Daugiabučių namų bendrijų veikla Lietuvoje yra reglamentuojama įvairiais teisės aktais. Šiame straipsnyje aptarsime dažniausiai pasitaikančius klausimus, susijusius su bendrijų veikla, įskaitant bendrijos narystę, finansus, atsakomybę už bendrą turtą ir kitus svarbius aspektus.
Bendrijos Statusas ir Narystė
Pagal Daugiabučių gyvenamųjų namų savininkų bendrijų (DNSB) įstatymą, kaip yra išaiškinęs Konstitucinis Teismas, būti bendrijos nariu neprivalu. Tačiau tik DNSB nariai gali priimti sprendimus dėl bendrosios dalinės nuosavybės valdymo ir priežiūros. Tuo tarpu butų ir kitų patalpų savininkai ne bendrijos nariai netenka dalies teisių, susijusių su bendrosios nuosavybės valdymu, naudojimu ir priežiūra, nors pagal Civilinį kodeksą (CK) jiems bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso bendrojo naudojimo objektai ir jie turi teisę jais naudotis, privalo juos valdyti ir tinkamai prižiūrėti, dalyvauti priimant sprendimus dėl jų valdymo ir naudojimo.
Asm. Įstatymo skirstyti nekilnojamojo turto, įskaitant bendrojo naudojimo objektus, savininkus pagal jų nuostatą dėl narystės bendrijoje ir diferencijuojant nuosavybės teises, nėra nė vienoje ES valstybėje. Akivaizdu, kad būtina keisti DNSB įstatymą taip, kad jis reglamentuotų ne butų ir kitų patalpų savininkų bendrijos, o namo bendrojo naudojimo objektų valdymą, ir tai atitiktų CK normas.
Pagal CK Lietuvoje daugiabučio namo ar kitos paskirties pastato bendruomenė (bendrija) taip pat susiformuoja pardavus šiuose pastatuose esančius butus ir kitas patalpas. Šių butų ir kitų patalpų savininkai besąlygiškai tampa bendrojo naudojimo objektų bendraturčiais ir atitinkamai bendrosios dalinės nuosavybės subjektais. Įgijus butą ar kitas patalpas daugiabučiame name, jų savininkas besąlygiškai tampa bendrojo naudojimo objektų nuosavybės dalininku (savininkų bendrijos nariu), kurio teisės ir pareigos apibrėžtos CK.
Pagal CK buto ar kitų patalpų savininkas neturi teisės perduoti bendrosios nuosavybės, savo dalies, taip pat atlikti kitų veiksmų, dėl kurių ta dalis perduodama atskirai nuo nuosavybės į butą ar kitas patalpas. Taigi, greta realiai esančios, kitos bendrijos steigimas, perduodant jai bendrosios nuosavybės objektų valdymą, galimas tik visiems patalpų savininkams sutikus. Tad, aktualu ne steigti naują savininkų bendriją, o tinkamai organizuoti esamos patalpų savininkų bendrijos veiklą.
Butų ir kitų patalpų savininkų bendruomenė (bendrija) susiformuoja nuosavybės įgijimo pagrindu.
Finansiniai Klausimai
Ar bendrija gali būti paramos gavėja?
Taip, bendrija gali būti paramos gavėja, tai būna įrašyta ir bendrijų įstatuose. Svarbu, kad paramos gavėjo statusas būtų įregistruotas ir VĮ Registrų centro registruose. Pasitikrinti, ar jūsų bendrija įregistruota paramos gavėja ir gali gauti paramą, galima VMI elektroninėje sistemoje įvedus juridinio asmens pavadinimą arba kodą.
Ar privaloma sąskaitose už paslaugas nurodyti, kiek yra sukaupta kaupiamųjų lėšų?
