Nuomos Sutarties Objekto Esmė: Detalus Aprašymas

Nuomos sutartis yra vienas iš klasikinių civilinės teisės institutų, žinomas nuo romėnų laikų. Tai dvišalis, atlygintinis, konsensualinis sandoris, kuriuo viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja duoti kitai šaliai (nuomininkui) daiktą laikinai valdyti ir naudotis juo už užmokestį, o nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos mokestį ir grąžinti daiktą pasibaigus sutarčiai (CK 6.477 str. 1 d.).

Asmenims, norint patenkinti įvairius poreikius, reikalingi įvairūs daiktai. Tačiau įsigyti nuosavybės teisę į daiktą ne visuomet būtina ir tikslinga ekonominiu požiūriu. Tokie poreikiai gali būti tenkinami laikinai pasinaudojant turtu už tam tikrą atlyginimą. Dėl šių priežasčių nuomos santykius reguliuojančios įvairių šalių teisės normos išsaugo romėnų teisėje įtvirtintą nuomos santykių paskirtį - daiktų perdavimas laikinai naudotis už užmokestį.

Nuomos sutarties esminiai požymiai yra šie:

• Nuomojamas turtas nuomininkui perduodamas naudotis ir valdyti arba tik naudotis.
• Nuosavybės teisė į nuomojamą daiktą neperduodama.

Nuomininkas pripažįstamas teisėtu daikto valdytoju, kol nepasibaigia nuomos sutartis. Teisėtą valdytoją nuo trečiųjų asmenų pažeidimų gina daiktinė teisė, todėl nuomininkas turi teisę reikšti vindikacinį ieškinį (išreikalauti nuomos objektą iš trečiųjų asmenų neteisėto valdymo) ir negatorinį ieškinį, kai pažeidimas nesusijęs su daikto netekimu.

Akivaizdu, kad nuoma, kaip prievolinės teisės institutas, turi daiktinėms teisėms būdingų požymių, nes nuomos santykių turinys apima ne tik naudojimąsi, bet ir daikto valdymą.

Nuomos Sutarties Rūšys ir Sutarčių Laisvės Principas

Civiliniame kodekse numatytos nuomos sutarčių rūšys yra išskirtos ne pagal kokį nors klasifikatorių, o priklausomai nuo nuomos objekto. Toks rūšių nustatymas nėra baigtinis ir visą apimantis reguliavimo metodas, todėl praktikoje neretai tenka taikyti tik bendrąsias nuostatas.

Toks detalus nuomos sutarčių reguliavimas nepaneigia sutarčių laisvės principo. Dauguma šių teisės normų yra dispozityvaus pobūdžio ir jos veikia, jeigu sutarties šalys nesusitaria kitaip. Ši nuostata svarbi sutarčių sudarymui, nes šalims nereikia į sutarties tekstą perkelti įstatymo nuostatų, siūlančių santykių reguliavimą, o sutartyje nurodomos sąlygos, dėl kurių šalys konkrečiu atveju susitarė kitaip nei numatyta įstatymuose.

Nuomos Sutarties Dalykas

Nuomos sutarties dalykas gali būti bet kokie nesunaudojamieji daiktai. Civiliniame kodekse nėra išvardyta, kokie daiktai gali būti nuomojami, tačiau iš visų nuomos instituto normų aišku, kad tai gali būti bet koks daiktas, kuris jo naudojimo procese iš esmės nepraranda savo natūralių savybių ir savo vertės (CK 4.5 str. 2 d.). Tai žemės sklypai, gamtos objektai, įmonės, statiniai, įrengimai, transporto priemonės ir kita.

CK 6.477 straipsnio 2 dalis nurodo, kad įstatymai gali nustatyti daiktų, kurių nuoma draudžiama arba ribojama, rūšis. Prie tokių draudžiančių įstatymo normų galima priskirti CK 4.7 straipsnį.

