Kas yra nuomos paslaugų tarpininkas ir kokia jo rolė?

Nuomos paslaugų tarpininkas - tai asmuo arba įmonė, padedanti išnuomoti arba išsinuomoti nekilnojamąjį turtą. Socialinių tinklų grupėse ir skelbimų portaluose gausu pasiūlymų, kuriuose brokeriai dalijasi nuomojamų būstų nuotraukomis ir informacija. Tarpininkai atlieka įvairius veiksmus, pradedant nuo skelbimo paruošimo ir baigiant sutarties pasirašymu.

Ketinant nuomotis būstą, dalyje skelbimų nurodoma, jog reikės ne tik sumokėti depozitą, sumą už einamąjį mėnesį, bet ir tarpininkavimo mokestį.

Pavyzdžiui, skelbime, kuriame nuomojamas 1 kambario butas sostinėje, nurodoma, kad agentūros mokestis siekia 200 eurų, nuoma - 280 eurų, tad iš viso reikia 580 eurų, tačiau teigiama, kad nėra depozito. Kitame skelbime 2 kambarių buto kaina siekia 450 eurų, depozitas - taip pat 450 eurų, o vienkartinis agentūros mokestis - 250 eurų. Kai kuriuose skelbimuose konkretus mokesčio dydis nenurodytas, tik akcentuojama, kad jis bus taikomas. Tačiau yra ir nemažai skelbimų, kur nurodoma, kad tarpininkavimo mokestis yra netaikomas.

Ką daro NT nuomos tarpininkai?

NT nuomos tarpininkai atlieka visus su nuoma susijusius veiksmus, tokius kaip:

• Buto paruošimas
• Nuomininkų paieška ir atranka
• Sutarčių pasirašymas
• Buto perdavimas ir priėmimas
• Nuomos ir komunalinių mokesčių rinkimas
• Apmokėjimas tiekėjams
• Reagavimas į nuomininkų užklausas ir kaimynų skundus
• Draudiminių įvykių sprendimas

Jie padeda nekilnojamojo turto savininkams gauti pasyvias pajamas, rūpinasi jų nuomojamu NT ne tik gaunant geriausią pasiūlymą, bet ir sprendžiant nuomininko pasirinkimą ar iškilusius klausimus nuomos eigoje.

Kam priklauso nuomos tarpininkavimo mokesčiai?

Dažnas didmiestyje būsto ieškantis žmogus nesupranta, kodėl jam, pačiam ieškojusiam ir be niekieno pagalbos susiradusiam nuomojamą pastogę, tenka apvalią sumelę pakloti nekilnojamojo turto tarpininkui.

„Capital“ brokeris Darius Valkavičius LRT.lt kalbėjo, kad dažniausiai nuomos tarpininkavimo mokestis yra suprantamas kaip mokestis, kurį nuomininkas turi sumokėti nekilnojamojo turto agentui ar brokeriui už dalyvavimą nuomos procese. Tačiau, anot M. Čiulados, „tik man sunku suprasti tai, jog paslauga buvo atlikta savininkui, bet atlygio nori iš nuomininko. Čia toks neatitikimas.

Vilnietė Lina buto nuomai ieškojo savarankiškai - mergina pati dairėsi skelbimų internete ir laikraščiuose. Suradusi patikusį būstą ir paskambinusi nurodytu telefonu sužinojo, jog butas nuomojamas per tarpininką, už kurio paslaugas teks pakloti nustatytą sumą. Ji už šią sumą negavo net buto nuomos sutarties.

Anot advokatų kontoros „Ellex Valiunas“ asocijuotosios teisininkės Akvilės Rudaitytės, šis mokestis atsiranda iš paslaugų teikimo sutarties tarp brokerio ir vienos iš nuomos sutarties šalių (nuomotojo arba nuomininko) ir yra pagrįstas sutartiniais santykiais.

