Dauguma verslininkų, atsižvelgdami į susiklosčiusią ekonominę padėtį, mažina patiriamas išlaidas. Todėl svarbu gerai išmanyti nuomos sutarčių niuansus, ypač susijusius su nuostoliais ir netesybomis.
Terminuotos Nuomos Sutarties Nutraukimas
Priešingai nei neterminuotos sutartys, kurias galima nutraukti nenurodžius nutraukimo pagrindo ir įspėjus bent prieš tris mėnesius (jeigu nuomojamas nekilnojamas daiktas), terminuotą sutartį nuomininkas gali nutraukti tik CK 6.498 str.
Nuomininkas, pageidaujantis nutraukti terminuotą nuomos sutartį, turėtų įvertinti ir sutartyje numatytas galimybes. Kartais šalys susitaria dėl nuostatų, leidžiančių sutartį nutraukti ir nesant kitos šalies kaltės ar numatančių kitokius sutarties nutraukimo pagrindus, nei numatyti CK.
Pabrėžtina, kad nuomininkui nederėtų neprotingai plačiai interpretuoti įstatyme ar sutartyje numatytų pagrindų sutarčiai anksčiau termino nutraukti. Pasitaiko atvejų, kai konkrečius nuomotojo veiksmus bandoma „pakišti” po sutarties pažeidimu ir reikalauti sutartį nutraukti prieš terminą.
Tokiam ginčui pasiekus teismą, nuomininkas turėtų įrodyti ne tik pažeidimo, numatyto įstatyme ar sutartyje, faktą, bet ir tai, jog pažeidimo būta esminio.
Alternatyvūs Būdai Nutraukti Sutartį
Jeigu nėra CK ir/ar sutartyje numatytų pagrindų nuomos sutarčiai nutraukti, nuomininkui belieka kreiptis į nuomotoją su pasiūlymu dėl nuomos sutarties nutraukimo ir derėtis dėl kompromisinių sutarties nutraukimo sąlygų.
Nuomininkui nepavykus susitarti su nuomotoju dėl nuomos sutarties nutraukimo anksčiau termino, svarstytina galimybė kreiptis į jį dėl sutarties pakeitimo. Tokią teisę numato CK 6.204 str., reglamentuojantis sutarčių vykdymą tais atvejais, kai vienai šaliai įvykdyti sutartį tampa sudėtingiau negu kitai šaliai.
Pagal nurodytą normą, sutarties vykdymo suvaržymu laikomos aplinkybės, atitinkančios CK numatytus kriterijus, kurios iš esmės pakeičia sutartinių prievolių pusiausvyrą, t.y. arba iš esmės padidėja įvykdymo kaina, arba iš esmės sumažėja gaunamas įvykdymas.
Formaliai atrodytų, kad nuomininkas, mokantis didesnį mokestį už nuomą nei vyraujančios nuomos kainos, neturi pagrindo prašyti nuomotoją nuomos mokestį pakeisti. Viena vertus, nuomininkas terminuotą nuomos sutartį sudarė veikdamas savo rizika ir savo interesų naudai.
Užsitikrindamas, kad už nuomojamas patalpas ilgą laiką bus mokamas fiksuoto dydžio nuomos mokestis, jis galėjo įvertinti riziką, kad nuomos kainos gali kristi.
Kita vertus, viso pasaulio ekonomiką supurtęs šokas yra toks veiksnys, kurio niekas nenumatė ir į kurį negalima neatsižvelgti. O reikalavimas nuomininką ir toliau mokėti nepagrįstai didelį nuomos mokestį prieštarautų teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principams.
Kaip anksčiau laiko nutraukti automobilio lizingą – paaiškinta
Lizingo Sutartys
Transporto srityje dirbančioms įmonėms ne ką mažiau svarbūs yra ir lizingo sutartimis prisiimti įsipareigojimai, kadangi didžioji dalis naujo autoūkio yra lizinguojama. Deja, su finansiniais sunkumais susiduriantiems transportininkams CK nustatytas lizingo sutarties teisinis reglamentavimas taip pat nėra palankus.
