Nekilnojamojo turto dovanojimas: Notaro konsultacijos, kaina ir svarbūs aspektai

Nekilnojamojo turto dovanojimas yra vienas iš populiariausių būdų perleisti turtą Lietuvoje. Šiame straipsnyje išsamiai aptarsime turto dovanojimo teisinius aspektus Lietuvoje, įstatyminius reikalavimus, mokesčius ir kitus svarbius aspektus, kuriuos būtina žinoti. Bus nagrinėjami klausimai, susiję su dovanojimo sutartimis, nepilnamečių turto tvarkymu, mokesčiais ir kitais svarbiais aspektais, kuriuos būtina žinoti planuojant tokį sandorį. Pirmasis svarbus aspektas yra dovanojimo sutartis. Nesvarbu, ar dovanojate žemės sklypą, butą ar namą - svarbu laikytis teisinių formalumų, kad išvengtumėte galimų problemų ateityje.

Ar nepilnametis gali turėti nuosavybės teise butą?

Taip, nepilnametis asmuo gali turėti nuosavybės teise jam priklausančio turto, todėl buto dovanojimas yra galimas. Nepilnametis vaikas turi teisę įgyti nuosavybėn turtą, tačiau vaiko teisė valdyti, naudoti ar disponuoti nuosavybės teise turimu turtu yra ribojama. Vaikui priklausantis turtas privalo būti tvarkomas išimtinai vaiko interesais ir naudojamas tik vaiko poreikiams tenkinti: mokymui, laisvalaikiui ir pan. Visos pajamos, vaisiai, produkcija, gaunami iš vaikui priklausančio turto yra vaiko nuosavybė.

Dovanojimo sutartis: esminiai aspektai

Dovanojimas - tai sandoris, kurio esmė ta, kad turto savininkas valingai, nesavanaudiškai, neatlygintinai perduoda savo turtą ar suteikia kitokią įstatyme numatytą turtinę naudą kitam asmeniui, o pastarasis asmuo šią turtinę naudą sąmoningai (valingai) priima. Dovanojimo sandoris yra dvišalis. Jam sudaryti reikalinga tiek turtą perduodančio, tiek jį priimančio asmenų suderinta valia, taigi dovanojimo sandoris yra dvišalė sutartis.

Pagal Civilinio kodekso 6.469 straipsnio 2 dalį, nekilnojamojo daikto dovanojimo sutartis, taip pat dovanojimo sutartis, kurios suma didesnė kaip keturiolika tūkstančių penki šimtai eurų, turi būti notarinės formos. Taigi, sudarant buto dovanojimo sutartį, kurios suma didesnė nei 14 500 eurų, sutartis privalo būti patvirtinta notaro. Todėl, namų dovanijimas, buto ar žemės dovanojimas privalo būti notarinės formos. Be notaro patvirtinimo dovanojimo sandoris gali tapti ginčų objektu ar sukelti problemų registruojant dovaną. Dovanodami vertingą turtą be notaro patvirtinimo, rizikuojate susidurti su kliūtimis deklaruojant gautą dovaną ar ginčais su kitais asmenimis, pretenduojančiais į turtą. Todėl visais atvejais privaloma tokį sandorį įforminti notariškai ir išvengti bet kokių galimų rizikų.

Sutarties pripažinimas negaliojančia

Įstatymas numato, kad dovanojimo sutartis gali būti pripažinta negaliojančia, jeigu ją sudarė fizinis asmuo, kuris nors būdamas veiksnus, sutarties sudarymo metu buvo tokios būsenos, kad negalėjo suprasti savo veiksmų reikšmės ar jų valdyti. Tokiais atvejais teismas vertina tokias aplinkybes: koks dovanotojo amžius, išsilavinimas, gyvenimiška patirtis, kokia buvo dovanotojo būsena dovanojimo sutarties sudarymo metu, ar dovanotojas aiškiai suvokė savo atliekamų veiksmų pasekmes, ar nebuvo apgautas, suklaidintas, ar jam nebuvo daroma įtaka, psichologinis spaudimas, ar jam nebuvo grasinama, ar apskritai sandoris nebuvo žalingas pačiam dovanotojui, ar dovanotojas sutarties sudarymo metu nesirgo ligomis, galinčiomis paveikti jo valią, pavyzdžiui, kraujagysline demencija, Alzheimerio liga ir pan., net jei nebuvo pripažintas neveiksniu, gali būti skiriama teismo psichiatrinė ekspertizė (taip pat ir po asmens mirties, kada vertinama asmens sveikatos būklė pagal medicininius dokumentus).

