Nekilnojamojo turto (NT) pardavimas yra vienas reikšmingiausių finansinių sandorių daugeliui žmonių ir įmonių Lietuvoje. Tačiau šis procesas dažnai sukelia klausimų dėl taikomų mokesčių. Pagrindinė dilema, su kuria susiduriama, yra: kada taikomas Gyventojų pajamų mokestis (GPM) ir kada - Pelno mokestis? Šiame straipsnyje gilinamės į mokesčius pardavus nekilnojamą turtą, paaiškindami, kaip atskirti GPM ir Pelno mokesčio taikymo principus, kokios lengvatos egzistuoja ir kaip optimizuoti savo finansus.
Lietuvos Respublikoje pajamų apmokestinimą reglamentuoja Gyventojų pajamų mokesčio įstatymas (GPMĮ). Šis įstatymas nurodo, kurios pajamos yra laikomos apmokestinamosiomis, kokie mokesčių tarifai taikomi ir kaip vykdomas pajamų deklaravimas. Svarbu atminti, kad pajamų mokesčio tarifas gali skirtis priklausomai nuo to, su kokiais santykiais susijusios pajamos (pvz., iš darbo santykių, investicijų ar individualios veiklos) ar t.t.
Kas yra GPM ir kada jis taikomas NT pardavimui?
Gyventojų pajamų mokestis (GPM) yra pagrindinis mokestis, taikomas fizinių asmenų gautoms pajamoms, įskaitant ir pajamas, gautas pardavus nekilnojamąjį turtą. Lietuvos Gyventojų pajamų mokesčio įstatymas (GPMĮ) numato, kad pajamos iš nekilnojamojo turto pardavimo yra apmokestinamos 15% GPM tarifu.
10 metų taisyklė (nuo 2022-05-01):
Jei fizinis asmuo NT parduoda praėjus ne mažiau kaip 10 metų nuo jo įsigijimo dienos (išskyrus paveldėtą turtą, kurį galima parduoti neapmokestinant praėjus 10 metų nuo paveldėjimo dienos), gautos pajamos iš pardavimo yra neapmokestinamos GPM. Iki 2022 m. gegužės 1 d.
Vienintelis būstas:
Jei parduodamas gyvenamasis būstas (gyvenamasis namas, butas), kuriame pardavėjas deklaravo savo gyvenamąją vietą ne trumpiau kaip 2 metus iki pardavimo, ir per vienerius metus po pardavimo įsigyja kitą gyvenamąjį būstą, gautos pajamos yra neapmokestinamos GPM.
GPM apskaičiavimas:
Apmokestinamosios pajamos apskaičiuojamos atėmus įsigijimo kainą ir su pardavimu susijusias išlaidas (pvz., nekilnojamojo turto vertinimo, notaro, tarpininkavimo mokesčius) iš pardavimo kainos.
Pelno Mokestis
Pelno mokestis yra pagrindinis mokestis, taikomas Lietuvos juridiniams asmenims (įmonėms) ir užsienio įmonių nuolatinių buveinių gautam pelnui.
- Mokesčio tarifas: Standartinis Pelno mokesčio tarifas Lietuvoje yra 15%.
- Pelno apskaičiavimas: Įmonės pelnas, gautas pardavus nekilnojamąjį turtą, apskaičiuojamas atėmus iš pardavimo pajamų turto likutinę vertę (įsigijimo kaina minus nusidėvėjimas) ir kitas su pardavimu susijusias sąnaudas (pvz., pardavimo komisinius, notarines išlaidas, vertinimo mokesčius, patirtas pagerinimo išlaidas).
Skirtumai tarp GPM ir Pelno mokesčio
Skirtumas tarp GPM ir Pelno mokesčio yra esminis ir priklauso nuo pardavėjo statuso.
- GPM: Fiziniai asmenys.
- Pelno mokestis: Juridiniai asmenys (įmonės, viešosios įstaigos ir pan.).
Apmokestinamosios pajamos
- GPM: Apmokestinamosios pajamos dažniausiai nustatomos atėmus įsigijimo kainą ir su pardavimu susijusias išlaidas (pvz., notaro, tarpininkų mokesčiai, turto pagerinimo išlaidos) iš pardavimo kainos.
- Pelno mokestis: Apmokestinamasis pelnas nustatomas atėmus turto likutinę vertę (įsigijimo kaina minus sukauptas nusidėvėjimas) ir kitas su pardavimu susijusias sąnaudas iš pardavimo kainos.
