Pastaraisiais metais Lietuva išgyvena nekilnojamojo turto (NT) bumą, kuris kelia klausimus apie jo priežastis ir galimas pasekmes. Šiame straipsnyje panagrinėsime pagrindinius veiksnius, lemiančius NT rinkos augimą, apžvelgsime istorinę raidą ir pateiksime ekspertų prognozes dėl ateities.
Pirkėjų Aktyvumą Skatinantys Veiksniai
Pasak ekonomistų, pirkėjų aktyvumą skatina augančios algos ir galimybė atsiimti pinigus iš pensijų kaupimo.
NT rinka (I): apžvalga ir prognozės
- Augančios algos: Didėjantys atlyginimai leidžia daugiau žmonių įsigyti būstą.
- Pensijų kaupimas: Galimybė atsiimti pinigus iš pensijų fondų suteikia papildomų lėšų pradiniam įnašui.
Rekordiniai NT Pardavimai
Registrų centro duomenys atskleidžia, kad spalis buvo rekordinis NT pardavimų mėnuo šiais metais. Praeitą mėnesį įregistruota beveik 13 tūkstančių sandorių - tai yra apie 15 procentų daugiau nei pernai spalį.
Per dešimt šių metų mėnesių visoje Lietuvoje iš viso suskaičiuota virš 110 tūkstančių pirkimo-pardavimo sandoriais perleistų butų, namų ar žemės sklypų. Tai - apie 17 procentų daugiau nei pernai tuo pačiu laikotarpiu.
Registrų centro atstovas Paulius Rudzkis teigia: „Didesnį mėnesio rinkos aktyvumą paskutinį kartą matėme tik 2021 metų pabaigoje. Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje - visur duomenys labai panašūs, būtent spalio mėnesį skaičiai yra truputį didesni, nei buvo 2021 spalio mėnesį“.
Šiemet per 10 mėnesių visoje šalyje įregistruota kone 31 tūkstantis butų pardavimų - beveik 25 procentais daugiau nei pernai tuo pačiu laiku. Štai Vilniuje įregistruota beveik 11 tūkstančių butų pardavimų, Kaune - virš 4 tūkstančių, o Klaipėdoje - apie 2600.
Anot P. Rudzkio, „Prieš daugiau negu metus prasidėjo nekilnojamojo turto paklausos augimas ir ta banga tęsiasi iki dabar“.
Ekonomistų Prognozės
Ekonomistai mano, kad nekilnojamojo turto kainos kils, jei kils atlyginimai. „Nekilnojamojo turto kainos kils tiek, kiek kils realus atlyginimas. Mūsų paskaičiavimais, atlyginimų augimas viršys infliacijos augimą maždaug 4,5 procentų“, - teigė „Citadele“ banko ekonomistas Aleksandras Izgorodinas.
„Dėl ateities šiek tiek neramu, ar pavyks išlaikyti tą balansą, nes kainų kreivės riečiasi į viršų ir, jei paklausa išliks tokia aktyvi, gali būti, kad tos kainos pradės augti nebetvariai“, - tikino „Artea“ banko ekonomistė Indrė Genytė-Pikčienė. Pasak ekonomistų, tokios tendencijos labiausiai paveiktų jaunus žmones, šeimas, kurie perka ne investicijai.
NT Rinkos Raida Lietuvoje
Maža būstų pasiūla, prastos kreditavimo sąlygos ir neišvystytas komercinio nekilnojamojo turto sektorius - taip atrodė Lietuvos NT rinka 1998 metais. 1998-2000-uosius galima laikyti visos Lietuvos nekilnojamojo turto sektoriaus formavimosi pradžia.
Dėl neišvystytų kreditavimo paslaugų Lietuvos gyventojai būstą įsigyti dažniausiai galėjo tik iš nuosavų lėšų, o komercinė statyba su tikslu parduoti ar išnuomoti buvo tik pradėta vystyti. 1998 m. prasidėjusi Rusijos ekonominė krizė turėjo ilgalaikių neigiamų pasekmių Lietuvos ekonomikai bei mažiausiai keleriems metams užkirto kelią spartesnei nekilnojamojo turto sektoriaus plėtrai.
Nepaisant neigiamų Rusijos krizės padarinių Lietuvos ekonomikai, tuo metu naujos statybos būstas pamažu tapo prieinamas daug platesnei visuomenės daliai. Palyginimui, Vilniuje 1998-2000 metais plėtotojai pardavimui daugiabučiuose kasmet pastatydavo apie 300-500 butų, o nuo 2003 metų sostinėje prasidėjo didysis statybų bumas (Kaune ir Klaipėdoje nuo 2005 metų, o Šiauliuose ir Panevėžyje nuo 2006-2007 metų), kuris tęsėsi iki pasaulinės finansinės krizės įkarščio.
