Sandoriais laikomi asmens veiksmai, kuriais siekiama sukurti, pakeisti arba panaikinti civilines teises ir pareigas. Taigi, sudarydami sandorius asmenys siekia tam tikrų teisinių pasekmių, o jeigu sudarytas sandoris yra ydingas, tai paprastai jis nesukels tų teisinių pasekmių, kurių siekė jo dalyviai, sudarydami sandorį. Tokie atvejai reglamentuojami Civilinio kodekso (toliau - CK) pirmosios knygos II dalies IV skyriuje, kuriame įtvirtinti sandorių negaliojimo pagrindai ir pasekmės.
Sandorių negaliojimo instituto paskirtis - siekti, kad civiliniuose santykiuose būtų užtikrintas teisėtumas, civilinių santykių stabilumas, įgytų teisių ilgaamžiškumas ir jų gerbimas. Šiame straipsnyje pagrindinis dėmesys bus skirtas niekinėms sutartims, t. y. toms sutartims, kurios negalioja ab initio (nuo pat pradžių) dėl esminių trūkumų.
Sutartis - dviejų ar daugiau asmenų susitarimas sukurti, pakeisti ar nutraukti civilinius teisinius santykius, kai vienas ar keli asmenys įsipareigoja kitam asmeniui ar asmenims atlikti tam tikrus veiksmus (ar susilaikyti nuo tam tikrų veiksmų atlikimo), o pastarieji įgyja reikalavimo teisę. Iš šio sutarties apibrėžimo matyti, kad sutartį turi sudaryti asmenys, bet nedetalizuojama, kas jais gali būti.
Nagrinėjant gyvenamosios patalpos nuomos sutarties pripažinimo negaliojančia pagrindus, svarbu atsižvelgti į teisės aktų reikalavimus, susijusius su sutarties subjektais, forma ir turiniu.
Sutarties Šalys
Sutartį gali sudaryti bet kurie civilinės teisės subjektai: fiziniai ir juridiniai asmenys, o remiantis CK 2.36 str. 1 d. - ir valstybė, savivaldybė bei jų institucijos. Žinoma, teisinių santykių dalyviai turi turėti teisinį subjektiškumą, t.y. teisnumą bei veiksnumą. Fizinio asmens veiksnumas siejamas su pilnametyste, išskyrus atvejus, kai jie yra emancipuojami, teismas paankstina jų santuokinį amžių arba kai asmuo teismo sprendimu yra pripažįstamas neveiksniu ar ribotai veiksniu dėl piktnaudžiavimo alkoholiniais gėrimais, narkotinėmis ar toksinėmis medžiagomis.
Jei asmuo nėra sulaukęs 14 metų amžiaus, tai jis laikomas neveiksniu ir visus sandorius jo vardu sudaro jo tėvai arba globėjai. Asmenys nuo 14 iki 18 metų bei asmenys, teismo pripažinti ribotai veiksniais dėl piktnaudžiavimo alkoholiniais gėrimais, narkotinėmis ar toksinėmis medžiagomis, sandorius gali sudaryti tik turėdami tėvų arba rūpintojų sutikimą, kuris turi būti tokios formos, kurios yra ir pagrindinė sutartis.
Juridinio asmens veiksnumas ir teisnumas sutampa, todėl CK yra kalbama tik apie juridinio asmens teisnumą, kuris atsiranda įregistravus juridinį asmenį. Juridinis asmuo teisnumą įgyvendina per savo organus, o jo teisnumą lemia steigimo dokumentai: steigimo sutartis, įstatai ar nuostatai.
CK 1.82 str. 1 d. nustato sandorio negaliojimo pagrindą, jeigu sandoris prieštarauja juridinio asmens teisnumui. Tačiau šis pagrindas taikomas tik tais atvejais, kai kita sandorio šalis veikė nesąžiningai, t. y. žinojo ar turėjo žinoti, kad tas sandoris prieštarauja privataus juridinio asmens veiklos tikslams. Viešųjų juridinių asmenų atveju galioja griežtesni reikalavimai, nes viešieji juridiniai asmenys gali turėti ne bet kokias civilines teises bei pareigas, o tik tas, kurios neprieštarauja jų steigimo dokumentams ir veiklos tikslams, todėl ir veiklos tikslai turi būti nurodyti aiškiai, išsamiai, apibrėžiant viešojo juridinio asmens veiklos sritį ir rūšį.