Lengvatos
- Pelno mokestis: Nėra tokių tiesioginių lengvatų, susijusių su valdymo trukme ar nuosavybės pobūdžiu.
- GPM: Deklaruojama metinėje GPM deklaracijoje (forma GPM311), kuri teikiama VMI iki gegužės 1 d.
- Pelno mokestis: Deklaruojama Pelno mokesčio deklaracijoje (forma PLN204), kuri teikiama VMI iki birželio 15 d. kitais metais po finansinių metų pabaigos.
Apibendrinant, fiziniams asmenims naudingiau pasinaudoti GPM lengvatomis, susijusiomis su NT valdymo trukme ar vieninteliu būstu, siekiant visiškai išvengti mokesčių.
Atskaitymai ir išlaidos
Nepriklausomai nuo to, ar esate fizinis, ar juridinis asmuo, parduodant nekilnojamąjį turtą, yra tam tikrų išlaidų, kurias galima atimti iš gautų pajamų, taip sumažinant apmokestinamąją bazę ir mokesčių naštą.
- Nekilnojamojo turto įsigijimo kaina: Tai yra pagrindinė atimama suma. Svarbu turėti pirkimo-pardavimo sutartį, kad būtų galima patvirtinti pradinę įsigijimo kainą.
- Išlaidos NT pagerinimui ar rekonstravimui: Jei atlikote kapitalinį remontą, rekonstravimą ar pagerinote turtą (pvz., įdiegėte naujas inžinerines sistemas, pastatėte priestatą), šios išlaidos gali būti atimamos. Būtina turėti visus išlaidas patvirtinančius dokumentus (sąskaitas-faktūras, apmokėjimo kvitus, rangos sutartis).
Visais atvejais, norint pasinaudoti atskaitymais, būtina turėti visus pirminius apskaitos dokumentus (sąskaitas faktūras, mokėjimo nurodymus, kasos pajamų orderius ir pan.), kurie įrodo patirtas išlaidas. Be dokumentų mokesčių inspektoriai gali atsisakyti pripažinti šias išlaidas, o tai padidins jūsų apmokestinamąją bazę.
Specialūs atvejai ir dažniausiai užduodami klausimai
Nekilnojamojo turto pardavimo mokesčių taisyklės turi daug niuansų, priklausomai nuo individualios situacijos. Štai keletas dažnų specialių atvejų ir atsakymų į klausimus:
- Svarbu atkreipti dėmesį, kad įsigijimo kaina tokiu atveju laikoma nulinė arba inventorinė vertė, nurodyta paveldėjimo teisės liudijime ar dovanojimo sutartyje.
- Jei turtas įsigytas dalimis arba dalis buvo paveldėta/dovanota, o dalis nupirkta, GPM atleidimo taisyklė (10 metų) taikoma atskirai kiekvienai turto daliai.
- Jei fizinis asmuo įsteigia įmonę ir perleidžia jai NT, tai yra turto perleidimas ir gali būti apmokestinamas GPM fiziniam asmeniui, jei nepatenka į GPM atleidimo sąlygas.
- Užsieniečiui, parduodančiam NT Lietuvoje, taip pat taikomos tos pačios GPM taisyklės ir lengvatos.
- Jei fizinis asmuo NT parduoda reguliariai ar kitaip jo veikla atitinka individualios veiklos požymius (pvz., perka-parduoda NT su tikslu uždirbti pelną), Valstybinė mokesčių inspekcija (VMI) gali tokią veiklą pripažinti individualia veikla. Tai ypač aktualu “vystytojams”, kurie įsigyja NT, jį atnaujina ir parduoda per trumpą laikotarpį.
Pajamų mokesčio tarifai 2025 metais
2025 metų Gyventojų pajamų mokestis (GPM) Lietuvoje nustatytas pagal tam tikras taisykles, kurios priklauso nuo gaunamų pajamų rūšies, gyventojo pajamų dydžio ir kitų veiksnių. Pajamų mokesčio tarifai tik ne su darbo santykiais nesusijusioms pajamoms (pvz., individualiai veiklai, investicinėms pajamoms, kapitalo prieaugiui):
- Pajamoms iki 120 vidutinių darbo užmokesčių (VDU) taikomas 20% tarifas. VDU yra skaičiuojamas kasmet pagal statistiką.