Po to beveik 5 metus nekilnojamojo turto rinka ir statybų sektorius buvo savotiškoje duobėje (2009-2013 m. laikotarpiu), po kurios jau sekė aktyvios plėtros fazė. Nors 2004-2006 metų laikotarpiu butų kainų ir atlyginimo santykis pradėjo sparčiai prastėti, tačiau tuo metu pirkėjams rūpėjo ne būsto kaina, o galimybė 100% finansuoti įsigyjamą būstą itin ilgam laikotarpiui.
Prieš 25 metus galimybės pasiskolinti būstui įsigyti buvo nepalyginamai prastesnės nei šiandien: aukšti nuosavo kapitalo reikalavimai, trumpas paskolos laikotarpis, o metinė palūkanų norma dažniausiai siekdavo 10-15% ar net daugiau. Po Rusijos krizės atsigaunanti šalies ekonomika ir gerėjanti gyventojų ir įmonių finansinė padėtis sulaukė dėmesio iš užsienio investuotojų ir kreditavimo sektoriuje.
Proveržiu kreditavimo rinkoje galima laikyti 2002-2003 metus, kuomet bankai pirmą kartą pradėjo teikti būsto paskolas 40 metų laikotarpiui (iki to laiko maksimalus paskolos laikotarpis siekė 25 metus). Nuo 90-ųjų pabaigos įsigytų būstų (butų ir namų) skaičius Lietuvoje nuosekliai ir sparčiai augo, o santykinis aktyvumo pikas buvo pasiektas 2005 metais.
2007-2009 metų laikotarpyje šis rodiklis nukrito beveik 60% ir santykinis rinkos aktyvumas vėl sugrįžo į 2000-2001 metų lygį. Nuo 2009 metų prireikė net 10 metų, kad būtų pasiektas naujas būsto rinkos aktyvumo rekordas šalyje. Vėliau sekęs dar vienas nekilnojamojo turto rinkos popandeminis bumas kilstelėjo būsto kainas ir rinkos aktyvumą į dar anksčiau neregėtas aukštumas.
Kaip parodė vėlesni įvykiai, šie kardinalūs kreditavimo rinkos pokyčiai turėjo savo kainą, kurią sumokėjo visa šalies ekonomika ir nekilnojamojo turto rinka pasaulinės finansų krizės įkarštyje (2008-2009 metais). Nepaisant būsto plėtotojų bandymų kasmet rinkai pasiūlyti vis daugiau naujų būstų, rinkos potencialas buvo pastebimai didesnis ir nekilnojamojo turto rinkoje užsisuko kainų augimo pasiutpolkė.
Pavyzdžiui, 2003 metais statistinis vilnietis už savo vidutinį grynąjį (neto) metinį darbo užmokestį galėjo įsigyti 5,1 kv. m vidutinės klasės bute Vilniuje, o 2007 metais šis rodiklis siekė tik 3,1 kv. m. 1998 metais šis rodiklis Vilniuje siekė 5,5 kv. m, o 2022 - 6,6 kv.
Sparčiai gerėjantis finansavimo prieinamumas suteikė milžinišką postūmį visam šalies statybų sektoriui. Būtent prieš 20-25 metus šalies didmiesčiuose pradėti aktyviau plėtoti gyvenamosios ir komercinės paskirties projektai, kurie gyventojams leido kurtis individualios architektūros projektuose, o įmonės pradėjo veiklą vykdyti šiuolaikiškai rekonstruotose ar naujai pastatytuose objektuose.
Per pastaruosius 25 metus vien Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje buvo įgyvendinta virš 350 projektų (skaičiuojant ir skirtingus plėtros etapus), kuriuose buvo įrengta virš 1,4 mln. kv. m. Ne ką mažiau įspūdinga plėtra fiksuojama prekybos patalpų sektoriuje.
Nuo 2000 iki 2010 metų bendras naudingas plotas verslo centruose ir tradiciniuose prekybos centruose Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje išaugo net 16 kartų ir pasiekė beveik 1,3 mln. kv. m. Ir nors sekantis dešimtmetis (2010-2020 m.) pasižymėjo nuosaikesniu šiuolaikiško ploto augimo tempu (bendras plotas ūgtelėjo 60%), tačiau plėtotojai pradėjo daugiau dėmesio skirti kokybiniams plėtros aspektams ir rinkai siūlė vis daugiau inovatyvesnių ir įvairesnių projektų.
