Kauno „Akropolio“ nuomininkų atsiliepimai ir sutuoktinių nuosavybės klausimai

Šiame straipsnyje aptarsime kelis skirtingus, bet svarbius klausimus: Kauno „Akropolio“ nuomininkų patirtį, atsiliepimus apie brokerius Daivą ir Rimantą, ir sutuoktinių turto padalijimo ypatumus skyrybų atveju.

Kauno „Akropolio“ nuomininkų situacija

Dauguma Kauno "Akropolio" nuomininkų skundžiasi, kad žengdami į šį prekybos centrą priversti pasirašyti drastiškas sutartis. Apie sutartis, kuriomis nustatomos nuomos sąlygos, Kauno "Akropolio" komercinių patalpų nuomininkai pasakoja noriai. Kalbama, kad jeigu įmonė nebeturėtų iš ko mokėti nuomos mokesčio ir norėtų nutraukti sutartį, net ir nebedirbdama "Akropolyje" ji turėtų sumokėti baudą. Be to, iš kai kurių parduotuvių reikalaujama sumokėti nuomos mokestį už tris mėnesius į priekį.

Beveik visi žurnalistų kalbinti prekybininkai patvirtino, jog šiemet ne kartą bandė derėtis su prekybos centro vadovais, kad būtų pakeistos sutartys. Spalio 11 d. Akcijoje dalyvavusių bendrovių vadovai žurnalistams sakė, kad Kauno "Akropolio" nuomos kainos nebeatitinka rinkos sąlygų. Bendrovės "Ageseta" direktorė Gražina Juotkienė, kaip ir kai kurie kiti Kauno "Akropolio" prekybos plotų nuomininkai, nesulaukė atsakymo, ar nuomos kainos bus sumažintos. "Nepavyko pasiekti rezultato. Pirmadienį turėjome gauti atsakymą, bet jo nėra" - pasakojo G.Juotkienė. Verslininkė tikino ketinanti imtis veiksmų. "Tai bus didelė akcija" - žada G.Juotkienė.

"Kauno dienos" žiniomis, "Akropolio" valdytojai į derybas dėl mažesnių nuomos kainų leidžiasi tik su didelius komercinius plotus besinuomojančiais prekybininkais ir rinkos senbuviais. Laisvalaikio prekių parduotuvės darbuotoja žurnalistams pasakojo, kad dėl pernelyg griežtų sutarčių ir aukštų nuomos kainų pastaruoju metu kyla vis daugiau diskusijų.

Prekybos centro vadovų pozicija griežta: jie su nuomininkais į derybas leidžiasi nenoriai. K.Isakas pabrėžė, kad prekybos plotų nuomos kainos nustatomos atsižvelgiant į paklausą. "Vieni nuomininkai nesugeba prisitaikyti prie naujų verslo sąlygų ir pasitraukia. Tačiau į jų vietą ateina didelę patirtį turinčios tarptautinės bendrovės, kurios išnaudoja šį laiką plėtrai ir naujoms rinkoms užimti", - sakė S.Jautakis. Jis skaičiuoja, kad per šiuos metus "Resolution Property Management" mažmeninės prekybos turto valdymo padalinys išnuomojo apie 6 tūkst. kv. Šią savaitę žurnalistams S.Jautakis sakė, kad aštrūs Kauno "Akropolio" nuomininkų ir valdytojų reikalavimai neduos teigiamų rezultatų.

Kauno "Akropolio" prekybos patalpų nuomininkai yra parengę reikalavimų sąrašą, kuris buvo sudarytas per šių metų vasario 21 d. vykusį visuotinį nuomininkų susirinkimą. Jam vykstant prekybininkai skundėsi, kad nuo sausio kiekvienos "Akropolio" parduotuvės savininkai moka nuo 7 iki 11,1 proc. didesnį nuomos mokestį. Tuomet nuomininkai sutarė, kad reikia vieningai siekti mažesnių nuomos kainų. Kai kurie susirinkimo dalyviai tuomet samprotavo, kad reikėtų nustatyti trumpesnį nuomos sutarčių terminą.