„Šalimi, įpareigota sumokėti tarpininkavimo mokestį, tampa ta nuomos sutarties šalis, kuri su nekilnojamojo turto brokeriu sudarė tarpininkavimo sutartį ir užsakė jo paslaugas (surasti nuomininką patalpoms arba surasti patalpas nuomai).

Jei priešingai, būsto ar patalpų ieško nuomininkas, jis kreipiasi į nekilnojamojo turto brokerį su prašymu surasti ir pasiūlyti jam objektą nuomai ir su juo dėl tokių paslaugų sudaro tarpininkavimo sutartį, toks mokestis tampa tarpininkavimo sutartį sudariusios šalies - nuomininko - prievole. Sutartiniai santykiai tarp nekilnojamojo turto brokerio ir konkrečios šalies (nuomotojo arba nuomininko) yra esminis kriterijus, nustatantis, kas turi apmokėti už šią paslaugą“, - teigė A. Rudaitytė.

SaugiNuoma.lt komanda kas diena susidurdama su klientais pastebi, kad žmonės baiminasi kreiptis į nekilnojamo turto agentūras, norėdami išsinuomoti būstą, nes iš nuomininko yra imamas tarpininkavimo mokestis. Manome, kad už nekilnojamojo turto brokerio paslaugą turėtų mokėti tas, kuriam suteikiamos paslaugos ir garantijos. Tai reiškia, kad už tai turėtų mokėti nuomotojas, nes būtent jam brokeris suorganizuoja apžiūras, sutarties ruošimą, turto reklamą, išsamią nuomininko patikrą ir teikia garantijas. Tačiau brokeriai, kurie nesugeba parduoti savo paslaugų ir parodyti klientui kodėl jie yra naudingi siūlo, kad jie neims mokesčio iš paslaugos užsakovo, tačiau savo atlygį gaus iš būsto nuomininkų.

Nekilnojamojo turto (NT) agentūros „Ober-Haus“ Senamiesčio biuro vadovas Marius Čiulada LRT.lt komentavo, kad, kalbant apie nuomos rinką, tarpininkavimo mokestis būna nevienodas net skirtinguose Lietuvos miestuose. „Skirtingos agentūros taiko skirtingus principus netgi tame pačiame mieste. Mūsų įmonė komisinio (arba tarpininkavimo mokesčio) iš nuomininkų neima, nes mums jį sumoka savininkas.

Nuomos rinkoje gan dažnai susiduriama su situacija, kad NT agentai siūlo nuomotojui išnuomoti būstą nemokamai, o pasiimti mokestį nori iš nuomininko. Todėl iš nuomininkų, susidūrusių su tokia praktika, gan dažnai išgirstu komentarų, kad jie pasijaučia, lyg būtų sumokėję (200-300 eurų) už durų atidarymą.

Kalbėdamas apie tarpininkavimo mokesčio perkėlimą nuomininkui, M. Čiulada teigia: „Tik man sunku suprasti tai, jog paslauga buvo atlikta savininkui, bet atlygio nori iš nuomininko. Čia toks neatitikimas. <...> tam tikra prasme nesąžiningai elgiasi ir pats savininkas, kuris sutiko su tokia paslauga pirminiame etape, kai paskambino brokeris ir pasakė, kad padės išnuomoti ir tai jums nieko nekainuos. Taip nebūna - kas nors kuriame nors gale vis tiek sumoka.

Pasak jo, kartais patys gyventojai ieško butų, kuriuos galėtų išsinuomoti, tad kreipiasi dėl paslaugų, nes yra papildomų kriterijų: „Pavyzdžiui, yra su mažais vaikais, gyvūnais, ieško didelio buto be baldų, namo su vandens telkiniu. Tokiu atveju užsako paslaugą, tam tikrus poreikius sudėlioja.

Kriterijus dėl nuomininkų susidėlioja ir būstų savininkai, tad, pasak M. Čiulados, „Dažniausiai tokios paslaugos apima konsultacijas dėl konkurencinės aplinkos, pardavimų tempo, kainos nustatymą, skelbimų ir kitų reklamos priemonių rengimą ir palaikymą, objektų apžiūras, derybų vedimą, dokumentų paruošimą ir teisinę pagalbą.