Daiktą Individualizuojantys Požymiai

Nuomos sutartyje turi būti nurodomi daiktą individualizuojantys požymiai. Individualizavimo laipsnis priklauso nuo nuomojamo daikto prigimties. Griežtesni reikalavimai keliami tokiems nuomojamiems daiktams kaip transporto priemonės, nekilnojamasis turtas, įmonės. Įstatyme detaliai nurodomi tokių objektų apibūdinimo kriterijai ir nustatoma šių objektų individualizavimo procedūra. Nekilnojamasis turtas turi unikalų numerį kadastro ir registro įmonėje kaip kadastrinės ir techninės apskaitos rezultatą. Nuomojant žemės sklypą, šis sklypas turi būti suprojektuotas.

Nuomojamas daiktas pagal savo juridinę prigimtį negali būti pakeičiamas, nes nuomos santykiams pasibaigus, reikia grąžinti tą patį daiktą.

Būtina sutarties sąlyga - nuomos sutartyje nurodyti nuomojamą daiktą arba tokius jo požymius, pagal kuriuos galima jį identifikuoti. Jeigu tokie požymiai sutartyje nenurodyti ir nuomos sutarties dalyko negalima nustatyti remiantis kitais požymiais, tai nuomos sutartis laikoma nesudaryta (CK 6.477 str. 3 d.).

Lietuvos civilinė teisė numato tik daiktų, o ne turtinių teisių, paslaugų ar darbų nuomą. Ši nuostata svarbi teisiniam santykių kvalifikavimui, atskiriant nuomos, atlygintinių paslaugų teikimo, rangos santykius.

Nuomos Sutarties Šalys

Nuomos sutarties šalys yra nuomotojas ir nuomininkas. Nuomotojas gali būti daikto savininkas arba asmuo, kurio teisę nuomoti svetimą daiktą numato įstatymas, ar atitinkamus įgaliojimus gavęs iš savininko. Šios nuostatos reiškia, kad nuomotojas yra tas asmuo, kuris gali turtą tvarkyti. Šią teisę, be abejo, pirmiausia turi daikto savininkas. Įstatymu tokias teises įgyja visi tos nuosavybės valdytojai, tvarkytojai.

Bendra taisyklė, kad nuomotoju ar nuomininku gali būti bet kuris civilinės teisės subjektas - tiek fiziniai, tiek juridiniai asmenys - komercinės ir nekomercinės organizacijos, o taip pat valstybės, valstybinės valdžios institucijos. Specialius reikalavimus atskiriems šių santykių subjektams numato atskiras nuomos rūšis nustatančios normos.

Daug papildomų reikalavimų keliama subjektams, nuomojant valstybinį ir municipalinį (savivaldybių) turtą, pavyzdžiui Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2001 m. gruodžio 14 d. nutarime Nr. 6.478 straipsnio 1 dalis numato, kad nuomos sutartis ilgesniam kaip vienerių metų terminui turi būti rašytinė.

Nuomos Sutarties Forma ir Registravimas

Šios bendros nuomos teisės normos reikalavimas sandorio formai taikomas ne visiems nuomos atvejams, nes yra susijęs su nuomos santykių trukme. Nuomos sutarties formos ypatumus, atsižvelgiant į nuomos dalyką, subjektus, nustato atskiras nuomos rūšis numatančios teisės normos. Pvz., statinių, pastatų nuomos sutartis turi būti rašytinė, nepriklausomai nuo termino (CK 6.531 str. 1 d.), vartojimo nuomos sutartys gali būti sudaromos ir kitokia forma (kvitas, žetonas ir kt.) (CK 6.506 str.).

Tuo atveju, kai nuomos sutartis sudaroma trumpesnei nei vienerių metų trukmei, taikomi CK 1.72 - 1.77 straipsniai, nustatantys reikalavimus sandorių formai. CK 1.77 straipsnis numato, kad sandoriai, kuriuos įstatymas leidžia sudaryti žodžiu, taip pat gali būti sudaromi paprastos rašytinės formos ar notarinės formos.