Nepasitenkinimas dėl nuomos kainų Kauno "Akropolyje" prasidėjo 2008 m. antroje pusėje, kai 100 proc. Prekybos centro atstovai pranešė, kad per dieną Kauno "Akropolyje" apsilanko nuo 35 iki 45 tūkst. "Per kelis mėnesius pavyko padidinti srautą 30 proc.", - teigė "Resolution Property Management" generalinis direktorius S.Jautakis. Iš pirmų dviejų spalio savaičių srauto statistikos jis daro išvadą, kad antrą rudens mėnesį "Akropolyje" apsilankys daugiau žmonių negu 2008 m. Prekybos centro parduotuvių vadovus tokia statistika stebina, nes apyvarta kol kas didėja nedaug.

Kauno "Akropolio" bendras plotas sudaro 80 tūkst. kv. 2008 m. Kauno "Akropolio" nuomininkų bendra apyvarta siekė 743,8 mln. Įmonė valdo 500 tūkst. kv.

Prekybos centrai peržiūri sutartis

Prekybos ir laisvalaikio centrą "Mega" valdančios bendrovės "Baltic RED" rinkodaros vadovė Rasa Vyšniauskienė pripažino, kad padėtis rinkoje keičiasi. "Derėjomės, derinome pozicijas ir beveik visiems nuomininkams sumažinome nuomos kainas", - tvirtino R.Vyšniauskienė. "Megos" atstovė įsitikinusi, kad prekybos centro pozicija - diskutuoti su kiekvienu nuomininku dėl šiam nepriimtinų sąlygų - yra teisinga. Panašios strategijos laikosi ir prekybos bei pramogų centras "Molas".

## NT Brokerių Daivos ir Rimanto atsiliepimai

Klientų atsiliepimai apie nekilnojamojo turto brokerius Daivą ir Rimantą yra teigiami. Štai keletas pavyzdžių:

• Ačiū, už profesionaliai atliktą darbą, parduodant butą, Daiva, malonus, šiltas žmogus, turintis dauk kantrybės, labai lengva bendrauti, ir tikrai atstovauja pardavėją, padėjo viską suorganizuoti su pirkėjais ir notarais.
• Didelis ačiū Daivai už profesionalią ir rūpestingą konsultaciją. Nors objektas nebuvo jos parduodamas, ji neskubėdama skyrė laiko, atsakė į visus klausimus ir nuoširdžiai patarė.
• Super brokeris! Padėjo išnuomoti butą. Patarė visais klausimas. Paprasta bendrauti.

Šie atsiliepimai rodo, kad Daiva ir Rimantas yra profesionalūs, rūpestingi ir patikimi brokeriai, kurie atstovauja savo klientų interesus ir padeda jiems sėkmingai parduoti ar išnuomoti nekilnojamąjį turtą.

NT Brokeris

## Sutuoktinių turto padalinimo ypatumai

Nutraukiant santuoką arba sutuoktiniams dalinant turtą ne skyrybų procese, dažnai kyla klausimas, kaip sutuoktiniui apsaugoti savo nuosavybę, išvengti jos padalinimo ir dalies atitekimo kitam sutuoktiniui arba kaip apsaugoti dovanotą ir/ar paveldėtą turtą ir pan. Ieškant atsakymų į šiuos klausimus, pirma reikėtų nustatyti, kokia nuosavybės teisine forma sutuoktiniai valdo turtą, identifikuoti, kuris turtas priklauso sutuoktiniams bendrosios jungtinės nuosavybės teise ir turėtų būti dalinamas, o kuris yra kiekvieno sutuoktinio asmeninė nuosavybė ir dalinamas nebus.

Bendroji jungtinė sutuoktinių nuosavybė

Pagal Lietuvos Respublikos civilinį kodeksą galioja sutuoktinių bendrosios jungtinės nuosavybės prezumpcija, kuri reiškia, jog turtas, sutuoktinių įgytas po santuokos sudarymo, yra jų bendroji jungtinė nuosavybė. Pvz. jeigu po santuokos sudarymo sutuoktiniai įsigijo butą, automobilį, kompiuterį ar skalbino mašiną ir pan.,- šis turtas jiems priklausys bendrosios jungtinės nuosavybės teise.