Anot pašnekovės, pasitaiko atvejų, kai nuomotojas, nors ir užsakė brokerio paslaugas, susitaria su būsimu nuomininku, kad šis padengs tarpininkavimo mokestį ar mokesčio suma bus pasidalinta. „Mes savo praktikoje to netaikome ir visiškai atstovaujame tik tai šaliai, kuri užsakė paslaugą. Kita vertus, rinkoje tokių atvejų pasitaiko, bet svarbiausia, kad visos sąlygos būtų aiškiai aptartos ir suderintos su abiem šalimis prieš pasirašant sutartį“, - akcentavo I.

Kalbant apie nuomos sandorius, tarpininkavimo mokestis paprastai yra vieno mėnesio nuomos kaina plius PVM.

Kaip išvengti tarpininkavimo mokesčio?

Lina, ieškodama buto nuomai, sužinojo, jog butas nuomojamas per tarpininką, už kurio paslaugas teks pakloti nustatytą sumą. Jai pavyko išvengti mokesčio tarpininkui: kadangi šis negalėjo atsakyti į visus klausimus apie namą, jis davė šeimininkų telefoną. Su jais Lina sutarė dėl namo nuomos be tarpininko.

„Tuo atveju, jei tarpininkavimo paslaugų sutartį su nekilnojamojo turto brokeriu sudarė nuomininkas, jis atsisakyti brokeriui mokėti tarpininkavimo mokestį gali tik tarp šalių sudarytoje sutartyje nustatytais atvejais arba jeigu sutartis yra neįvykdyta. Čia svarbu suprasti, kad tarp nekilnojamojo turto brokerio ir nuomininko arba nuomotojo sudaryta paslaugų sutartis nebūtinai turi būti rašytinė, t. y. „Prievolė atsiranda tik tuo atveju, kai nekilnojamojo turto brokeris faktiškai atliko darbus, kuriuos buvo įsipareigojęs pagal sutartį, pvz., surado tinkamą nuomininką ar nuomos objektą, suderino nuomos sąlygas, parengė reikalingus dokumentus, organizavo apžiūras.

„Taip pat svarbu atkreipti dėmesį, kad jeigu nuomininkas yra laikytinas vartotoju (fizinis asmuo), jam taikomos vartotojų teisių apsaugos normos, kurios reikalauja iš anksto aiškios, skaidrios informacijos apie paslaugas ir jų kainą ir aiškaus vartotojo sutikimo.

Trumpalaikės nuomos sutartys gali būti sudarytos žodžiu, tačiau į nuomojamą būstą įsikeliant ilgesniam laikui, pasirašyti sutartį raštu - privaloma. Kai kurie nuomotojai jų nesiūlo siekdami išvengti mokesčių, o ir patys nuomininkai visada suinteresuoti mokėti kuo mažiau. Norint išvengti tokių situacijų, vertėtų pasirašyti nuomos sutartį, kurioje būtų nurodomos bent pagrindinės sąlygos: nuomos laikotarpis, mokesčio dydis ir kokiomis aplinkybėmis jis gali didėti, įspėjimo apie išsikeldinimą terminas, mokėjimo terminai, atsiskaitymų už komunalines paslaugas tvarka ir kitos svarbiausios sąlygos.

Šalia nuomos sutarties galima pasirašyti papildomą priėmimo-perdavimo aktą. Jame turėtų būti išvardyti būste esantys daiktai, baldai, prietaisai. Taip pat užfiksuoti ir defektai, pavyzdžiui, įskilęs stiklas ar nutrupėjęs tinkas.

Nuomotojas privalo suvokti, kad būstas natūraliai nusidėvi - gali pradėti byrėti tinkas, sugesti šaldytuvas ar išsireguliuoti langų mechanizmai. Abiem pusėms reikėtų pažiūrėti į šią situaciją lanksčiai bei prisiderinti.

