Nuo kada namas laikomas daugiabučiu Lietuvoje: svarbiausi aspektai

Daugiabučiai namai Lietuvoje yra dažna gyvenamoji vieta, todėl svarbu žinoti apie jų valdymą, priežiūrą ir gyventojų teises bei pareigas. Šiame straipsnyje aptarsime esminius aspektus, susijusius su daugiabučių namų ūkiu, įskaitant bendrijų steigimą, lėšų kaupimą, atsiskaitymą už komunalines paslaugas ir kitus svarbius klausimus.

Daugiabučių namų vaizdas Vilniuje

Daugiabučio namo apibrėžimas

Daugiabutis namas apibrėžiamas kaip trijų ir daugiau butų gyvenamasis namas.

Bendrijų Įstatymas ir gyventojų teisės

Aplinkos ministerija teikia Seimui Bendrijų įstatymą, kuris, anot kritikų, neatitinka gyventojų poreikių. Ypač pabrėžiama, kad įstatyme nepakankamai apgintos gyventojų, gyvenančių bendrijų prižiūrimuose namuose, teisės, nekalbant apie tuos, kurių namus prižiūri administratoriai.

Svarbu, kad administratorius aiškiai informuotų gyventojus apie atliktus darbus ir jų kainą. Administratorius privalo parengti ir pateikti savininkų susirinkimui metinę veiklos ataskaitą iki vasario 1 d., kuri yra vieša.

Bendrijos administravimas - bendrijos valdymo organo atliekamas bendrojo naudojimo objektų valdymo organizavimas, ūkinių ir finansinių reikalų tvarkymas.

Bendrijos steigimas

Daugiabučių namų savininkų bendrija yra ne pelno siekianti organizacija, įgyvendinanti patalpų savininkų teises ir interesus, susijusius su namo bendrojo naudojimo objektų valdymu, naudojimu, priežiūra ir tvarkymu.

Žingsniai, kuriuos reikia atlikti norint įkurti bendriją:

• Iniciatyvinės grupės subūrimas.
• Įstatų projekto parengimas.
• Pranešimas administratoriui (jei reikia).
• Pranešimas butų savininkams.
• Steigiamasis susirinkimas.
• Registracija Juridinių asmenų registre.

Bendrijos valdymui būdingos visos funkcijos, kurios paprastai sutinkamos įmonės valdyme, vienus darbus gali daryti patys gyventojai, o kitus samdyti specializuotas įmones. Bendrijos savininkų susirinkimas yra aukščiausias valdymo organas, o bendrijos vadovas vadinamas Pirmininku.

Sprendimų priėmimo tvarka

Sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, jeigu įstatymuose nenustatyta kitaip. Daugiabučių savininkams pasiryžus steigti bendriją visų pirma reikėtų surinkti iniciatyvinę grupę.

Antras iniciatyvinės grupės žingsnis - iki steigiamojo susirinkimo dienos sudaryti namo butų ir kitų patalpų savininkų, pritariančių bendrijos steigimui, sąrašą, kuriame turi būti šių savininkų parašai, asmens tapatybę patvirtinančio dokumento numeris, jo išdavimo data. Jei bendriją suplanuota steigti daugiabutyje, kurį tuo metu valdo savivaldybės paskirtas administratorius, jam būtina prieš 30 dienų iki steigiamojo susirinkimo pranešti apie jo datą ir apie bendrijos steigimą.

Visiems namo butų ir kitų patalpų savininkams apie organizuojamą steigiamąjį bendrijos susirinkimą, jo datą ir vietą pranešti reikia ne vėliau nei prieš 14 dienų iki jo. Notaro patvirtintus bendrijos steigimo dokumentus bendrijos pirmininkas pateikia Juridinių asmenų registrui, kuris per 20 darbo dienų privalo registruoti bendriją arba pranešti apie atsisakymą registruoti, nurodant atsisakymo priežastį.