Reikalingi dokumentai dovanojant nekilnojamąjį turtą

Kiekvienu atveju tai yra individualu ir priklauso nuo dovanotojo ketinamo dovanoti turto pobūdžio, būklės ir kitų aplinkybių. Dovanojant nekilnojamą daiktą (žemės sklypą, pastatus, butą, ar kt), notarui pateikiama:

• Valstybės įmonės Registrų centro pažymėjimas apie nekilnojamojo daikto ir daiktinių teisių į jį įregistravimą (neprivalomas);
• Nuosavybės dokumentai (pirkimo-pardavimo sutartis, dovanojimo sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas ir t.t.);
• Jeigu dovanojamas žemės sklypas - žemės sklypo planas, parengtas teisės aktų nustatyta tvarka (su žemėtvarkos antspaudu, Valstybės įmonės Registrų centro antspaudu, kuriame pažymima, kad sklypo ribos pažymėtos kadastro žemėlapyje ir/arba sodų bendrijos pirmininko antspaudas);
• Jeigu dovanojamas turtas yra vienintelė šeimos gyvenamoji patalpa ir turto savininkas turi nepilnamečių vaikų, reikalingas teismo leidimas dovanoti turtą;
• Dovanotojų ir apdovanotojo asmens dokumentai.
• Jeigu turtas įgytas santuokos metu (išskyrus paveldėjimo ar dovanojimo būdu), būtinas kito sutuoktinio dalyvavimas, nepriklausomai nuo to, kad turtas įregistruotas vieno iš sutuoktinių vardu; jeigu turtas įgytas iki santuokos sudarymo, arba paveldėjimo/dovanojimo būdu, reikalingas rašytinis kito sutuoktinio sutikimas;
• Butų (garažų, sodų) bendrijos pažyma apie atsiskaitymą;
• Jeigu daiktas dovanojamas sutuoktiniui, tevams ar vaikams, reikalingi giminystės ryšį patvirtinantys dokumentai (gimimo liudijimas, santuokos liudijimas).

Pagrindiniai dokumentai, reikalingi šiam procesui, yra:

• Asmens tapatybę patvirtinantys dokumentai: tiek dovanotojo, tiek apdovanotojo pasai arba asmens tapatybės kortelės.
• Turto nuosavybės teisę patvirtinantys dokumentai: prieš dovanojant turtą būtina pateikti turto nuosavybės teisę patvirtinančius dokumentus, pvz., nekilnojamojo turto Registrų Centro išrašas, pirkimo-pardavimo sutartis, kadastrinių matavimų byla, žemė sklypo planas ir kt.
• Turto vertinimo ataskaita: norint objektyviai nustatyti dovanojamo turto rinkos vertę ateityje išvengiant ginčų ar neteisingo apmokestinimo.

Mokesčiai dovanojant turtą

Nekilnojamojo turto dovanojimas nėra apmokestinamas po jo gavimo pirmos eilės giminaičiams, tai yra: tėvai, broliai, seserys, vaikai, įvaikiai, sutuoktiniai bei seneliai. Tai reiškia, kad už tokią dovaną valstybei nereikia mokėti mokesčių. Jei nekilnojamasis turtas dovanojamas asmenims, kurie nėra pirmos eilės giminaičiai, mokesčiai privalomi, jei turto vertė viršija 2500 EUR. Tokiu atveju dovanos gavėjas turi sumokėti 15 proc.

Pagal Gyventojų pajamų mokesčio įstatymo 17 straipsnio 1 dalies 26 punktą, neapmokestinamos dovanojimo būdu gautos pajamos iš sutuoktinių, vaikų (įvaikių), tėvų (įtėvių), brolių, seserų, vaikaičių ir senelių. Taigi, gavus turtą dovanojimo sutarties pagrindu iš sutuoktinių, vaikų (įvaikių), tėvų (įtėvių), brolių, seserų, vaikaičių ir senelių, gyventojas neprivalės mokėti gyventojų pajamų mokesčio.

