Žemės nuoma žemės ūkiui Lietuvoje: svarbūs aspektai

Žemės nuoma - tai žemės naudojimo forma, kai jos savininkai perduoda ją kitiems fiziniams ir juridiniams asmenims laikinai valdyti ir naudoti pagal nuomos sutartį. Labiausiai paplitusi žemės nuomos rūšis yra žemės ūkio paskirties žemės nuoma, kai žemės savininkai, nesuinteresuoti ūkininkauti patys, išnuomoja savo žemės sklypus norintiems ūkininkauti, bet neturintiems nuosavos žemės ar turintiems jos per mažai. Lietuvoje žemės nuoma yra svarbus aspektas tiek ūkininkams, tiek žemės savininkams.

Šiame straipsnyje aptariami svarbūs aspektai, kuriuos reikia žinoti prieš nuomojant žemės ūkio paskirties žemę.

Žemės ūkio paskirties žemė Lietuvoje

Žemės nuomos sutarčių ypatumai

Sudarant žemės nuomos sutartis, svarbu skirti žemės nuomos ir žemės ūkio paskirties žemės nuomos sąvokas. Prieš nuomos sutarties sudarymą nuomotojas privalo pranešti nuomininkui apie visas trečiųjų asmenų teises į tą daiktą (įkeitimą, servitutą, uzufruktą ir kt.).

Žemės nuomos sutartis Civiliniame kodekse apibrėžiama kaip raštu sudarytas nuomotojo ir nuomininko susitarimas, pagal kurį viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja perduoti už užmokestį kitai šaliai (nuomininkui) sutartyje nurodytą žemės sklypą laikinai valdyti ir naudotis pagal sutartyje numatytą paskirtį ir naudojimo sąlygas, o nuomininkas įsipareigoja mokėti sutartyje nustatytą žemės nuomos mokestį.

Tačiau Žemės įstatyme numatytas privalomas valstybinės žemės nuomos sutarties įregistravimas Nekilnojamojo turto registre. Privačios žemės nuomos sutarties atveju šios sutarties registravimas nėra privalomas, bet reikėtų atkreipti dėmesį į tai, kad Civilinio kodekso 6.547 straipsnio 2 dalyje nustatyta, jog šalys gali panaudoti žemės nuomos sutartį prieš trečiuosius asmenis tik įregistravusios ją viešajame registre įstatymų nustatyta tvarka.

Jeigu tą patį daiktą ar daiktines teises įgijo keli asmenys, tačiau vienas asmuo sandorį įregistravo, o kiti ne, tai laikoma, kad daiktą ar daiktines teises įgijo sandorį įregistravęs asmuo. Jeigu nė vienas asmuo sandorio neįregistravo, laikoma, kad teises įgijo pirmasis sandorį sudaręs asmuo. Jeigu tas pačias teises į daiktą ar daiktines teises įregistravo keli asmenys, tai laikoma, kad teises įgijo pirmasis sandorį įregistravęs asmuo.

Ūkininkams ir bendrovėms, sudarant privačios žemės ūkio paskirties žemės nuomos sutartį, privalu vadovautis Civilinio kodekso 6.550 straipsniu, kuris apibrėžia, kas sutartyje turi būti nurodyta ir aptarta:

• Žemės nuomotojas;
• Žemės nuomininkas;
• Žemės nuomos objekto duomenys, įrašyti žemės kadastre bei viešajame registre;
• Žemės nuomos terminas;
• Pagrindinė tikslinė žemės naudojimo paskirtis;
• Išnuomojamoje žemėje esančių žemės savininkui ar kitiems asmenims nuosavybės teise priklausančių statinių ir įrenginių naudojimo sąlygos, taip pat naujų pastatų, statinių statybos, kelių tiesimo, vandens telkinių įrengimo ir kitos sąlygos, kam pastatai ar įrenginiai bus naudojami pasibaigus žemės nuomos terminui;
• Išnuomojamoje žemėje esančių požeminio ir paviršinio vandens, naudingųjų iškasenų (išskyrus gintarą, naftą, dujas ir kvarcinį smėlį) naudojimo sąlygos, neprieštaraujančios įstatymams;
• Žemės naudojimo specialiosios sąlygos;
• Žemės naudojimo apribojimai;
• Žemės servitutai ir kitos daiktinės teisės;
• Užmokestis už žemės nuomą (į jį įskaitomas užmokestis už melioracijos įrenginius, kelius, tiltus, inžinerinius įrenginius ir kita, taip pat mokesčio indeksavimas, jeigu nuomojama valstybinė žemė);
• Kiti su nuomojamo žemės sklypo naudojimu bei žemės sklypo grąžinimu, pasibaigus žemės nuomos sutarčiai, susiję nuomotojo ir nuomininko įsipareigojimai;
• Atsakomybė už žemės nuomos sutarties pažeidimus.

Sudarant sutartį, svarbu įsitikinti ir patikrinti nuomotojo ir nuomininko tapatybes arba, jei tai juridiniai asmenys - jų įregistravimo dokumentus bei juridinį asmenį atstovaujančio asmens tapatybę patvirtinantį dokumentą ir dokumentą, suteikiantį teisę juridinio asmens vardu sudaryti civilinius sandorius. Jei sudarant sandorį dalyvauja fizinis asmuo, svarbu įsitikinti jo veiksnumu šioje srityje, t. y. ar jis gali sudaryti civilinius sandorius.

Pasirinkus žemės ūkio paskirties žemės arba žemės nuomos sutartį tvirtinti notariškai (tai nėra privaloma), notaras patikrins abiejų sandoryje dalyvaujančių šalių veiksnumą ir tapatybes. Jei sandorį sudarytų asmuo, esantis neveiksnus šioje srityje, tokį sandorį teismine tvarka būtų galima pripažinti negaliojančiu. Sudarant žemės nuomos sutartį visada reikia turėti asmens tapatybę patvirtinančius dokumentus. Sudarant žemės nuomos sutartį, nuomininkas turėtų reikalauti iš nuomotojo žemės nuosavybę patvirtinančių dokumentų. Asmens tapatybės ir žemės nuosavybės dokumentuose nurodytų asmenų duomenys turi sutapti. Svarbu dar ir tai, kad jei išnuomojama žemė priklauso keliems asmenims bendrosios nuosavybės teise, žemė gali būti išnuomojama, jeigu visi bendraturčiai raštu sutinka.

Pasirašant sutartį labai svarbu kuo smulkiau aptarti nuomojamą objektą. Tam gali padėti savininko-nuomotojo pateikti nuosavybę įrodantys dokumentai, t. y. Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašas, kuriame yra nurodoma nekilnojamasis daiktas; unikalus jo numeris ir adresas (vietovė); pagrindinė naudojimo paskirtis ir būdas, žemės sklypo plotas jį detalizuojant (nurodoma žemės ūkio naudmenų plotas, iš jų ariamos žemės, sodų, pievų, vandens telkinių ir kt.); žemės ūkio naudmenų našumo balas, atliktų matavimų tipas, žemės sklypo vertė (indeksuota ir vidutinė rinkos vertė, jos nustatymo būdas ir data). Taip pat šiame išraše pateikiami nustatyti juridiniai faktai bei specialiosios žemės naudojimo sąlygos. Prie žemės nuomos sutarties turi būti pridėtas nuomojamo žemės sklypo planas, o kai žemė yra nuomojama iki trejų metų - žemės sklypo schema. Šie dokumentai yra žemės nuomos sutarties neatskiriama dalis. Rekomenduojama prieš pasirašant sutartį nuomotojui kartu su nuomininku apžiūrėti nuomojamą žemės sklypą, įvertinti jo būklę, patikrinti riboženklius ir besiribojančius šalia esančius sklypus, įvertinti jų būklę.

