Nekilnojamojo turto pirkimas Jungtinėse Valstijose: ką reikia žinoti?

Nekilnojamojo turto pirkimas Jungtinėse Amerikos Valstijose (JAV) yra populiarus pasirinkimas tiek vietos gyventojams, tiek užsienio investuotojams. Šiame straipsnyje aptarsime nekilnojamojo turto rinkos ypatumus JAV, pirkimo procesą, mokesčius ir galimas rizikas.

Nekilnojamojo turto rinka JAV

Nekilnojamojo turto pirkimas JAV yra palyginti paprasta procedūra, o informacinė sistema leidžia lengvai ir greitai įsigyti ar parduoti objektus. Palankios sąlygos sudarytos tiek vietos gyventojams, tiek užsieniečiams, kurie gali įsigyti ir turėti nekilnojamąjį turtą net negyvendami šalyje ir nebūdami jos piliečiais.

JAV gyventojų surašymo biuro oficialūs duomenys rodo, kad Niujorke 30 proc. visų butų tarp 49-osios ir 70-osios gatvių ir tarp Penktosios ir Parko aveniu Manhetene būna tušti bent dešimt mėnesių per metus. Autoritetingas prabangaus nekilnojamojo turto tyrimų biuras „PropertyShark“ savo ataskaitose jau keletą metų pažymi, kad nuo 2008 metų maždaug 34 proc. prabangių Manheteno namų pardavimo įforminta anoniminių pirkėjų interesais, o pinigai už juos buvo pervesti iš užsienio bankų numerinių sąskaitų arba nekilnojamasis turtas nupirktas per specialiai registruotas kompanijas, kurių savininkų pavardės nežinomos ir neretai priklauso užsienio jurisdikcijai.

Tokią taktiką, pažymi „PropertyShark“ specialistai, labai retai naudoja vietiniai gyvenamojo nekilnojamojo turto pirkėjai, kadangi ji neleidžia pretenduoti į mokesčių lengvatas, bet leidžia išsaugoti savininkų užsieniečių anonimiškumą.

Populiariausi nekilnojamojo turto tipai JAV:

• Privatus namas (angl. „Private house”) - vienai šeimai skirtas namas, dažniausiai priemiestyje su baseinu ir kiemu.
• Daugiabutis (angl. „condominium”) - daugiabučių kompleksai su bendrais patogumais, tokiais kaip baseinai ir sporto salės.
• Miesto namas (angl. „townhouse”) - kotedžo tipo būstas su atskiru įėjimu, garažu ir nedideliu kiemeliu.

Nekilnojamojo turto įsigijimo procesas

Nekilnojamojo turto įsigijimo procesas JAV susideda iš keletos etapų:

1. Nekilnojamojo turto tarpininko pasirinkimas. Brokeris gina kliento interesus ir padeda sumažinti kainą ar įspėja apie galimas problemas.
2. Finansinių galimybių užtikrinimas. Pateikiamas banko dokumentas, patvirtinantis paskolą arba banko sąskaitos išrašas, įrodantis pakankamas lėšas.
3. Būsto pasirinkimas. Brokeriai turi platų gyvenamųjų ir komercinių objektų duomenų bazę.
4. Teisininko paslaugos. Teisininkas užtikrina, kad visas procesas būtų teisiškai teisingas.
5. Pasiūlymo pateikimas pardavėjui. Pasiūlyme nurodomos sąlygos, kuriomis pirkėjas pasiruošęs sudaryti sandorį. Jei pardavėjas sutinka, pirkėjas sumoka užstatą.
6. Perkamo nekilnojamojo turto vertinimas. Jį atlieka nepriklausomas ekspertas, kuris reikalingas bankui, jei bus imama paskola.
7. Būsto patikrinimas. Teisininkas patikrina, ar būstas nėra užstatytas ar areštuotas, ar pardavėjas neturi įsiskolinimų.
8. Sandorio registravimas. Jį pasirinktos įmonės biure vykdo sandorio šalių teisininkai. Pirkėjas tampa nekilnojamojo turto savininku.

JAV iždas ir federalinės teisėsaugos institucijos (pirmiausia FTB) šią savaitę padarė bendrą pareiškimą apie tai, kad pradeda savo programas: bus tiriamos prabangaus nekilnojamojo turto pardavimo detales, pirmiausia numatyta baigti su specializuotų ribotos atsakomybės bendrovių, JAV praktikoje žinomų kaip LLC, nuosavybės anonimiškumu ir pradėti taikyti naujas sandorių sudarymo procedūras, kur bus privaloma atskleisti LLC-pardavėjus beneficiantus.

