Nuomos Sutarties Galiojimo Terminai ir Pratęsimas Lietuvoje

Šiame straipsnyje aptariami nuomos sutarties galiojimo terminai ir pratęsimas Lietuvoje. Nagrinėjami nuomininko ir nuomotojo įsipareigojimai, sutarties nutraukimo sąlygos ir pirmenybės teisė pratęsiant sutartį. Straipsnis skirtas tiek nuomininkams, tiek nuomotojams, siekiantiems geriau suprasti savo teises ir pareigas.

Nuomos sutartis - svarbus dokumentas, reglamentuojantis nuomininko ir nuomotojo santykius.

Pagrindinės Nuostatos

Pagal nuomos sutartį nuomotojas įsipareigoja duoti nuomininkui daiktą laikinai valdyti ir naudotis juo už užmokestį, o nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos mokestį. Nuomos sutartis gali būti terminuota arba neterminuota. Jeigu sutarties terminas joje nenustatytas, tai laikoma, kad nuomos sutartis neterminuota.

Terminuotos Nuomos Sutarties Ypatumai

Laiko terminu apibrėžti nuomos teisiniai santykiai paprastai atitinka abiejų šalių interesus, nes juo užtikrinamas tų santykių stabilumas ir teisinės padėties apibrėžtumas.

Neterminuotos Nuomos Sutarties Ypatumai

Jeigu pasibaigus nuomos sutarties terminui nuomininkas daugiau kaip dešimt dienų toliau naudojasi turtu ir nuomotojas tam neprieštarauja, tai laikoma, kad sutartis tapo neterminuota.

Nuomininko Teisės ir Pareigos

Nuomininkas privalo rūpestingai naudotis Patalpomis ir Daiktais. Nuomininkas privalo užtikrinti, kad šių reikalavimų tinkamai laikytųsi visi jo svečiai ar kiti asmenys, kurie yra Patalpose. Nuomininkas įsipareigoja savo sąskaita likviduoti Patalpose, Pastate ar jų inžinerinėse sistemose įvykusias avarijas ar gedimus, inžinerinių sistemų funkcionavimo sutrikimus, taip pat tokių avarijų, gedimų ar sutrikimų pasekmes (įskaitant, bet neapsiribojant tretiesiems asmenims padarytą žalą) bei atstatyti Patalpų, Pastato ir (ar) jų inžinerinių sistemų ar kitos juose esančios įrangos ar įrengimų būklės pablogėjimą, jeigu tai įvyko dėl Nuomininko, jo šeimos narių, lankytojų ar pan.

Nuomininkas pilnai atsako už padarytų nuostolių atlyginimą. Nuomininkas privalo savo sąskaita užtikrinti Patalpų ir jose esančio turto apsaugą nuo Pradžios Dienos iki Patalpų grąžinimo Nuomotojui pagal Grąžinimo Aktą dienos. Nuomininkas privalo laikytis visų Pastato ir/ar Bendro Naudojimo Objektų ir/ar Bendro Naudojimo Patalpų naudojimo instrukcijų ir/ar bet kokių kitų dokumentų, nustatančių jų naudojimo sąlygas.

Nuomininkas neturi teisės perleisti nuomos teisės ar subnuomoti Patalpų be išankstinio rašytinio Nuomotojo sutikimo. Šio Nuomininko įsipareigojimo pažeidimas yra laikomas esminiu Sutarties pažeidimu. Nuomininkas, prieš šioje Sutartyje numatytomis sąlygomis suteikdamas teisę naudotis Patalpomis savo šeimos nariams, privalo juos supažindinti su Sutarties sąlygomis. Visos Sutarties sąlygos, kurios galioja Nuomininkui, galioja ir jo šeimos nariams, išskyrus teisę Patalpas įsigyti.

Pasibaigus Sutarčiai Nuomininkas turi teisę pasiimti tik tuos Nuomininko atliktus Patalpų pagerinimus ir/ar pakeitimus, įskaitant jų rezultatus, kurie gali būti atskirti be žalos Patalpoms ir nebloginant Patalpų būklės. Pagerinimais ir įranga, kurie gali būti atskiriami be žalos Patalpoms, laikomi tokie pagerinimai ir įranga, kuriuos atskyrus Patalpose nelieka jokių atskyrimo žymių arba jos yra minimalios, dėl kurių nesikeičia Patalpų estetinis vaizdas.