Kaip legaliai išnuomoti butą?

Norint, kad viskas pavyktų sklandžiai bei nekiltų neišsprendžiamų ginčų ar nemalonių nesklandumų, reikia žinoti kaip legaliai išnuomoti ar išsinuomoti butą ir kokia to nauda. Labai rekomenduojama sudaryti nuomos sutartį, kurioje reikėtų numatyti ne tik svarbiausias pareigas ir atsakomybes (jūsų ir nuomininkų), tačiau ir atlygių dydžius, ginčų sprendimo tvarką ir kitus, svarbiausius niuansus. Tokią sutartį vertėtų sudaryti su brokerių arba teisininkų pagalba.

Nuomojant butą svarbu žinoti kokias pareigas ir atsakomybes turite jūs ir nuomininkai. Negalite nevykdyti savo įsipareigojimų, bet tuo pačiu negalite leisti, kad savo pareigas, numatytas sutartyje, pažeistų butą besinuomojantys asmenys.

Valstybinė mokesčių inspekcija (VMI) išanalizavusi 2019-2020 m. duomenis apie Lietuvos gyventojų „Airbnb.com“ platformai už tarpininkavimo paslaugas sumokėtus komisinius mokesčius, po 70 atliktų kontrolės veiksmų nustatė beveik 200 tūkst. eurų papildomai mokėtinų mokesčių sumą, rašoma pranešime žiniasklaidai.

„Būsto nuoma per tarpininkus - šiuo atveju tarptautines platformas (Airbnb.com, Booking.com), nuo įprastų nuomos būdų skiriasi vienu esminiu aspektu: nuomininkai už suteiktas paslaugas atsiskaito per šiuos puslapius administruojančias įmones, kurios veikia kaip tarpininkai tarp nuomininko ir nuomotojo, todėl pasiima dalį nuomos paslaugų sumos (komisinius mokesčius). Ši VMI iš platformų gaunama informacija leidžia nustatyti ar gyventojas deklaravo visas iš vykdomos trumpalaikės nuomos gautas pajamas, ar sumokėti atitinkami mokesčiai“, - pasakoja VMI Kontrolės departamento vyr. patarėjas Rolandas Puncevičius.

Po atliktų kontrolės veiksmų, VMI nustatė beveik 200 tūkst. eurų papildomai mokėtinų gyventojo pajamų (GPM) ir pridėtinės vertės (PVM) mokesčių sumos. Vienas iš tikrintų gyventojų 2019-2022 metų laikotarpiu nuomojo būstus per „AirBnb“ ir „Booking.com“ platformas, tačiau nedeklaravo daugiau nei 200 tūkst. eurų iš nuomos gautų pajamų. Asmeniui tinkamai deklaravus pajamas, apskaičiuota virš 38 tūkst. eurų mokėtinų GPM ir PVM.

Artimiausi planai ir daugiau duomenų nuo 2024 m. „Šiuo metu laukiama duomenų apie platformų gautus komisinius mokesčius už 2021 ir 2022 metų laikotarpius, tad iš šios veiklos gautas pajamas pamiršusius deklaruoti asmenis kviečiame nedelsti bei patikslinti deklaracijas, kol mokesčių administratorius nepradėjo patikrinimų, nes tuomet kartu su nedeklaruotais mokesčiais, gali tekti papildomai sumokėti ir baudas“, - teigia R. Puncevičius.

Pavyzdžiui, UAB „Pigu“, UAB „Wolt LT“, „Ebay“ ir pan. Pirmą kartą už praėjusius kalendorinius metus duomenis platformų operatoriai turės pateikti iki 2024 m. sausio 31 d.

Komercinei veiklai vis dažniau persikeliant į elektroninę erdvę, VMI skyrė ir toliau skirs ypatingą dėmesį verslui e. erdvėje. Po 2020 - 2022 m. šioje srityje atliktų kontrolės veiksmų - bendrai nustatyta 11 mln. eurų papildomų mokesčių suma.