Labai gerai, kai sąskaitose atsispindi visi skaičiai, bet jeigu jums kokios informacijos trūksta, kreipkitės raštu informacijos į jūsų bendrijos pirmininką, o jeigu bendrijos nėra įsteigta - į paskirtąjį administratorių, jie privalo pateikti atsakymus per 10 dienų. Jeigu atsakymo negaunate, galite rašyti skundą savivaldybei, kuri kontroliuoja ir bendrijų, ir paskirtųjų administratorių.
Bendrijos nario teisė susipažinti su finansiniais dokumentais
Asmens duomenys turi būti saugomi, turime laikytis Bendrojo duomenų apsaugos reglamento (BDAR). Tai reiškia, kad duomenų valdytojas, gavęs prašymą pateikti asmens duomenis.
Atsiskaitymai ir skaidrumas
Savininkai mokesčius moka ne buhalterinės apskaitos bendrovei, bet savo bendrijai. Mokant bendrijos pavadinimą reikia įvesti tokį, koks jis yra įregistruotas. Su "Vienos sąskaitos" sistemos administratoriumi bendrija turėtų pasirašyti sutartį, tada galėsite įtraukti ir paslaugos teikėją - savo bendriją, dėl mokėjimų "Maximoje", "Perlo"...
Bendrojo Naudojimo Objektų Priežiūra ir Remontas
Kanalizacijos stovo atkimšimas
Bendrai yra organizuojama bendrojo naudojimo objektų techninė priežiūra pagal privalomuosius jos priežiūros reikalavimus ir jeigu reikėtų suremontuoti kokį bendrojo naudojimo objetą, pavyzdžiui, kad ir prakiurusį kanalizacijos stovą, mokesčiai būtų paskirstyti proporcingai visiems savininkams. Iš pateikto trumpo apibūdinimo galima suprasti, kad jūsų atveju remontuoti nieko nereikėjo, o reikėjo tik išvalyti (atkimšti) vamzdžius ir jeigu priežastis - užkimšimas.
Šildymo sistemos renovacija
Inžineriniai tinklai, taip pat ir šildymo sistema, yra bendrojo naudojimo objektas, už šios sistemos priežiūrą ir atnaujinimą turi mokėti proporcingai visi savininkai.
Šildymo sistemos stovo ir vamzdelių remontas
Bendrijų įstatyme nurodyta, kad, be kitų, bendrojo naudojimo objektai yra "bendrosios pastato inžinerinės sistemos - pastato bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga (įskaitant pastato elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir radiatorius, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus, rankšluosčių džiovintuvus)", o bendrojo naudojimo objektų priežiūra, remontas ir atnaujinimas - bendra.
Vamzdžio keitimas bute
Kiekvienas savininkas turi suteikti prieigą prie bendrojo naudojimo objketų, jeigu tai yra būtina (turėkite apžiūrų aktus, speciualistų išvadas). Reikia informuoti savininką ir raštu jam paaiškinti, kad neleisdamas atlikti būtinųjų darbų jis prisiima atsakomybę už galimą žalą ir atsakomybę už galimas išlaidas. 4.83 straipsnis. Butų ir kitų patalpų savininkų teisės ir...
Kanalizacijos vamzdžio keitimas laiptinėje
Dėl būdo, kaip atlikti bendrojo naudojimo objekto atnaujinimą ir remontą pasako specialistai. Savininkai privalo užtikrinti prieigą prie bendrojo naudojimo objektų, esančių jų patalpose, taip pat ir prie bendro stovo. Už bendrojo naudojimo abjektų atnaujinimą (siena laiptinėje tokia yra) proporcingai moka visi savininkai arba asmuo, dėl kurio...
Permirkusi daugiabučio siena
Jeigu BNO valdytojas problemos nesprendžia, apskųskite jį savivaldybei, vykdančiai BNO valdytojų.
Privati terasa kaip stogas
Į tokius klausimus galima atsakyti tik įsigilinus į konkrečią situaciją, o situacijų būna labai įvairių. Bendri patarimai būtų tokie: 1) parengti ir patvirtinti bendrojo naudojimo objektų aprašą, kuriame, be kitų dalykų, būtų nurodyta ir kam, kuriems savininkams priskiriamas bendrojo naudojimo objektas terasa - stogas; 2) atlikti terasos - stogo apžiūrą, pasikvietus atitinkamus specialistus, kurie apžiūros akte surašytų nustatytus pažeidimus, galimas to priežastis.
