Nuomos sutartys yra vienos dažniausiai sudaromų sutarčių. Pagal nuomos sutartį viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja duoti nuomininkui daiktą laikinai valdyti ir naudotis juo už užmokestį, o kita šalis (nuomininkas) įsipareigoja mokėti nuomos mokestį. Nuomos teisiniai santykiai susiklosto tiek tarp fizinių asmenų, tiek tarp fizinių ir juridinių asmenų, tiek tik tarp juridinių asmenų. Priklausomai nuo nuomos sutarties dalyko, nuomos sutartys yra klasifikuojamos į tam tikras rūšis. Bendrus visoms nuomos sutartims bei atskiroms jų rūšims keliamus reikalavimus dėl jų formos, turinio ir kitų sąlygų, reglamentuoja Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas.
Nuoma - tai sukurto objekto, gretutinių teisių objekto originalo arba dublikato leidimas naudotis tam tikrą laiką, siekiant tiesioginio ar netiesioginio tikslo. Nuomos sutartis yra atlygintino pobūdžio. Nuomininkas privalo laiku mokėti nuomos mokestį.
Nuomos sutarties svarba
Nuomos sutartis ne visada turi būti rašytinė, tačiau tik raštu įforminti šalių įsipareigojimai padės išvengti ginčų ar juos išspręsti. Yra du sutarčių tipai - paprasta nuomos sutartis ir gyvenamosios patalpos nuomos sutartis. Įstatymas numato, kad paprasta nuomos sutartis ilgesniam nei vienų metų terminui turi būti rašytinė.
Pagal CK 6.477 straipsnį - nekilnojamojo turto nuomos sutartis turi būti sudaroma raštu. Kruopščiai sudaryta sutartis užtikrina aiškumą dėl šalių įsipareigojimų ir teisių, taip pat leidžia lengviau spręsti galimus ginčus. Verslo atveju rekomenduojama sudaryti ne tik sutartį, bet ir jos priedus, kuriuose būtų detalizuota patalpų būklė, naudojimosi sąlygos bei remonto atsakomybė.
Pagrindinės nuomos sąlygos, dėl kurių reikėtų susitarti:
- Nuomos terminas su galimybe pratęsti nuomos sutartį.
- Nuomos kaina.
- Atsiskaitymo tvarka - mokėsite grynaisiais ar pavedimu.
- Sutarkite, kaip dažnai savininkas atvyks pas jus įvertinti būsto būklės. Nuo to priklauso privatumas.
- Kas mokės už įvairius gedimus, pvz., skalbyklės gedimas, elektros gedimas, baldo sugedimas ar pan.
- Komunalinių mokesčių mokėjimo tvarka.
- Išankstinis nuomos sutarties nutraukimas - tiek savininko atveju, tiek nuomininko atveju.
- Užstato dydis, kaip ir kada jis bus grąžinamas ar užskaitomas kaip paskutinis nuomos mėnesio mokestis.
Paprastai pasirašant nuomos sutartį prašoma sumokėti vieno nuomos mėnesio dydžio mokėjimą už pirmąjį mėnesį ir vieno arba dviejų nuomos mokesčio dydžio užstatą, todėl turite būti atsidėję pinigų. Taip pat privalu atkreipti dėmesį į nuomos sutarties nutraukimo sąlygas ir užstato grąžinimo sąlygas.
Ir, žinoma - venkite nuomos be sutarčių. Nepasirašę nuomos sutarties nesate apsaugoti, kad vieną dieną tiesiog būsite iškraustyti ir liksite be gyvenamosios vietos. Lygiai taip pat nuo turto apgadinimo arba kitokių apgavysčių nėra apsaugotas ir savininkas. Realiai, nesant nuomos sutarties, nuomininkas gali tiesiog nemokėti nuomos mokesčio.
Jei pastebite būsto defektus, pavyzdžiui, įtrūkusias plyteles, sulūžusias lentynas, sugadintus daiktus, įtrūkusius langų stiklus, apgadintą dušo kabiną, šiuos daiktus reikia nufotografuoti ir aprašyti nuomos sutarties priede. Taip po to galėsite įrodyti, kad defektai atsirado ne dėl jūsų kaltės.
Geras nekilnojamojo turto brokeris turėtų parengti nuomos sutartį bei dalyvauti perduodant butą ir pasirašant buto priėmimo-perdavimo aktą. Ir, aišku, atlikęs paslaugą - išrašyti sąskaitą.