Notarinė sandorio forma privaloma, sudarant ilgalaikės nuomos į nekilnojamąjį daiktą sutartį (CK 1.74 str. 1 d. 1 p.). CK 1.74 str. 11 dalies 1 punkto reikalavimas notarine forma sudaryti daiktinių teisių į nekilnojamąjį daiktą perleidimo ir suvaržymo sandorius plečiamai neaiškinamas ir nekilnojamųjų daiktų nuomos sutartys, nesančios ilgalaikės nuomos (emphyteusis) sutartimi, sudaromos paprasta rašytine forma, nors ir yra susijusios su valdymo teisių perleidimu.

Todėl galima teigti, kad CK 6.478 straipsnio 1 dalies nuostatos numato nuomos sutarties paprastą rašytinę formą. Įstatymu reikalaujamos paprastos rašytinės formos nesilaikymo pasekmes numato CK 1.93 str. 2 dalis. Rašytinės formos nesilaikymas, jeigu įstatymas nenustato ko kito, nedaro sandorio negaliojančiu, tačiau kilus ginčui dėl sandorio sudarymo ir jo įvykdymo fakto, negalima remtis liudytojų parodymais.

Privalomos registracijos atveju šalių teisės ir pareigos atsiranda nuo sandorio įregistravimo, todėl ir sandoris įsigalioja tik įregistruotas atitinkamame registre. Nuomos teisė nenumato privalomo sandorių registravimo. CK 1.75 straipsnyje numatytos bendros teisinės registracijos nuostatos nuomos santykiams taikomos tik galimybei nuomos sutarties faktą panaudoti prieš trečiuosius asmenis.

Taisyklė, kad nuomos sutartys, sudarytos ilgesniam nei vienerių metų terminui, gali būti panaudotos prieš trečiuosius asmenis, jeigu įstatymo nustatyta tvarka įregistruotos viešame registre, taikoma nekilnojamųjų daiktų nuomai (CK 6.478 str. 2 d.). Tik registruota sutartis galioja daikto perėjimo kitam savininkui atveju (CK 6.494 str.).

Nepriklausomai nuo to, ar nuomos sutartis registruota, ar ne, nuomotojas, parduodamas ar kitaip perduodamas nuomojamą daiktą arba jį įkeisdamas, ar kitaip suvaržydamas nuosavybės teisę, privalo pranešti daikto pirkėjui ar kitokios sutarties šaliai apie nuomos sutartį, o nuomininkui - apie daikto pardavimą ar kitokį perleidimą, ar teisės į jį suvaržymą (CK 6.495 str.). Ši teisės norma yra imperatyvi.

Nuomos Sutarties Terminas

Pagal nuomos sutartį daiktas perduodamas nuomininkui laikinai naudotis, todėl tokios sutarties galiojimas laike yra esminė jos sąlyga. Be to, nuo sutarties termino priklauso ir jos forma bei registracija. Nuomos sutarties terminas nustatomas šalių susitarimu. Įstatymas nedraudžia sudaryti nuomos sutartį, nenurodant nuomos termino. Tokiais atvejais nuomos sutartis pripažįstama neterminuota sutartimi.

Teisinės neterminuotos sutarties pasekmės - abi šalys turi teisę nutraukti nuomos sutartį bet kada, įspėjusi apie tai kitą šalį prieš vieną mėnesį iki nutraukimo, o kai nuomojami nekilnojamieji daiktai - prieš tris mėnesius iki nutraukimo. Sutartimi šalys gali numatyti ir ilgesnius įspėjimo terminus. Įspėjimo forma įstatyme nenurodyta, ją sandorio šalis gali pasirinkti savo nuožiūra, atsižvelgdama į numatomą būtinybę įrodinėti įspėjimo faktą.

Taigi, nuomos sutartys gali būti terminuotos arba neterminuotos, tačiau visais atvejais sutarties terminas negali būti ilgesnis kaip vienas šimtas metų (CK 6.479 str. 1 d.). Atskirų nuomos rūšių terminai įstatymu nustatomi kitaip. Pvz., vartojimo nuomos sutarties terminas negali būti ilgesnis kaip vieneri metai (CK 6.505 str. 1 d.).