Ši spaudimo linija skirta tam, kad būtų užbėgta už akių galimybei greitai atsikratyti nekilnojamojo turto tuo atveju, jei kam nors „FinCEN“ programa sukeltų didelį nerimą.

Papildomos išlaidos perkant nekilnojamąjį turtą

Perkant nekilnojamąjį turtą JAV, užsienio investuotojams tenka patirti papildomų išlaidų:

• Teisinės paslaugos: 1000-1500 dolerių.
• Būsto draudimas: kaina priklauso nuo pasirinkto draudimo.
• Nekilnojamojo turto mokestis: apie 1,19%, mokamas du kartus per metus.
• Registracijos mokestis: privalomas kai kuriose valstijose.
• Banko paslaugos: hipotekos registravimas (apie 1000 dolerių) ir sąskaitos tvarkymas (apie 400 dolerių).
• Vertimo paslaugos: apie 20 dolerių už puslapį.

Nekilnojamojo turto mokestis JAV

Nekilnojamojo turto mókestis - tiesioginis mokestis, imamas nuo nekilnojamojo turto (pastatų ir statinių, t. p. žemės sklypų, jei šalyje nėra atskiro žemės mokesčio) savininkų - fizinių ir juridinių asmenų, išskyrus valstybę ir savivaldybes. Nekilnojamojo turto mokesčio tarifas gali būti proporcinis arba diferencijuotas, priklausomai nuo nekilnojamojo turto paskirties, ir nustatomas procentais nuo turto vertės (pvz., Suomijoje - 0,41-1 % būstui ir 0,93-2 % kitiems objektams, Prancūzijoje - 0,5-1,5 %, Jungtinėse Amerikos Valstijose - iki 5 % per metus).

Rizika perkant NT nuotoliniu būdu

Ketinantys pirkti nekilnojamąjį turtą JAV nuotoliniu būdu, privalo įvertinti riziką, kylančią renkantis ir perkant būstą. Kuo brangesnis objektas, tuo rizika didesnė. Jos išvengti padės licencijuoti nekilnojamojo turto brokeriai. Jie pasirūpins, kad saugiai ir legaliai įsigytumėte nekilnojamąjį turtą JAV nuotoliniu būdu. Rizika kyla ir toliau valdant įsigytą turtą. Dažniausiai problemos kyla dėl nuomos. Kad jų kiltų kuo mažiau, reikia apgalvotai pasirinkti tokioms investicijoms tinkamą nekilnojamąjį turtą.

Vis gi, įsigyti nekilnojamąjį turtą JAV nuotoliniu būdu galima tik tuo atveju, jei ketinama pirkti savomis lėšomis.

Statistika

Oficialiais Niujorko merijos duomenimis, vien tik antrajame 2015 metų pusmetyje Manhetene buvo įregistruoti 1045 gyvenamojo nekilnojamojo turto, kurio vertė didesnė kaip 3 mln. dolerių, pardavimo sandoriai, kurių bendra vertė 6,5 mlrd. dolerių.

Remiantis Nacionalinės nekilnojamojo turto agentų asociacijos (NAR) duomenimis, JAV medianinis pirmą kartą būstą įsigyjančių žmonių amžius iki 2010 m. Tačiau 2024 m. šis rodiklis pasiekė rekordinius 38 metus, o pirmą kartą būstą perkančiųjų dalis JAV rinkoje sumažėjo nuo 32 % iki 24 %.

Iš viso užsieniečiai JAV įsigijo 284,5 tūkst. nekilnojamojo turto objektų - 32 proc. Ketvirtus metus iš eilės tarp užsieniečių, perkančių būstą JAV, pirmavo kinai, į būstą šioje šalyje investavę rekordinius 31,7 mlrd. JAV dolerių - 16,1 proc.

Populiariausios tarp užsieniečių tebėra Floridos (22 proc. sandorių), Kalifornijos ir Teksaso (po 12 proc.) valstijos.

Pagrindiniai užsienio investuotojai į JAV nekilnojamąjį turtą:

tags: #nekilnojams #turtas #jungtinese #vastijose