"Nordea" banko požiūris į nekilnojamojo turto vertinimą

Šiame straipsnyje apžvelgsime "Nordea" banko požiūrį į nekilnojamojo turto vertinimą, atsiliepimus apie banko prognozes ir analizes Baltijos šalių ekonomikai. Taip pat nagrinėsime teisinius aspektus, susijusius su bankroto bylomis ir turto pardavimu.

"Nordea" banko ekonomikos prognozės Baltijos šalims

Didžiausios Šiaurės ir Baltijos šalių bankų grupės "Nordea" analitikai Baltijos šalims prognozuoja laipsnišką ekonomikos atsigavimą, kuris įgis pagreitį ir pereis į tvarų augimą. Jie pagerino šių ir ateinančių metų prognozes Lietuvai ir Estijai.

Lietuvai "Nordea Markets" jau šiemet regi 0,9 proc., o kitąmet - 3,2 proc. augimą. Anot jos, pasiteisino viltys, kad eksportas ir toliau augs. Jo spartus augimas ir davė didžiausią postūmį BVP. Ypač augo eksportas į pagrindinę Lietuvos eksporto partnerę Rusiją, kuri ir toliau išliks patrauklia rinka lietuvių investuotojams: nors jos ekonomikos augimo prognozę "Nordea Markets" sumažino 0,3 proc. punkto, ji vis tiek siekia 5,7 proc. šiemet ir 4,8 proc.

Pagal augimą, manoma, Lietuva ir toliau bus vidutiniokė tarp Baltijos sesių, iš kurių sparčiausiai tiek šiais, tiek ateinančiais metais turėtų augti Estija, atitinkamai 1,8 proc., 4,2 proc. ir 4,5 procento. Latvija šiemet ir toliau smuks, tačiau jos smukimo greitis, "Nordea Markets" analitikų teigimu, sumažės 0,2 proc. punkto iki 1,8 procento, o jau nuo ateinančių metų šalies laukia augimas - 3 proc. ir 4,3 proc.

Vidaus vartojimas, "Nordea Markets" teigimu, išlieka silpnas, tačiau gerėjantys vartotojų pasitikėjimo rodikliai leidžia tikėtis geresnių laikų. Analitikai mano, kad šie gali ateiti jau kitąmet - tada vidaus vartojimas pradės nešti savo indėlį į ekonomikos atsigavimą. Latvijoje vartotojų pasitikėjimą dar padidins stabdomi biudžeto karpymai - tokių sprendimų galima tikėtis artėjant naujiems rinkimams.

Šiemet augančios Baltijos šalys turės ir teigiamą infliacijos pokytį: Lietuvoje infliacija turėtų siekti 1,2 proc., Estijoje - 2,6 procento. Kitąmet ji didės visose trijose šalyse: 3 proc. Estijoje, 2,2 proc. Latvijoje ir 2 proc. Lietuvoje.

"Nordea Markets" pastebi, kad finansinėse rinkose Baltijos šalys jau stabilizavosi. Nebesitikima, kad Latvijoje vėl atsinaujintų spekuliacijos dėl lato devalvavimo (tiesa, politinio nestabilumo tikimybė vis dar yra - neaišku, ką atneš spalį vyksiantys parlamento rinkimai).

Pasak jos, estams svarbu pasiekti artimiausią tikslą - subalansuoti biudžetą. Latviams svarbiausia užtikrinti, kad jų šaliai būtų tęsiama paskolos programa.

"Nordea Markets" analitikai, vertindami pasaulio ekonomiką, kitąmet mato tam tikrą bendrą nuosmukį, bet yra įsitikinę, kad tai - ne antrosios krizės bangos ženklas.

Viena geriausių šios vasaros naujienų pasaulinėje ekonomikoje - tai, kad euro zona atsilaikė ir sėkmingai išėjo iš viešojo sektoriaus skolų krizės. Be to, konsoliduotas ES ir TVF pagalbos paketas (750 mlrd. Vis dėlto bendras vaizdas pasaulio ekonomikos apžvalgoje pavadintas "rudeninėmis nuotaikomis". Pasaulinė ekonomika, kurios augimas šiemet turėtų siekti 4,1 proc., kitais metais sulėtės iki 3,5 procento. Vis tik "Nordea Markets" tai mato kaip laikiną sunkumą, liesiantį tik ateinančius metus.