Pavyzdys: Dovanų iš dėdės gavote 2 kambarių butą Vilniuje, kurio vertė dovanojimo dienai - 120 000 Eur. Tais pačiais metais daugiau dovanų negavote. GPM apmokestinamos vertės apskaičiavimas: 120 000 Eur - 2500 Eur = 117 500 Eur. Jei ši dovana būtų gauta iš pirmos eilės giminačių, tai jokie mokesčiai taikomi nebūtų.

Gyventojų pajamų mokestis (GPM) gautam pelnui bus taikomas jei:

• Turtą parduosite nuosavybės teise neišlaikę 10 m.
• Pelnas apskaičiuojamas iš pirkimo - pardavimo sutartyje nurodyto parduodamo turto kainos atėmus dovanojimo sutartyje nurodytą turto kainą.

Pavyzdžiui: butą pardavėte už 85 000 Eur, o dovanojimo metu jo kaina dovanojimo sutartyje buvo nurodyta 60 000 Eur. 85 000 - 60 000 = 25 000 Eur pelnas. GPM skaičiuojamas taip: 25 000 x 15 proc. = 3 750 Eur.

Kada galima parduoti dovanotą turtą?

Dovanotą turtą parduoti galite bet kada, nors ir iš karto po to, kai jis tik įregistruojamas jūsų nuosavybe. Svarbu pasidomėti mokestinėmis prievolėmis po tokio turto pardavimo. Valstybinės mokesčių inspekcijos (VMI) straipsnyje aiškiai nurodoma, kad gyventojo pajamos, gautos už parduotą (ar dovanotą) nekilnojamąjį turtą, priskiriamos neapmokestinamosioms pajamoms, jeigu tas turtas gyventojo nuosavybėje buvo išlaikytas ne trumpiau kaip 10 metų.

Žingsniai parduodant dovanotą turtą

• Susipažinimas su dovanoto turto detalėmis: Atidžiai išnagrinėti visus dokumentus.
• Turto įvertinimas: Rekomenduojama pasinaudoti nepriklausomo vertintojo paslaugomis, kad būtų nustatyta sąžininga ir tiksli dovanoto turto rinkos vertė.
• Reklama ir rinkodara: Siekiant pritraukti potencialius pirkėjus, būtina sukurti aukštos kokybės reklaminius skelbimus, kurie pabrėžtų jūsų turto privalumus ir patrauklumą.
• Derybos: Labai svarbu būti atidiems ir ramiai įvertinti visus pasiūlymus.
• Konsultacijos su specialistais: Vykstant deryboms, visada būtina pasikonsultuoti su specialistais, tokiais kaip teisininkai ar nekilnojamojo turto brokeriai, siekiant užtikrinti visų teisinių aspektų tvarką ir padaryti teisingus sprendimus pasirašant preliminariąją pirkimo - patrdavimo sutartį.
• Sandorio sudarymas notarų biure: Šiam etapui prireiks visų sandorio sudarymui reikiamų dokumentų, pažymų bei leidimų ir tikslios informacijos apie jūsų ir pirkėjo susitarimą.

Notariniai mokesčiai

Už notaro atliksimus notarinius veiksmus bus imamas notarinis atlyginimas. Pavyzdžiui, NT sandorio, jei perleidžiamas šeimos ar nepilnamečio vaiko turtas, tvirtinimas pas notarą gali papildomai kainuoti nuo 20 iki 250 eurų priklausomai nuo turto vertės, kadangi notarams nustatoma galimybė tokiu atveju imti papildomą įkainį už pagal įstatymus papildomai pavestus atlikti patikrinimo veiksmus.

Kada reikia teismo leidimo?

Vis tik, anot A. Kovalevskio, tam tikrais atvejais tėvai, disponuodami nepilnamečio turtu, privalo gauti išankstinį teismo leidimą. Be jo, L. Paulavičienės teigimu, tėvai neturi teisės:

• Perleisti, įkeisti vaikų turtą ar kitaip suvaržyti teises į jį;
• Savo nepilnamečių vaikų vardu priimti ar atsisakyti priimti palikimą;
• Sudaryti nepilnamečių vaikų turto nuomos sutartį ilgesniam nei 5 m. terminui;
• Nepilnamečių vaikų vardu sudaryti arbitražinį susitarimą (neteisminis ginčo sprendimas);
• Nepilnamečių vaikų vardu sudaryti paskolos sutartį, jeigu sutarties suma viršija keturių minimalių algų dydį (2024 m. tai yra 3696 eurai);
• Investuoti nepilnamečių vaikų pinigines lėšas, jeigu jų suma viršija dešimties minimalių mėnesinių algų dydį (2024 m.