Civiliniame kodekse yra pateiktas turto, priklausančio sutuoktiniams bendrosios jungtinės nuosavybės teise, detalizavimas:

1. Turtas, įgytas po santuokos sudarymo abiejų sutuoktinių ar vieno jų vardu. Taigi, jeigu automobilį/butą po santuokos sudarymo įsigijo sutuoktinis savo vardu, šis turtas priklausys abiems sutuoktiniams, nepaisant to, kas jį įsigijo ir kuris iš sutuoktinių nurodytas nuosavybės dokumentuose.
2. Pajamos, gautos tiek iš abiejų sutuoktinių, tiek ir iš vieno jų veiklos. Pvz.
3. Įmonė bei iš jos veiklos gautos pajamos, jeigu abu sutuoktiniai pradėjo verstis verslu po santuokos sudarymo. Tačiau jeigu iki santuokos sudarymo įmonė nuosavybės teise priklausė vienam iš sutuoktinių, tai bendrosios jungtinės nuosavybės teise sutuoktiniams priklausys po santuokos sudarymo iš šios įmonės veiklos gautos pajamos ir įmonės (verslo) vertės padidėjimas.
4. Pajamos, gautos po santuokos sudarymo iš sutuoktinių ar vieno jų darbinės ar intelektinės veiklos, dividendai, taip pat pensijos, pašalpos bei kitokios išmokos, išskyrus tikslinės paskirties išmokas. Taigi, vieno sutuoktinio gaunamas darbo užmokestis yra bendra sutuoktinių nuosavybė, taip pat kaip ir honoraras už profesinę veiklą.
5. Pajamos bei vaisius, gautus iš sutuoktinio asmenine nuosavybe esančio turto. Pavyzdžiui, vienam iš sutuoktinių asmenine nuosavybės teise priklauso butas, kuris yra nuomojamas. Už buto nuomą gaunomos lėšos priklauso abiems sutuoktiniams bendrai.

Žinoti, koks turtas yra bendroji jungtinė sutuoktinių nuosavybė, yra naudinga ir tam, kad sudarant tam tikrus sandorius, kuriems reikalingas abiejų savininkų dalyvavimas, nebūtų atimama galimybė perleisti tam tikrus nuosavybės objektus. Pavyzdžiui, jeigu pas notarą buto pardavimui atvyksta tik vienas sutuoktinis, notaras negalės patvirtinti sutarties, kadangi yra reikalingas ir antro sutuoktinio parašas. Žinoti, koks turtas priklauso abiems sutuoktiniams bendrai, yra pravartu ir todėl, kad būtų galima ginčyti sandorius dėl turto perleidimo, su kuriais vienas iš sutuoktinių nesutinka ir nebuvo davęs jiems sutikimo.

Santuoka

Asmeninė sutuoktinių nuosavybė

Sutuoktiniai turi ne tik bendro, bet ir asmeninio turto, kuriuo gali naudotis, valdyti bei disponuoti, nepriklausomai nuo kito sutuoktinio valios. Kas gi įeina į asmeninio turto sudėtį?

1. Turtas, įgytas iki santuokos sudarymo. Pavyzdžiui, jeigu iki santuokos sudarymo sutuoktinė turėjo butą, jis po santuokos ir liks jos asmenine nuosavybe, ji juo galės disponuoti savo nuožiūra ir jis nebus dalinamas. Tačiau jeigu, pavyzdžiui, šis butas bus nuomojamas po santuokos sudarymo, gaunami nuompinigiai bus bendroji sutuoktinių nuosavybė.
2. Dovanotas ar paveldėtas turtas po santuokos sudarymo, jeigu dovanojimo sutartyje ar testamente nėra nurodyta, kad turtas perduodamas bendrojon jungtinėn sutuoktinių nuosavybėn.
3. Asmeninio naudojimo daiktai (avalynė, drabužiai, profesinės veiklos įrankiai).
4. Intelektinės nuosavybės teisės. Pajamos, gaunamos iš intelektinės veiklos, yra bendroji sutuoktinių nuosavybė, tačiau autorinės neturtinės teisės, intelektinės ir pramoninės nuosavybės teisės yra asmeninė sutuoktinio nuosavybė.
5. Lėšos bei daiktai, reikalingi asmeniniam sutuoktinio verslui, išskyrus lėšas ir daiktus, skirtus verslui, kuriuo verčiasi abu sutuoktiniai bendrai.
6. Ypatingo pobūdžio lėšos, kaip žalos atlyginimas ar kitokią kompensaciją už žalą, padarytą dėl sveikatos sužalojimo, neturtinę žalą, tikslinę materialinę paramą ir kitokias išmokas, išimtinai susijusias tik su jas gaunančio sutuoktinio asmeniu, teises, kurių negalima perleisti kitiems asmenims, šios lėšos bus asmeninės to sutuoktinio.
7. Turtas, įgytas už asmenines lėšas arba lėšas, gautas realizavus jo asmenine nuosavybe esantį turtą, jeigu to turto įgijimo metu buvo aiškiai išreikšta sutuoktinio valia įgyti turtą asmeninėn nuosavybėn.