Iškart atkreiptinas dėmesys, kad lizingo gavėjui įstatymas nustato vienintelį atvejį, kada jis gali vienašališkai nesikreipdamas į teismą nutraukti sutartį - kai daiktas nėra perduotas lizingo gavėjui dėl lizingo bendrovės kaltės.
Dėl tos pačios priežasties lizingo gavėjas gali sustabdyti ir lizingo įmokų mokėjimą, tačiau tokie atvejai yra ypatingai reti. Bendra taisyklė yra ta, kad lizingo bendrovė neatsako ir už perduoto lizingo gavėjui daikto trūkumus, nebent daikto pardavėją pasirenka pati lizingo bendrovė.
Taigi transporto įmonė negali sustabdyti lizingo įmokų mokėjimo dėl įgytų nekilnojamojo turto ar transporto priemonių trūkumų. Kadangi lizingo bendrovė neatsako už sutarties dalyko kokybę, lizingo gavėjas tuo pagrindu negali vienašališkai nutraukti lizingo sutarties.
Nutraukus lizingo sutartį, sumokėtos lizingo įmokos lizingo gavėjui negrąžinamos, o lizinguotas turtas atitenka lizingo bendrovei. Tokias teisines pasekmes lemia tai, kad lizingo sutartis savo prigimtimi yra nuomos sutartis, pagal kurią lizingo bendrovė suteikia lizingo gavėjui daiktą (patalpas, transporto priemones ar kt.) valdyti ir naudotis verslo tikslais už užmokestį.
Sąlyga, kad sumokėjus visą lizingo sutartyje numatytą kainą daiktas pereis lizingo gavėjui nuosavybės teise, yra papildoma nuomos sutarties sąlyga, skirianti finansinę nuomą nuo kitų nuomos rūšių.
Todėl teismų praktikoje pripažįstama, jog lizingo gavėjo pareiga sumokėti nustatyto dydžio periodines įmokas bei kitus priklausančius mokėjimus (delspinigius, baudas) ir pareiga grąžinti lizingo objektą yra visiškai skirtingos prievolės, kurių neįvykdymas sukelia skirtingus teisinius padarinius.
Tačiau tiek teoriškai, tiek praktiškai yra įmanomos situacijos, kai grąžinto daikto likutinė vertė yra daug didesnė nei pagal mokėjimo grafiką nesumokėtos likusio įmokos (įskaitant palūkanas), o CK 6.574 str. numato, jog lizingo davėjas po daikto grąžinimo iš lizingo gavėjo turi teisę reikalauti atlyginti tokio dydžio nuostolius, kad jie lizingo bendrovę grąžintų į tokią padėtį, kokia būtų buvusi, jeigu lizingo gavėjas būtų tinkamai įvykdęs sutartį.
Pavyzdžiui, lizingo sutartį nutraukus, kai lizingo gavėjas lizingo bendrovei jau yra sumokėjęs didžiąją dalį įmokų, dažniausiai grąžinamas daiktas yra daug vertingesnis nei likusios kelių mėnesių įmokos, todėl manytina, jog tokiu atveju šalių grąžinimas į tokią padėtį, kokia būtų buvusi tinkamai įvykdžius sutartį, galėtų vykti ir atvirkštine tvarka, t.y. lizingo gavėjas galėtų reikalauti iš lizingo bendrovės grąžinti papildomą naudą, gautą atgavus lizinguotą daiktą.
Atlygintinų Paslaugų Sutartys
Šių sutarčių vienašalis nutraukimas yra kur kas paprastesnis, o nutraukimo pasekmės mažiau skaudžios. CK nustato, jog tiek vykdant, tiek ir nutraukiant tokias sutartis, būtina vadovautis kliento interesų prioriteto principu.
Atlygintinų paslaugų sutarties vienašališką nutraukimą reglamentuoja specialioji teisės norma (CK 6.721 str. 1 d.), pagal kurią klientas turi teisę vienašališkai nutraukti sutartį, nepasydamas to, kad paslaugų teikėjas jau pradėjo ją vykdyti.