Nuomotojo Teisės ir Pareigos

Nuomotojas Sutartyje numatytomis sąlygomis, tvarka ir terminais įsipareigoja išnuomoti Nuomininkui (t. y. suteikti laikinai valdyti ir naudotis už užmokestį), o Nuomininkas įsipareigoja išsinuomoti iš Nuomotojo. Nuomotojas nėra atsakingas ir, jeigu Šalys aiškiai raštu nesusitars kitaip, visą Sutarties galiojimo laikotarpį nebus atsakingas už jokių Patalpų įrengimo, atnaujinimo, pakeitimo ir/ar pritaikymo Nuomininkui darbų atlikimą.

Jeigu Šalys susitaria, kad konkrečius Patalpų remonto, įrengimo ar kitus darbus atliks (finansuos) Nuomotojas, šiuos darbus turi atlikti tik Nuomotojo pasirinkti rangovai.

Nuomos Mokesčio Mokėjimas

Nuomos Mokestis, Komunaliniai Mokesčiai, taip pat visi kiti Sutartyje numatyti mokėjimai pradedami skaičiuoti ir Nuomininko pareiga juos mokėti atsiranda nuo Pradžios Dienos. Nuomos Mokestį Nuomininkas įsipareigoja mokėti Nuomotojui iki kiekvieno mėnesio šeštos kalendorinės dienos už einamąjį mėnesį, nepriklausomai nuo to ar Nuomininkas gavo iš Nuomotojo sąskaitą.

Komunaliniai Mokesčiai yra nustatomi ir turi būti mokami už Patalpose suvartotą elektros energiją, vandenį, taip pat Patalpų šildymą, nuotekų šalinimą iš Patalpų, Patalpų administravimo ir kitas Patalpose faktiškai suteiktas paslaugas (Komunalinės Paslaugos). Nuomininkas papildomai moka už Komunalines Paslaugas, teikiamas Patalpoms.

Šalys susitaria, kad Nuomininkas per 30 (trisdešimt) dienų nuo Pradžios dienos, privalo kreiptis į Komunalines paslaugas teikiančius subjektus dėl atitinkamų sutarčių sudarymo savo vardu. Atitinkamos sutartys su Komunalines ir kitas paslaugas teikiančiais subjektais yra sudaromos šios Sutarties pagrindu ir jokie papildomi dokumentai šios pareigos patvirtinimui Nuomininkui nėra išduodami.

Nuomininkas privalo apmokėti (kompensuoti) visas kitas su Patalpomis susijusias Nuomotojo išlaidas, kurias jis patiria kaip Patalpų savininkas, įskaitant, bet neapsiribojant bet kokias investicijas į Patalpų, Pastato ar jo atitinkamų dalių atnaujinimą, remontą, įrengimą ir pan.

Šalys susitaria, kad Nuomos Mokestis taip pat vienašališkai Nuomotojo gali būti padidintas (perskaičiuotas), informavus Nuomininką prieš 10 (dešimt) darbo dienų, siekiant kompensuoti jo išlaidas, susijusias su valstybei mokamais mokesčiais, kurie skaičiuojami Patalpoms ar yra su jomis tiesiogiai susiję (pvz.: žemės, nekilnojamojo turto, pridėtinės vertės ir panašūs mokesčiai) bei išlaidas, susijusias su Nuomotojo mokama Europos tarpbankinės rinkos palūkanų norma (EURIBOR). Perskaičiuoti Nuomos Mokestį dėl padidėjusio arba sumažėjusio EURIBOR Nuomotojas turi teisę ne dažniau kaip 1 kartą per 6 mėnesius, pirmąjį perskaičiavimą atliekant praėjus 6 mėnesiams nuo Sutarties pasirašymo dienos, taikant 6 mėnesių EURIBOR.