Šiame straipsnyje apibrėžiamas turto teisinis režimas galioja tik tada, jeigu sutuoktiniai nėra sudarę vedybinės sutarties ir ja pakeitę turto teisinio režimo.

Šeima

Procesiniai aspektai

Nagrinėjant bylą teisme dėl skyrybų ar turto padalinimo, pirma nustatytina sutuoktinių turto nuosavybės rūšis. Nuo turto nuosavybės formos priklausys, kuriam sutuoktiniui tas turtas atiteks, ar turtas bus dalinamas ar ne.

Civilinis kodeksas pateikia bendrosios jungtinės sutuoktinių nuosavybės prezumpciją, kuri reiškia, kad turtas yra sutuoktinių bendroji jungtinė nuosavybė, kol nėra įrodyta, kad turtas yra vieno sutuoktinio asmeninė nuosavybė. Atsižvelgiant į šią prezumpciją, įrodinėti reikia būtent aplinkybę, kad turtas sutuoktiniui priklauso asmeninės nuosavybės teise.

Civilinis kodeksas aiškiai apriboja įrodymų ratą ir nurodo, kad faktas, jog tam tikras turtas yra asmeninė sutuoktinio nuosavybė, gali būti įrodytas tik rašytiniais įrodymais, išskyrus atvejus, kai įstatymas leidžia liudytojų parodymus arba to turto prigimtis ir pobūdis patys savaime įrodo, kad turtas yra vieno sutuoktinio asmeninė nuosavybė.

Turto padalinimo santuokos nutraukimo procese ypatumai

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas vienoje naujausių bylų pažymėjo, jog santuokos nutraukimas yra vienas iš bendrosios jungtinės nuosavybės pasibaigimo pagrindų, todėl, nutraukiant santuoką, be kitų privalomai spręstinų santuokos nutraukimo padarinių, turi būti išsprendžiamas ir bendro turto padalijimo klausimas (CK 3.59 straipsnis, CPK 385 straipsnio 1 dalis).

LAT išaiškino, jog teismo sprendimas padalyti konkretų sutuoktinių bendrą turtą reiškia konstatavimą, kad daugiau bendro turto sutuoktiniai nebeturi, todėl jie nebegalės pareikšti naujo ieškinio dėl kito turto padalijimo kaip bendrosios jungtinės nuosavybės. Taigi, galioja bendroji taisyklė, kad toks teismo sprendimas turto padalijimo klausimu yra galutinis ir įgyja res judicata galią.

Tuo atveju, jeigu paaiškėja, kad santuokos nutraukimo byloje buvo padalytas ne visas bendras turtas, taip manantis buvęs sutuoktinis turi teisę įstatymų nustatyta tvarka pasinaudoti proceso atnaujinimo institutu inicijuodamas bylos dėl santuokos nutraukimo proceso atnaujinimą CPK 366 straipsnio 1 dalyje nustatytais proceso atnaujinimo pagrindais.

Nutraukus santuoką, turto, kuris pagal šeimos teisės normas buvo priskirtinas bendrajai jungtinei nuosavybei, teisiniam režimui nebetaikomos šeimos teisinius santykius reglamentuojančios teisės normos, t. y. tokiais atvejais, kai sutuoktiniams bendrosios jungtinės nuosavybės teise priklausantis turtas nepadalijamas santuokos nutraukimo byloje, nutraukus santuoką, jis valdomas bendrosios dalinės nuosavybės teise, o buvę sutuoktiniai yra laikomi bendrosios dalinės nuosavybės dalyviais ir bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektą valdo, juo naudojasi ir disponuoja bendru sutarimu.

tags: #nuomininkai #daiva #rimantas