2025 m. 2026 m. Jeigu nuomos pajamų ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumą (2025 m. 120 VDU1 253 065,60 Eur, tuomet šį dydį viršijanti pajamų dalis apmokestinama taikant 20 proc. pajamų mokesčio tarifą. 1Į 120 VDU metinę pajamų sumą neįskaičiuojamos individualios veiklos pajamos, pajamos iš paskirstytojo pelno, autoriniai atlyginimai, gauti iš darbdavio, tantjemos bei atlygis už veiklą stebėtojų taryboje, valdyboje, paskolų komitete, mažosios bendrijos vadovo (ne bendrijos nario) pajamos už vadovavimą.

Jeigu nuomos pajamų ir kitų su darbo santykiais nesusijusių ir ne individualios veiklos apmokestinamųjų pajamų (išskyrus šias) metinė suma neviršija 12 VDU (2026 m. 12 VDU 27 745,80 Eur), tuomet taikomas 15 proc. pajamų mokesčio tarifas.

Jeigu nuomos pajamų ir kitų su darbo santykiais nesusijusių ir ne individualios veiklos apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 12 VDU , tuomet šį dydį viršijanti suma apmokestinama taikant: 20 proc. pajamų mokesčio tarifą, jeigu metinė pajamų dalis neviršija 36 VDU (2026 m. 36 VDU 83 237,40 Eur); 25 proc. pajamų mokesčio tarifą, jeigu metinė pajamų dalis nuo 36 VDU iki 60 VDU (2026 m. nuo 83 237,40 Eur iki 138 729 Eur); 32 proc. pajamų mokesčio tarifą, jeigu metinė pajamų dalis viršija 60 VDU (2026 m. 60 VDU 138 729 Eur).

Svarbu: apskaičiuojant metinių pajamų, kurioms taikomas 20, 25, 32 proc. tarifas sumą, į metines pajamas įskaičiuojama visa gautų nuomos pajamų ir kitų (su darbo santykiais nesusijusių ir ne individualios veiklos) pajamų (jei gautos) suma, t. y. įskaičiuojama ir 12 VDU neviršijanti pajamų suma.

* Nuomos tarpininkavimo ir/ar nuomos administravimo paslaugas teikiančios įmonės - tai įmonės, kurios už turtą nuomojantį savininką atlieka visus aktyvius veiksmus: savininko vardu sukuria konkrečiose užsienio platformose (tokiose kaip Booking.com, Airbnb ir pan.) paskyras, kurias patalpų savininkų vardu administruoja, prižiūri bei tvarko, priima bei tvarko rezervacijas, nustato nuomos kainas ir t.t.

Visų pirma, nesuprantu, kodėl skelbimuose yra nurodomas tarpininkavimo mokestis nuomininkams? Mano nuomone, tarpininkavimo mokestis turi priklausyti tam, kas yra suinteresuotas sudaryti nuomos sutartį - jei nuomotojas nori išnuomoti patalpas, tai jis yra suinteresuotas, o jei nuomininkas yra suinteresuotas, jis kreipiasi į nekilnojamojo turto agentūrą ir ta agentūra už tam tikrą mokestį ieško tinkamo buto. Tai kodėl aš, pati ieškodama buto, turiu mokėti tarpininkui? Juk man jis jokios paslaugos neteikia, čia jis nuomotojui padeda surasti nuomininką, tai nuomotojui ir turėtų priklausyti tarpininkavimo mokestis. O aš pati ieškau buto, tariuosi dėl apžiūros, tai už ką turiu mokėti 100, 200 ar daugiau litų?

