Pastaruoju metu Registrų centras sulaukia vis daugiau gyventojų klausimų apie nuomos ir panaudos sutarčių registravimą. Sutarčių išviešinimas apsaugo abi puses nuo galimo sutarties šalių nesąžiningumo, aiškiai apibrėžia abiejų šalių teises ir pareigas bei užtikrina sutarties sąlygų laikymąsi. Sutarties įregistravimas Nekilnojamojo turto registre naudingas tiek nuomotojui, tiek nuomininkui, panaudos davėjui ir gavėjui.
Registrų centras atkreipia dėmesį į tai, kad nuomos sutarties teisinė registracija neturi jokios įtakos nuomos santykiams, tačiau tik įregistruota sutartimi galima remtis teisme ar kitose institucijose, jei tarp nuomininko ir nuomotojo kyla ginčas.
Šiame straipsnyje aptarsime nuomos sutarties nutraukimo procesą Registrų centre, reikalingus dokumentus, būdus ir kitą svarbią teisinę informaciją.
Nuomos Sutarties Registravimo Svarba
Nuomos sutarčių registracija apsaugo ir nuomininką, ir nuomotoją nuo galimo kitos sutarties šalies nesąžiningumo, aiškiai apibrėžia abiejų šalių teises ir pareigas, užtikrina sutarties sąlygų laikymąsi, prisideda prie nekilnojamojo turto rinkos skaidrumo ir efektyvesnio gyventojų pajamų mokesčio surinkimo į valstybės biudžetą.
Registrų centras primena, kad prašymą įregistruoti nuomos ar panaudos sutartį gali pateikti viena iš šalių - tiek turto savininkas, tiek nuomininkas. Svarbu žinoti, kad pasirašius būsto nuomos sutartį, ją įregistruoti NTR reikėtų per 30 dienų. Tai gali atlikti bet kuri iš sutarties šalių, priklausomai nuo jų tarpusavio susitarimo.
Reikalingi Dokumentai Registruojant Sutartis
Registruojant reikalinga pati nuomos ar panaudos sutartis, kurią suinteresuotos šalys turi pasirašyti vienodai - elektroniniu kvalifikuotu parašu arba ranka. Visi dokumentai teikiami originalai arba įstatymų nustatyta tvarka patvirtintos kopijos. Jei nuomojamas žemės sklypas, turi būti pridedamas jo planas (schema). Žemės sklypo plano gali būti teikiama kopija, jei ją pasirašo visos sutarties šalys.
Jei nekilnojamojo turto registre įregistruotas juridinis faktas „Atliktas notaro vykdomasis įrašas“, tai juridinis faktas apie sudarytą nuomos, panaudos ar subnuomos sutartį registruojamas ir išregistruojamas ar keičiami duomenys kartu su prašymu pateikus kreditoriaus sutikimą.
Būdai Registruoti Nuomos ir Panaudos Sutartis
Prašymą įregistruoti arba išregistruoti juridinį faktą apie sudarytas nuomos sutartis gali paduoti bet kuris šios sutarties įregistravimu suinteresuotas asmuo. Prašymą galima pateikti asmeniškai klientų aptarnavimo padalinyje, paštu arba elektroniniu būdu.
Patogiausias būdas registruoti sutartį yra internetu - prisijungus prie Registrų centro savitarnos svetainės. Suvedus duomenis numatytose formose dalis duomenų perkeliama automatiškai. Vos kelių mygtukų paspaudimu sugeneruotą sutarties šabloną visos šalys turi pasirašyti elektroniniu kvalifikuotu parašu.
Jei dokumentai pasirašyti ranka, juos galima pateikti:
- Atvykus į vietos Registrų centro klientų aptarnavimo padalinį.
- Siunčiant prašymą kartu su asmens tapatybę patvirtinančio dokumento kopija adresu: Studentų g. 39, 08106 Vilnius.
- Siunčiamas prašymas ir pridedami dokumentai turi būti pasirašyti elektroniniais parašais.