Būsto Paskolų Kiekiai
„Luminor“ banko vyriausiasis ekonomistas Žygimantas Mauricas teigia, kad būstų kainų augimas Lietuvoje spartėja ir artimiausiu metu gali dar labiau paspartėti.
„Galimai matysime netgi dviženklį būstų kainų augimą. Pagrindinė to priežastis yra ženkliai suaktyvėjusi būsto rinka po kelerius metus trukusio sąstingio. Nors geopolitinė situacija liko įtempta, bet gyventojai mažiau kreipia į tai dėmesį. Infliacija sumažėjusi, palūkanų normos ženkliai sumažėjusios, sparčiai kyla darbo užmokestis“, - sakė Ž.Mauricas.
Anot jo, naujų išduotų būsto paskolų suma jau priartėjo prie 300 mln. eurų per mėnesį, kuomet 2018, 2019 m. siekdavo maždaug 120 mln. eurų per mėnesį. „Tai daugiau nei dvigubas augimas. Apimtys išaugusios netgi lyginant su 2022 m., kuomet per mėnesį išduodamų paskolų suma buvo priartėjusi prie 200 mln. eurų. Išaugo ir vidutinė paskolos suma, ir išduodami kiekiai. Todėl, esant tokiai didelei paklausai, vargu ar galima tikėtis, kad būsto kainos nedidės“, - aiškino Ž.Mauricas.
Jo teigimu, vienintelis dalykas, kuris šiuo metu dar gelbsti nuo dviženklio būstų kainų augimo, yra pakankamai didelė būsto pasiūla. „Neparduotų naujos statybos būstų skaičius, nepaisant išaugusios paklausos, vis dar pakankamai aukštas. Čia reikėtų padėkoti nekilnojamojo turto vystytojams, kurie nestabdė projektų“, - sakė „Luminor“ banko ekonomistas.
NT Mokestis 2026 m.
Nuo 2026 m. sausio 1 d. Lietuvoje įsigalios nauja nekilnojamojo turto (NT) mokesčio tvarka, kuri palies tiek Kauno, tiek kitų miestų gyventojus. Šis pokytis yra viena didžiausių pastarojo meto mokesčių reformų, kurios tikslas - užtikrinti teisingesnį NT apmokestinimą, atsižvelgiant į būsto vertę, savininko socialinę padėtį bei nekilnojamojo turto naudojimo paskirtį.
Pagrindiniai NT mokesčio pokyčiai nuo 2026 m.
- Pirmojo būsto „grindys“: Neapmokestinama suma - 10 000 eurų.
- Lengvatos šeimoms: 50 % lengvata pirmojo būsto daliai iki 450 000 eurų, 75 % lengvata šeimoms su vaikais.
- Apleisto turto apmokestinimas: 4 % tarifas.
Kaip NT mokestis paveiks gyventojus?
Statistikos duomenimis, Kaune mokestinės NT vertės per pastaruosius metus išaugo apie 80 %, o Vilniuje - daugiau nei 82 %. Tai reiškia, kad dalis Kauno gyventojų, iki šiol NT mokesčio nemokėjusių, nuo 2026 m. už savo būstą turės susimokėti.
Praktiniai pavyzdžiai, kiek reikės mokėti
Butas Kaune, kurio mokestinė vertė 100 000 eurų → taikoma 10 000 eurų lengvata → apmokestinama suma 90 000 eurų. Jeigu savininkas yra šeima su vaikais, gali būti pritaikyta net 75 % lengvata, todėl mokestis ženkliai sumažės.
Kaip pasiruošti NT mokesčio pasikeitimams?
- Turto vertės peržiūra ir vertinimo atnaujinimas.
- Dokumentai ir deklaracijos.
- NT brokerio pagalba valdant mokestinę naštą.
Būsto Kainų Augimo Tendencijos
„Ober-Haus” Ryšių su visuomene projektų vadovė Lina Luneckienė teigia, kad per pirmuosius du šių metų ketvirčius labai sparčiai kilo nekilnojamojo turto kainos. Šiauliuose ir Panevėžyje senos statybos butų, esančių miegamuosiuose rajonuose, kainos vidutiniškai augo apie 50 proc.
Šiųmetinis kainų kilimas Lietuvoje jau per pirmąjį pusmetį viršijo visas išankstines prognozes; būsto kainos pasiekė naujas rekordines aukštumas, todėl nemažai daliai gyventojų būstas tapo tiesiog nebeįperkamas, o potencialiems pirkėjams vis sunkiau pasiryžti investuoti į būstą.