- Apmokestinamosios pajamos, kurios viršija 120 VDU, taikomas 32% tarifas.
O darbo santykių pajamoms galioja kitokia tvarka:
- iki 60 VDU - 20 %,
- virš 60 VDU - 32 %.
2025 m. duomenimis:
- 1 VDU = 2 108,88 €
- 60 VDU = 126 532,80 €
- 120 VDU = 253 065,60 € (naudotina kitoms pajamų rūšims apmokestinti)
Neapmokestinamas pajamų dydis (NPD)
NPD taikomas tik su darbo santykiais susijusioms pajamoms. 2025 metais NPD priklauso nuo gyventojo mėnesinio bruto atlyginimo:
- Iki tam tikro atlyginimo dydžio, taikomas maksimalus NPD, kuris nustatytas 625 eurai per mėnesį.
- Didėjant atlyginimui, NPD palaipsniui mažėja.
Įmokų bazei skaičiuoti naudojama metinė pajamų deklaracija, kurioje nurodoma, kaip skirtingos pajamų dalys yra apmokestinamos priklausomai nuo to, ar jos viršija tam tikras ribas, susijusias su vidutiniu darbo užmokesčiu Lietuvoje.
Papildomos lengvatos
Tam tikroms asmenų grupėms (pvz., neįgaliesiems, pensininkams, daugiavaikėms šeimoms) taikomos papildomos gyventojų pajamų mokesčio lengvatos, kurios mažina apmokestinamąją sumą.
Deklaravimas per mokestinį laikotarpį
Per mokestinį laikotarpį Lietuvoje gyventojai privalo deklaruoti pajamas tam tikrais atvejais ir pagal tam tikras taisykles.
Deklaracijos pateikimo terminai
Metinė pajamų deklaracija turi būti pateikta iki gegužės 1 dienos už praėjusius kalendorinius metus. Pavyzdžiui, už 2025 metus deklaraciją reikia pateikti iki 2026 metų gegužės 1 dienos.
Kas privalo deklaruoti?
- Asmenys, kurie vykdo individualią veiklą, gauna pajamų iš nuomos, dividendų, palūkanų ar kitų šaltinių, neapmokestinamų tiesiogiai per darbdavį, privalo pateikti metinę deklaraciją.
- Taip pat privaloma deklaruoti pajamas, jei buvo taikytas neapmokestinamasis pajamų dydis (NPD) arba taikytos lengvatos, ir reikia patikslinti sumokėtą pajamų mokestį.
- Jei buvo gauta pajamų iš užsienio ar turto pardavimo (pvz., nekilnojamojo turto, kuris nebuvo gyvenamas daugiau nei 10 metų), būtina pateikti deklaraciją ir sumokėti reikiamus mokesčius.
Deklaravimo procesas
Deklaravimo procesas yra pajamų apmokėjimo ciklo etapas, užtikrinantis, kad visi mokesčiai būtų sumokėti laiku ir teisingai.
Individualios veiklos pajamos
Individualią veiklą vykdantys asmenys taip pat privalo mokėti pajamų mokestį. Individualios veiklos apmokestinamųjų pajamų mokesčio dydis nustatomas iš metinėms apmokestinamosioms pajamoms pritaikius 5-15 proc. pajamų mokesčio tarifą gautos sumos atėmus pajamų mokesčio kredito sumą. Taikomas pajamų mokesčio tarifas nepriklauso nuo vykdomos individualios veiklos rūšies.
Individualios veiklos vykdytojai gali pasirinkti, ar apskaičiuoti pajamas pagal išlaidų procentą (pavyzdžiui, 30% nuo pajamų), ar faktiškai patirtas išlaidas. Antruoju atveju būtina turėti visas išlaidas pagrindžiančius dokumentus. Jei faktiškai patirtos išlaidos yra didesnės už 30% nuo pajamų - šis metodas gali būti naudingesnis.
GPM apskaičiuojamas taip:
(Pajamos - išlaidos) x 15 proc. - kreditas
- Kai individualios veiklos metinis pelnas (iš pajamų atėmus išlaidas) neviršija 20 000 Eur, faktiškai apskaičiuota pajamų mokesčio suma sudaro 5 proc. pelno.
- Kai individualios veiklos metinis pelnas (iš pajamų atėmus išlaidas) viršija 20000 Eur, pajamų mokesčio dydis atitinkamai didėja nuo 5 proc. iki 15 proc.