Statinio priežiūra ir kaupiamosios lėšos

Statinio techninę priežiūrą organizuoja statinio naudotojas ūkio būdu arba paskirdamas statinio techninį prižiūrėtoją sutarties pagrindu. Kaupiamosios lėšos yra gyventojų sutaupyti pinigai, skirti namo atnaujinimo (remonto) darbams. Šios lėšos gali būti naudojamos tikslingai - namo bendrojo naudojimo objektų remontui (stogo, sienų, laiptinių langų, šildymo mazgo ir pan.).

Remonto darbus būtina planuoti parengiant ilgalaikių darbų planą, kuriame numatomi konkretūs darbai, jų įgyvendinimo laikas, lėšų poreikis ir kaupimo terminas bei įmokų dydis. Mėnesinė gyventojų įmoka neturi viršyti 5 procentų minimalios mėnesinės algos. Taip pat kaupiamos lėšos nenumatytiems defektams, gedimams šalinti ir avarijoms likviduoti.

Kaupiamojo fondo paskirtis daugiabučiuose namuose

Atsiskaitymas už komunalines paslaugas

Kauno miesto savivaldybė siunčia bendrą sąskaitą per kauniečių aptarnavimo centrą „Mano Kaunas“, į kurią įtrauktos bendrovių „Kauno energija“, Kauno butų ūkis, „Kauno švara“ ir „Kauno vandenys“ paslaugos. Sąskaitoje pateikiamas tik būsto adresas be vardo ir pavardės. Jei abejojate, ar sąskaita skirta Jums, patikrinkite mokėtojo kodą.

Nuo šiol sąskaitos bus sukeltos į partnerių platformą www.vienasaskaita.lt, kurioje galėsite matyti sąskaitų detalizaciją ir atsiskaityti vienu kartu. Centro „Mano Kaunas“ klientams ši paslauga yra NEMOKAMA.

UAB “Ignitis” teikia UAB Kauno butų ūkiui duomenis apie daugiabučiuose namuose suvartotus el. energijos kiekius už bendrosioms namo reikmėms sunaudotą elektros energiją, o UAB Kauno butų ūkis apskaičiuoja įmokas proporcingai patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės daliai.

Daugiabučio namo administratoriaus pareigos

Vadovaujantis Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimo nuostatais, administratoriui nėra numatyta prievolė nurašyti el. apskaitos prietaisų rodmenis. Administratoriaus pareiga - proporcingai patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės daliai kas mėnesį apskaičiuoti įmokas už bendrosioms namo reikmėms sunaudotą elektros energiją pagal elektros energijos apskaitos prietaisų rodmenis ir sutartis su elektros energijos tiekėjais.

Sprendimų priėmimas ir balsavimas

Namo administratorius gali organizuoti apklausą tam tikrais klausimais, kad susipažintų su savininkų nuomone. Svarbu, kad balkonų įstiklinimui reikia gyventojų sutikimo, kuris patvirtinamas susirinkimo ar balsavimo raštu protokolu.

Balsavimas laikomas įvykusiu, jei galiojančius biuletenius iki balsavimo pabaigos grąžina daugiau kaip 1/2 patalpų savininkų. Pakartotinis balsavimas laikomas įvykusiu, kai biuletenius grąžina ne mažiau kaip 1/4 visų patalpų savininkų.

Remonto darbai ir leidimai

Paprastojo remonto atveju projektą privaloma parengti tik tais atvejais, kai būtina gauti statybą leidžiantį dokumentą. Statybą leidžiančius dokumentus daugiabučio gyvenamojo namo kapitaliniam ar paprastajam remontui atlikti išduoda savivaldybių administracijos. Reikalavimai statybą leidžiančiam leidimui numatyti straipsnyje STR 1.05.01:2017.

Gyventojų sukauptos lėšos naudojamos pagal tikslinę paskirtį - namo bendrojo naudojimo objektų remontui. Ilgalaikį planą ir apskaičiuotą kaupiamosios įmokos tarifą tvirtina butų ir kitų patalpų savininkai teisės aktų nustatyta tvarka.

Problemos ir sprendimai

• Šildymo sistemos problemos: Jei radiatoriai šyla netolygiai, reikia nuorinti viršutinių aukštų radiatorius.
• Automobilių statymas neleistinoje vietoje: Kreiptis į policiją arba pranešti el. paštu.
• Seni elektros laidai: Organizuojamas namo butų ir kitų patalpų savininkų balsavimas raštu dėl atnaujinimo.