Tačiau nuo šių metų liepos mėnesio kainų augimo tempai Lietuvos didžiuosiuose miestuose pastebimai sulėtėjo. Tai, kad būsto kainų kilimas pastaraisiais mėnesiais Lietuvoje sulėtėjo, o kai kuriuose miestuose ir visai sustojo, lėmė išaugusios būsto paskolų palūkanos.
Taip pat augančios infliacijos grėsmė. Nemažai potencialių pirkėjų baiminasi, kad infliacija gali būti spartesnė nei jų pajamų augimas. Susiklosčius tokiai situacijai, būtų sunku grąžinti paskolą. Kita vertus, pastebimai sumažėjo spekuliacinių sandorių kiekis.
Agentūros VESTUS direktorius V.Šimanskis sakė, kad Klaipėdoje kol kas pirkėjai beveik nekreipia dėmesio į tai, ar namas renovuotas. Anot jo, kitąmet dar brangs šildymas ir prasidės masinė daugiabučių renovacija. Tai turės poveikio nekilnojamojo turto rinkai.
Laukti ženklaus kainų sumažėjimo artimiausiu metu nėra pagrindo: visų pirma, Lietuvos būsto rinka nėra persotinta būsto, antra, didžioji dalis tiek esamų, tiek buvusių sandorių nėra spekuliaciniai. Brangstanti statybų savikaina lėtins statybų tempus, tačiau būsto pasiūlos perteklius rinkai negrės.
Pandemijos Įtaka NT Rinkai
Pandemija paskatino investicijas į nekilnojamąjį turtą: specialistai fiksuoja ne tik didelį jo įsigijimų aktyvumą, bet ir itin išaugusį namų remonto bei jų atnaujinimo mastą. Tyrimo duomenimis, vienas iš trijų Baltijos žmonių pernai remontavo savo būstą, daugiau nei penktadalis pirko naujus baldus, apytikriai dešimtadalis - garso bei vaizdo aparatūrą namams.
„Priežastys, kodėl visuomenė gerokai aktyviau remontuoja namus yra net kelios: dirbant, mokantis ir daugiau laiko praleidžiant namuose būstas dėvisi, todėl po sėsliau praleistų pastarųjų metų žmonės nori pagerti namų būklę. Antroji priežastis - asmeninės santaupos, kurias karantino laikotarpiu sutaupę gyventojai investuoja į turtą, kuris, remiantis apklausų duomenimis, žmonėms yra pats svarbiausias.
Tyrimo duomenimis, ketvirtadalis Latvijos ir 24 proc. Estijos žmonių karantino laikotarpiu pirko naujus baldus. Atitinkamai 17 proc. ir 19 proc. Lietuvos gyventojai, lyginant su kitų Baltijos šalių visuomene, mažiausiai pirko naujų baldų (22 proc.) ir interjero detalių (14 proc.), tačiau daugiau nei latviai (9 proc.) ir estai (8 proc.) įsigijo naujos garso ir vaizdo aparatūros.
„Apriboti laisvalaikio užsiėmimai už namų ribų paskatino žmones investuoti į pramogų ir laisvalaikio įrangą nuosavame būste. Didelė dalis Baltijos šalių gyventojų kiekvienais metais namus papildo išmaniaisiais elektronikos prietaisais ir modernia buitinės technikos įranga. Žmonės yra technologiškai išprusę ir žengia koja kojon su technologijomis, tačiau pastaraisiais metais ši tendencija matoma gerokai ryškiau nei anksčiau“, - kalba M.
Išvados
Apibendrinant, nekilnojamojo turto bumas Lietuvoje yra sudėtingas reiškinys, kurį lemia įvairūs veiksniai: augančios pajamos, palankios kreditavimo sąlygos, pensijų reforma ir pandemijos įtaka. Nors ekspertai prognozuoja kainų augimo sulėtėjimą, NT rinka išlieka aktyvi ir patraukli investicijoms.
Lentelė: Būsto kainų pokyčiai didmiesčiuose
| Miestas | Vidutinė kaina (EUR/kv.m) | Metinis pokytis (%) |
|---|---|---|
| Vilnius | 2900 | 10-11 |
| Kaunas | 2000 | 10-11 |
| Klaipėda | <2000 | 10-11 |
| Šiauliai | ~1300 | 10-11 |
| Panevėžys | ~1300 | 10-11 |
tags: #nekilnokamp #turto #bumas