Sutarties sukūrimas ir sudarymas
Nuomos terminas
Nuomos terminas yra vienas svarbiausių sutarties punktų, kuris turi būti tiksliai apibrėžtas. CK 6.482 straipsnis nustato, kad nuomos sutartis gali būti sudaroma terminuotam arba neterminuotam laikotarpiui. Terminuotos sutartys suteikia abiem šalims aiškumą dėl nuomos trukmės, o neterminuotos sutartys leidžia daugiau lankstumo, tačiau reikalauja aiškių nutraukimo sąlygų.
Nuomos sutartis turi būti rašytinė tuo atveju, kai ji yra sudaroma ilgiau nei vieneriems metams. Kai yra sudaroma nekilnojamojo turto nuomos sutartis, ilgesniam nei vienerių metų terminui, rekomenduojama ją įregistruoti atitinkamoje registro įstaigoje, kad galėtų būti panaudota prieš trečiuosius asmenis. Nuomos sutartis gali būti terminuota ir neterminuota, bet nuomos sutartis negali būti ilgesnė nei vienas šimtas metų. Jeigu pasibaigus sutarties terminui nuomininkas daugiau kaip dešimt dienų toliau naudojasi turtu ir nuomotojas tam neprieštarauja, tai laikoma, kad sutartis tapo neterminuota. Jei sutarties terminas sutartyje nenustatytas, vadinasi nuomos sutartis yra neterminuota.
Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis
Gyvenamosios patalpos nuomos sutartimi nuomotojas įsipareigoja leisti apsigyventi nuomininkui gyvenamojoje patalpoje, o nuomininkas įsipareigoja naudotis šia patalpa, mokėti nuomos mokestį. Nuomotojas yra gyvenamųjų patalpų savininkas ar asmuo, jas valdantis kitais pagrindais. Nuomininkas yra pilietis, kuris savo vardu ir dėl šeimos bei buvusių šeimos narių interesų sudaro gyvenamosios patalpos nuomos sutartį.
Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis, kai nuomotojas yra savivaldybė, įmonė, organizacija, turi būti sudaroma raštu. Ją pasirašo įgaliotasis pareigūnas ir nuomininkas.
Savivaldybių ir įmonių, organizacijų gyvenamųjų patalpų nuomos sutarties dalyku gali būti tik atskiras butas arba izoliuota gyvenamoji patalpa iš vieno ar kelių kambarių ir su ja susijusių pagalbinių patalpų.
Gyvenamosios patalpos nuomos sutarties forma skiriasi priklausomai nuo ją sudarančių asmenų bei nuomos termino. Jei gyvenamąją patalpą nuomoja valstybė, savivaldybė ar juridinis asmuo, turi būti sudaroma rašytinė sutartis, o neterminuotos nuomos sutartys tarp fizinių asmenų gali būti sudaromos ir žodžiu. Gyvenamosios patalpos nuomos sutartį nuo paprastos nuomos sutarties skiria dar ir jos nutraukimo ypatumai. Civilinis kodeksas numato, kad gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti pripažinta negaliojančia, ji gali būti nutraukta, taip pat fiziniai asmenys iš gyvenamųjų patalpų gali būti iškeldinami tik teismo tvarka, išskyrus Civilinio kodekso numatytus iškeldinimo pagal prokuroro sankciją atvejus.
Patalpų naudojimo paskirtis
CK 6.478 straipsnis numato, kad patalpų nuomos sutartyje turi būti aiškiai nurodyta patalpų naudojimo paskirtis. Pavyzdžiui, patalpos gali būti skirtos komercinei, administracinei ar kitokiai veiklai. Ši informacija yra svarbi ne tik šalių susitarimams, bet ir atitikties teisės aktams užtikrinimui.
Nuomininkas turi teisę naudotis patalpomis pagal sutartyje nustatytą paskirtį ir reikalauti, kad nuomotojas užtikrintų tinkamą patalpų būklę. Taip pat nuomininkas privalo laiku mokėti nuomos mokestį ir rūpintis patalpų priežiūra.