Bendrijos Pirmininko Atsakomybė ir Veiksmai
Pažyma apie narystę bendrijoje
Jūsų bendrijos pirmininkas yra atsakingas už bendrijos veiklos tinkamą organizavimą, jis privalo atnaujinti ir tvirtinti bendrijos narių sąrašą, jis turi žinoti, kokie yra savininkai ir kas yra bendrijos nariai, kada, kas ir kiek yra skolingas bendrijai ir jis turėtų pateikti pažymą apie jūsų atsiskaitymą pagal prievoles su bendrija. Jeigu bendrija labai apleista (būna, kad net ir pirmininko oficialiai įregistruoto nėra), gali tekti pirmiau visą bendrijos veiklą atstatyti.
Informacija apie daugiabučio namo turtą
Bandykite nurodyti, kad veikiate vadovaudamasis Bendrijų įstatymą, bendrijos įstatais, pagal galimybę plačiau apibūdinkite, paaiškinkite, kad vykdydamas bendrijos pirmininko pareigas, turite žinoti, kas yra savininkai, kokie jų butų (patlapų) naudingieji plotai, tam, kad vadovaujantis Civilinio kodekso 4.83 str. 6 dalies nuostatomis proporcingai mokestinius įnašus priskirtumėte tik tikriesiems savininkams.
Europos praktika rodo, kad daugiabučių namų gyventojai (savininkai ir naudotojai) gerai suvokia savo teises ir pareigas namo priežiūros ir išlaikymo klausimais. Jiems ir jų bendrijoms suteikiama laisvė ir atsakomybė už namo priežiūrą: pastatus administruojančios įmonės atlieka tik administracinę ir inžinerinę (techninę) funkciją; atsiskaitoma pagal sutartis už faktines išlaidas.
Dirbdamas su daugiabučių gyventojais ir jų bendrijomis, dažnai pastebiu vieną esminę klaidą: gyventojai draudžia tik savo butą, bet ne visą pastatą. Daugiabutis - tai ne tik jūsų keturios sienos. Tai ir stogas, ir fasadas, ir laiptinė, ir visa kita, kas yra bendra nuosavybė. Ir būtent šie objektai dažniausiai nukenčia nuo stichinių nelaimių. Kai nėra kolektyvinės draudimo sutarties visam namui, atsiradusi žala tampa visų problema - tiek gyventojų, tiek administratorių, tiek kartais ir savivaldybių. Tuo metu draudimas būtų greitas ir aiškus sprendimas - žalą atlygintų draudimo bendrovė.
Manau, kad būtina įtvirtinti kolektyvinio daugiabučių draudimo principą teisiškai - padaryti jį privalomu. Tai nėra naujas ar nepatikrintas sprendimas - daugelyje Europos šalių tokia sistema jau veikia daugelį metų ir puikiai pasiteisina. Lietuvoje trūksta tik politinės valios ir aiškaus reguliavimo.
Privalomas bendrojo naudojimo objektų draudimas užtikrintų, kad net ir po stichijos žmonės neliktų be stogo virš galvos ar nesiveltų į sudėtingas derybas dėl žalos atlyginimo.
Svarbu suprasti, kad draudimas nėra papildomos išlaidos, tai - saugumo investicija. Tai priemonė, kuri užtikrina, kad nelaimės akivaizdoje turėtume ne tik problemą, bet ir sprendimą. Kuo daugiau mes investuosime į prevenciją, tuo mažiau teks spręsti pasekmių. Ir čia kalbame ne tik apie pinigus, bet ir apie žmonių ramybę, sveikatą, netgi gyvybes.