Taip pat ir butų bei kambarių nuomos skelbimai yra nekonkretūs. Tarkime, parašyta, kad nuomoja privatus asmuo, tačiau paskambinus paaiškėja, kad nuomojama per tarpininkus ir dar reikia mokėti papildomą mokestį. Manau, reikėtų nurodyti, kada nuomojama per tarpininkus, nes dabar taip ir lieka neaišku, kas iš tikrųjų nuomoja. Neišsamūs skelbimai klaidina ieškančius buto.

Negana to, būna ir taip, kad ten, kur parašyta, kad nuomoja privatus asmuo, skambinant telefonas yra įjungtas, tačiau niekas neatsiliepia, o tą pačią ar kitą dieną ateina žinutė: radome jūsų praleistą skambutį, turime jums butų pasiūlymų, atvykite nurodytu adresu, tarpininkavimo mokestis toks ir toks. Tai kam nurodyti telefoną, jei niekas neatsiliepia? Ar čia kažkokia tarpininkų strategija siekiant surasti daugiau klientų? Jei taip, manau, ji nepasiteisina.

Juo labiau, kad internete pradeda atsirasti skelbimų, kur nurodoma, kad reikėtų vengti tam tikrų agentūrų, nes jie aferistai, tai jau ir neaišku, kuriomis iš jų galima pasitikėti, o kuriomis - ne.

Taigi, kaip susirasti būstą? Nežinau. Kol kas taip ir neradau nieko, nes tai numatytas tarpininkavimo mokestis „už orą“, tai negaliu susisiekti su norimo apžiūrėti buto savininku, nes negaliu prisiskambinti nurodytais kontaktiniais telefonais, arba tarpininkai atsiunčia sms su savo agentūros adresu, kurioje turėčiau apsilankyt, ir jie mat man suras butą (nors aš jau žinau, kurį konkrečiai butą noriu apžiūrėti). Todėl ieškau toliau. Sėkmės ir jums, ieškantiems, nes kantrybės prireiks ir jums.

Kaip veikia nuoma per tarpininkus?

Tarpininkas - aktyvus veiklos vykdytojas už jus. Tai gali būti įmonės ar fiziniai asmenys, kurie vietoj jūsų atlieka visus aktyvius veiksmus:

• sukuria paskyrą Airbnb ar Booking.com,
• sukelia nuotraukas, aprašymus,
• nustato kainas,
• valdo rezervacijas,
• bendrauja su klientais,
• rūpinasi valymu, patalynės keitimu, net ir svečių priėmimu.

Jūs tik gaunate pajamas - visa kita padaro tarpininkas. Tokiu atveju jūs nesate veiklos vykdytojas, todėl tai jau nebėra savarankiška veikla.

Iki šiol buvo principas „kaip pavadinsi - taip nepagadinsi“. Vieni sakydavo „dirbu per Airbnb“, kiti - „tvarko administratorius“, bet esmės tai nekeisdavo. Dabar - keičia.

Verslo liudijimas skirtas tik tiems, kurie veiklą vykdo patys. O jeigu viską atlieka tarpininkas - verslo liudijimas nebegalioja.

Naudojantis tarpininko (nuomos administratoriaus) paslaugomis, nebegalima turėti verslo liudijimo. Galima tik deklaruoti pajamas metų pabaigoje ir mokėti 15 % GPM.

Ši taisyklė kaip ir visą laiką buvo, bet kol neparašyta pažodžiui, niekas nekreipia dėmesio, tuo tarpu dabar VMI patikslino verslo liudijimų aprašus ir aiškiai išdėstė, jog patikint darbą nuomos administratoriui, t.y ytarpininkui, verslo liudijimas negalimas.

Taigi, kai sekantį kartą skaitysite VMI išaiškinimus apie platformas ir tarpininkus, žinosite - kas yra kas. Tai ne tik teorinis skirtumas - tai labai praktiškas, nes lemia, ar galite turėti verslo liudijimą, ar ne. Galbūt ateityje bus ir daugiau pokyčių, bet jau žinodami kas yra platforma, kas tarpininkas, jausitės ramiau ir geriau viską suprasite.

tags: #nuomos #paslaugu #tarpininkas