Pateikiant prašymą el. būdu, jis turi būti pasirašomas saugiu el. parašu, tačiau tada ir pati nuomos sutartis turi būti sudaryta kaip elektroninis dokumentas, pasirašyta elektroniniais šalių parašais, t. y. tokiu atveju nuskenuotos rašytinės sutarties kopijos netinka.
Jeigu prašymas teikiamas paštu ar elektroninėmis ryšio priemonėmis, prašyme įregistruoti juridinį faktą apie nuomos sutartį turi būti nurodoma įsipareigojimas apmokėti už atliktus darbus, ar pageidaujama gauti nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašą, parengtų ir (ar) pateiktų dokumentų atsiėmimo vieta ir (ar) jų pateikimo būdas (pvz.
Juridinio fakto apie sudarytos nekilnojamojo daikto nuomos ar panaudos sutarties įregistravimo NTR paslaugos kaina - 2,90 Eur, jei darbas atliekamas įprastais terminais, t. y. per 5 darbo dienas. NTR registruojamos paprastos rašytinės arba notarinės formos nuomos sutartys. Nuomos sutarties notariškai tvirtinti nebūtina.
Kas Pasirašo Sutartį?
Nuomos sutartis pasirašoma visų sutarties šalių. Jei yra keli turto bendrasavininkai ir nuomojamas visas nekilnojamasis daiktas, pasirašo visi bendrasavininkai. Jei nuomojamas ne visas daiktas, o tik jo dalis, priklausanti vienam iš bendrasavininkų, sutartį gali pasirašyti tos dalies turto savininkas, jeigu Nekilnojamojo turto registre įregistruotas juridinis faktas „nustatyta naudojimosi nekilnojamuoju daiktu tvarka“.
Sutarties Nutraukimas ir Išregistravimas
Kaip Išregistruojama Pasibaigusi, Neterminuota ar Nepasibaigusi Nuomos/Panaudos Sutartis?
Pasibaigusi galioti nuomos ir panaudos sutartis išregistruojama vienai iš sutarties šalių pateikus prašymą ją išregistruoti. Prašyme reikia nurodyti, kad sutartis nebuvo pratęsta.
Neterminuotos sutarties ar nepasibaigusios galioti sutarties atvejais, kai abi šalys nusprendžia ją nutraukti, reikalinga teikti prašymą pridedant visų suinteresuotų asmenų pasirašytą susitarimą nutraukti nuomos ir panaudos sutartį.
Kada Galima Nutraukti Sutartį Vienašališkai?
Vienašališkai sutartis gali būti nutraukta tik vadovaujantis sutartyje numatytomis vienašalio sutarties nutraukimo sąlygomis, Civilinio kodekso nuostatomis ar kreipiantis į teismą.
Subnuoma: Reikalingi Dokumentai
Norint įregistruoti subnuomos sutartį, kai turtas valdomas panaudos teise, kartu su prašymu turi būti teikiamas nekilnojamojo daikto savininko rašytinis sutikimas arba toks sutikimas turi būti įrašytas panaudos sutartyje. Kad subnuomos sutartis būtų registruojama Nekilnojamojo turto registre, turi būti įregistruota ir nuomos ir panaudos sutartis ir jos terminas negali būti ilgesnis už nuomos/panaudos sutarties terminą.
Teisinė Informacija: Elektroniniai Dokumentai ir Susirašinėjimas
Juridinio asmens veikloje neretai iškyla poreikis Nekilnojamojo turto registre (toliau - NTR) įregistruoti ar išregistruoti nekilnojamąjį daiktą, daiktinę teisę, daiktinių teisių suvaržymus ir juridinius faktus. Šių veiksmų atlikimą detaliai reglamentuoja Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto registro įstatymas (toliau - NTRĮ) ir Nekilnojamojo turto registro nuostatai (toliau - NTR nuostatai). Nepaisant to, kartais tarp NTR tvarkytojo - VĮ Registrų centras ir juridinio asmens kyla ginčas dėl kartu su prašymu teikiamų dokumentų atitikimo įstatymo keliamiems reikalavimams.