CK 6.483 straipsnyje nustatyta, kad nuomotojas privalo užtikrinti, jog patalpos būtų tinkamos naudoti pagal sutartyje nurodytą paskirtį. Nuomotojas taip pat turi užtikrinti, kad patalpos būtų techniškai tvarkingos, ir, jei reikia, atlikti būtinus remonto darbus (išskyrus tuos, kurie pagal sutartį yra perduodami nuomininko atsakomybei).
Nuomininko teisės ir pareigos
Nuomininko teisės ir pareigos yra reglamentuojamos CK 6.491-6.494 straipsniuose. Nuomininkas turi teisę naudotis patalpomis pagal sutartyje nustatytą paskirtį ir reikalauti, kad nuomotojas užtikrintų tinkamą patalpų būklę. Nuomininkas taip pat privalo laiku mokėti nuomos mokestį ir rūpintis patalpų priežiūra.
Nuomininkas privalo naudotis išsinuomotu daiktu pagal sutartį ir daikto paskirtį. Nuomininkas privalo laikyti išsinuomotą daiktą tvarkingą ir atlyginti daikto išlaikymo išlaidas, savo lėšomis daryti einamąjį jo remontą, jeigu ko kita nenustato įstatymai arba sutartis. Atsako už daikto praradimą, jeigu neįrodo, kad taip atsitiko ne dėl jo ar kitų asmenų, kuriems jis nuomotojo leidimu suteikė naudojimosi teisę ar galimybę naudotis išsinuomotu daiktu, kaltės.
Jeigu paaiškėja išnuomoto daikto trūkumų, nuomininkas turi teisę savo pasirinkimu:
- reikalauti, kad nuomotojas neatlygintinai tuos trūkumus pašalintų arba atitinkamai sumažintų nuomos mokestį, arba atlygintų nuomininkui trūkumų pašalinimo išlaidas;
- išskaičiuoti iš nuomos mokesčio trūkumų pašalinimo išlaidas, jei apie tai iš anksto pranešė nuomotojui;
- reikalauti nutraukti nuomos sutartį prieš terminą.
Nuomininkas privalo laiku mokėti nuomos mokestį. Jeigu įstatymai ar sutartis nenustato ko kita, jis turi teisę reikalauti atitinkamai sumažinti nuomos mokestį, kai dėl aplinkybių, už kurias jis neatsako, sutartyje numatytos naudojimosi daiktu sąlygos arba daikto būklė iš esmės pablogėja.
Nuomos mokesčio koregavimas
Vienas iš svarbių aspektų, į kurį verta atkreipti dėmesį, yra nuomos mokesčio koregavimo galimybės ir tvarka. CK 6.487 straipsnis leidžia šalims sutartyje numatyti nuomos kainos indeksavimą, pavyzdžiui, pagal infliacijos rodiklius ar rinkos sąlygų pokyčius. Nuomininkas turėtų atkreipti dėmesį į tai, kaip dažnai ir kokiu mastu gali būti keičiamas nuomos mokestis.
Šiuo laikotarpiu kai kuriems gyventojams gali būti ypač aktualūs nuomos mokesčio keitimo klausimai. Advokato A. Bertulio teigimu, šalys galėtų susitarti dėl nuomos mokesčio keitimo jų suderintais terminais, tačiau ne dažniau kaip du kartus per metus. Šalims šio klausimo neaptarus, galiotų bendra nuostata, kad vienai šaliai prieštaraujant, nuomos mokestis negalėtų būti keičiamas.
Subnuoma ir nuomos teisių perleidimas
Verslo praktikoje dažnai pasitaiko atvejų, kai nuomininkas nori dalį patalpų išnuomoti kitoms įmonėms arba perleisti nuomos teises. CK 6.492 straipsnis reglamentuoja, kad subnuomos ar nuomos teisių perleidimo sąlygos turi būti aiškiai nurodytos sutartyje. Be nuomotojo sutikimo tokie veiksmai paprastai negalimi.
Todėl nuomininkui svarbu derėtis dėl lankstesnių sąlygų, kurios leistų efektyviau valdyti patalpų erdvę, jei keistųsi veiklos mastai ar atsirastų poreikis bendradarbiauti su kitomis įmonėmis.
Ginčų sprendimo tvarka
Ginčų tarp nuomotojo ir nuomininko sprendimo tvarka turi būti numatyta sutartyje. CK 6.497 straipsnyje numatyta, kad ginčai pirmiausia sprendžiami šalių susitarimu. Jei susitarimo pasiekti nepavyksta, ginčai sprendžiami teisminiu būdu.