Nuomininkui vėluojant mokėti Nuomos mokestį ar kitus mokėjimus pagal Sutartį, Nuomininkas privalo mokėti 0,06 proc. (šešių dešimtųjų procentų) dydžio delspinigius už kiekvieną uždelstą dieną, skaičiuojamus nuo vėluojamos apmokėti sumos. Jeigu Nuomininkas vėluoja sumokėti Nuomos mokestį ir kitus mokėjimus pagal Sutartį ilgiau kaip 30 (trisdešimt) dienų, tuomet Nuomininkas įsipareigoja mokėti 0,12 proc. (dvylikos šimtųjų procentų) dydžio delspinigius už kiekvieną uždelstą mokėti dieną, skaičiuojamus nuo vėluojamos apmokėti sumos.

Tuo atveju, jei Nuomininkas ilgiau kaip 15 (penkiolika) dienų vėluoja sumokėti Nuomotojui bet kuriuos Sutartyje numatytus mokėjimus ir nepadengia viso susidariusio įsiskolinimo (įskaitant mokėtinas netesybas) per 7 (septynias) dienas nuo atitinkamo Nuomotojo pareikalavimo dienos (arba per ilgesnį terminą, jei toks yra nurodytas Nuomotojo pareikalavime), Nuomotojas įgyja teisę, be kita ko, nutraukti bet kokių Komunalinių Paslaugų ir/ar kitų paslaugų (elektros energijos, šildymo ir pan.) teikimą į Patalpas ir/ar Nuomininkui.

Patalpų Perdavimas ir Grąžinimas

Patalpų perdavimas Nuomininkui pažymimas abiejų Šalių pasirašomu Nuomotojo pateiktos formos Perdavimo Aktu. Nuomotojas turi teisę atsisakyti pasirašyti Perdavimo Aktą, iki tol, kol Nuomininkas nėra sumokėjęs visų sumų, kurias turėjo prievolę sumokėti.

Jeigu Nuomininkas atsisako priimti Patalpas Bendrųjų Sąlygų 8.4 punkte numatytu pagrindu, Šalys įsipareigoja nedelsiant užfiksuoti nustatytus esminius Patalpų trūkumus Patalpų defektų akte, kuris, pasirašytas abiejų Šalių, tampa neatskiriama Sutarties dalimi. Nuomotojas privalo pašalinti minėtame Patalpų defektų akte užfiksuotus esminius Patalpų trūkumus per protingą terminą ir, juos pašalinęs, informuoti apie tai Nuomininką. Nuomotojui pašalinus minėtus trūkumus, Patalpos turi būti perduodamos Nuomininkui pagal Perdavimo Aktą, kurį Šalys privalo sudaryti Nuomotojo pranešime apie trūkumų pašalinimą nurodytu laiku ir vietoje.

Nuomininkas privalo ne vėliau kaip per 7 (septynias) dienas nuo Pabaigos Dienos atlaisvinti Patalpas nuo visų Nuomininkui ir/ar tretiesiems asmenims priklausančių daiktų bei perduoti (grąžinti) Nuomotojui sutvarkytas, švarias Patalpas pagal abiejų Šalių pasirašomą Grąžinimo Aktą.

Patalpų grąžinimo dieną atliekamas bendras Patalpų patikrinimas, kad būtų nustatyti taisytini defektai ir pasirašytas Grąžinimo Aktas. Patalpų patikrinimo metu jos turi būti iškraustytos ir švarios.

Nuomininkui vėluojant grąžinti Patalpas, Nuomotojas turi teisę be jokio išankstinio įspėjimo bet kada įeiti į Patalpas, pašalinti visus jose esančius daiktus (įskaitant Nuomininkui ir/ar tretiesiems asmenimis priklausančius daiktus), pakeisti Patalpų spynas, išjungti Patalpose elektrą, nutraukti vandens, šildymo ir/ar visų ir bet kokių kitų paslaugų tiekimą į Patalpas, neleisti Nuomininkui ir/ar bet kuriems tretiesiems asmenims patekti ir naudotis Patalpomis, užplombuoti/užblokuoti įėjimą į Patalpas, taip pat kitaip savo nuožiūra laisvai naudoti ir valdyti Patalpas bei jomis disponuoti.

Nuomos Sutarties Nutraukimas

Gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis yra nuomos sutarties rūšis, kurią nuomininkas - fizinis asmuo, sudaro savo, taip pat savo šeimos narių gyvenimui išsinuomotose patalpose. Tuo tarpu nuomotojas gali būti tiek fizinis, tiek ir juridinis asmuo. Nuomos objektu gali būti butas, visas namas arba tiesiog kambarys.

