvejais praktiškai visada bandoma parduoti namą 85 proc. baigtumo, ir visa atsakomybė už statybos procesą ir pastatyto namo pridavimą perkeliama ant pirkėjo pečių.
Dokumentacija ir užbaigimas
Kaip jau minėta, statybos proceso metu būtina rinkti visą statybinę dokumentaciją: statybos darbų žurnalus, medžiagų deklaracijas, bandymų protokolus, išpildomąją dokumentaciją ir t.t. Visa statybinė dokumentacija yra būtina pastato statybų pabaigos įteisinimui.
Pokyčiai, įsigalioję 2022 metų gegužės 1 d.
Statybų užbaigimo etapas atrodo tiesiog „formalumas“, tačiau dėl žmogiškųjų klaidų jis gali gana ilgai užtrukti.
Pavyzdžiui, jeigu įkeliant dokumentus į Infostatybos portalą, pildymo metu bus įrašytas „ne tas skaičiukas“.
Deklaracija bus patvirtinta, pastatas užregistruotas Registrų cente, bet tokia registracija gali būti lengvai panaikinta dėl klaidos deklaracijoje.
Kitas pavyzdys - klaidos kadastrinių matavimų bylose, pavyzdžiui, neteisingai pamatuotas plotas.
Matininkai padaro klaidą matuodami pastatą ar patalpas, klaidingi skaičiai kadastrinėse bylose „nukeliauja“ iki statybų užbaigimo dokumentų, pagal kuriuos išduodama deklaracija ir registruojamas pastatas.
Renkantis sklypą aktualus yra ne tik teritorijos ir aplinkos patrauklumas. Ne mažiau svarbus yra teisinis reguliavimas.
Įstatyminė bazė, bendrieji ir specialieji planai iš esmės nustato kas, kokioje teritorijoje ir kokia apimtimi gali atsirasti: užstatymo tankis, intensyvumas, aukštingumas, paskirtis, viešoji infrastruktūra, žemės ir infrastruktūros mokesčiai, prisijungimo prie tinklų sąlygos, derinimo sudėtingumas ir t.t.
Konsultuojant žmones pasitaiko atvejų, kai nuperkamas sklypas neįsigilinus į visus apribojimus ir galimas grėsmes, todėl nepasiekiami planuoti užstatymo rodikliai ir patiriami nuostoliai.
Kartais būna, kad nupirktuose sklypuose žmonės apskritai negali vykdyti jokios statybos.
Pavyzdžiui, Vilniuje prie magistralės Vilnius-Kaunas yra didžiulės neišvystytos teritorijos, kurios yra labai patrauklios sandėliavimo ir pramonės paskirčiai. Dalimi šių teritorijų praeina magistralinis dujotiekis, elektros magistraliniai tinklai, kurių apsaugos zona „apkarpo“ plotą taip, kad tos teritorijos tampa praktiškai bevertės ar tinkamos tik labai specifiniam pirkėjui.
tags: #nekilnojamojo #turto #vystytojas #kaip #ekonomines #veiklos