Nuomos mokesčiai ir kompensacijos

Jeigu nuomininkas nesutinka su paskaičiuotu nuomos mokesčiu, jis turėtų raštiškai kreiptis į nuomotoją. Pasibaigus daugiabučių renovacijai, gyventojai turės grąžinti lengvatinį kreditą su priklausančiomis palūkanomis. Kreditas apskaičiuojamas priklausomai nuo buto ar kitų patalpų ploto, tenkančio bendrosioms investicijoms ir individualioms investicijoms.

Daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkai, turintys teisę į būsto šildymo išlaidų ir išlaidų karštam vandeniui kompensaciją ir norintys, kad jiems būtų apmokėtas kreditas su palūkanomis už daugiabučio namo atnaujinimą, turi kreiptis į seniūniją.

Jungtinės veiklos sutartis (JVS)

Jungtinės veiklos sutartis yra sutartis, kuria du ar daugiau asmenų, kooperuodami savo turtą, darbą ar žinias, įsipareigoja veikti bendrai tam tikram tikslui. Surašomas sprendimų priėmimo protokolas, pasirašoma Jungtinės veiklos sutartis, išrenkamas įgaliotas asmuo.

Daugiabučio namo valdymas JVS įregistruojamas Nekilnojamojo turto registre. Informacija apie pasirašytą sutartį ir jos įregistravimą pateikiama namo administratoriui ir savivaldybei. Namas išbraukiamas iš administruojamų namų sąrašo.

Kiti svarbūs aspektai

• Techninė priežiūra ir eksploatacija: Užtikrina pastato saugumą ir ilgaamžiškumą.
• Mokėjimas už liftą: Aukščiausiasis Teismas nusprendė, kad žmonės, gyvenantys pirmuose aukštuose, privalo mokėti už lifto remontą.
• Svarbūs dokumentai ir įsakymai: Statybos techninį reglamentą STR 1.07.03:2017.

Dažniausiai užduodami klausimai

Kokie objektai gali būti bendrojo naudojimo?

Pastato bendrojo naudojimo objektai yra aprašyti Bendrijų įstatymo 2 str. 3) pastato...

Ar sandėliukai, neturintys unikalaus numerio, yra bendrojo naudojimo patalpos?

Jeigu asmeniškai naudojami sandėliukai priskiriami bendrajai dalinei nuosavybei, tai suprasčiau, kad kaimynas teisėtai reikalauja didesnio ploto sandėliuko, ar aš teisus?

Savininkai gali nustatyti naudojimosi bendrojo naudojimo objektu tvarką, proporcingumas yra svarbus argumentas, bet galbūt ne vienintelis, savininkai gali nuspręsti ir kitaip. Kol nustatyta tvarka visiems tinka, viskas gerai, bet jeigu kyla nepasitenkinimo dėl galiojančios tvarkos, galima pasiūlyti nustatyti naują tvarką, o nepavykus susitarti galima kreiptis į teismą ir teismas priims sprendimą, kurį bus privaloma vykdyti. Siūlytume pasitarti su šioje srityje...

Ar laiptinė, kuria naudojasi vienas butas iš penkių, yra bendro naudojimo objektas?

Jeigu pastato bendrojo naudojimo objektų apraše būtų nurodyta, kad bendrijo naudojimo objektas - konkreti...

Ar gali Bendrijos susirinkimuose būti keliamas klausimas dėl Bendrijos narių finansavimo įkrovos stotelių sistemos įrengimui?

Jei taip, ar tai legalu, kad net ir tie Bendrijos nariai, kurie neturi parkavimo vietų, turi mokėti už įkrovos stotelių diegimą. Jeigu sprendžiamas klausimas dėl naujo bendrojo naudojimo objekto sukūrimo (pavyzdžiui, įkrovos stotelių, kuriomis galės naudotis visi savininkai), sprendimą turėtų patvirtinti ne bendrijos nariai, bet dauguma visų butų ir kitų patalpų savininkų.

tags: #nuo #kada #namas #laikomas #daugiabutis