Kliento teisė atsisakyti bet kuriuo momentu nuo teikiamų paslaugų aiškinama tuo, kad paslaugos gali būti teikiamos tik esant kliento sutikimui. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas savo jurisprudencijoje yra ne kartą pažymėjęs, jog paslaugos gavėjo teisė vienašališkai nutraukti paslaugų sutartį yra viena iš paslaugos gavėjo interesų apsaugos garantijų.
Minėta specialioji įstatymo norma viso labo numato kliento pareigą, vienašališkai nutraukus atlygintinų paslaugų sutartį, sumokėti paslaugų kainos dalį, proporcingą suteiktoms paslaugoms, t.y. už tas paslaugas, kurios yra faktiškai suteiktos, ir atlyginti protingas išlaidas, kurias turėjo paslaugų teikėjas, norėdamas įvykdyti sutartį, t.y.
Dažnai pasitaiko, kad sudarant sutartį paslaugų teikėjas suteikia nuolaidas paslaugoms ar įrangai, kurios pagalba vėliau bus teikiamos paslaugos.
Pažymėtina ir tai, kad paslaugų teikėjai sutartyse nustato netesybas už vienašališką sutarčių nutraukimą. Tačiau pernelyg didelės netesybos tiesiog neatitinka kliento interesų prioriteto principo.
Nedidelės netesybos už sutarties vienašališką nutraukimą galėtų būti priteisiamos, jeigu jos neviršytų paslaugų teikėjo nuostolių dėl sutarties nutraukimo - išlaidų, kuriaspaslaugų teikėjas padarė norėdamas įvykdyti sutartį iki pranešimo apie sutarties nutraukimą gavimo.
Sutartinė Atsakomybė ir Netesybos
Garsiai nuskambėjęs šalies apeliacinio teismo sprendimas, kad kelionių organizatorius „Novaturas“ už neteisėtai nutrauktą sutartį turi sumokėti likusią netesybų sumą (1,15 mln. Lt) užsakomųjų skrydžių bendrovei „GetJet Airlines“ - tik vienas iš dažnų netesybų, atsiduriančių teisme, atvejų.
Siekiant išvengti neaiškumų, rekomenduotina sutartinės atsakomybės klausimams skirti pakankamai dėmesio bei sutartyje numatyti netesybų taikymo apimtį bei atvejus. Aiškiai ir detaliai sureguliavus šiuos klausimus, kreditoriui palengvėja nuostolių įrodinėjimo našta, nes netesybos gali būti pripažįstamos minimaliais kreditoriaus nuostoliais.
Dažniausiai sutartyse sutinkamos sutartinės atsakomybės (netesybų) rūšys - bauda bei delspinigiai. Įstatymas leidžia sutarties šalims pasirinkti, kokia atsakomybė bus taikoma kitai šaliai pažeidus sutartį, tačiau kartu reikalaujama, kad toks sutarimas būtų sudaromas raštu.
Tiek baudos, tiek delspinigių numatymas sutartyje turi atitikti pagrindinį civilinės atsakomybės principą - netesybos turi atlikti ne baudimo, o kompensuojamąją funkciją. Baudinio pobūdžio netesybomis galėtų būti pripažintos tos, kai dėl netinkamo sutarties vykdymo iš sutartį pažeidusios šalies bus reikalaujama tiek prievolės įvykdymo, tiek ir netesybų, arba susitarimas, kuomet kitai šaliai taikomos netesybos yra neprotingai didelės.
Netesybų Dydis ir Protingumo Kriterijus
Bene dažniausiai praktikoje sutinkamas ginčas dėl netesybų yra pernelyg didelės netesybos. Netesybų dydis turi atitikti protingumo kriterijus ir nebūti aiškiai per didelės. Tai yra vertinamieji kriterijai, kuriuos įvertina teismas. Ar sutartinės netesybos yra protingo dydžio ar ne, vertina teismas, kuris turi teisę mažinti reikalaujamas priteisti netesybas.
Atsižvelgiant į tai, kad susitarimas dėl netesybų yra laisvos šalių valios išraiška, teismo teisė mažinti netesybas nėra absoliuti.