Pagal CK 6.494 straipsnį, sutarties nutraukimas gali būti inicijuojamas tiek nuomotojo, tiek nuomininko, tačiau tik esant pagrįstoms priežastims arba sutartyje numatytoms sąlygoms. Terminuota nuomos sutartis paprastai negali būti nutraukiama prieš terminą, išskyrus atvejus, kai kita šalis iš esmės pažeidžia sutarties sąlygas.
Nuomininko atsakomybė už daiktų sugadinimą
Įprastai galioja įstatymo nustatytas bendras principas, kad jeigu nuomininkas pablogina išsinuomotą daiktą, jis privalo nuomotojui atlyginti dėl pabloginimo atsiradusius nuostolius, išskyrus tuos atvejus, kai įrodo, kad daiktas pablogėjo ne dėl jo kaltės.
Tačiau jeigu daikto būklė pablogėja dėl jo natūralaus susidėvėjimo arba dėl jo normalaus naudojimo laikantis nuomos sutarties sąlygų, tai tokiais atvejais nuomininkas neprivalo atlyginti atsiradusių nuostolių nuomotojui, nebent sutartyje būtų nustatyta kitaip.
Nuomininkų teisės: patarimai, kaip sumažinti riziką
Dėl šių priežasčių labai svarbu prieš nuomos pradžią ne tik surašyti, bet ir faktiškai patikrinti įrenginių veikimą. Nuomos eigoje nuomininkui būtina pastebėjus gedimą, jį nedelsiant užfiksuoti ir pranešti nuomotojui, o nuomai pasibaigus, taip pat patikrinti įrenginių veikimą, kad vėliau dėl to nekiltų ginčų.
Kada moka nuomininkas?
Kadangi nuomotojas perduoda ir faktiškai išnuomoja ne tik patį būstą bet ir jame esančius daiktus, ir šių daiktų einamasis remontas, šalims nesusitarus kitaip, tenka nuomininkui, o kapitalinis - nuomotojui, pvz:. elektros lemputes tokiu atveju teks keisti nuomininkui, o nusidėvėjusią elektros instaliaciją - nuomotojui.
Vandentiekio, nuotekų ar kitų inžinerinių sistemų gedimų remontas paprastai yra nuomotojo rūpestis ir atsakomybė, jei dėl šių gedimų nebūtų nustatyta nuomininko kaltė (pvz.: netyčia pragręžtas vandentiekio vamzdis).
Inventoriaus nuomos sąlygos
Be patalpų nuomos, svarbu paminėti ir inventoriaus nuomos sąlygas, kurios taip pat reglamentuoja nuomininko teises ir pareigas. Štai keletas pagrindinių aspektų, kuriuos verta žinoti:
- Inventoriaus būklė: Nuomininkas patvirtina, kad nuomojamas inventorius yra tinkamas eksploatavimui, nėra jokių pretenzijų dėl nuomojamo inventorius būklės, kad inventorius buvo perduotas nuomininkui tvarkingas, veikiantis ir pilnos komplektacijos.
- Informacija apie naudojimąsi: Nuomininkas patvirtina, kad nuomotojas suteikė visą reikiamą informaciją nuomininkui apie nuomojamo inventoriaus naudojimosi ypatumus.
- Fizinė būklė: Nuomininkas patvirtina, kad yra fiziškai sveikas ir galintis naudotis išnuomotu inventoriumi, turi praktikos ir visus tam reikalingus įgūdžius.
- Atsakomybė už žalą: Grąžinant inventorių nuomotojui sugadintą ar nepilnos komplektacijos, padarytą žalą nuomotojui pilnai atlygina nuomininkas pagal nuomotojo nustatytus įkainius.
- Grąžinimo laikas: Inventorius turi būti grąžintas nuomotojui sutartu laiku. Grąžinus inventorių vėliau negu buvo susitarta, už pavėlavimą nuomininkas primoka pagal nuomotojo nustatytus įkainius.
Nuomininko teisės ir pareigos inventoriaus nuomos atveju
- Nuomininkas privalo saugoti ir tausoti išnuomotą inventorių, naudotis juo pagal inventoriaus paskirtį.
- Nuomininkas privalo mokėti už suteiktas paslaugas remiantis nuomotojo pateiktais įkainiais.