Svarbu žinoti, kad jeigu būstą nuomoja juridinis asmuo, gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis turi būti sudaroma raštu. Jeigu būsto nuomos sutartį sudaro fiziniai asmenys, t. y. nuomotojas taip pat yra fizinis asmuo, gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti sudaryta ir žodžiu.

Gyvenamųjų patalpų nuomos sutarties nutraukimas turi savo specifiką. Svarbiausia žinoti, kad nuomininkas turi teisę nutraukti tiek neterminuotą, tiek terminuotą buto nuomos sutartį įspėjęs nuomotoją prieš vieną mėnesį. Tokią teisę nuomininkui suteikia LR civilinio kodekso 6.609 straipsnio nuostatos.

Taip pat praktikoje dažna situacija, kai buto nuomos sutartyje tiesiog nutylima apie nuomininko teisę nutraukti terminuotą nuomos sutartį prieš terminą, aptariant tik sutarties nutraukimo atvejus, kada būsto nuomos sutartį galima nutraukti dėl nuomotojo kaltės.

Net jeigu pasirašėte tokią buto nuomos sutartį, nepasiduokite. LR civilinio kodekso 6.609 straipsnyje nuomininkui suteikta teisė nutraukti buto nuomos sutartį prieš terminą turėtų būti vertinama kaip imperatyvioji teisės norma. Tai reiškia, kad buto nuomos sutartyje ši nuomininko teisė neturėtų būti apribota ar pakeista tokiu būdu, kad nuomininko padėtis, lyginant su įstatymu, pablogėtų.

Buto nuomos sutartį galima nutraukti ir anksčiau negu įspėjus nuomotoją prieš vieną mėnesį, tačiau tokiu atveju reikia žinoti, jog nuomotojas gali teisėtai pareikalauti dėl to susidariusių nuostolių atlyginimo. Tokią teisę nuomotojui taip pat suteikia LR civilinio kodekso 6.609 straipsnis.

Įprastai nuomotojas turėtų teisę į nuostolius, lygius nuomos mokesčio dydžiui, kurį jis būtų gavęs, jeigu nuomininkas apie būsto nuomos sutarties nutraukimą nuomotoją būtų įspėjęs laiku, t. y. bent prieš vieną mėnesį iki nuomos sutarties nutraukimo.

LR civilinio kodekso 6.614 straipsnis numato, kad nuomotojas neterminuotą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį gali nutraukti įspėjęs nuomininką prieš 6 mėnesius. Tuo tarpu, jeigu nuomos sutartis yra terminuota, nuomotojas ją gali nutraukti tik dėl nuomininko kaltės. Bet tai galėtų būti padaryta tik teismo tvarka, kadangi tiek gyvenamosios patalpos nuomos sutarties nutraukimui, tiek nuomininko iškeldinimui būtinas teismo sprendimas.

Pagrindai Nutraukti Sutartį Dėl Nuomininko Kaltės

Pirmiausia tokius atvejus reikia pasitikrinti šalių sudarytoje sutartyje, kurioje įprastai detaliai aptariami šie atvejai. Pagal įstatymą, nuomotojas tokią teisę turėtų, jeigu:

• Nuomininkas nuolat (ne mažiau kaip 3 mėnesius, jeigu sutartis nenumato ilgesnio termino) nemoka buto nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas;
• Nuomininkas ar kiti kartu su juo gyvenantys asmenys ardo ar gadina gyvenamąją patalpą arba ją naudoja ne pagal paskirtį;
• Nuomininkas ar kiti kartu su jais gyvenantys asmenys netinkamu elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas kitiems kartu arba greta gyventi.

Kitaip tariant, nuomotojas turėtų įrodyti, kad nuomininkas iš esmės pažeidė būsto nuomos sutartį.

Teisę nutraukti būsto nuomos sutartį dėl nuomininko kaltės nuomotojas turi tiek terminuotos, tiek neterminuotos nuomos sutarties atveju. Tačiau Nuomotojas privalo laikytis nuomos sutarties nutraukimo tvarkos. Tokią teisę nuomotojas turi tik po to, kai jis nusiuntė nuomininkui rašytinį įspėjimą apie sutarties pažeidimus, o nuomininkas per protingą terminą šių pažeidimų nepašalino.