Žiūrint iš praktinės pusės, teisinis reguliavimas bei teismų praktika reiškia, kad susitarimas dėl netesybų turi būti aiškiai įtvirtintas sutartyje, protingas ir proporcingas. Susitarimas dėl netesybų negali virsti šalies pasipelnymu kitos sąskaita. Pernelyg griežtos (per didelės) netesybos teismo gali būti vertinamos kaip baudinės.
Paprastai yra laikoma, kad netesybos atitinka minimalius kreditoriaus nuostolius ir šių netesybų dydžio kreditoriui nereikia įrodinėti. Vis dėlto, skolininkui reikalaujant netesybas mažinti, kreditoriui gali tekti pareiga įrodyti savo tikėtinus nuostolius dėl sutarties pažeidimo.
Todėl tiek numatant netesybas sutartyje, tiek reiškiant reikalavimą dėl netesybų atlyginimo, kreditoriui reikėtų įvertinti netesybų santykį su sutarties pažeidimu, su reikalaujamų nuostolių dydžiu, taip pat įvertinti ir kitas aplinkybes, pavyzdžiui, skolininko elgesį.
Dvigubos Netesybos ir Palūkanų Santykis
Gana dažnai praktikoje pasitaikantis atvejis yra dvigubos netesybos. Kartu tai pasakytina ir apie palūkanų bei netesybų santykį, kuomet jų reikalaujama kartu. Siekiant papildomo aiškumo, rekomenduotina sutartyse įtvirtinti, kokie atvejai yra laikomis sutarties pažeidimu, už kurį taikomos netesybos.
Suprantama, kad baigtinio galimų sutarties pažeidimų atvejų sąrašo numatyti neįmanoma, tačiau sutartyje reikėtų numatyti bent jau labiausiai tikėtinus sutarties pažeidimus. Tai gali būti mokėjimų, prekių pristatymo vėlavimai, pristatomų prekių defektai ir pan.
Sutartyje numačius bent dažniausiai pasitaikančius pažeidimų atvejus ir už juos numačius konkrečias netesybas, ginčo atveju abiem šalims būtų aiški tokios sutartinės atsakomybės taikymo apimtis.
Nuomininko Įsipareigojimai ir Atsakomybė
- 3.4.1. rūpestingai naudotis Patalpomis ir Daiktais. Nuomininkas privalo užtikrinti, kad šių reikalavimų tinkamai laikytųsi visi jo svečiai ar kiti asmenys, kurie yra Patalpose.
- 3.5. Nuomininkas įsipareigoja savo sąskaita likviduoti Patalpose, Pastate ar jų inžinerinėse sistemose įvykusias avarijas ar gedimus, inžinerinių sistemų funkcionavimo sutrikimus, taip pat tokių avarijų, gedimų ar sutrikimų pasekmes (įskaitant, bet neapsiribojant tretiesiems asmenims padarytą žalą) bei atstatyti Patalpų, Pastato ir (ar) jų inžinerinių sistemų ar kitos juose esančios įrangos ar įrengimų būklės pablogėjimą, jeigu tai įvyko dėl Nuomininko, jo šeimos narių, lankytojų ar pan.
- 3.6. Nuomininkas pilnai atsako už padarytų nuostolių atlyginimą.
- 3.8. Nuomininkas privalo savo sąskaita užtikrinti Patalpų ir jose esančio turto apsaugą nuo Pradžios Dienos iki Patalpų grąžinimo Nuomotojui pagal Grąžinimo Aktą dienos.
- 3.9. Nuomininkas įsipareigoja laikytis visų Pastato ir/ar Bendro Naudojimo Objektų ir/ar Bendro Naudojimo Patalpų naudojimo instrukcijų ir/ar bet kokių kitų dokumentų, nustatančių jų naudojimo sąlygas.
Nuomotojo Atsakomybė ir Teisės
- 3.12. Nuomotojas nėra atsakingas ir, jeigu Šalys aiškiai raštu nesusitars kitaip, visą Sutarties galiojimo laikotarpį nebus atsakingas už jokių Patalpų įrengimo, atnaujinimo, pakeitimo ir/ar pritaikymo Nuomininkui darbų atlikimą.