Apibendrinant, "Nordea" bankas prognozuoja:

• Laipsnišką ekonomikos atsigavimą Baltijos šalims.
• Pagerintas prognozes Lietuvai ir Estijai.
• Vidaus vartojimo augimą kitais metais.
• Stabilizaciją finansų rinkose.

Tačiau bankas taip pat atkreipia dėmesį į viešųjų finansų problemas ir nedarbo lygio mažinimo svarbą.

Turto pervertinimas ir bankų reikalavimai

Bendrovės „Orem“ Turto vertinimo departamento direktoriaus Arvydo Stankaičio teigimu, praėjusių metų paskutinį ketvirtį nekilnojamojo turto pervertinimo atvejų padaugėjo 70 proc. Tokį staigų turto pervertinimo augimą skatino bankų prašymas pervertinti jam įkeistą nekilnojamąjį turtą.

Bankai yra suinteresuoti žinoti įkeisto nekilnojamojo turto kainą ir įvertinti, ar ji atitinka kreditą gavusių asmenų įsipareigojimus jį išmokėti. Daugiausiai bankai pageidauja pervertinti per dvejus paskutiniuosius metus įsigytą turtą už paskolas.

Jeigu po turto pervertinimo paaiškėja, kad dabartinė jo vertė nepadengia paimto kredito dydžio, bankai dažnai reikalauja įkeisti ką nors papildomai arba grąžinti dalį kredito.

Tai, kad iš bankų sulaukiama prašymų pervertinti nekilnojamąjį turtą, patvirtino ir bendrovės „Baltijos turto vertinimo agentūros“ direktorius Gintautas Šatkauskas. Pasak jo, bankus pervertinti turtą skatina dar viena priežastis - nemokūs klientai, kuriems bankai suteikė kreditus ir jie neišgali atsiskaityti ar prašo atidėti paskolos grąžinimo terminą.

Bankų politika, keičiantis turto vertei

„Danske Bank“ Produktų valdymo departamento direktorius Darius Jasinskis sakė, kad paskolų sutartyse yra numatyta, jog pakitus kliento nupirkto turto vertei, gali būti peržiūrėtos tam tikros sutarties sąlygos, kad jos atitiktų paskolos išdavimo metu sutartą santykį tarp paties kliento įneštų lėšų (šiuo atveju įkeisto turto vertės) ir išduotos paskolos dydžio.

Bankininkas prognozuoja, kad turto vertei krentant, atvejų, kuomet būstas turės būti pervertintas iš naujo ir mažesne verte, pasitaikys daugiau nei buvo pastaraisiais metais.

„Jei žmogus pats įmokėjo, tarkim, 30 procentų būsto vertės, atitinkamai keičiasi ir išduotos paskolos santykis su kažkiek nuvertėjusiu turtu“, - sakė D. Jasinskis.

„Susidarius tokiai situacijai, kai nekilnojamojo turto rinkos vertė mažėja, visų pirma stebimos kliento finansinės galimybės. Jei jos išlieka pakankamos paskolos įmokoms mokėti, bankas gali nekeisti paskolos sąlygų, bet gali rekomenduoti klientui įkeisti papildomą turtą“, - „Swedbank“ politiką dėstė Finansavimo departamento direktorė Jūratė Gumuliauskienė.

Jei kliento finansinė būklė kelia abejonių, su juo susitinkama, aptariama situacija, siūloma įkeisti papildomą turtą, pateikti kitas papildomas garantijas, gali būti siūloma parduoti turimą turtą ir grąžinti dalį ar visą paskolą.

„Nordea Bank Lietuva“ Kreditų ir rizikos valdymo departamento vadovė Rita Božičkienė sakė, jog tuo atveju, jei įkeisto nekilnojamojo turto rinkos kaina yra mažesnė nei suteikta paskola, o klientas vykdo finansinius įsipareigojimus, bankas nesiima jokių veiksmų.

Kuomet klientas vėluoja vykdyti įsipareigojimus, bankas gali pareikalauti įkeisti papildomo turto.

Nekilnojamojo turto kainų kritimas

Daugelis norinčių įsigyti nekilnojamąjį turtą šiuo metu laukia, kada kainos dar labiau nukris. Naujo kainų lūžio tikimasi pavasarį.

Mažėjant nekilnojamojo turto kainoms, turto savininkai, sužinoję apie jų turto vertės sumažėjimą, sulaukia skaudaus smūgio.