Kitas sandorio šalies, turinčios juridinio asmens subjektiškumo trūkumų, reglamentuota CK 1.83 str. (sandorio, sudaryto neįregistruoto juridinio asmens vardu, teisinės pasekmės). Šiame straipsnyje kalbama tik apie pirmosios rūšies sandorius ir nurodoma, jeigu sandoris sudarytas neįregistruoto juridinio asmens vardu, tai iš tokio sandorio atsiradusios teisės ir pareigos tenka jį sudariusiam asmeniui.
Sutarties Forma
Šalys turi veiksmų laisvę bei atsisako daugelio formalumų, bet, žinoma, ši laisvė nėra absoliuti. Siekiant išlaikyti civilinių teisinių santykių stabilumą, palengvinti įrodinėjimo naštą bei apsaugoti viešuosius bei privačius interesus, yra nustatomi tam tikri reikalavimai sutarties formai ir gali nutikti taip, kad formos nesilaikymas lems sandorio negaliojimą. CK 1.71 str. įtvirtinta, kad sandoriai sudaromi raštu (paprasta arba notarine forma), žodžiu arba konkliudentiniais veiksmais. Sandoriai, kuriems nėra nustatyta privaloma rašytinė forma, gali būti sudaromi žodžiu. CK 1.73 str. įtvirtina, kokie sandoriai turi būti sudaryta paprasta rašytine forma, o CK 1.74 str. nurodyta, kurie sandoriai privalo būti sudaryti notarine forma.
Visada galima pasirinkti sandorį sudaryti griežtesne forma, nei reikalauja įstatymas, bet draudžiamas atvirkštinis variantas, pavyzdžiui, jei sandoriui nėra privaloma rašytinė forma ir užtenka, kad jis būtų sudarytas žodžiu, tai tokio sandorio nedraudžiama sudaryti paprasta rašytine ar notarine forma, bet jei sandoris privalo būti sudarytas notarine forma, tai draudžiama jį sudaryti paprasta rašytine ar žodine forma.
Sandorio negaliojimą dėl įstatymo reikalaujamos formos nesilaikymo reglamentuoja CK 1.93 str. Pirmojoje šio straipsnio dalyje yra nurodyta, kad įstatymų reikalaujamos formos nesilaikymas sandorį daro negaliojantį tik tuo atveju, kada toks negaliojimas įsakmiai nurodytas įstatymuose. Kaip pavyzdį galima pateikti įmonės nuomos sutartį. CK 6.538 str. 1 d. įtvirtinta, kad įmonės nuomos sutartis turi būti vienas rašytinės formos dokumentas. Jei nesilaikoma šio reikalavimo, tai tokia sutartis negalios ir remiantis CK 1.80 str. 2 d. bus taikoma dvišalė restitucija.
Jei įstatyme nėra įsakmiai nurodyta, kad įstatymų reikalaujamos formos nesilaikymas sandorį daro negaliojantį, tai remiantis CK 1.93 str. 2 d. šalys praranda teisę remtis liudytojų parodymais įrodinėjant faktą, kad sandoris buvo sudarytas ar įvykdytas. Komentuojamo straipsnio 3 dalyje įtvirtinta, kad įstatymų reikalaujamos notarinės formos nesilaikymas sandorį daro negaliojantį visais atvejais, nepaisant ar yra nurodyta, kad reikalaujamos formos nesilaikymas daro sandorį negaliojantį, ar ne. Tokiu atveju taikoma dvišalė restitucija.
Pagal CK 1.93 str., teismas gali pripažinti galiojančiu sandorį, kuris nebuvo įformintas notarine tvarka, jeigu viena iš šalių visiškai ar iš dalies įvykdė sandorį, o kita šalis vengia jį įforminti notarine tvarka. Šiuo atveju sandorio po to notarine tvarka įforminti nebereikia.
Apibendrinant, galima išskirti šiuos formos trūkumų aspektus: sandorius galima sudaryti griežtesne, nei reikalauja įstatymas forma, bet negalimas atvirkštinis variantas. Jei nesilaikoma reikalavimo sudaryti sandorius paprasta rašytine forma, tai sandoris negalios tik tada, kai toks negaliojimas įsakmiai nurodytas įstatymuose, priešingu atveju šalys praranda teisę remtis liudytojų parodymais.
Valios Išreiškimas
Sutartis turi būti sudaryta tarp tinkamų subjektų, be to, turi būti tinkamai įforminta. Dar vienas reikalavimas yra sutarties dalyvių valia.