Kaip nustatoma dovanojamo turto vertė?

Nustatant dovanojamo turto vertę, turite apsispręsti, pagal kurią vertę priimsite dovaną - pagal Registrų centro nustatytą vertę arba pagal nepriklausomo vertintojo nustatytą vertę. Jei dovana gauta ne iš pirmos eilės giminaičių, tai reiškia, kad jos vertė viršijanti 2500 Eur bus apmokestinama GPM.

Dovanojamo turto vertė dažniausiai būna VĮ Registrų centro paskaičiuota vidutinė rinkos kaina dovanojimo dienai. Galima į dovanojimo sutartį įrašyti ir abiejų šalių nusistatytą turto kainą. Pirmas dalykas ką turite nuspręsti - kaip priimsite nekilnojamo turto dovanojimą. Tam yra keli variantai: pagal registrų centro nustatyta vertę arba pagal vertintojų nustatytą vertę. Turite asmeniškai įsivertinti ar registrų centro vertė mažesnė, ar vertintojų nustatyta vertė. Žinoma jei Jūs nesate pirmos eilės giminaitis ir šio turto neplanuojate parduoti, dovaną priimti turite teisę pagal mažesnę vertę ir taip sumokėti mažesnius mokesčius.

Pavyzdžiui, jei turtas vertinamas pagal Registrų centro vertę, ji gali būti 50 000 EUR, o pagal vertintojo - 70 000 EUR.

Turto dovanojimas giminaičiams

Verta pastebėti, kad dovanojant nekilnojamąjį turtą giminaičiams - sutuoktiniui, vaikui (įvaikiui), tėvams (įtėviams), broliams, seserims ar seneliams, galioja jau minėti nekilnojamojo turto dovanojimo įstatymai. Jei nekilnojamojo turto vertė didesnė nei 14 500 Eur, turi būti sudaryta notarinė sutartis. Tuo atveju, kai yra dovanojamas didesnės kaip 1 500 Eur, bet mažesnės kaip 14 500 Eur vertės daiktas (pinigai ar kitas turtas), įstatymai numato rašytinės formos reikalavimą.

Paveldėjimo klausimai

Jei asmuo miršta, jo turtas paveldimas pagal įstatymą arba testamentą. Jei yra testamentas, turtas paveldimas pagal jame nurodytus nurodymus. Jei testamento nėra, turtas paveldimas pagal įstatymą, atsižvelgiant į įpėdinių eilę.

Įpėdinių eilės

1. Pirma eilė: vaikai (įvaikiai)
2. Antra eilė: tėvai (įtėviai) ir vaikaičiai
3. Trečia eilė: seneliai (iš tėvo ir motinos pusės)
4. Ketvirta eilė: broliai ir seserys
5. Penkta eilė: brolių ir seserų vaikai (sūnėnai ir dukterėčios)
6. Šešta eilė: tetos ir dėdės

Svarbu atsiminti, kad įpėdiniai pagal įstatymą paveldi tik nesant aukštesnės eilės įpėdinių arba jiems atsisakius palikimo.

Kaip parduoti dovanotą turtą?

Dovanotą turtą galima parduoti bet kada, tačiau svarbu žinoti apie mokestines prievoles. Jei turtas parduodamas anksčiau nei po 10 metų, gali tekti mokėti gyventojų pajamų mokestį (GPM) nuo gauto pelno. Pelnas apskaičiuojamas kaip skirtumas tarp pardavimo ir dovanojimo kainų. Jei turtas parduodamas pigiau arba už tą pačią kainą, GPM nemokamas.

Ši informacija yra bendrojo pobūdžio ir negali būti traktuojama kaip individuali teisinė konsultacija.

tags: #notaro #konsultacija #ikainiai #dovanojant #nekilnojamaji #turta