- Kai individualios veiklos metinis pelnas pasiekia 35000 Eur sumą, taikomas 15 proc. pajamų mokesčio tarifas.
Sodra yra parengusi individualios veiklos skaičiuoklės įrankį, kuriuo galite sužinoti preliminarius mokesčių rezultatus.
Pajamos iš užsienio
Lietuvos gyventojai, gaunantys pajamas iš užsienio, taip pat privalo deklaruoti jas Lietuvoje ir mokėti pajamų mokestį.
Užsienio pajamos gali apimti:
- Darbo santykiais susijusios pajamos: jei asmuo dirba užsienio įmonėje ar organizacijoje
- Investicinės pajamos: dividendai, palūkanos, akcijų pardavimas
- B klasės pajamos, gaunamos iš užsienio šaltinių (A klasės pajamos yra su darbo santykiais susijusios pajamos)
Lietuvos Respublikos gyventojai turi pareigą deklaruoti visas pajamas, gautas iš užsienio, net jei nuo jų jau buvo sumokėti mokesčiai toje šalyje.
- Norint išvengti dvigubo apmokestinimo, taikomos dvigubo apmokestinimo išvengimo sutartys. Šios sutartys leidžia Lietuvos gyventojams atskaityti mokesčius, sumokėtus užsienyje, ir taip sumažinti bendrą mokestinę naštą.
Kai asmuo gauna pajamas iš užsienio, jis pats atsakingas už pajamų deklaravimą ir mokestinių prievolių vykdymą. Tai reiškia, kad reikia sekti užsienyje gautų pajamų apskaitą ir laiku pateikti deklaraciją Lietuvoje. Deklaruojamos pajamos turi apimti tiek Lietuvoje, tiek užsienyje gautas pajamas.
Pardavimo pajamų apskaičiavimo pavyzdžiai
1 pavyzdys
Gyventojas vykdė individualią veiklą. Tarkime, kad gyventojas individualiai veiklai priskyrė ir joje naudojo 90 proc. jam priklausančių ne gyvenamosios paskirties patalpų, kurias jis įsigijo už 150 000 Eur, t. y. šių patalpų nusidėvėjimą skaičiavo nuo 135 000 Eur sumos (150 000 x 0,9). Per naudojimo individualioje veikloje laikotarpį (2 m.) buvo apskaičiuota 27 000 Eur šių patalpų nusidėvėjimo suma ir priskirta individualios veiklos leidžiamiems atskaitymams. Gyventojas parduoda šias patalpas už 140 000 Eur jų neišlaikęs nuosavybėje 10 metų.
Gyventojo apmokestinamosios nekilnojamojo turto, kuris buvo priskirtas individualios veiklos turtui, pardavimo pajamos sudaro 17 000 Eur (140 000 - (150 000 - 27 000)). Skirtumas tarp pardavimo ir apskaičiuotos įsigijimo kainos apmokestinamas pajamų mokesčiu.
2 Pavyzdys
Gyventojas vykdė individualią veiklą. Tarkime, kad individualioje veikloje (100 proc.) buvo naudojamas veiklą vykdančiam gyventojui ir jo sutuoktinei bendrosios jungtinės nuosavybės teise priklausantis ne gyvenamosios paskirties pastatas, kurio įsigijimo kaina 180 000 Eur. Per naudojimo laikotarpį (3 m.) nusidėvėjimas buvo skaičiuojamas nuo visos turto įsigijimo kainos (180 000 Eur), kadangi buvo duotas gyventojo sutuoktinės sutikimas šį pastatą valdyti, naudoti ir juo disponuoti kaip individualios veiklos turtu. Atitinkamai, priskaičiuota 54 000 Eur nusidėvėjimo suma buvo priskirta gyventojo individualios veiklos leidžiamiems atskaitymams. Pastatas parduodamas už 160 000 Eur neišlaikius nuosavybėje 10 metų. Teisės aktuose nustatytų privalomų mokėjimų sumokėta 1 500 Eur suma. Visos, pardavus pastatą, gautos pajamos yra priskiriamos šį turtą individualioje veikloje naudojusio sutuoktinio pajamoms.