- 4.2. Šalys aiškiai susitaria, kad Nuomotojas turi teisę savo nuožiūra atsisakyti įgyti Patalpas, įskaitant, bet neapsiribojant atvejus, kai atlikus Patalpų vertinimą paaiškėja, jog jų vertė yra mažesnė, negu pardavimo kaina, Nuomotojas mato bet kokias rizikas dėl galimo Sutarčių neįvykdymo, galimo Patalpų nuvertėjimo, nepavykus suderinti Patalpų įgijimo sąlygų su esamu savininku, kai atlikus nekilnojamojo turto dokumentų analizę sužinoma informacija, kuri buvo nuslėpta arba nebuvo žinoma iš anksto ar paaiškėja, kad Patalpos turi trūkumų ir pan.
- 4.4. Nuomininkas sutinka, kad Nuomotojas be atskiro raštiško Nuomininko sutikimo parduotų Patalpas ar kitaip perleistų nuosavybės teisę į Patalpas savo seserinėms, dukterinėms ar kitaip susijusioms įmonėms. Jei Nuomotojas Sutarties galiojimo laiku perleis Patalpas kitam savininkui, Nuomotojas kartu perleis ir visus šioje Sutartyje numatytus įsipareigojimus Nuomininkui, įskaitant Nuomininko Pirmumo Teisę.
Mokesčiai ir Delspinigiai
Nuomos Mokestį Nuomininkas įsipareigoja mokėti Nuomotojui iki kiekvieno mėnesio šeštos kalendorinės dienos už einamąjį mėnesį, nepriklausomai nuo to ar Nuomininkas gavo iš Nuomotojo sąskaitą.
Nuomininkui vėluojant mokėti Nuomos mokestį ar kitus mokėjimus pagal Sutartį, Nuomininkas privalo mokėti 0,06 proc. (šešių dešimtųjų procentų) dydžio delspinigius už kiekvieną uždelstą dieną, skaičiuojamus nuo vėluojamos apmokėti sumos.
Jeigu Nuomininkas vėluoja sumokėti Nuomos mokestį ir kitus mokėjimus pagal Sutartį ilgiau kaip 30 (trisdešimt) dienų, tuomet Nuomininkas įsipareigoja mokėti 0,12 proc. (dvylikos šimtųjų procentų) dydžio delspinigius už kiekvieną uždelstą mokėti dieną, skaičiuojamus nuo vėluojamos apmokėti sumos.
Patalpų Grąžinimas
Nuomininkas privalo ne vėliau kaip per 7 (septynias) dienas nuo Pabaigos Dienos atlaisvinti Patalpas nuo visų Nuomininkui ir/ar tretiesiems asmenims priklausančių daiktų bei perduoti (grąžinti) Nuomotojui sutvarkytas, švarias Patalpas pagal abiejų Šalių pasirašomą Grąžinimo Aktą.
Patalpų grąžinimo dieną atliekamas bendras Patalpų patikrinimas, kad būtų nustatyti taisytini defektai ir pasirašytas Grąžinimo Aktas. Patalpų patikrinimo metu jos turi būti iškraustytos ir švarios.
Nuomininkui vėluojant grąžinti Patalpas, Nuomotojas turi teisę be jokio išankstinio įspėjimo bet kada įeiti į Patalpas, pašalinti visus jose esančius daiktus (įskaitant Nuomininkui ir/ar tretiesiems asmenimis priklausančius daiktus), pakeisti Patalpų spynas, išjungti Patalpose elektrą, nutraukti vandens, šildymo ir/ar visų ir bet kokių kitų paslaugų tiekimą į Patalpas, neleisti Nuomininkui ir/ar bet kuriems tretiesiems asmenims patekti ir naudotis Patalpomis, užplombuoti/užblokuoti įėjimą į Patalpas, taip pat kitaip savo nuožiūra laisvai naudoti ir valdyti Patalpas bei jomis disponuoti.
tags: #netesybos #ir #nuostoliai #nuomos #sutartis