Turto vertinimas

Nepriklausomi nekilnojamojo turto vertintojai susiduria su sunkumais, nes sumažėjus pardavimams, tapo žymiai sudėtingiau įvertinti turtą ir prognozuoti pardavimo laikotarpį. Todėl vertintojams yra pakankamai sudėtinga nustatyti tikslią turto vertę ir jis vertinamas atsargiau.

Lietuvoje naudojamas populiariausias ir patikimas lyginamosios pardavimų vertės metodas, dažniausiai taikomas vertinat butus. Komerciniam turtui vertinti naudojamas pajamų kapitalizavimo, t. y. piniginių srautų diskauntavimo metodas. Atkuriamosios vertės metodas Lietuvoje taikomas retai.

„Jeigu vakar niekas nieko nepardavė, o reikia vertinti šiandien, reikia lyginti su trim ar keturiais panašiais pardavimais, tačiau jų gali nebūti. Tokiu atveju vertinam pagal pardavimus, įvykusius per ilgesnį laikotarpį, ieškom analogų, todėl rinkos vertė gali būti nustatoma nelabai tiksliai“, - aiškino specialistas.

Tuomet nepriklausomi turto vertintojai naudojasi VĮ „Registrų centras“ duomenų baze.

VĮ „Registrų centras“ duomenys

VĮ „Registrų centras“ vykdo viso turto vertinimą ir nustato nekilnojamojo turto rinkos vertes. Vidutinės turto rinkos vertės koreguojamos pagal naujų sandorių duomenis.

Siekiant kiek galima tiksliau įvertinti nekilnojamąjį turtą, atsižvelgiama į turto buvimo vietą ir jos įtaką vertei. Verčių zonos yra teritorijos, kuriose panašiomis savybėmis pasižymintis nekilnojamasis turtas kainuoja panašiai.

„Masinis vertinimo būdas yra vienas populiariausių pasaulyje, o nustatyta vertė geriausiai atspindi situaciją nekilnojamojo turto rinkoje“, - aiškino A. Bagdonavičius.

Turto vertinimo kainos

Būsto vertinimo paslaugų įkainiai priklauso nuo objekto ypatumų. Buto įvertinimo įkainiai dažniausiai Vilniaus mieste vyrauja nuo 87 Eur iki 115 Eur. Namo vertinimas Vilniuje gali kainuoti 145-200 Eur. Žemės sklypų, skirtų namo statybai, Vilniaus mieste ir jo apylinkėse vertinimas dažniausiai kainuoja 100-145 Eur. Kituose Lietuvos miestuose vertinimo įkainiai gali būti 30 proc.

Teisiniai aspektai ir bankroto bylos

Nagrinėjant teismų praktiką, susijusią su "Nordea" banku, galima rasti įvairių civilinių bylų, susijusių su bankroto procesais ir finansiniais reikalavimais.

Svarbios teismų bylos:

• Vilniaus apygardos teismo civilinė byla dėl atskirojo skundo netenkinti prašymo dėl laikinųjų apsaugos priemonių taikymo fizinio asmens bankroto byloje (suinteresuoti asmenys: "Nordea Bank" Lietuvos skyrius ir kt.).
• Vilniaus miesto apylinkės teismo nutartis, kuria patvirtintas bankrutuojančios D. K. kreditorių finansinių reikalavimų sąrašas, kuriame "Nordea Bank AB" yra didžiausias kreditorius (175626,81 Eur).
• Civilinės bylos dėl "Nordea Bank Finland Plc" finansinių reikalavimų patvirtinimo uždarosios akcinės bendrovės „URBICO“ bankroto byloje.

Šios bylos atspindi įvairius teisinius ginčus, susijusius su bankroto procesais, kreditorių reikalavimais ir turto realizavimu.

Didžiausias kreditorius Nordea Bank AB (175626,81 Eur) nesutiko su turto realizavimo eiliškumu, t. y. 2016 m. spalio 21 d. įsiteisėjo Vilniaus miesto apylinkės teismo 2016 m. balandžio 22 d. nutartis, kuria patvirtintas bankrutuojančios D. K. 7 kreditorių finansinių reikalavimų sąrašas bendrai 191637,77 Eur.