Svarbu aptarti ir sutarties galiojimo terminą, kuris gali būti nustatomas nuomotojo ir nuomininko bendru susitarimu. Šalys gali sudaryti neterminuotą žemės nuomos sutartį. Civilinis kodeksas numato galimybes tiek nuomotojui, tiek nuomininkui nutraukti sutartį anksčiau termino. Jeigu žemės ūkio paskirties žemės nuomos sutartis nutraukiama prieš terminą nuomotojo reikalavimu, derlių nusiima nuomininkas arba nuomotojas turi atlyginti nuomininkui su sutarties nutraukimu susijusius nuostolius.

Įstatymo leidėjas taip pat yra numatęs galimybę žemės nuomininkui pirmumo teise atnaujinti žemės nuomos sutartį, pasibaigus žemės nuomos sutarties terminui, jei kartu su buvusiu nuomininku tokiomis pat sąlygomis išsinuomoti žemę pretenduoja ir kiti asmenys. Tačiau yra įtvirtintas reikalavimas, kad pirmumo teisę sudaryti naują žemės nuomos sutartį turi teisę nuomininkas tik tada, jeigu jis tvarkingai vykdė pagal žemės nuomos sutartį prisiimtus įsipareigojimus. Taip pat tiek nuomotojas, tiek nuomininkas turėtų žinoti, kad po žemės nuomininko mirties su nuomos sutartimi susijusios teisės ir pareigos pereina jo įpėdiniams, jeigu šie jų neatsisako. Jeigu žemės nuomininko įpėdiniai žemės nuomos sutarties norės atsisakyti, tai jie turės atlyginti nuomotojui dėl to atsiradusius nuostolius. Jeigu žemę nuomojosi juridinis asmuo, kuris buvo reorganizuotas, tai pagal sutartį visos juridinio asmens turėtos teisės ir pareigos pereina naujam juridiniam asmeniui.

Pasirašydamas žemės nuomos sutartį, nuomininkas turėtų atkreipti dėmesį į tai, kad išsinuomotame žemės sklype jam yra draudžiama atlikti veiksmus, kuriais būtų sunaikintas ar užterštas derlingasis dirvožemio sluoksnis. Pagal Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatymą, žemės ūkio paskirties žemės sklypuose dirvožemio apsaugos tikslais taikomos šios specialiosios žemės naudojimo sąlygos:

• Ariamoji žemė, kurios dirvožemio našumas didesnis už šalies vidutinį, taip pat žemė, kurioje yra eksploatuojamos melioracijos sistemos, turi būti naudojama taip, kad nesumažėtų jos plotas, išskyrus ekologiškai nuskurdintas gamtinio karkaso teritorijas, ir nepablogėtų dirvožemio savybės;
• Žemės ūkio naudmenos, kurių dirvožemis yra veikiamas vėjo ir vandens erozijos, turi būti naudojamos taikant antierozinių priemonių kompleksą;
• Žemės naudmenų plotai, kuriuos sudaro dirvožemio ir vandens apsauginę reikšmę turintys ir ekologiškai vertingi miškai bei medžių ir krūmų želdiniai, pažymėti teritorijų planavimo dokumentuose ar žemės valdos projektuose, turi būti naudojami atsižvelgiant į kraštovaizdžio formavimo ir aplinkos apsaugos reikalavimus.

Pagal Civilinį kodeksą, nuomininkas privalės savo lėšomis atlikti nuomotojui priklausančių melioracijos įrenginių, kelių, tiltų, kitų inžinerinių įrenginių smulkius priežiūros darbus įstatymų nustatyta tvarka; taip pat saugoti apsauginius ir kitus ženklus; užtikrinti teritorijos aplinkosaugos reikalavimus, jeigu žemės nuomos sutartyje nebus numatyta kitaip. Jeigu nuomininkas šių pareigų nevykdys, tai nuomotojas turės teisę iš nuomininko išieškoti lėšas nurodytiems darbams atlikti bei nuostolius. Taip pat nuomininkas privalės nuomotojui atlyginti atsiradusius nuostolius, jei žemės ūkio naudmenas naudos netinkamai.