NTRĮ 16 straipsnio 2 dalis numato, jog NTR įregistruotas juridinis faktas išregistruojamas, jeigu pateikiami įstatymų nustatyti dokumentai, patvirtinantys, kad juridinis faktas pasibaigė. NTR nuostatai numato, jog su prašymu išregistruoti juridinius faktus, be kita ko, turi būti pateikti dokumentai, patvirtinantys juridinių faktų pasibaigimą.
Dokumento, patvirtinančio juridinių faktų pasibaigimą, pateikiamas tik originalas arba įstatymų nustatyta tvarka patvirtintas jo nuorašas. Dokumentai gali būti rašytiniai ir elektroniniai. Elektroniniai dokumentai turi būti pasirašyti saugiu elektroniniu parašu, arba gali būti pateikiamos skaitmenine forma rašytinių dokumentų kopijos, patvirtintos saugiu elektroniniu parašu.
NTR nuostatai neįtvirtina rašytinių ir/ar elektroninių dokumentų sąvokos, tačiau numato, jog nuostatuose vartojamos sąvokos, be kita ko, atitinka Lietuvos Respublikos civiliniame kodekse (toliau - CK) vartojamas sąvokas.
CK 1.73 straipsnio 2 dalis numato, jog „Rašytinės formos dokumentui prilyginami šalių pasirašyti dokumentai, perduoti telegrafinio, faksimilinio ryšio ar kitokiais telekomunikacijų galiniais įrenginiais, jeigu yra užtikrinta teksto apsauga ir galima identifikuoti parašą.“ CK 1.76 straipsnio 2 dalis teigia, jog „Jeigu sandoris buvo sudarytas panaudojant telekomunikacijų galinius įrenginius, tai visais atvejais privalo būti pakankamai duomenų sandorio šalims nustatyti.“
CK 6.192 straipsnio 2 dalis taip pat numato, jog „Kai pagal įstatymus ar šalių susitarimą sutartis turi būti paprastos rašytinės formos, ji gali būti sudaroma tiek surašant vieną šalių pasirašomą dokumentą, tiek ir apsikeičiant raštais, telegramomis, telefonogramomis, telefakso pranešimais ar kitokiais telekomunikacijų galiniais įrenginiais perduodama informacija, jeigu yra užtikrinta teksto apsauga ir galima identifikuoti jį siuntusios šalies parašą.“
Lietuvos Respublikos elektroninių ryšių įstatymas numato, jog telekomunikacijų galinis įrenginys - leidžiantis palaikyti ryšį įrenginys ar jo atitinkama dalis, skirti tiesiogiai ar netiesiogiai bet kokiomis priemonėmis būti prijungti prie viešųjų telekomunikacijų tinklų (tai yra tinklų, visiškai ar iš dalies skirtų viešosioms telekomunikacijų paslaugoms teikti); viešasis ryšių tinklas - elektroninių ryšių tinklas, kuris visiškai ar daugiausia naudojamas viešosioms elektroninių ryšių paslaugoms teikti, įskaitant elektroninių ryšių tinklą, kuriuo galima perduoti informaciją iš vieno tinklo galinio taško į kitą; elektroninio pašto pranešimas - viešuoju ryšių tinklu nusiųstas tekstinis, balso, garso, vaizdo ar kitokios formos pranešimas, kuris gali būti saugomas tinkle arba paslaugų gavėjo galiniame įrenginyje, iki jį paslaugų gavėjas pasiima.
CK neįtvirtintos sąvokos „užtikrinta teksto apsauga“ ir „pakankamai duomenų sandorio šalims nustatyti“, tačiau šių sąvokų turinys atsispindi Lietuvos Aukščiausiojo Teismo (toliau - LAT) praktikoje vertinant elektroniniu paštu siųstų pranešimų atitikimą CK 1.73 straipsnio 2 dalies ir 6.192 straipsnio 2 dalies reikalavimams.