Civilinio kodekso 6.157 straipsnyje nurodyta, kad šalys savo susitarimu negali pakeisti, apriboti ar panaikinti imperatyvių įstatymų normų galiojimo ir taikymo, nepaisant to, kokia teisė - nacionalinė ar tarptautinė - šias normas nustato, o CK 1.81 str. įtvirtinta: viešajai tvarkai ar gerai moralei prieštaraujantis sandoris yra niekinis ir negalioja. Šio straipsnio nuostatos reiškia, kad sutartis, kurios turinys pažeidžia imperatyvias teisės normas, viešąją tvarką ar gerą moralę, yra negaliojanti ab initio.
Sąvokos: imperatyvios įstatymo normos, viešoji tvarka ir gera moralė nėra apibrėžtos įstatyminiu lygmeniu. Tai yra vertinamojo pobūdžio sąvokos, kurias teisinių santykių subjektai supranta skirtingai ir kurios bėgant laikui įgyja vis kitokią prasmę. Dar vienas aspektas yra tas, kad šios trys sąvokos tarpusavyje yra tampriai susijusios ir kartais sunku atskirti, kuri norma turi reguliuoti konkretų teisinį santykį, pavyzdžiui, prekyba organais. Iš pirmo žvilgsnio atrodo, kad šis veiksmas pažeidžia imperatyvias įstatymų normas, taip pat ir viešąją tvarką bei gerą moralę. Atrodytų, kad galėtume taikyti bet kurią iš šių normų, bet šių normų taikymo teisinės pasekmės yra skirtingos.
Šis principas nėra absoliutus ir gali būti ribojamas imperatyvios teisės normų, viešosios tvarkos bei geros moralės pagrindais.
Sutarties sąlygos, susijusios su vienašaliu sutarties sąlygų keitimu ar nuomininko teisių įgyvendinimo ribojimu, prieštarautų imperatyvioms įstatymo normoms ir dėl to negaliotų.
Kiti Aspektai
- Gali būti sudaroma nuomos sutartis, pagal kurią nuomininkas gyvenamąją patalpą ketina naudoti ne gyventi, o, pvz., komercinio pobūdžio ar biuro veiklai vykdyti.
- Tai, kad viešajame registre nurodyta patalpų paskirtis neatitinka faktinės, lemia gyvenamosios patalpos nuomos sutarties negaliojimą.
- Gyvenamosios patalpos nuomos sutarties objektas gali būti patalpa, kurios paskirtis - prekybinė. Nuomos sutarties teisinei kvalifikacijai turi reikšmės aplinkybė, kad prekybinės paskirties patalpos yra visiškai pritaikytos gyventi.
- Jeigu šeimininkas nežino, jog asmuo savavališkai apsigyveno patalpose, tuomet taikoma 6.612str., tačiau jeigu šeimininkas žino, bet nesiima jokių veiksmų, kad neteisėtai gyvenantį asmenį iškeldintų iš jam priklausančių patalpų, galima jo tylėjimą traktuoti, kaip sutikimą su tokia situacija.
- Gyvenamosios patalpos savininkas gali būti įpareigotas sudaryti nuomos sutartį.
- Teisės aktai gali numatyti atskirų gyvenamosios patalpos nuomos sutarties sąlygų turinį.
- Esminės gyvenamosios patalpos nuomos sutarties sąlygos yra individualios kiekvienu atveju.
- Gyvenamosios nuomos patalpos sutarties sąlygos gali būti keičiamos vienašališkai tik įstatymų numatytais atvejais. Apie tai kita šalis turi būti informuota iš anksto.
- Tarp fizinių asmenų sudaroma nuomos sutartis, kurios terminas, pvz., yra 6 mėn., gali būti žodinės formos.
- Juridinis asmuo gali būti nuomininku pagal gyvenamosios patalpos nuomos sutartį. Fiziniai asmenys, kuriuos juridinis asmuo apgyvendina tokiose patalpose, nelaikomi nuomos sutarties šalimis.
- Kelių kambarių butas gali būti išnuomojamas ne vienam nuomininkui. Tuomet jų teisės ir pareigos paskirstomos pagal atskirą susitarimą.
Šios taisyklės padeda užtikrinti, kad gyvenamosios patalpos nuomos sutartys būtų teisėtos, teisingos ir atitiktų šalių interesus.
Kaip išvengti nuomos sukčių taikinių | 9 News Australia
tags: #nuomos #sutarties #pripazinimas #negaliojancia