Valstybinės žemės ūkio paskirties žemės nuomos terminas negali būti ilgesnis kaip 25 metai. Žemės sklypai laikiniems statiniams statyti ir eksploatuoti yra išnuomojami Statybos įstatymo nustatytam tokių statinių naudojimo terminui. Sutartyje turėtų būti aptartas nuomos mokesčio dydis ir mokėjimo tvarka. Rekomenduojama įrašyti punktą, numatant, kokios sankcijos bus taikomos nuomininkui, jei jis laiku neatsiskaitys su nuomotoju.

Valstybinės žemės nuoma

Nacionalinė žemės tarnyba (NŽT) gauna paklausimų dėl kitos paskirties valstybinės žemės sklypų nuomos ne aukciono būdu miestų ir miestelių teritorijose. Primename, kad nuo šių metų pradžios pasikeitus teisiniam reglamentavimui, vadovaujantis Žemės įstatymo 9 straipsnio 1 dalimi, sprendimą išnuomoti kitos paskirties valstybinės žemės sklypus ne aukciono būdu priima ir valstybinės žemės nuomos sutartis sudaro savivaldybės.

Kai valstybinės žemės sklypas patikėjimo teise yra perduotas savivaldybei, savivaldybės taryba priima sprendimą išnuomoti valstybinės žemės sklypą, o valstybinės žemės nuomos sutartį sudaro meras arba jo įgaliotas savivaldybės administracijos direktorius.

Vadovaujantis Kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 „Dėl naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“, 35 punktu, naudojamus žemės sklypus (jų dalis) be aukciono turi teisę išsinuomoti Lietuvos Respublikos fiziniai ir juridiniai asmenys, užsieniečiai, užsienio juridiniai asmenys ir kitos užsienio organizacijos (toliau visi kartu šiame skirsnyje - asmenys), kuriems šiuose žemės sklypuose (jų dalyse) esantys savarankiškai funkcionuojantys statiniai ar įrenginiai priklauso nuosavybės teise arba yra jų nuomojami.

Valstybinės žemės nuomos sąlygos

Valstybinės žemės nuomą reglamentuojantys teisės aktai nenumato galimybės asmeniui, turinčiam teisę į valstybinės žemės sklypo ar jo dalies nuomą, perleisti šią jam priklausančią teisę kitam asmeniui. Išnuomotų valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypų subnuoma negalima, išskyrus atvejus, kai žemės sklypas subnuomojamas asmeniui, su kuriuo sudaryta statinių ar įrenginių (jų dalies), kuriems eksploatuoti žemės sklypas išnuomotas, nuomos ar kito naudojimo sutartis ne ilgesniam nei 5 metai laikotarpiui, ir tik kai valstybinės žemės sklypo nuomininkas tinkamai vykdo pagal nuomos sutartį prisiimtus įsipareigojimus. Nuomininkas gali subnuomoti išnuomotą žemės sklypą tik gavęs rašytinį nuomotojo (t. y. NŽT) sutikimą ir tik pagal šioje sutartyje nustatytus reikalavimus ir sąlygas.

Kaip minėta, valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypai išnuomojami Lietuvos Respublikos ir užsienio valstybių fiziniams ir juridiniams asmenims ar kitoms užsienio organizacijoms.

Pirmumo teisė išsinuomoti valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypus be aukciono turi:

• Fiziniai asmenys, įregistravę ūkininko ūkį Lietuvos Respublikos ūkininko ūkio įstatymo nustatyta tvarka arba turintys Vyriausybės įgaliotos institucijos nustatytą pasirengimą ūkininkauti.
• Juridiniai asmenys - žemės ūkio produkcijos gamintojai, kurių metinės įplaukos iš prekinės žemės ūkio produkcijos realizavimo sudaro daugiau kaip 50 procentų visų gaunamų pajamų.