Gyventojas pastatą pardavė vykdydamas veiklą, tačiau šios pajamos priskiriamos ne individualios veiklos turto pardavimo apmokestinamosioms nekilnojamojo turto, kuris buvo priskirtas individualios veiklos turtui, pajamoms. Apmokestinamosios pajamos apskaičiuojamos, tokio daikto įsigijimo kainą sumažinus iš individualios veiklos pajamų atskaityta šio daikto įsigijimo kainos dalimi, t. y. 160 000 - (180 000 - 54 000 + 1 500). 32 500 Eur apmokestinami pajamų mokesčiu.
Mainų sandoris
Mainų sandoris yra prilyginamas turto pardavimo - įsigijimo sandoriui. Atitinkamai, pagal mainų sutartį gyventojo gautas daiktas yra laikomas už perleistą nuosavybėn (išmainytą) daiktą gautomis pajamomis nepinigine forma (natūra). Už parduotą ar kitaip perleistą nuosavybėn turtą gyventojo gautas turtas (pajamos natūra) įvertinamas tikrąja rinkos verte.
Vadinasi, kai už perleistą daiktą pajamos gaunamos natūra (kitu daiktu), mainų sutartimi perleisto daikto perleidimo pajamomis laikytina įsigyjamo daikto tikroji rinkos kaina.
Pavyzdys
Gyventojas A. A. 3 kambarių butą išmainė į mažesnio ploto 2 kambarių butą. Pagal nepriklausomo turto vertintojo išvadą arba pagal gyventojo turimus duomenis (pagal nekilnojamojo turto agentūrų pateiktus bei paties gyventojo surinktus duomenis apie parduodamų butų kainas) parduodamas 3 kambarių butas (analogiško ploto, išplanavimo, patogumų bei būklės, analogiškų statybos metų, panašioje to paties miesto mikrorajono vietoje) mainų sutarties sudarymo metu kainavo 30 000 Eur. Ši kaina mainų sutartyje nurodyta kaip nustatytoji sandorio šalių vertinimu. Perleidžiamas 2 kambarių butas šalių vertinimu įvertintas 20 000 Eur. Sutartyje numatytą 10 000 Eur kainų skirtumą jį perleidžiantis savininkas B.B. (t. y. mažesnės kainos daiktą perduodanti sandorio šalis) sumokėjo sutarties sudarymo metu.
Kadangi gyventojas A. A. mainais gavo 20 000 Eur vertės butą (gaunamo buto tikroji rinkos kaina) ir 10 000 Eur pinigais, tai 30 000 Eur suma ir yra laikoma jo pajamomis iš perleisto nuosavybėn 3 kambarių buto. Vadinasi, kai už išmainytą didesnės kainos daiktą jo savininkas pajamų gauna ir natūra, ir pinigais, išmainytojo daikto perleidimo pajamos yra įsigyjamo daikto tikroji rinkos kaina, pridėta prie pinigais gautos pajamų sumos.
Jeigu gyventojas A. A. (naujasis 2 kambarių buto savininkas) parduotų šį mainais gautą butą, jo įsigijimo kaina būtų laikoma ne 30 000 Eur, o 20 000 Eur suma, nes 10 000 Eur (skirtumas tarp išmainytų daiktų kainos) yra jo pinigais gautų pajamų dalis už perleistą 3 kambarių butą, bet ne 2 kambarių įsigijimo kainos (išlaidų) dalis. 2 kambarių butą išmainęs gyventojas B. B. didesnės (30 000 Eur) vertės butą gavo ne tik už savo perleistąjį (20 000 Eur), bet ir už pinigais (10 000 Eur) jo paties sumokėtą mainomų butų kainų skirtumą. Šio gyventojo sumokėtas kainų skirtumas (10 000 Eur ) negali būti laikomas pajamomis iš jo išmainyto buto perleidimo, nes gyventojo B. B. atžvilgiu tai yra jo išlaidų (bet ne pajamų), patirtų įsigyjant 3 kambarių butą, dalis. Už išmainytą butą gyventojas gavo 20 000 Eur pajamų. Ši suma apskaičiuojama iš 30 000 Eur (gaunamo buto tikrosios rinkos kainos) atėmus 10 000 Eur (sumokėtą mainomų daiktų kainų skirtumą).
Jeigu gyventojas B. B. (naujasis 3 kambarių buto savininkas) parduotų šį mainais gautą butą, jo įsigijimo kaina būtų laikoma 30 000 Eur suma, apmokėta išmainytuoju 2 kambarių butu (20 000 Eur), ir mainomų daiktų kainų skirtumu (10 000 Eur ).
tags: #npd #perskaiciavimas #parduodant #turta