- Nuomininkas privalo kuo skubiau pranešti nuomotojui apie inventoriaus praradimą, sugadinimą, bet kokią kitą patirtą žalą, bei jo grąžinimo termino pratęsimą.
- Nuomininkas turi teisę palikti užstatą už inventorių kurį nuomoja pats ar jo šeimos nariai ar kiti asmenys už kuriuos nuomotojas sutinka laiduoti savo užstatu.
Nuomotojo teisės ir pareigos inventoriaus nuomos atveju
- Nuomotojas turi teisę nenuomoti inventoriaus asmenims, kurie atsisako palikti užstatą, yra apsvaigę, elgiasi neadekvačiai, kelia įtarimų dėl inventoriaus grąžinimo, turi fizinių traumų, nori išsinuomoti inventorių, kuris jiems netinka pagal naudojimosi instrukciją, nesutinka už inventoriaus nuomą sumokėti prieš inventoriaus nuomos faktą, reikalauja dokumentų dėl užstato paėmimo - padavimo fakto ir/arba inventoriaus priėmimo - perdavimo akto.
- Nuomotojas turi teisę pats parinkti nuomotojui pastarajam tinkamiausią inventorių, atsižvelgiant į inventoriaus naudojimo instrukcijas ir nuomotojo fizines charakteristikas.
- Nuomotojas turi teisę savo nuožiūra taikyti nuolaidas nuomininkų grupėms ar kitais atvejais.
- Nuomotojas neatsako už nuomininko nuostolius, kuriuos jis patyrė dėl to, kad negalėjo pasinaudoti nuomojamu inventoriumi pastarojo gedimo atveju, įvykus nelaimingam atsitikimui, taip pat dėl pavėluoto inventoriaus grąžinimo.
Apmokėjimo sąlygos inventoriaus nuomos atveju
- Sumokėti už inventoriaus nuomą galima grynaisiais pinigais arba bankine kortele.
- Sumokėti už inventoriaus nuomą reikia prieš nuomos faktą.
Įsipareigojimai ir atsakomybė inventoriaus nuomos atveju
- Nuomininkas yra pilnai morališkai ir finansiškai atsakingas už naudojimąsi nuomotu inventoriumi laikotarpiu nuo jo perdavimo iki grąžinimo.
- Nuomininkas yra pilnai atsakingas už savo ir savo vaikų sveikatą ir gyvybę inventoriaus naudojimosi laikotarpiu.
- Už padarytą žalą, kurią tiesiogiai arba netiesiogiai padarys nepilnametis, naudodamasis išnuomotu inventoriumi, bus atsakingi nepilnamečio tėvai arba teisėti globėjai/atstovai.
- Nuomininkas įsipareigoja inventoriumi naudotis taip, kad tai neprieštarautų galiojančių Kelių eismo taisyklių reikalavimams ir privalo sumokėti baudas ar išlaidas susijusias su Kelių eismo taisyklių pažeidimais.
Nuomotojo teisė nutraukti sutartį prieš terminą
Nuomotojas, nepažeisdamas nuomininko teisių, turi teisę tikrinti, ar nuomininkas tinkamai naudojasi išsinuomotu daiktu. Jis turi teisę pareikšti teisme reikalavimą nutraukti nuomos sutartį prieš terminą, jeigu:
- nuomininkas naudojasi daiktu ne pagal sutartį ar daikto paskirtį;
- nuomininkas tyčia ar dėl neatsargumo blogina daikto būklę;
- nuomininkas nemoka nuomos mokesčio;
- nuomininkas nedaro remonto tais atvejais, kai jis pagal įstatymus ar sutartį privalo jį daryti;
- yra kiti nuomos sutartyje numatyti pagrindai.
Svarbu atsiminti
Apibendrinant, galima pasakyti, kad nuomos sutartis turėtų išgelbėti nuomininką ir nuomotoją nuo konfliktų, tačiau net kilus dideliems ginčams, teisminis jų sprendimo būdas nėra pats geriausias, nes atima daug laiko ir finansų. Būtinas detalesnis jų šalinimo ir išlaidų atlyginimo susitarimas bei aprašymas pačioje nuomos sutartyje.
Nuomininkas turės įrodinėti, kad išnuomotas daiktas buvo grąžintas tos būklės, kokios buvo perduotas (t. y. nesugadintas).