Nuomotojas gali nedelsdamas ne teismine tvarka nutraukti sutartį, jei iškyla nuomojamo objekto žalos pavojus, jis naudojamas netinkamai ir (ar) yra prastai prižiūrimas, vėluojama sumokėti nuomos mokestį ar pažeidžiamos kitos šių Nuomos sąlygų sąlygos.

Nuomos sutarties nutraukimas - procesas, reikalaujantis atidumo ir žinių.

Nuomos Sutarties Pratęsimas

Pasibaigus Nuomos Terminui ir/ar Nuomininkui nerealizavus Pirmumo Teisės, nei viena Šalis nėra laikoma įpareigota atnaujinti ir/ar turinti bet kokią teisę (įskaitant Pirmumo Teisę) reikalauti kitos Šalies atnaujinti šią Sutartį. Nuomotojas neprivalo nurodyti jokių jo atsisakymo atnaujinti Sutartį su Nuomininku priežasčių.

Pasibaigus gyvenamosios patalpos nuomos sutarties terminui, nuomininkas turi pirmenybės teisę sudaryti gyvenamosios patalpos nuomos sutartį naujam terminui, jeigu jis tinkamai vykdė sutarties sąlygas. Sutartis pratęsiama tokiam pat terminui, o jeigu ankstesnis sutarties terminas buvo ilgesnis nei dvylika mėnesių, tai sutartis pratęsiama dvylikai mėnesių, jeigu šalys nesusitaria kitaip.

Ne vėliau kaip prieš tris mėnesius iki nuomos sutarties pabaigos nuomotojas privalo raštu pranešti nuomininkui apie pasiūlymą sudaryti naują nuomos sutartį tokiomis pat arba kitomis sąlygomis arba apie atsisakymą pratęsti sutartį, jeigu tų patalpų ne trumpiau kaip vienerius metus jis nenumato nuomoti.

Jeigu atsisakęs pratęsti sutartį nuomotojas nepraėjus vieneriems metams po nuomos sutarties pasibaigimo tą pačią gyvenamąją patalpą išnuomoja kitam asmeniui tokiomis pat sąlygomis, tai nuomininkas turi teisę reikalauti pripažinti tą sutartį negaliojančia ir atlyginti jam atsisakymu pratęsti sutartį padarytus nuostolius.

Pratęsdamas sutartį, nuomotojas turi teisę pakeisti nuomos sutarties sąlygas, taip pat nuomos sutarties terminą ir nuomos mokesčio dydį, jeigu apie tokį sąlygų pakeitimą jis raštu pranešė nuomininkui ne vėliau kaip prieš tris mėnesius iki nuomos sutarties termino pabaigos ir ne anksčiau kaip prieš šešis mėnesius iki nuomos sutarties termino pabaigos. Jeigu nuomos terminas buvo trumpesnis nei dvylika mėnesių, pranešimas turi būti įteiktas nuomininkui ne vėliau kaip prieš vieną mėnesį iki nuomos sutarties termino pabaigos. Pranešime turi būti aiškiai nurodytos naujos nuomos sutarties sąlygos.

Jeigu nuomininkas nesutinka su nuomotojo siūlomu nuomos sutarties sąlygų pakeitimu, jis privalo per vieną mėnesį nuo pranešimo gavimo raštu pranešti nuomotojui apie nesutikimą arba apie nuomos sutarties nutraukimą.

Jeigu nuomininkas nesutinka su nuomotojo pasiūlytu nuomos sutarties sąlygų pakeitimu ir apie tai praneša nuomotojui šio straipsnio 5 dalyje nustatytais terminais ir tvarka, nuomotojas, norintis pratęsti nuomos sutartį naujomis sąlygomis, turi teisę per vieną mėnesį nuo pranešimo iš nuomininko gavimo dienos kreiptis į teismą dėl nuomos sutarties sąlygų nustatymo teismo tvarka.