Jeigu keli vienodą pirmumo teisę turintys asmenys pageidauja išsinuomoti tą patį valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypą, žemės sklypas išnuomojamas tam asmeniui, kuris teisėtai naudojasi žemės sklypu. Jeigu tokių asmenų nėra, žemės sklypas išnuomojamas asmeniui, kurio nuosavybės teise turimas ar iš valstybės nuomojamas žemės ūkio paskirties žemės sklypas ribojasi su pageidaujamu išsinuomoti žemės ūkio paskirties žemės sklypu. Jeigu tokių asmenų nėra arba jų yra keletas, žemės ūkio paskirties žemės sklypas išnuomojamas asmeniui, anksčiau pateikusiam prašymą išsinuomoti valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypą.

Mokesčiai už žemės nuomą

Nuomotojas (jei tai fizinis asmuo) turėtų žinoti, kad pajamos, gautos už išnuomotą žemę pagal Gyventojų pajamų mokesčio įstatymą yra apmokestinamos 15 proc. tarifu. Pajamas privalu deklaruoti, o mokesčius sumokėti į Valstybinės mokesčių inspekcijos sąskaitą.

Valstybinės žemės naudotojai moka ne žemės mokestį, o žemės nuomos mokestį. Valstybinės žemės nuomos mokestį administruoja ir apskaičiuoja savivaldybė, kurios teritorijoje yra nuomojamas žemės sklypas. Šiai savivaldybei ir turi būti sumokėtas šis mokestis. Deklaracija turi būti pateikiama iki einamųjų metų lapkričio 1 d. ir mokestis sumokamas iki einamųjų metų lapkričio mėn. 15 d. Mokesčio mokėtojai yra ir fiziniai, ir juridiniai asmenys, kurie yra sudarę valstybinės žemės nuomos sutartis.

Žemės mokestį moka žemės savininkai ir jis apskaičiuojamas ir sumokamas į Valstybinės mokesčių inspekcijos sąskaitą. Valstybinės žemės nuomos mokestį administruoja ir apskaičiuoja savivaldybė, kurios teritorijoje yra nuomojamas žemės sklypas. Šiai savivaldybei ir turi būti sumokėtas šis mokestis. Deklaracija turi būti pateikiama iki einamųjų metų lapkričio 1 d. ir mokestis sumokamas iki einamųjų metų lapkričio mėn. 15 d. Mokesčio mokėtojai yra ir fiziniai, ir juridiniai asmenys, kurie yra sudarę valstybinės žemės nuomos sutartis. Mokesčio mokestinis laikotarpis yra kalendoriniai metai. Mokesčio tarifas svyruoja nuo 0,01 procento iki 4 procentų žemės mokestinės vertės, o konkrečius tarifus nustato savivaldybės savo sprendimuose.

Nuomojant žemę iš fizinio asmens, žemės mokestį moka žemės savininkas. Tačiau gali atsirasti prievolė mokėti gyventojų pajamų mokestį (toliau - GPM) nuo žemės nuomos pajamų. Šis mokestis mokamas ir su juo susijusios deklaracijos teikiamos Valstybinei mokesčių inspekcijai (toliau - VMI). GPM tarifas nuo žemės nuomos mokesčio pajamų - 15 proc., o jei fizinio asmens nuomos pajamų suma kartu su kitomis su darbu nesusijusiomis pajamomis viršija 120 vidutinių darbo užmokesčių, pradedamas taikyti 20 proc. tarifas.

Nustatant, kas turi mokėti ir deklaruoti GPM nuo žemės nuomos pajamų, svarbu įvertinti nuomotojo ir nuomininko mokesčio mokėtojo tipus - fizinis asmuo, fizinis asmuo, įregistravęs individualią veiklą (pvz. ūkininkas) ar juridinis asmuo.