Pavyzdžiui, LAT 2017-03-24 nutartyje civilinėje byloje Nr.3K-3-136-421/2017 nurodoma, kad šalys sudarė ekspedijavimo paslaugų sutartį apsikeisdamos elektroniniais pranešimais; 2013-06-28 nutartyje civilinėje byloje Nr.3K-3-391/2013 nurodoma, kad šalių susirašinėjimo elektroniniu paštu faktas pats savaime patvirtina, kad toks susirašinėjimo būdas šalims yra priimtinas ir tinkamas, o elektroniniu paštu siųsti pranešimai gali būti laikomi tinkamu sutarties šalies informavimu, kurio pagrindu nuomotojas turi teisę nutraukti sutartį; 2012-10-26 nutartyje civilinėje byloje Nr.3K-3-437/2012 nurodoma, kad aiškinant sutartis elektroniniam šalių susirašinėjimui tam tikromis sąlygomis net gali būti teikiamas prioritetas prieš popierinę sutartį; 2012-02-01 nutartyje civilinėje byloje Nr.3K-3-23/2012 nurodoma, kad teismų praktikoje lygiaverčiais ir tinkamais pripažįstami tiek rašytiniai, tiek faksimiliniai, tiek ir elektroniniai pranešimai.
CK 1.73 straipsnio 2 dalies komentare taip pat pripažįstama, jog „Rašytinei sandorių formai prilyginama ir sutarčių sudarymas internetu“ (žr. Lietuvos Respublikos civilinio kodekso komentaras, pirmoji knyga, bendrosios nuostatos, 169 psl., 3 p.).
Nurodyta kasacinio teismo praktika, bei CK komentarai, leidžia užtikrintai teigti, kad susirašinėjimas elektroniniu paštu atitinka CK 1.73 straipsnio 2 dalies, 1.76 straipsnio 2 dalies ir 6.192 straipsnio 2 dalies sąlygas ir yra prilyginamas tradiciniam popieriniam susirašinėjimui, t.y. Apibendrinant aukščiau išdėstytą, darytina išvada, jog susirašinėjimo elektroniniu paštu dokumentai - elektroninio pašto pranešimai, laikytini rašytiniais dokumentais, kuriems įstatymai nenumato privalomo reikalavimo, jog jie būtų pasirašyti saugiu elektroniniu parašu. Atitinkamai, juridinio asmens atstovo VĮ Registrų centras kartu su prašymu teikiami dokumentai - elektroniniai laiškai, atspausdinti ant popieriaus ir patvirtinti antspaudu bei įgalioto asmens - direktoriaus parašu, laikytini rašytiniais dokumentais. Tokiems rašytiniams dokumentams, patvirtinantiems juridinio fakto pasibaigimą, NTR nenumato reikalavimo, jog jie būtų pasirašyti saugiu elektroniniu parašu.
Nuomos Sutarčių Registravimo Statistika
Artėjant rugsėjui, tradiciškai daugės būsto nuomos atvejų ir sudaromų būsto nuomos sutarčių. Iš viso šiuo metu Nekilnojamojo turto registre (toliau - NTR) yra įregistruota 20,2 tūkst. galiojančių būsto nuomos sutarčių, o šiais metais šalyje įregistruota jau 3,1 tūkst. būsto nuomos sutarčių. Daugiausiai būsto nuomos sutarčių įregistruota Vilniuje (beveik 1 tūkst. šiemet, 1,2 tūkst.
| Metai | Būsto nuomos sutarčių skaičius NTR | Pastabos |
|---|---|---|
| Šiuo metu | 20,2 tūkst. | Galiojančios sutartys |
| Šiais metais | 3,1 tūkst. | Naujai įregistruotos sutartys |
| Vilnius šiais metais | Beveik 1 tūkst. |
Pagrindiniai Aspektai, Kuriuos Reikia Žinoti:
- Sutarties registravimas naudingas abiem pusėms.
- Reikalingi dokumentai: pati sutartis ir, jei reikia, žemės sklypo planas.
- Patogiausias būdas registruoti - internetu per Registrų centro savitarnos svetainę.
- Sutartį pasirašo visos šalys arba jų įgalioti atstovai.
- Sutartį galima nutraukti abipusiu susitarimu arba vienašališkai, jei numatyta sutartyje.
Straipsnį parengė teisininkas Mindaugas Šveiteris. Jei turite klausimų, susisiekite su LAWCORPUS teisininkais el. paštu.
tags: #nuomos #sutarties #nutraukimas #registru #centre