2016 m. kovo 1 d. įsiteisėjo Vilniaus miesto apylinkės teismo 2015 m. lapkričio 6 d. nutartis, kuria pareiškėjai D. K. iškelta bankroto byla, bankroto administratore paskirta O. 2017 m. vasario 23 d. įvyko antrasis kreditorių susirinkimas, kuriame kreditoriai nepritarė D. K. patikslinto mokumo atkūrimo plano projektui. 2016 m. lapkričio 9 d. 2016 m. gruodžio 6 d. įvyko pirmasis kreditorių susirinkimas, kuriame kreditoriai nepritarė D.

Turto pardavimas iš varžytynių

Pagal įstatymus apie varžytynes viešai paskelbiama likus 30 dienų iki jų pradžios, tačiau turto savininkas sau naudingesniu pardavimu gali pradėti rūpintis gerokai anksčiau - jau tada, kai gauna antstolio raginimą geruoju įvykdyti sprendimą arba turto arešto aktą. Tai yra signalai, kad turtas vėliau gali būti realizuojamas priverstiniu būdu.

Sužinojus apie pradėtą skolos išieškojimą, skolininkui vertėtų nedelsiant nuvykti pas antstolį, pasikalbėti apie tolimesnius vykdymo veiksmus, pasidomėti galimų varžytynių data ir pasiūlyti antstoliui savo pagalbą. Pirkėjų areštuotam turtui galima ieškoti visais įmanomais būdais - apie pardavimą skelbiant vietos laikraščiuose, interneto portaluose bei kitose žiniasklaidos priemonėse, taip pat ir kreipiantis į nekilnojamojo turto agentūras.

Kuo didesnis pirkėjų ratas - tuo didesnė tikimybė parduoti brangiau. CPK 704 straipsnis skelbia, kad turto pardavimas iš varžytynių nutraukiamas, kai į antstolio depozitinę sąskaitą sumokama ne mažesnė pinigų suma, kaip turto arešto akte nurodyta realizuojamo turto vertė, arba mažesnė suma, kurios užtenka visiškai padengti įsiskolinimams ir vykdymo išlaidoms.

Parduodamas turtą „savam“ pirkėjui, skolininkas turi daugiausia galimybių išvengti nuostolių ir derėtis dėl kainos. Kai prasideda varžytynių procesas, pardavimo kainos iš anksto žinoti jau neįmanoma. Įstatymas reikalauja, kad pradinė pardavimo kaina per pirmąsias varžytynes būtų 80 proc., o per antrąsias - 60 proc. rinkos vertės.

Todėl gali atsitikti taip, kad varžytynių dalyviai tik minimaliai pakels kainą, ir turtas bus parduotas 15 proc. arba net 35 proc. pigiau, negu realiai kainuotų rinkoje. Jeigu skola didelė, už išvaržytą turtą gautų lėšų gali net neužtekti jai padengti.

Turto pardavimas skolininko pasiūlytam pirkėjui palankesnis ir tuo požiūriu, kad sutaupo daug laiko ir padeda išvengti vėlesnių ginčų teisme. Įvykus geranoriškam susitarimui, nei pardavėjas, nei pirkėjas vėliau nekelia pretenzijų dėl turto kainos ar kitų pardavimo aplinkybių, o po varžytynių šalys bylinėjasi dažnai.

"Nordea" obligacijos

Visuose „Nordea” skyriuose siūlomos obligacijos - dviejų rūšių: „Basic” ir „Extra”.

„JAV Nekilnojamas turtas Basic” obligacijų išpirkimo terminas siekia apie penkerius metus, pasirašymo kaina kintama, apie 100 proc. obligacijų vieneto nominaliosios vertės. Pasibaigus terminui, investuotojui bus išmokama 70 proc. indekso prieaugio vertės.

„JAV Nekilnojamas turtas Extra” obligacijų terminas taip pat 5 metai, o įsigijimo kaina svyruoja apie 110 proc. nuo nominalo vertės. Pasibaigus terminui, investuotojui bus išmokėta 120 proc. indekso prieaugio vertės.

Abiejų rūšių obligacijų pirkėjams garantuojama nominali obligacijų vertė net jei indeksas investicijos laikotarpiu kristų. Obligacijos nominali kaina - 100 eurų, minimali investicija - 1000 eurų.

Obligacijų palyginimas

Real Estate Index Fund yra svertinis indeksas, kurį sudaro JAV nekilnojamojo turto sektoriaus bendrovių akcijos.

Sandorių teisinės registracijos nuostatos ir neįregistravimo pasekmės įtvirtintos Civilinio kodekso 1.75 straipsnyje.

tags: #nordea #turto #vertintojai