Nuomos teisės reglamentavimas

Nuomos teisę reglamentuojančios taisyklės siekia sudaryti sąlygas žemę dirbti tiems, kurie ją realiai naudoja žemės ūkio veiklai, ir užtikrinti sąžiningą konkurenciją tarp kelių to paties sklypo siekiančių asmenų. Nuomai siūlomi valstybinės žemės ūkio paskirties sklypai skirstomi į dvi rūšis. Pirmieji yra projektuojami rengiant žemės reformos žemėtvarkos projektus, kai sklypai formuojami laisvos žemės fondo teritorijose. Antroji rūšis - suformuoti ir Nekilnojamojo turto registre įregistruoti sklypai, įtraukti į Nacionalinės žemės tarnybos interneto svetainėje Skelbimų skiltyje viešai skelbiamą nuomotinų žemės ūkio paskirties sklypų sąrašą. Abiejų rūšių žemės sklypų nuomos pirmumo teisę turi ūkininkai, įregistravę ūkį Ūkininko ūkio registre arba turintys profesinį pasirengimą ūkininkauti. Taip pat žemės ūkio produkciją gaminantys juridiniai asmenys, kurių daugiau kaip pusė pajamų yra iš žemės ūkio veiklos.

Žemės reformos žemėtvarkos projektuose projektuojamų sklypų nuoma

Tuo atveju, kai valstybinės žemės sklypas nuomojamas iš žemės reformos žemėtvarkos projektuose projektuojamų sklypų ir į tokio sklypo nuomą pretenduoja keli vienodą pirmumo teisę turintys asmenys, jų pirmumo eiliškumas nustatomas atsižvelgiant į faktines aplinkybes: nuomos pirmenybę turi žemės sklypą jau naudojantys asmenys pagal jiems suteiktą laikino naudojimo teisę. Jeigu žemės sklypas nėra naudojamas, pirmumą jo nuomai turi aukščiau išvardinti asmenys, kurių žemės sklypas ribojasi su nuomojamu valstybinės žemės sklypu. Galiausiai, kai pirmumo teisę turinčių asmenų yra ne vienas, vertinamas jų prašymų dėl nuomos pateikimo laikas. Šiuo atveju pirmenybę turi anksčiausiai padavęs prašymą. Visi kiti asmenys išsinuomoti tokį valstybinės žemės sklypą galės tik tuo atveju, jeigu nėra pirmumo teisę turinčių asmenų. Kai yra keli pirmumo neturintys asmenys, norintys nuomoti žemės sklypą, yra rengiamas žemės sklypo nuomos aukcionas.

Sklypo nuoma iš Nuomotinų valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypų sąrašo

Tuo atveju, kai asmenys valstybinės žemės sklypą nuomai renkasi iš Nuomotinų valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypų sąrašo, pirmumą išsinuomoti šį žemės sklypą taip pat turi pirmumo teisę turintys asmenys. Jeigu jų yra keli, žemės sklypas išnuomojamas uždaro aukciono būdu, dalyvaujant tik šiems asmenims. Jeigu pirmo teises turinčių asmenų nėra, sąraše esantys žemės sklypai išnuomojami asmenims, kurių nuosavybės teise turimi ar iš valstybės nuomojami valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypai ribojasi su pageidaujamu išsinuomoti valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypu. Jeigu ir tokių asmenų nėra, sąraše esantys žemės sklypai išnuomojami aukciono būdu.

Visi prašymai dėl žemės sklypo nuomos yra teikiami tik per Žemės informacinę sistemą. Valstybinės žemės sklypų aukcionai vykdomi elektroniniu būdu portale.

Pavyzdžiai skelbimų apie žemės nuomą:

• Ieškau išsinuomoti žemės ūkio paskirties žemės aplinkui Kėdainių raj.
• Išnuomojama žemės ūkio paskirties žemė Anykščių r.,Troškūnų sen., Smėlynės k.
• Nuomojama 4ha žemės ūkio paskirties sklypas Čekoniškėse, Vilniaus raj.
• Nuomojamas žemės ūkio paskirties 2.85 ha sklypas Gribžinių k., Klaipėdos r.

Dirvožemio tyrimai žemės ūkiui

Pagrindiniai žemės nuomos mokesčiai

Žemės nuomos mokestis (jį sudaro žemės renta ir palūkanos už kapitalą, kurį į žemę investavo jos savininkas) tuo didesnis, kuo vertingesnė yra žemė, kuo daugiau pajamų galima gauti vykdant joje ekonominę veiklą.

tags: #noriu #nuomoti #zeme #ukininkavimui