Konfliktų Sprendimas ir Viešoji Tvarka
Triukšmas daugiabutyje
Dėl keliamo triukšmo, kai tai pažeidžia normas ir kelia problemų, siūlytume kreiptis į policiją arba į savivaldybės viešosios tvarkos priežiūros skyrių. Žinoma, prieš tai galima (reikėtų) pasikalbėti su kaimynais, paprašyti geranoriškai gerbti vienas kitą. Kartais savininkai priima sprendimus pasididinti savo sienų garso izoliaciją.
NT Bendrasavininkų teisės ir pareigos
Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad bendrasavininkų pareigos yra ne ką mažiau reikšmingos nei teisės:
- Finansinė atsakomybė. Kiekvienas bendrasavininkas atsako tretiesiems asmenims pagal prievoles, susijusias su bendru turtu, taip pat privalo dalyvauti išlaidose, daromose jam išlaikyti ir išsaugoti, mokesčiams, rinkliavoms ir kitiems mokėjimams.
- Atsakomybė prieš kitus bendrasavininkus. Kiekvienas bendrasavininkas privalo raštu pranešti kitiems bendrosios dalinės nuosavybės teisės dalyviams apie ketinimą parduoti savo dalį pašaliniam asmeniui ir kartu nurodyti kainą bei kitas sąlygas, kuriomis ją parduoda.
Vis dėlto kartais nutinka taip, kad nesutarimai tarp bendrasavininkų - neišvengiami. Įvyksta gyvenimas, išsiskiria nuomonės, poreikiai, planai. Dažniausiai sprendžiant nesutarimus, susijusius su bendru turtu, rekomenduojama kreiptis į profesionalus, kurie gali padėti rasti geriausią problemos sprendimą.
Kiti klausimai
Vis dėlto, „Delfi“ susisiekus su Vilniaus miesto savivaldybe, paaiškėjo, kad situacija gana kebli, o jos sprendimu jau domėjosi ne vienas. Vilniaus miesto savivaldybės Rinkodaros ir komunikacijos skyriaus ryšių su žiniasklaida specialistas Gabrielius Grubinskas informavo, kad tokiai problemai sprendimas galėtų būti vietas, tačiau jis patiems gyventojams nėra itin palankus. „Iki Civilinio kodekso įsigaliojimo 2001 metais valstybinėje žemėje pastatytų daugiabučių namų žemės sklypai nebuvo suformuoti, tą turi inicijuoti namo butų savininkų bendrija. Kol sklypas nėra suformuotas, stovėjimo aikštelė yra bendro naudojimo, todėl joje, laikantis Kelių eismo taisyklių, gali stovėti gyventojų, jų svečių, kaimyninių namų gyventojų ir visi kiti automobiliai. Jei sklypas būtų suformuotas, gyventojai galėtų spręsti tiek dėl stovėjimo aikštelės plėtros ir vietų pasiskirstymo, tiek dėl užtvėrimo, apribojant galimybę ja naudotis pašaliniams asmenims. Visgi, pastebime tendenciją, kad net sklypo suformavimu pasidomėję daugiabučių gyventojai to neinicijuoja, nes tokiu atveju prarastų kitus jiems naudingus aspektus. Pavyzdžiui, nesuformuoti valstybinės žemės sklypai yra bendrojo naudojimo, todėl jų valymu rūpinasi savivaldybė, o suformavus sklypą valymu tektų rūpintis namo butų savininkų bendrijai“, - sakė G. Grubinskas.
Savivaldybės atstovas taip pabrėžė, kad tam tikrų apribojimų yra statybos techniniame reglamente, kuriame nustatytos gatvių kategorijos ir važiuojamosios dalies dangos klasės. Vis dėlto, savo nuožiūra riboti automobilių stovėjimo bendrojo naudojimo stovėjimo aikštelėse gyventojai negali.
PASTABA: Mums nėra suteikta teisė oficialiai aiškinti įstatymų ir kitų teisės aktų nuostatų taikymą.
tags: #neleidzia #prisijungti #prie #bendro #naudojimo