Vis dažniau mūsų šalies gyventojai gyvenamosiomis patalpomis naudojasi nuomos, o ne nuosavybės teisės pagrindais. Nuomininkai neretai susiduria su įvairiais sunkumais, kurie jiems trukdo tinkamai vykdyti nuomos sutartimi prisiimtus įsipareigojimus.

Būsto nuomos sutartį nutraukus prieš terminą, nuomininkui gali kilti nuostoliai, pavyzdžiui, brangesnė kito panašaus būsto nuomos kaina, gyvenimo sąlygos ir panašiai.

Teismų praktikoje yra pasitaikę atvejų, kai pasibaigusią terminuotą būsto nuomos sutartį po 10 dienų nuo sutarties galiojimo pabaigos teismas pripažindavo neterminuota. Tokie teismų sprendimai vertintini kritiškai, nes bendroji nuomos sutarčių kodekso norma konkuruoja su specialiąja, kuri reguliuoja gyvenamosios patalpos nuomą, t. y. nuomotojas turi raštu pranešti nuomininkui apie pasiūlymą sudaryti naują nuomos sutartį arba apie atsisakymą pratęsti sutartį.

Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti pripažinta negaliojančia, jei yra sandorių negaliojimo pagrindai.

Yra nustatyta teisinė tvarka, pagal kurią nuomininkas gali būti iškeldinamas. Be to, iškeldinimą vykdo tik antstoliai teisės aktų nustatyta tvarka.

Antstolis siunčia registruotu paštu laišką-pranešimą ne vėliau kaip prieš 5 dienas prieš iškeldinimo dieną. Tuo atveju, kai iškeldinamasis geruoju neišsikeldina ir piktybiškai trukdo iškeldinimo procesą pagal vykdomąjį raštą, yra kviečiami du kviestiniai, policija ir gali būti kviečiamas turto saugotojas, jeigu tuo atveju jis reikalingas.

Antstolis surašo turto aprašą ir iškeldinimo protokolą. Turto apraše antstolis aprašo ir įkainoja iškeldinamo asmens patalpoje esantį turtą. Iškeldinamo asmens turtą saugo turto saugotojas. Juo gali būti ir pats antstolis.

Iškeldinimo proceso trukmė priklauso nuo nuomininko aktyvumo byloje.

Primintina, kad nuomos sutartis ilgesniam kaip vienerių metų terminui turi būti rašytinė.

Nepaisant trumpo sutarties galiojimo termino, rekomenduojama nuomojant gyvenamąjį būstą sudaryti rašytinę nuomos sutartį ir į ją įtraukti sąlygas dėl būsto terminuotos sutarties nutraukimo. Taip pat nuostatą dėl vėlavimo išsikeldinti po sutarties pabaigos, pavyzdžiui, sutartyje nustatyti baudą dėl vėlavimo išsikeldinti.

Nuomos sutartis gali būti terminuota arba neterminuota, tačiau visais atvejais sutarties terminas negali būti ilgesnis kaip vienas šimtas metų. Nuomos sutarties terminas nustatomas šalių susitarimu.

Jeigu pasibaigus nuomos sutarties terminui nuomininkas daugiau kaip dešimt dienų toliau naudojasi turtu ir nuomotojas tam neprieštarauja, tai laikoma, kad sutartis tapo neterminuota.

Svarbiausi Aspektai

Apibendrinant, svarbu atkreipti dėmesį į šiuos aspektus:

• Nuomos sutartis ilgesniam kaip vienerių metų terminui turi būti rašytinė.
• Nuomininkas turi teisę nutraukti tiek terminuotą, tiek neterminuotą buto nuomos sutartį įspėjęs nuomotoją prieš vieną mėnesį.
• Nuomotojas neterminuotą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį gali nutraukti įspėjęs nuomininką prieš 6 mėnesius.
• Pasibaigus nuomos sutarties terminui, nuomininkas turi pirmenybės teisę sudaryti gyvenamosios patalpos nuomos sutartį naujam terminui, jeigu jis tinkamai vykdė sutarties sąlygas.

Šis straipsnis suteikia pagrindines žinias apie nuomos sutarties galiojimo terminus ir pratęsimą Lietuvoje. Rekomenduojama atidžiai perskaityti nuomos sutartį ir, esant neaiškumų, kreiptis į teisininką.

tags: #nuomos #sutarties #galiojimas