Suėjus nuomos sutarties terminui, sutartis baigiasi. Nuomos prievoliniams santykiams reikšmingos šių santykių atnaujinimo galimybės.

CK 6.481 straipsnis numato, kad jeigu pasibaigus sutarties terminui nuomininkas daugiau kaip 10 dienų toliau naudojasi turtu, o nuomotojas tam neprieštarauja, tai laikoma, kad sutartis tomis pat sąlygomis tapo neterminuota. Nuomotojui pareiškus prieštaravimą, nuomos sutartis pasibaigia, jeigu nuomininkas nepasinaudoja įstatyme įtvirtinta pirmenybės teise atnaujinti nuomos sutartį.

Sudarant nuomos sutartį naujam terminui, jos sąlygos šalių susitarimu gali būti pakeistos. Nuomotojas, prieštaraujantis, kad nuomininkas toliau naudotųsi daiktu tomis pačiomis sąlygomis neterminuotai, raštu praneša nuomininkui apie jo pirmenybės teisę sudaryti sutartį naujam terminui, kartu gali būti siūlomos naujos nuomos sąlygos.

Jeigu nuomotojas atsisako sudaryti su nuomininku sutartį naujam terminui, tai iš esmės jis metus laiko nuo nuomos sutarties pasibaigimo negali sudaryti naujos nuomos sutarties dėl to paties daikto su kitu asmeniu, išskyrus tuos atvejus, kai buvęs nuomininkas atsisakė atnaujinti sutartį arba neatsiliepė į pasiūlymą atnaujinti nuomos sutartį.

Jeigu nuomotojas atsisakė sudaryti nuomos sutartį su nuomininku naujam terminui ir, nepraėjus vieneriems metams nuo nuomos pabaigos, nepranešęs buvusiam nuomininkui, sudaro naują nuomos sutartį su kitu asmeniu, tai buvęs nuomininkas gali reikalauti perleisti jam nuomininko teises ir pareigas pagal naują sutartį arba reikalauti atlyginti nuostolius dėl atsisakymo atnaujinti nuomos sutartį naujam terminui.

Nuomos Sutarties Šalių Teisės ir Pareigos

Nuomos teisinių santykių turinį sudaro veiksmai, kuriuos šalys turi atlikti, įgyvendindamos teises ir vykdydamos pareigas, atsiradusias iš sutarties. Vienos nuomos sutartinių santykių šalies teisės atitinka kitos pareigas ir atvirkščiai.

Pagrindinės Nuomotojo Pareigos

1. Perduoti nuomininkui tinkamos būklės daiktą, atitinkantį sutarties sąlygas bei daikto paskirtį (6.483 str. 1 d.). Tai reiškia, kad daiktas turi būti perduotas nuomininkui valdyti, juo naudotis pagal paskirtį, tačiau juo disponuoja nuomotojas.
2. Atsakyti už daikto trūkumus, kurie visiškai ar iš dalies trukdo naudoti daiktą pagal paskirtį. Ši daikto savininko pareiga, susijusi su daikto kokybe, turi būti vykdoma, nepriklausomai nuo to, ar nuomotojas, sudarydamas sutartį, apie tuos trūkumus žinojo (CK 6.485 str. 1 d.).

Nuomos Sutarties Pabaiga

Esminis požymis, atskiriantis nuomos ir rangos sutartis, yra sutarties dalykas. Nuomos sutarties dalykas ir tikslas yra daikto perdavimas laikinai valdyti ir naudoti arba tik naudoti.

Šalys gali susitarti ir kitaip, tačiau tokia valia turi būti aiškiai išreikšta sutartyje.

Apibendrinant, nuomos sutartis yra svarbus civilinės teisės instrumentas, leidžiantis asmenims laikinai naudotis turtu už atlygį. Tinkamas sutarties sąlygų nustatymas ir šalių teisių bei pareigų apibrėžimas yra būtini siekiant išvengti ginčų ir užtikrinti sklandų nuomos santykių vykdymą.

tags: #nuomos #sutarties #objektas